简要说明
纽约市的421-a税收减免可将新建住宅在10/15/20/25年各档次的房地产税降低25-100%。原始421-a于2022年到期，替代计划485-x于2024年生效。现有421-a减免仍按其原定期限继续有效。许多项目将持续到2042-2045年。著名建筑包括 35 Hudson Yards, One High Line, 111 West 57th和中央公园塔。买家应始终核实每次转售公寓的剩余期限。
执行摘要
- 421-a 是纽约市主要的公寓减税政策，在10、15、20和25年期限内房地产税减免25-100%。原计划于2022年6月到期；现有减免在其全部期限内仍然有效。
- 替代计划485-x于2024年生效，专为经济适用房合作伙伴关系而设计。多数超豪华公寓 2022 年中期以来的交付不享受减税。
- 活跃的421-a建筑包括 35 Hudson Yards、One High Line、111 West 57th、Central Park Tower，减免期持续至2042-2045年。对于价值500万美元的公寓，在减免期内节省的税款可超过40万美元。
- 合作公寓建筑很少受益于 421-a 因为他们很少 新建。合作公寓可享受单独的公寓与合作公寓减税以及STAR信用优惠。
- 转售时务必核实剩余减免期限，减免随单元一并转移，但期限从原始交付日期起算，而不是转售日期。
纽约市的减税计划正在逐步取消。 421-a计划于2022年6月到期，其替代计划(485-x)实际上排除了曼哈顿公寓。完整的2026年纽约市税收结构、豪宅税、转让税、抵押贷款登记税、FIRPTA、资本利得、1031交换以及当前的减免状态，请参阅 纽约市房地产税&减免.
2025 年 12 月更新
关键要点： 421-a税收减免计划于2022年6月到期，这意味着曼哈顿的任何新建公寓都无法获得这些福利。不过，在截止日期之前获得豁免的建筑，包括One Manhattan Square, Waterline Square, Hudson Yards, One West End Avenue, One Riverside Park, 242 Broome, The Kent, and Brooklyn Point，在2030年代及以后仍可为买家提供可观的税收节省。
什么是纽约市房地产减税？
减税是一种财产税减免或减免，可降低您在一定时期（通常为 10 至 35 年）内的年度持有成本，它是更广泛的税收减免的一部分 纽约房地产税全貌 每个买家在成交前都应该了解。在纽约市，421-a计划为开发商提供税收减免，以换取建造经济适用房。这些节省下来的钱都转嫁给了公寓买家。
示例： 上东区 The Kent 价值 270 万美元的两居室可产生约 节省税款 300,000 美元 在整个豁免期内超过 12 年，不包括 8 年逐步淘汰期间的额外节省。
对于专注于收益率最大化的投资者来说，这些降低的持有成本直接提高了净营业收入和整体盈利能力，这是值得权衡的优势 曼哈顿待售公寓.
421-a减税如何运作？
421-a 减税可降低符合条件的财产税 新建 在纽约市。以下是最常见结构的工作原理：
| 减免类型 | 完全豁免期 | 淘汰期 | 总持续时间 |
|---|---|---|---|
| 20 年 421-a | 12 年 100% | 8年（税金每2年增加20%） | 20年 |
| 25 年 421-a | 21 年 100% | 4年淘汰 | 25年 |
| 35年421-a（租赁） | 25 年 100% | 10年部分 | 35年 |
重要： 当您购买 421-a 建筑物中的转售单元时，您将继承与建筑物占用证书相关的剩余减免期，而不是新的 20 或 25 年。
为什么421-a计划结束了？
421-a减税计划于 2022 年 6 月 15 日到期。纽约州立法者允许其失效，原因是：
- 政治压力 来自住房倡导者，他们认为这是对豪华开发商的补贴
- 负担能力问题 该计划没有创造足够的低收入住房
- 工资纠纷 开发商与建筑工会就最低工资要求进行协商
该计划已被替换为 485-x (Affordable Neighborhoods for New Yorkers) 2024 年 4 月，主要关注租赁住房，很大程度上不包括曼哈顿公寓。
什么是485-x减税计划？
2024 年 4 月颁布的485-x计划是纽约421-a的替代方案。主要区别包括：
- 租赁重点： 主要有利于租赁开发，而不是公寓
- 永久负担能力： 经济适用单位必须永远保持经济适用（与 421-a 不同）
- 更高的工资要求： 拥有 100 个以上单位的项目必须向建筑工人支付 40 美元以上/小时的工资
- 延长豁免： 合格的租赁项目最长可达 40 年
- 公寓排除： 房屋所有权项目仅适用于曼哈顿以外且评估价值低于 89 美元/平方英尺的项目
底线： 曼哈顿公寓买家无法受益于485-x。大幅减税的新公寓项目实际上已经结束。
哪些建筑物仍有421-a减税？
曼哈顿和布鲁克林的几个豪华开发项目在该计划到期前获得了421-a豁免。这些建筑物继续为转售买家提供大量税收节省：
One Manhattan Square
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 252 South Street, Lower East Side |
| 开发商 | Extell Development |
| 竣工 | 2019 |
| 减税 | 20年421-a |
| 剩余福利 | ~14 年（截至 2025 年） |
这座 80 层的玻璃塔位于下东区海滨，拥有超过 100,000 平方英尺的设施，包括 75 英尺的游泳池、篮球场、保龄球馆、土耳其浴室、高尔夫模拟器和私人剧院。迈耶·戴维斯 (Meyer Davis) 设计的室内设计配有落地窗，可欣赏东河全景。
Waterline Square （上西区）
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | Riverside Boulevard, W. 59th, 63rd Streets |
| 开发商 | GID Development Group |
| 竣工 | 2019 |
| 减税 | 20年421-a |
| 建筑师 | Richard Meier, Kohn Pedersen Fox, Rafael Viñoly |
三座由明星建筑师设计的塔楼，拥有 263 套公寓单元，共享 90,000 多平方英尺的便利设施和一个 3 英亩的私人公园。
15 Hudson Yards
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 15 Hudson Yards, West 30th Street |
| 开发商 | Related Companies / Oxford Properties |
| 竣工 | 2019 |
| 减税 | 20年421-a |
| 建筑师 | Diller Scofidio + Renfro 与 Rockwell Group |
这座 70 层的塔楼是哈德逊城市广场的第一座住宅楼，直接与 Neiman Marcus 旗下的零售综合体相连。
35 Hudson Yards
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 35 Hudson Yards, West 33rd Street |
| 开发商 | Related Companies / Oxford Properties |
| 竣工 | 2019 |
| 高度 | 1,009 英尺（哈德逊城市广场最高） |
| 减税 | 20年421-a |
包括 Equinox 酒店、60,000 平方英尺的健身设施以及 137 间由 Yabu Pushelberg 设计的私人住宅。
The Kent (上东区)
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 200 East 95th Street, Carnegie Hill |
| 开发商 | Extell Development |
| 竣工 | 2018 |
| 减税 | 20年421-a |
| 剩余福利 | ~13 年（截至 2025 年） |
装饰艺术风格的 30 层建筑，拥有 83 套住宅，距第 96 街第二大道地铁仅一大道。该建筑由 Beyer Blinder Belle 设计，内饰由 Champalimaud 设计，靠近 Dalton、Sacred Heart 和 Chapin 等精英私立学校。
One West End Avenue
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 1 West End Avenue, Upper West Side |
| 开发商 | Elad Group |
| 竣工 | 2017 |
| 减税 | 20年421-a |
| 剩余福利 | ~12 年（截至 2025 年） |
这座 42 层的豪华塔楼位于西 59 街的拐角处，可欣赏哈德逊河全景，并可直接通往河滨公园南。该建筑由 Pelli Clarke Pelli Architects 设计，由 Jeffrey Beers International 进行室内设计，设有私人汽车场、75 英尺的室内游泳池以及超过 20,000 平方英尺的便利设施。
One Riverside Park (河滨大道50号)
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 50 Riverside Boulevard, Upper West Side |
| 开发商 | Extell Development |
| 竣工 | 2015 |
| 减税 | 20年421-a |
| 剩余福利 | 2035-2037 年 |
One Riverside Park 是河滨大道上的另一处 Extell 开发项目，拥有 219 套住宅，室内设计由 Shamir Shah Design 设计。该建筑提供超过 50,000 平方英尺的设施，包括 LA PALESTRA，这是一个 40,000 平方英尺的运动俱乐部和水疗中心，设有 75 英尺的游泳池、攀岩墙、篮球场和壁球场以及高尔夫模拟器。
242 Broome （埃塞克斯十字路口）
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 242 Broome Street, Lower East Side |
| 开发商 | Delancey Street Associates |
| 竣工 | 2018 |
| 减税 | 20年421-a |
| 剩余福利 | ~13 年（截至 2025 年） |
这座 14 层建筑是 Essex Crossing 的第一座公寓，由 SHoP Architects 设计，拥有 55 套住宅，室内设计由 DXA Studio 设计。厨房配有卡拉卡塔大理石台面、定制胡桃木橱柜和嘉格纳电器。居民可以直接进入 Essex Crossing 300,000 平方英尺的零售店、焕然一新的 Essex Street Market 和 Market Line 美食广场。
Brooklyn Point (Downtown Brooklyn)
| 细节 | 信息 |
|---|---|
| 地址 | 138 Willoughby Street, Downtown Brooklyn |
| 开发商 | Extell Development |
| 竣工 | 2019 |
| 减税 | 25年421-a |
| 剩余福利 | 到 2045 年 |
布鲁克林最高塔楼高达720英尺，Brooklyn Point提供纽约市最后一批25年税收减免之一。由Kohn Pedersen Fox设计、Katherine Newman负责室内设计，这座68层建筑拥有458套住宅和超过40,000平方英尺的配套设施，包括西半球最高的住宅屋顶无边泳池。位于City Point之上，居民可直达Dekalb Market Hall、Target和Alamo Drafthouse Cinema；多条地铁线路（2、3、B、Q、R、A、C、G）近在咫尺。
通过 421-a 减税可以节省多少钱？
税收减免根据房产价值和建筑评估的不同而有所不同，但差异很大：
| 情景 | 年度财产税 | 12 年节省 |
|---|---|---|
| 价值250万美元的公寓，无减免 | $25,000-$40,000 | $0 |
| 价值 250 万美元的公寓，421-a（完全豁免） | $2,000-$5,000 | $240,000-$420,000 |
在逐步淘汰期间，税收逐步增加：
- 13-14 年级：全额税费的 20%
- 15-16 年级：全额税费的 40%
- 17-18 岁：全额税款的 60%
- 19-20 岁：全额税费的 80%
买家在购买 421-a 公寓之前应该了解什么？
1. 计算剩余减免年限
折扣与建筑物的入住证书日期相关，而不是您的购买日期。 2019 年竣工的建筑到 2025 年大约还剩下 14 年，其中一些年份处于逐步淘汰期。
2.“税收悬崖”规划
当减免到期时，您的财产税将跃升至完全市场税率，每年可能增加 20,000 美元至 50,000 美元以上。聪明的买家：
- 将全额税收纳入长期负担能力分析
- 在低税率年份留出储蓄
- 计划未来销售时考虑折扣到期
3.了解转售溢价
纽约市独立预算办公室的研究发现，曼哈顿公寓买家支付的费用约为 每增加一年 421-a 剩余收益为销售价格的 0.43%。这意味着：
- 剩余年数越长的单位价格越高
- 随着福利减少，保费逐年减少
- 买家应计算溢价是否值得剩余的节省
4. 核实建筑物的具体条款
并非所有 421-a 豁免都是相同的。购买前，请验证：
- 建筑物豁免的确切到期日期
- 无论您处于完全豁免期还是逐步淘汰期
- 本年度的实际税单（提供计划可能会产生误导）
有关 2026 年所有纽约市税收工具、减免、转让税、豪宅税等级、FIRPTA、1031 的完整情况，请参阅主资源： 纽约市房地产税&减免.
纽约市公寓业主还有哪些其他减税计划？
合作公寓与共管公寓房产税减免
该年度计划提供的税收减免 17.5% 至 28.1% 根据评估价值，面向符合资格的公寓和合作公寓业主。要求包括：
- 单位必须是您的主要住所
- 在同一开发项目中不能拥有超过三个单位
- 单位不能由LLC或商业实体拥有
- 建筑物不能已获得 421-a、421-g 或 J-51 福利
- 大楼必须向员工支付现行工资
注意： 具有 421-a 减免的建筑物不符合资格。一旦421-a到期，业主可以申请此计划。
J-51 减税
J-51 计划为正在进行翻修的建筑物提供税收优惠。最近恢复了平均评估价值等于或低于每单元 45,000 美元（约 450,000 美元市场价值）的建筑物。主要用于出租建筑，但也可用于合作公寓和公寓进行资本改善。
有关纽约市减税的常见问题
什么是421-a减税？
421-a减税是纽约市的一项财产税免税计划，可减少新建住宅建筑的税收，为期 10 至 35 年。该计划于 2022 年 6 月 15 日到期，但在截止日期之前符合资格的建筑将继续获得福利。
我还能在曼哈顿购买具有421-a减税的公寓吗？
可以，但仅限于在2022年6月之前获得豁免的建筑中购买转售单元。曼哈顿的任何新建公寓开发项目都无法再获得421-a福利。One Manhattan Square, Waterline Square, Hudson Yards, One West End Avenue, One Riverside Park, 242 Broome, The Kent, and Brooklyn Point等建筑仍可为买家提供剩余减免年限。
421-a减税持续多久？
大多数曼哈顿公寓421-a减税持续 20 年：12 年完全（100%）免税，然后是 8 年逐步淘汰，其中税收每两年增加 20%。一些建筑物获得了 25 年的减免，其中 21 年完全豁免。
什么取代了421-a计划？
2024 年 4 月颁布的485-x计划（纽约人负担得起的社区）取代了421-a。然而，485-x主要有利于租赁开发，很大程度上不包括曼哈顿公寓。
当我购买转售公寓时，我可以获得整整 20 年的减免吗？
不会。您继承的是与建筑物原始入住证书日期绑定的剩余年限。如果该建筑的减免始于2019年，而您在2025年购买，则大约还剩14年福利。
减税到期后会发生什么？
您的财产税将增加至完全市场税率。对于典型的曼哈顿豪华公寓来说，这可能意味着每年增加 20,000 美元至 50,000 美元或更多。通过将全额税款纳入您的长期预算来提前计划。
我可以同时获得421-a减税和合作公寓/公寓减税吗？
不可以。接受421-a 福利的建筑物不符合纽约市合作公寓和公寓财产税减免的资格。然而，一旦421-a到期，业主如果符合资格要求，可以申请合作公寓/公寓减免。
如何检查建筑物是否有421-a减税？
访问 NYC Department of Finance 421-a Exemption Lookup 并按地址或行政区地块编号进行搜索。该数据库显示当前正在享受421-a福利的所有财产。
曼哈顿房地产减税的未来
421-a 的到期代表着纽约市住房政策的根本性转变：
对于新的发展： 如果没有对公寓建设提供有意义的税收优惠，预计曼哈顿的新公寓建筑将会减少。开发商可能会转向租金（符合 485-x 的条件）、经济适用房项目，或减少开发活动。
对于现有421-a建筑物： 这些代表着机会的减少。随着时间的推移，剩余的福利会减少，最终曼哈顿的公寓都不会享受421-a豁免。
对于买家： 如果税收优惠对您的购买决定很重要，那么窗口正在缩小。 2022 年之前获得421-a 的建筑物具有真正的价值，但该价值逐年减少。
有关权威的 2026 年纽约市税务参考，包括 421-a 库存的现状、豪宅税率、转让税和减税悬崖模型，请参阅 纽约市房地产税&减免。本指南每季度更新一次。
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本文仅供参考，不构成税务、法律或财务建议。关于您的具体情况，请咨询合格的专业人士。截至 2025 年 12 月的最新信息。
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房地产税与财产税的主要区别
您很可能认为房地产税和财产税是同一件事。这就是大多数人交替使用这些术语的方式，这会引起一些混乱。如果您拥有自己的房屋和船、汽车或其他大件物品，您应该知道其中的区别。虽然这两种类型的财产都根据物品的价值征税，但您实际支付的金额将取决于它们是否被归类为房地产税或个人财产税。如果您仍然不确定这些差异，没关系，因为我们将在下面详细介绍。
什么是房地产税？
当一个人拥有房地产时，他们必须缴纳房地产税。要确定每个房主将缴纳多少税款，您必须将城市或市政当局设定的税率乘以房屋的公平市场价值。房屋的公平市场价值可能会随着时间的推移而变化，具体取决于近年来附近类似房屋的售价以及房屋内部和外部的任何升级。如果您听说过有人不想让访问者进入自己的家，因为他们担心访问者会对他们的房子估价高于目前的价值，那么他们通常会试图避免房地产税上涨。
IRS 将房地产定义为任何类型的土地以及附着在该土地上的任何物品。因此，如果您拥有狩猎场或任何类型的土地，无论您如何使用它，即使上面没有建筑物，该土地也需要缴纳房地产税。此外，如果您在该土地上拥有一间小屋，则需要缴纳房地产税，并且可以提高整个财产的价值。此外，商业或工业建筑也需缴纳房地产税。最后，在该房产下方建造的任何东西都将作为房地产征税。这可以包括游泳池、防空洞生活空间、放射性尘埃掩体、车库以及几乎任何可以在地下建造的东西。
有关如何计算房地产税的更多信息
税率的确定方式取决于您居住的地方。例如，在纽约，税率是通过至少三个不同的市、县、城镇或学区的税率，然后除以您提取的来源数量来确定的。这意味着同一城市内的确切税率可能会有所不同。
您如何缴税
当您拥有房屋时，您可以直接向IRS缴纳税款，或者您可以向贷方付款，贷方将代表您向IRS缴纳税款。如果您已经全额支付房屋费用并且不再有贷款，您更有可能直接向IRS缴纳税款。属于此类房主的任何人都需要特别注意按时足额纳税，以避免房屋留置权和其他处罚。
如果您有房屋贷款，税费通常会计入您每月的贷款付款中。贷方收取这笔金额，以便他们可以每季度向IRS缴纳税款。如果您未能向贷方支付房地产税，您的贷方将开始取消抵押品赎回权程序，就像您拖欠抵押贷款一样。
什么是个人财产税？
当您拥有汽车、船或移动房屋等可移动资产时，这些资产将需要缴纳财产税。与房地产税一样，财产税通常按特定税率收取。在许多州，您为可移动资产支付的财产税的总成本还取决于该资产的价值。例如，当您拥有一艘价值 10,000 美元的船且税率为 3% 时，您每年必须为该船缴纳 300 美元的个人财产税。对个人财产价值进行最新评估可以节省您的税款，因为许多类型的动产资产的价值往往会下降。
就像房地产税一样，如果您没有按时足额缴纳财产税，您可能会面临费用、财产留置权以及可能被扣押的财产。
一些例外
一般的经验法则是，如果您可以在不损坏物品的情况下移动物品，那么它就属于作为财产征税的类别。但如果它必须留在土地上，则需缴纳房地产税。如果房屋所在的土地不属于拖车房所有者所有，例如拖车房公园，则拖车房被归类为个人财产。相比之下，预建房屋一旦在该房产上建造，就被视为不动产，即使它们在技术上已被移动成为该房产的一部分。纽约市的大多数房地产不太可能属于这些类别中的任何一个，但有一些社区有可能属于这些类别。
包起来
大多数房屋税都是在房屋出售时缴纳的，但如果您担心不确定税收制度的某个特定方面如何运作，您可以咨询税务顾问或其他专业人士。同样重要的是要记住，无论您是向贷方缴纳税款还是自己在当地税务局缴纳税款，拖欠房地产税都不是一种选择。如果你最终落后了，你的房地产也可能会被留置，甚至被取消抵押品赎回权。
资本利得税：纽约市房地产的减免和延期
当您出售您的主要住房或投资房产时，为什么要向政府提供超出其应得的金额？推迟和减少资本利得税的方法不止一种（CGT）出售财产时。虽然这需要规划并遵循严格的政府规则，但如果情况适用，它们肯定会起作用。
我们的方法将房地产咨询与会计背景相结合，使我们能够根据每个客户的情况评估交易成本和税后结果。
当客户出售房产时，首要目标是最大限度地提高价格升值的收益。所有房产卖家面临的主要成本之一是CGT，这是他们在出售房产时可能因房产升值而缴纳的税款。精明的业主会尽可能提前计划，以尽量减少或推迟任何CGT责任。
纳税义务在很多方面取决于卖方的具体情况。例如，该属性可能是：
-
主要住所
-
次要住宅或度假屋，或临时住所
-
投资物业
该财产可能属于：
-
一个人
-
一对已婚夫妇
-
公司或其他商业实体
资本利得税责任在很多方面取决于诸如此类的具体情况。另一个具体的就是时间。某人拥有房产的时间长短也会影响CGT责任。在本文中，我们将讨论一般细节和选项。每个想要了解自己独特情况的具体建议的人都应该咨询他们的美国税务会计师。而且，如果您是外国人，那么您应该咨询您所在国家的税务会计师，他们了解税务条约的含义（如果有）。
什么是资本利得税？
资本利得税是IRS对出售自有房地产时所获得的利润征收的税。如果出售导致亏损或收支平衡，则无需缴税。然而，在大多数情况下，都会有资本收益，因为房地产价格往往会随着通货膨胀而上涨。
“增益”是如何计算的以及如何减少？
利润或净资本收益是通过从出售净收益中减去财产的成本基础来计算的。成本基础是支付给 buy 财产，加上完成购买所产生的成交成本，加上所有权期间对财产进行的任何永久性资本改进的成本减去折旧收回（我们不会在这里讨论）。
更换电器并不是永久性的改善，因此不能用于增加成本基础并减少收益。然而，用新的橱柜和台面重新装修厨房被认为是永久性的改进，并增加了房产的成本基础 （这将抵消资本收益和由此产生的税收）。重新粉刷同一个厨房的成本被认为是维护成本，而不是资本改进。业主应保留与资本改进相关的所有收据，以在IRS需要确认时证明其成本基础。
出售房产的成交成本减少了资本收益。经纪人佣金、城市转让税和其他与销售相关的直接成本等项目都可以用来减少利润数字，从而减少应缴的CGT。
时间如何影响房地产资本利得税？
不到一年后出售的房产会产生短期资本收益，IRS将其视为普通收入。通常，正常所得税的收益将远高于长期资本利得税率，具体取决于一个人属于哪个所得税等级。因此，最好拥有该房产一年以上。如果财产因意外且经IRS批准的原因而被出售，则纳税义务可能会被免除或减少。例如，原因包括离婚或分居、重大疾病、失业或遭受自然灾害。
所有权原因影响资本利得税
出售主要住宅以获取收益将受到有限的CGT的约束。在计算 CGT 之前，单身人士可将应税收益负债减少 250,000 美元。已婚夫妇可将应税收益减少 500,000 美元。因此，资本利得税可以通过结婚来减少。
如果计划出售您的房屋并且是第二套住房或度假屋，一些前瞻性计划可能会带来好处。如果房屋在过去五年内被占用至少两年，IRS 就会将其视为主要居所。在出售房产前两年建立新的邮件、选民登记、驾驶执照等主要地址可能会大大减少CGT责任。
在出售前将每个投资房产或第二套房的状态更改为主要居住状态将连续递延最多 500,000 美元的CGT 负债。 IRS 不限制个人住宅可享受减税的次数。如此大量的计划可能是不可能的，因此投资者应该考虑下一个CGT延期的途径。
投资房产怎么样？
出售投资房产以获取利润将吸引CGT。幸运的是，政府推出了一项计划，使投资者可以无限期地推迟CGT。必须遵守特定规则，但这是美国支持国内外投资者拥有财产的另一个例子。
1031 兑换规则 - 税收递延兑换
1031 交易所（也称为 Starker 交易所， Like-Kind Exchange, or 1031 Tax Deferred Exchange）使投资者能够推迟所有CGT，前提是他们将销售收益再投资于另一项经批准的房产。这些规则很严格，必须严格遵守，但它们也有广泛的参数，这使得延期变得更加容易。以下是一些提示 卖房子时如何避税。
1031 兑换流程
当出售投资性房地产，并且所有收益都用于购买另一项投资性房地产时，CGT负债将转入下一个房地产。当出售该财产并购买另一财产时，CGT负债将再次结转。这可以永远持续下去。在某些时候，如果出售投资房产并清算利润，仅出售该房产的收益就可以吸引必须支付的CGT。
IRS 要求，要应用纳税义务延期，下一次购买必须是“同类”。这意味着，如果出售投资性房地产，则必须购买更多的投资性房地产。一 Manhattan 豪华公寓可以出售并且不止一套成本更低 迈阿密的房产 可以购买。
重要的是，所有1031交换房产均用于投资，所有出售收益均用于购买新的“同类”房产。这意味着，例如，在内华达州购买一块非常昂贵的原始土地用于开发，但从未开发过，可以“交换”为 曼哈顿的上流社会 加上迈阿密海滩的一套公寓。一件投资性房地产对于另一件（或多件）投资性房地产具有同等或更大的价值。
为什么叫交易所？
买卖必须由经批准且有资格的中介机构或 QI 进行。 QI 保留销售收益并将这些收益转移给替换房产的卖家，而原始卖家不会接触这些收益。因此，从法律上讲，买卖被视为“交换”。这个想法是由国会议员 Stalker 提出的，规则位于《IRS》法典第 1031 节中，因此有两个名字。
卖家必须遵守哪些规则才能推迟CGT？
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所有财产必须位于美国。
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所有属性必须是“like-kind”，因此不动产不能“交换”任何股票、债券或现金。
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购买（新获得）1031交换房产的价值必须等于或高于出售（放弃）房产的价值。
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放弃的财产必须用于投资，而不是任何其他目的，并且获得的财产也必须用于投资目的。 （即，1031 将纽约住宅投资房产交换为 1031 交换佛罗里达商业房产）。
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时间限制，由 IRS，必须遵守。销售和购买不必同时进行。这就是 QI 管理这一切的原因。 QI 完成出售并保留所有收益。然后，卖方有 45 天的时间寻找替换房产（或多处房产），并且替换房产的购买必须在先前出售后的 180 天内完成。 QI 将持有销售收益、完成购买并转移资金，而原业主无权使用这些资金。
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卖方可以起草一份经批准的可能收购房产的候选清单，以供 QI 记录，然后让其房地产经纪人就购买事宜进行谈判，以便 QI 可以完成交易。
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进行“反向交换”是可以接受的，这意味着投资者在完成放弃的房产销售之前找到并完成了所收购的房产。 QI 将解释其运作方式，但重要的是，当放弃的财产交易结束时，投资者仍然可以推迟CGT。
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The 交换协议 起草的 QI 必须确认所有IRS 要求的步骤均已正确完成，并且是总体1031 税款延期计划的一部分。
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如果卖方（放弃者）为购买（收购）提供资金，则贷款必须“适当”。它不能大到足以向卖方提供现金盈余，否则它会导致交换无效，并且CGT到期。
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QI（有时称为调解人）必须全职从事中介业务。例如，QI 不得与卖方有任何财务关系，因此 QI 不能是卖方的房地产经纪人、注册会计师或普通律师。
就是这样。通过了解并遵守规则，可以最大限度地减少和推迟CGT。
关于“启动”的最后说明
1031 交易所有自己的行话；放弃、收购、中介等。投资者听到的另一个术语是“启动”一词。这通常是指直接从出售财产中收到的任何现金。意思是没有通过 QI 的现金。一旦您实际收到销售现金，该现金就应纳税。因此，最好让自己周围都是像我们这样的顾问，他们了解1031交易所的所有非常严格的规则。
我们的资本收益策略方法
凭借会计背景，我们帮助客户评估各种可用策略，从主要住宅排除到1031交换再到分期付款销售，并了解每种策略如何适用于他们的具体情况。每笔交易都是不同的，正确的方法取决于财产类型、所有权结构和长期投资目标。
我们与每个客户的税务顾问和法律顾问密切合作，以确保交易的各个方面保持一致。
安排时间聊天 与我们的管理经纪人 Anthony Guerriero（MBA、CPA）讨论您的具体情况。
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| 建筑 | 邻里 | 减免档次 | 剩余期限 | 转售范围 |
|---|---|---|---|---|
| Central Park Tower | 57th St / Billionaires Row | 20年 | 到~2045 | 1000 万美元-2.5 亿美元以上 |
| 111 West 57th | 57th St / Billionaires Row | 20年 | 至 2042 年 | 800 万美元-7000 万美元 |
| One High Line | West Chelsea | 20年 | 至 2043 年 | 500 万美元-4500 万美元 |
| 35 Hudson Yards | Hudson Yards | 20年 | 至 2042 年 | 500 万美元至 6000 万美元 |
| The Cortland | West Chelsea | 20年 | 到~2044年 | $275万-$2500万 |
| 520 Park Avenue | Upper East Side | 20年 | 到 2040 年为止 | 1500 万美元-1.3 亿美元 |
| 432 Park Avenue | Midtown / Park Ave | 20年 | 到 2036 年为止 | 700 万美元-9500 万美元 |
| One57 | 57th St / Billionaires Row | 10年+10年 | 到 2032 年为止 | 400 万美元-1 亿美元 |
| 15 Hudson Yards | Hudson Yards | 20年 | 至 2041 年 | 400 万美元-3000 万美元 |
| 56 Leonard Street | Tribeca | 15年 | 到 2031 年为止 | 300 万美元-5000 万美元 |
活跃库存： 迈阿密施工前, Billionaires' Beach Miami.
