دليل شراء المنزل في نيويورك وميامي

لاتخاذ أفضل قرار ممكن عند شراء المسكن، تحتاج إلى أفضل تمثيل ممكن، ما يعني وجود وكيل مشترٍ خاص بك يعمل لصالحك. في أي معاملة عقارية، سيكون هناك وكيل بائع يمثل مصالح البائع. وبالمثل، مع وكيل المشتري، يكون لديك من يكرّس جهوده لمصالحك. من المعتاد أن يدفع البائع عمولة وكلاء المشترين المتعاونين، رغم أن هذا ليس الحال دائماً.

أحد أهم جوانب وكيل المشتري هو أنه ليس لديه مصلحة راسخة في عقار محدد. أما وكيل البيع أو الإدراج، من ناحية أخرى، فلديه مصلحة راسخة في بيع الشقة أو المبنى المحدد الذي أدرجه للبيع. البائع ووكيل الإدراج الذي يعمل نيابة عن البائع يهتمان فقط بالحصول على أعلى سعر بأفضل الشروط لبائعهم، عكس مصلحة المشتري.

فكّر في الأمر بهذه الطريقة: لو كنت المدعى عليه في قضية قضائية، لن تستخدم محامي المدعي لتمثيلك. نفس الوضع هنا. كن ذكياً! استخدم وسيطك الخاص. نصائح أخرى بشأن تعيين وكيل:

• لا تستخدم وكلاء متعددين، لأن أياً منهم لن يكون ملتزماً بالكامل بمساعدتك. التزم بوكيل محترف واحد، أخبره بذلك، وسيبذل قصارى جهده لإيجاد أفضل عقار لك.
• الوكيل الجيد سيكون قادراً على إدخالك لمشاهدة كل شقة متاحة في السوق، بما في ذلك بعض الشقق التي لم تُدرج بعد.

الحصول على خطاب الموافقة المسبقة قبل بدء البحث عن العقار أمر ضروري إذا كنت تريد رهناً عقارياً. الحصول على الموافقة المسبقة من البنك:

• يتيح لك تحديد نطاق الأسعار للمساكن التي يمكنك تحمّلها بشكل أفضل؛ و
• يُظهر للبائع ووسيطه أن لديك القدرة المالية لإتمام المعاملة

في كثير من الأحيان، لن يتفاوض البائعون حتى مع مشترٍ يقدم عرضاً مع شرط الرهن العقاري (mortgage contingency) دون خطاب موافقة مسبقة. عدم الحصول على الموافقة المسبقة يُظهر للبائع أن المشتري ربما ليس جاداً، لا يعرف ما يتطلبه إتمام المعاملة، وربما لا يملك حتى القدرة المالية للشراء.

الموافقة المسبقة على الرهن العقاري تستغرق يوماً أو يومين فقط للحصول عليها، لذا من الأفضل إتمام هذه الخطوة أولاً. ستمنحك فكرة جيدة عن نقاط الأسعار التي تريد استهدافها في بحثك.

كوندومينيوم مقابل Co-op (تعاونية سكنية): الخيار البنيوي الذي يشكّل كل شيء آخر.

قبل البدء في البحث عن العقار، ينبغي على المشتري فهم الأنواع المختلفة من العقارات المتاحة للبيع. هناك أربعة أنواع من العقارات:

• التعاونيات السكنية (Co-ops)
• الكوندومينيومات (Condos)
• الكوندوب (Condops) (كوندومينيومات تضم وحدات تجارية وسكنية منفصلة، حيث تُدار الوحدات السكنية فقط من قبل تعاونية سكنية)
• المنازل متعددة الطوابق (Townhouses) أو البراونستون (Brownstones)
• المنازل الأسرية المستقلة

يتكون سوق العقارات السكنية في مانهاتن من حوالي 25% كوندومينيومات، و70% تعاونيات سكنية، و5% كوندوب ومنازل متعددة الطوابق. أما ميامي فتتكون من كوندومينيومات ومنازل أسرية مستقلة.

ما هي التعاونية السكنية (Co-op)؟

بشكل عام، التعاونيات السكنية (Co-ops) مخصصة لمشتري المساكن الأساسية، ولديها الكثير من القواعد والأنظمة، وتتطلب مقابلة شخصية مع مجلس التعاونية. عند شراء تعاونية سكنية، يشتري المشتري أسهماً في شركة تمتلك المبنى ويحصل المشتري على عقد إيجار خاص (proprietary lease) لاستخدام الشقة.

بالإضافة إلى ذلك، التعاونيات السكنية (Co-ops) أكثر صرامة فيما يتعلق بمتطلباتها المالية وتميل إلى فرض قيود أكثر إرهاقاً على إمكانية تأجير شقتك من الباطن أو استخدامها كمسكن ثانوي (pied-à-terre). شراء كوندومينيوم (Condo) أكثر وضوحاً، حيث يسمح لك بتأجير شقتك من الباطن متى شئت. وبناءً عليه، تُعد ملكية الكوندومينيوم الخيار الأول من حيث المرونة، خاصة بين المستثمرين والمشترين الأجانب والآباء الذين يشترون لأبنائهم.

حان الوقت الآن لإعداد قائمة رغبات بما تريده في العقار. هل تريد أن تكون في موقع صاعد؟ أم في موقع راسخ جداً؟ هل تريد العيش في برج زجاجي أم في تعاونية سكنية (Co-op) تاريخية من حقبة ما قبل الحرب؟ ستساعد الإجابات على هذه الأسئلة وكيل المشتري الخاص بك على فهم العقارات التي قد تناسب ذوقك، وأيها يجب تجاوزه.

من المهم أيضاً أن تفهم ما هو مجرد رغبة وما هو غير قابل للتفاوض. قد تأمل في العثور على كوندومينيوم مع حوض استحمام جاكوزي أو شرفة، لكنك قد تقبل بشيء بدونهما. من ناحية أخرى، قد تحتاج بشكل مطلق إلى ثلاث غرف نوم. الوضوح بشأن توقعاتك سيساعدك أنت ووكيلك على توسيع نطاق بحثك واكتشاف عقارات قد تفوتك بخلاف ذلك.

مع قائمة رغباتك في متناول اليد، يمكنك البدء في البحث عن العقارات عبر الإنترنت. ابدأ بموقع Manhattan Miami، الذي يقدم ميزات قوية لمساعدتك في العثور على منزلك المثالي. لدينا إمكانية الوصول إلى جميع القوائم في مانهاتن وميامي. إذا كنت ترغب في البحث عن قوائم العقارات في مانهاتن أو ميامي بنفسك، انقر هنا لمانهاتن وهنا لميامي.

يفضل معظم عملائنا أن نقترح عليهم عقارات مثيرة للاهتمام. إذا كنت ترغب في أن نعد لك بحثاً مخصصاً عن العقارات، انقر هنا لمانهاتن وهنا لميامي وسنعود إليك بنتائج بناءً على معاييرك الفريدة.

ملاحظة: عند البحث في القوائم، ينبغي على المشترين الأجانب تركيز بحثهم عن العقارات على الكوندومينيومات والكوندوب (Condops) والمنازل متعددة الطوابق (Townhouses)، حيث أن التعاونيات السكنية (Co-ops) مخصصة لمالكي المساكن الأساسية.

والآن الجزء الممتع: زيارات العقارات! بمجرد أن تكون لدينا قائمة مختصرة بالعقارات المراد زيارتها، سنرتب مواعيد فردية لمعاينة العقارات، أو إذا كنتم متاحين لمعاينة العقارات يوم الأحد، سنحضر معكم الأيام المفتوحة. يمكنكم معاينة عدد كبير من العقارات في يوم واحد عبر خيار الأيام المفتوحة، ومع ذلك، إذا كنتم تفضلون مزيداً من الخصوصية، فإن المواعيد الفردية ستكون أكثر ملاءمة.

في وقت قصير، ستضيقون نطاق اختياركم وسيكون لدينا عدد قليل من العقارات للاختيار من بينها.

إذا أجريتم بحثكم الخاص عن العقارات، لا تتصلوا بوكيل البائع مباشرة إذا كنتم تعملون مع وكيل شراء. تذكروا، وكلاء البائعين يعملون لصالح البائع، وليس لصالحكم! إذا عرضوا عليكم العقار، فسيتوقع وكيل البائع أن يمثلكم. ستدخلون في "وكالة مزدوجة" (dual agency)، مما يفقدكم حقكم في الولاء الكامل.

بالنسبة للعقارات التي تختارونها، سنقدم تقديراً لقيمة العقار بناءً على العقارات المماثلة. نضع الاستراتيجيات مع عملائنا لتحديد استراتيجية المزايدة في ضوء ما يحدث حالياً في السوق. سنطور تكتيكات التفاوض بناءً على العقار والموقع وظروف السوق الحالية.

سنعد تحليلاً للعقارات المماثلة، مشابهاً لتحليل السوق المقارن (CMA) الذي يستخدمه البائع، في تحديد سعر العرض. سيركز تحليلنا على أحدث بيانات المبيعات المغلقة للشقق المجاورة في المباني ذات الخصائص المماثلة. سنقدم جميع البيانات الأحدث التي تحتاجونها لاتخاذ القرار: تحليل المبيعات المغلقة، متوسط خصم الإدراج للربع، ظروف السوق الحالية، أحدث متوسط سعر لكل قدم مربع، الاتجاهات، إلخ. من كل هذه البيانات ومعلومات السوق، سنحدد سعر العرض الافتتاحي.

في New York، تُقدم العروض شفهياً من خلال وكيل العقارات الخاص بالمشتري. العروض الشفهية غير ملزمة قانونياً. فقط العقود المكتوبة قابلة للتنفيذ في معاملات العقارات في New York. لذلك، حتى يتم التوقيع على العقد، لا يوجد التزام من جانب المشتري أو البائع. وبناءً عليه، يمكن للمشتري تقديم عدد من العروض على شقق مختلفة لمحاولة الحصول على أفضل صفقة. في Florida، مع ذلك، تُقدم العروض كتابياً ويُطلب إيداع بنسبة 10% لمرافقة العرض. لذلك، أي عرض يقدمه المشتري يكون ملزماً قانونياً.

عادةً ما يرد البائع بعرض مضاد. يتبادل المشتري والبائع العروض حتى يتفقا على سعر الشراء النهائي وأي شروط خاصة للصفقة. قد يكون أحد الشروط الخاصة هو شرط الرهن العقاري (mortgage contingency)، الذي يسمح للمشتري بالانسحاب من العقد واستعادة إيداعه إذا لم يوافق البنك على تقديم رهن عقاري للعقار. تنص شروط الرهن العقاري على حصول المشتري على الرهن خلال 45 يوماً. قد يقبل البائع مدة 60 يوماً، لكن معظم البائعين يفضلون عدم وجود شرط رهن عقاري على الإطلاق. بدون شرط، قد يخفض البائع السعر.

أحياناً لا يسمح البائعون بشرط الرهن العقاري للمشترين الأجانب لأنه من الصعب على البائع معرفة ما إذا كان المشتري قد رُفض فعلاً من قبل البنك أو غير رأيه ببساطة بشأن شراء العقار. قد تصبح هذه مشكلة لبعض المشترين الأجانب إذا لم يسمح البائع بالشرط. غالباً ما يساعد الحصول على خطاب موافقة مسبقة من البنك المشتري الأجنبي على تجاوز هذه العقبة.

على الرغم من أنه يُنصح بالتشاور مع محامٍ متخصص في العقارات في نيويورك مسبقاً، فإنه بمجرد قبول البائع للعرض، سيحتاج المشتري إلى تعيين محامٍ عقاري. في نيويورك، يُطلب من المشتري إشراك محامٍ. في ميامي، الأمر غير مطلوب، لكن معظم المشترين يستعينون بمحامين لإتمام عمليات الشراء. المخاطر كبيرة جداً للمضي بمفردك هنا، لذلك ننصح دائماً بأن يكون للمشتري تمثيل قانوني خاص به.

عند قبول العرض، سيقوم وكيل المشتري بملء "ورقة الصفقة" التي تحتوي على أسماء المشترين، بالإضافة إلى جميع معلومات الاتصال، بما في ذلك اسم وعنوان محامي المشتري. لذلك، يجب على المشتري معرفة المحامي الذي سيعمل معه في هذه المرحلة. خلال يوم واحد، سيتم إرسال مستندات الكوندومينيوم إلى محامي المشتري لمراجعتها.

سيقرأ محامي المشتري مستندات الكوندومينيوم والبيانات المالية للمبنى، من بين مستندات أخرى، لتحديد الوضع الصحي للمبنى وأي مسائل يجب معالجتها. سيطرح محامي المشتري أسئلة على محامي البائع والمطوّر (Sponsor) للمبنى. سيتم بعد ذلك تعديل العقد لمعالجة أي مسائل لوحظت في المراجعة، إن وُجدت.

حتى يوقع المشتري العقد، يمكن للبائع عرض الشقة وقبول عروض أعلى، إذا رغب في ذلك. لذلك، الوقت عامل حاسم عند المرور بهذه العملية.

في نيويورك

عند توقيع العقد، الذي يكون عادةً في غضون 10 أيام من قبول العرض، يجب على المشتري تقديم وديعة بنسبة 10% من سعر الشراء إلى محامي البائع. تُحفظ الوديعة في حساب ضمان (escrow)، عادةً لدى محامي البائع، حتى إتمام الصفقة (closing). بالنسبة للمشاريع الجديدة، يمكن أن تصل الدفعة المقدمة إلى 25%، تُدفع إما دفعة واحدة أو على دفعات قليلة، حسب المدة المتبقية حتى الإشغال.

في فلوريدا

الوديعة بنسبة 10% التي تم دفعها مع العرض الكتابي الأولي قابلة للاسترداد فقط في حالات معينة، مثل تلك التي تندرج تحت شرط الرهن العقاري حيث تم رفض طلب قرض المشتري من قبل البنك. بالنسبة للمشاريع الجديدة، عادةً ما تكون الدفعات التدريجية من 40% إلى 50% على مدار الوقت، مع استحقاق الباقي عند إتمام الصفقة (closing).

إذا كان المشتري يحصل على تمويل عقاري، فسيعمل على الحصول على خطاب التزام الرهن العقاري من البنك للرهن. يُصدر خطاب التزام الرهن العقاري بمجرد حصول المشتري على القرض. بالنسبة للكوندومينيوم والتعاونيات السكنية (Co-op)، يُعد هذا الخطاب شرطاً لملف المجلس (Board Package)، الذي ستقدمه للحصول على موافقة المجلس بعد التوصل إلى اتفاق مع البائع.

تأمين القرض

يمكن أن يبدأ التقدم للحصول على رهن عقاري قبل أن تجد منزلاً أو بعد تقديم عرض. ومع ذلك، من الأفضل القيام بذلك في أقرب وقت ممكن في العملية لتجنب أي مفاجآت. سيتعين على المشتري ملء طلب يتضمن الكثير من الأوراق. سيلقي المُقرض نظرة تفصيلية على التاريخ الائتماني للمشتري، وسجل التوظيف، والأصول والالتزامات المالية.

إصدار خطاب التزام الرهن العقاري

خطاب التزام الرهن العقاري هو المستند الذي يرسله مسؤول الاكتتاب إلى مسؤول القرض بمجرد الموافقة على القرض. هذا هو الأمر الحقيقي! سيوضح خطاب التزام الرهن العقاري كل جانب من جوانب الرهن. سيتضمن الشروط ومعدل الفائدة. سيُفصّل "الشروط" (البنود التي يجب تقديمها أو توضيحها للموافقة النهائية). سيكون خطاب التزام الرهن العقاري مؤرخاً وسيكون له تاريخ انتهاء صلاحية. قد يكون موقعاً من قبل مسؤول الاكتتاب.

بينما يُعد خطاب الموافقة المسبقة أمراً رائعاً عند بدء البحث، لا تتم الموافقة على المشتري حتى يتم إصدار خطاب التزام الرهن العقاري، حيث أن خطاب التزام الرهن العقاري هو مستند رسمي ملزم قانونياً.

لا توجد موافقة مجلس للمنازل المستقلة أو المنازل ذات الأسرة الواحدة، لكن المشترين الذين يشترون كوندومينيوم أو تعاونية سكنية (Co-op) سيحتاجون إلى التقدم رسمياً إلى مجلس الكوندومينيوم أو التعاونية السكنية (Co-op) لإتمام عملية الشراء.

بمجرد توقيع العقد من قبل المشتري والبائع، يجب على المشتري تقديم ملف المجلس (Board Package) إلى مجلس الكوندومينيوم أو Co-op (التعاونية السكنية). يمتلك مجلس الكوندومينيوم ما يُسمى "حق الأولوية في الشراء"، مما يعني أن لديه الفرصة لشراء الكوندومينيوم قبل الموافقة على شراء مشترٍ خارجي. يمتلك مجلس Co-op (التعاونية السكنية) سلطة الموافقة على المشترين أو رفضهم. يتضمن ملف المجلس، الذي يُسمى أحياناً طلب البيع، ما يلي:

• طلب ورسوم
• العقد الموقّع وخطاب التزام الرهن العقاري (Mortgage Commitment Letter)، إن وُجد
• البيانات المالية بما في ذلك كشوف الحسابات البنكية أو خطابات التأكيد
• خطابات توصية شخصية
• خطابات توصية تجارية
• الإقرارات الضريبية للسنوات الثلاث الأخيرة
• خطابات التحقق من العمل والدخل
• تفويض بإجراء فحوصات جنائية وائتمانية ووظيفية

يُقدَّم ملف المجلس إلى شركة إدارة المبنى للمراجعة.

• في حالة Co-op (التعاونية السكنية)، سيطلب المجلس مقابلة جميع السكان المستقبليين للوحدة. هذه المقابلة جادة للغاية ويجب اعتبارها اجتماع عمل.
• لن يُجري مجلس الكوندومينيوم مقابلة مع المشتري المحتمل، لكنه سيُجري فحوصات ائتمانية وجنائية ويطّلع على ملف المجلس.
• بمجرد أن يتنازل المجلس عن "حق الأولوية في الشراء"، أو بعبارة أخرى، يوافق على المشتري، يمكن حينها تحديد موعد الإغلاق.

سيتم الإغلاق خلال 30/45/60 يوماً من توقيع العقد، حسب الشروط المتفق عليها. إذا كان الدفع نقداً، فمن المرجح أن يكون الإغلاق خلال 30 يوماً. إذا كان المشتري يحصل على رهن عقاري، فمن المحتمل أن يحصل على مدة تصل إلى 60 يوماً، بمتوسط 45 يوماً. استعداداً للإغلاق:

• تحديد تاريخ الإغلاق.
• استيفاء شروط عرض القرض.
• سيُجري محامي المشتري بحثاً عن سند الملكية (title search) للتأكد من حصول المشتري على "سند ملكية نظيف"، مما يضمن أن البائع يملك العقار وأنه لا توجد امتيازات مسجلة ضد العقار.
• الحصول على تأمين أصحاب المنازل (homeowners insurance) لحماية المالك (والمُقرض) من الخسائر في حال تضرر المنزل أو تدميره.
• المعاينة النهائية قبل الإغلاق.

الإغلاق، أو التسوية، هو الخطوة النهائية في صفقة عقارية. في تاريخ الإغلاق، تُتمّ الأطراف عقد الشراء وتنقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري:

• يُسلّم المشتري (أو بنك المشتري) الدفعة للرصيد المستحق على الشراء، والذي يكون عادةً نسبة 90% المتبقية من سعر الشراء بالإضافة إلى تكاليف إقفال الصفقة (closing costs) بنسبة 3.5% (بدون رهن عقاري) إلى 5.5% (مع رهن عقاري).
• يوقّع البائع سند الملكية للمشتري ويُسلّم مفاتيح المنزل.
• ستُسجّل شركة سندات الملكية (title company) السند الجديد لدى سجل الأراضي المحلي.
• سيحصل البائع على المبالغ المستحقة من عائدات البيع، بعد خصم تكاليف الإغلاق وسداد الرهن العقاري إذا كان لدى البائع رهن عقاري قائم عند الإغلاق.

بالنسبة للمشترين الأجانب، يمكن أن يتم الإغلاق دون حضور المشتري فعلياً في الولايات المتحدة. سيقوم المشتري ببساطة بتفويض وكالة قانونية (Power of Attorney) لمحامي المشتري (أو التوقيع على خطاب موافقة إذا كان الشراء عبر LLC (شركة ذات مسؤولية محدودة)) لإتمام الصفقة نيابة عن المشتري. هذه ممارسة شائعة.