概览
JEM Private Residences是Naftali Group在Miami Worldcenter的67层塔楼中的共管公寓住宅，地址为1016 NE 2nd Avenue。住宅位于43至67楼。
建筑由Arquitectonica设计，住宅室内由Rockwell Group设计。Sky Villas室内由FENDI Casa设计。JEM Club位于50楼。
JEM Private Residences 概览
1016 NE 2nd Avenue, Miami, FL 33132
Naftali Group
Arquitectonica
67
共管公寓
Miami Worldcenter
买家为何青睐 JEM Private Residences
高楼层住宅
共管公寓住宅从43楼开始。应比较实际朝向及周边建筑；仅凭高度无法判断具体住宅能看到什么。
塔楼内的俱乐部楼层
JEM Club将休闲及健康生活与工作、宴客空间结合。对于预计经常在楼内活动的业主，这样的配置有实际用途。
角色明确的设计团队
Naftali Group、Arquitectonica及Rockwell Group各有具体职责。FENDI Casa室内设计仅适用于Sky Villas，因此应确认您考虑的住宅的装修规格。
门外就是Miami Worldcenter
这是Miami Worldcenter内的市中心地址。应与Miami其他城市型建筑比较，将周边街区的便利性纳入购房考量。
我们对JEM Private Residences的看法
首先应将JEM作为Downtown Miami的住宅来看待。高楼层位置及俱乐部规划是明确特点，但合适与否最终取决于具体户型。
依赖起价宣传之前，应索取最新住宅清单。其中应明确列出具体住宅、朝向，以及叫价包含的内容。
关于 JEM Private Residences
JEM住宅
住宅从单间至四卧室不等，另有顶层住宅及两套四卧室Sky Villas。落地玻璃与露台将居住空间连接至市中心环境。
各类住宅的设计及规模有所不同。请索取具体住宅的装修规格表，尤其是在比较标准住宅与Sky Villa时。
比较Miami Worldcenter房地产 · Waldorf Astoria Residences Miami · Miami预售开发项目。
无与伦比的居住体验
JEM tower at sunset. Artist rendering.
JEM residential amenity setting. Artist rendering.
住宅系列
私人住宅
单间至四卧室
咨询当前价格
顶层住宅
索取最新图纸
咨询当前价格
Sky Villas
四卧室；FENDI Casa室内设计
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住宅起价 咨询当前价格
World-Class Amenities
JEM Club
- 50楼俱乐部空间
- 健身与健康生活区域
- 室内外休闲设施
日常生活
- 共享办公空间
- 宴客空间
- 儿童区域
- 住宅专用到达入口
缔造者
Naftali Group
开发商
Arquitectonica
建筑设计
Rockwell Group; Sky Villas by FENDI Casa
室内设计
Miami Worldcenter
Miami Worldcenter是Downtown Miami的一部分，靠近城市的艺术及娱乐场所。选择塔楼内的住宅位置时，应比较实际会使用的步行路线及周边开发情况。
常见问题解答
JEM Private Residences位于哪里？
JEM位于Downtown Miami的Miami Worldcenter内，地址为1016 NE 2nd Avenue。销售展示中心在另一地点。
开发商与设计团队是谁？
开发商为Naftali Group，建筑设计方为Arquitectonica，室内设计方为Rockwell Group。Sky Villas由FENDI Casa设计室内。
私人住宅位于哪些楼层？
项目官网将私人住宅安排在43至67楼，JEM Club位于50楼。
提供哪些住宅类型？
包括单间至四卧室住宅、顶层住宅，以及两套四卧室Sky Villas。请咨询具体住宅的最新可售情况。
JEM Private Residences 非公开房源信息
如需了解JEM Private Residences的最新在售情况、价格历史、户型图及非公开房源，请向我们的顾问团队申请保密评估。
1016 NE 2nd Avenue, Miami, FL 33132
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Miami 房地产市场洞察
市场背景：从 Miami 到东北部、以及从 Miami 到 California 的人口迁移，已从疫情时期的激增转变为结构性的迁居。Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%。地理上的制约具有约束力：海洋、海湾与 Everglades 限制了供给。2025年12月的中位价：Miami Beach 公寓 62万美元，Brickell 公寓 58万美元。豪华公寓每平方英尺价格：$1,200-$3,500+，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。
价值型子市场：Brickell（$600-$1,500/SF）、Edgewater（$700-$1,200/SF）、Downtown Miami（$600-$2,000/SF）。标杆型子市场：Fisher Island、Sunny Isles Beach（$1,500-$3,500/SF，品牌豪宅库存密集）、South of Fifth。品牌项目基准包括 Four Seasons Surf Club（$2,200-$3,500/SF）、St. Regis Sunny Isles（$1,800-$2,800/SF）以及 Porsche Design Tower（$1,600-$2,400/SF）。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
结构性因素层层叠加：无州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间78%的百万富翁人口增长，以及建造成本通胀。当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的，实际上是关税前定价的最后一批。Florida SB 264 限制特定国家国民在距军事设施10英里范围内的购置，对于国际买家须在签约阶段进行审查。
关键事实
- Miami Beach 公寓中位价（2025年12月）：62万美元
- Brickell 公寓中位价（2025年12月）：58万美元
- 豪华公寓 $/SF：$1,200-$3,500+
- Fisher Island $/SF：$2,000-$4,500
- 平均在售天数：95
- 成交费用：2-3%（现金），3-4%（贷款）
- 房产税：每年约为评估价值的2%
- 百万富翁人口增长：+78%（2013-2023）
- 州所得税：0%（相比之下 NY 为10.9%，CA 为13.3%）
购房者需要了解的信息
Miami’的百万富翁人口在2013年至2023年间增长了约78%，加之没有州所得税以及严苛的地理制约（海洋、海湾、Everglades）限制了供给。豪华公寓每平方英尺价格在 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500+，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000+。Miami 如今拥有的酒店品牌豪宅数量超过西半球任何其他城市。
Miami 房地产常见问题
Miami’当前的公寓中位价是多少？
2025年12月：Miami Beach 62万美元，Brickell 58万美元。豪华公寓库存价格在每平方英尺 $1,200-$3,500+ 之间，在 Fisher Island 上升至 $2,000-$4,500，在 South of Fifth 则为 $1,800-$4,000。
为何 Miami 在结构上持续吸引超高净值资本？
零州所得税（相比之下 NY 为10.9%、CA 为13.3%）、无遗产税、十年间百万富翁人口增长78%（2013-2023），以及限制长期供给的地理制约。这些都是结构性因素，而非周期性因素。
建造成本的关税环境对当前库存意味着什么？
当前的期房库存是在20-50%的关税落在钢材、铝、混凝土与木材之前完成融资并破土动工的。下一个开发周期的重置成本定价预计将大幅上升。当前的配额代表着关税前定价的最后一批。
什么是 Florida SB 264，它对国际买家有何影响？
Florida SB 264 限制七个国家（China、Russia、Iran、North Korea、Cuba、Venezuela、Syria）的国民在距军事设施10英里范围内购置房产。该限制须在签约阶段进行审查，并可能需要对实体结构进行调整以达到合规。
Miami 公寓典型的每月持有成本是多少？
业主协会（HOA）费用为每平方英尺每月 $0.80-$2.50，房产税为每年约评估价值的2%，HO-6 保险为每年 $2,000-$5,000+，洪水保险为 $500-$3,000+。一套2,000平方英尺的公寓，仅业主协会费用每月就达 $1,600-$5,000。
Surfside 事件之后的检查要求有哪些？
3层及以上的建筑必须在第30年（沿海建筑为第25年）接受结构检查，此后每10年一次。业主协会必须为储备金提供充足资金；不再允许豁免储备金。较旧的建筑存在特别摊派的风险；在尽职调查阶段须审查检查报告与储备金研究。