2026年纽约租金冻结：对曼哈顿买家与投资者意味着什么

ricardo 2026年10月2日阅读时长 5 分钟

NYC Rent Freeze 2026: What It Means for Manhattan Buyers and Investors

纽约市10月1日及以后起租的租金稳定（rent stabilization）公寓续租合约，指导涨幅现为0%。租金指导委员会（Rent Guidelines Board）第58号令（Order #58）同时冻结起租日在2026年10月1日至2027年9月30日之间的一年期和两年期续租，涉及约100万套租金稳定公寓。这是该委员会首次冻结两年期租约。冻结生效时，房东提起的诉讼仍在审理中；10月1日，市政厅（City Hall）与委员会成员之间的往来信息被纳入法庭记录（The Real Deal；NY1）。

The Real Deal称此次推行“一团糟”。对曼哈顿买家而言，关键在于冻结涉及哪些公寓和楼宇，以及它在哪些环节改变一笔购置的账。

如果您初次接触这一流程，请先阅读我们的纽约公寓购置指南。

本文汇总公开规则与媒体报道，不构成法律意见。凡涉及在租租户的购置，均应由您的房地产律师审阅。

要点速览

委员会于2026年6月25日以7比1投票通过一年期续租0%、两年期续租0%。此前2015年、2016年和2020年的冻结仅针对一年期租约。
冻结仅适用于租金稳定单位。市场价出租房源，以及大多数公寓（condo）和合作公寓（co-op）单位，均不在其列。
由Randy Mastro代理的房东于7月起诉，称程序结论早已预设。Brendan Lantry法官已责令市政厅移交其与委员会的往来通信，拒绝暂停冻结，并预计在年底前作出裁决。
若房东胜诉，已按0%签订的租约将如何处理，律师之间看法不一。
对于购买含租金稳定单位的联排别墅和小型楼宇的买家而言，此次冻结叠加在2019年的规则之上；该规则取消了空置解除管制（vacancy decontrol），并限制了装修改善可计入租金的额度。

委员会的决定

对于“2026年10月1日或之后、2027年9月30日或之前起始”的一年期或两年期租约：0%。投票结果为7比1；委员会九名成员中有六名由以冻结租金为竞选主张的市长Zohran Mamdani任命。上届市府任命的业主方委员Christina Smyth在投票前数小时辞职（WSET；CityRealty）。

委员会过去也曾冻结租金：2015年和2016年将一年期租约定为0%，2020年再次如此。每一次，两年期租约仍有一定涨幅（City Limits；CityRealty）。这次两种租期均被冻结，意味着今年签订两年期续租的租户，可能以同样的租金住到2029年末。

业主方强调成本压力。委员会4月发布的《2026年运营成本价格指数》（Price Index of Operating Costs）显示，租金稳定楼宇的成本上升5.3%，其中保险上涨10.5%，燃料上涨11.0%。委员会另一项收支研究则发现，净营业收入（NOI）平均仍在增长，但各区（borough）之间差异很大。

诉讼及其影响

7月，布鲁克林、皇后区、史泰登岛和布朗克斯的一批租金稳定楼宇业主，向州最高法院（State Supreme Court，纽约州的初审法院）提起Article 78申请（针对行政决定的司法审查）。其律师，Dechert的Randy Mastro以及Rosenberg & Estis，主张委员会“事先就倾向于实施冻结”，并忽视了自身数据（Commercial Observer；6sqft）。

自9月初以来，Brendan T. Lantry法官已作出多项裁定。他责令市府移交1月1日至6月投票期间市政厅与委员会成员之间的书面通信。他驳回了房东要求沿用2025年涨幅（一年期3%、两年期4.5%）的请求，称法院无此权限，并拒绝在10月1日前作出裁决：“我们正在尽可能迅速地推进此案。我不会在枪口抵着脑袋的情况下办案。”他预计在年底前作出决定（THE CITY，2026年9月24日）。

10月1日，约3,000页文件公开。The Real Deal称其内容大多为事务性安排。Mastro表示，这些文件显示市长办公室与委员会之间存在协调；市府首席法律官（Corporation Counsel）Steven Banks则表示，文件显示了委员会的独立性。

悬而未决的问题是，若房东胜诉，已续签的租约将如何处理。据THE CITY报道，Mastro本人的说法是：“如果零加零维持不变，房东就只能接受。”The Real Deal援引的其他房东律师则预计，法院下令的任何涨幅都将追溯适用。目前无人知晓结果，上诉可能使此事拖至2027年。

冻结覆盖谁，不覆盖谁

是否适用租金稳定，取决于楼宇本身、建成年代及其税务历史。根据Rent Guidelines Board，一般涵盖：

1947年2月1日至1973年12月31日之间建成、拥有六个或以上单位的楼宇。
1947年以前建成、拥有六个或以上单位的楼宇中，租户于1971年6月30日之后入住的公寓。
1974年以来新建或大幅翻修、拥有三个或以上单位，并享受421-a或J-51（均为房产税减免计划）等税收优惠的楼宇，在优惠要求的期限内适用。我们的421-a与J-51税收减免指南介绍了这些计划的运作方式。

不在其列的是：市场价出租房源，以及大多数公寓和合作公寓单位。部分市场价公寓确实受州政府2024年《正当理由驱逐法》（Good Cause Eviction）约束，该法限制不合理的涨租和拒绝续约，但这与委员会的指导标准是两套独立制度。楼宇改制为公寓或合作公寓后，仍在住的租金稳定租户保留其保护；该租户迁出后，单位即可在不受租金稳定约束的情况下出售或出租（RGB）。租金管制（rent control）是另一套规模小得多的制度，面向旧楼中的长期租户，并按其自身公式运行。

在曼哈顿购置意味着什么

购买公寓用于出租。 按市场价出租的典型曼哈顿公寓单位不受影响。如果单位带租约出售，请索取租约，并书面确认其是否登记为租金稳定单位。享受过421-a的楼宇中的单位可能属于此类。
购买合作公寓。 一些较老的合作公寓仍有发起人（改制时的卖方）持有的单位，由改制时留下的租金稳定租户居住。这些租金如今也被冻结。请询问此类单位还剩多少，并在审阅财务报表时考虑这部分收入。我们的合作公寓与公寓对比指南列出了应索取的资料。
购买带租户的联排别墅。 1974年以前建成、少于六个单位的房屋，除非享受过税收优惠，一般不属于租金稳定。六个或以上单位的，通常属于。签约前，请取得DHCR（纽约州住房与社区更新局）的租金登记历史，而不是卖方的摘要。我们的褐石屋购置清单涵盖了其余查验事项。
评估小型楼宇的收益。 自2019年起不再有空置解除管制，市内重大资本改善（MCI）带来的涨幅每年上限为2%。自2024年预算调整以来，业主可通过租金收回的单位改善（IAI）费用，一般以每套公寓15年内3万美元为上限，部分长期空置单位为5万美元（HCR）。请按以下方式建模：2027年9月30日前起始的每笔续租按0%指导涨幅，此后按未来的指导标准，并计入真实的成本增长。经纪人7月对The Real Deal表示，这次投票压低了租金稳定楼宇的价值。
关注法院动向。 裁决预计在年底前作出。现在签订的合同应就两种结果分配风险，相关条款应由您的律师起草。

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常见问题

2026年纽约有租金冻结吗？

有。Rent Guidelines Board的Order #58规定，起租日在2026年10月1日至2027年9月30日之间的租金稳定公寓，一年期和两年期续租涨幅均为0%。它不适用于市场价公寓。

纽约租金冻结适用于公寓（condo）吗？

一般不适用。按市场价出租的公寓和合作公寓单位不受租金稳定约束。例外情况是：楼宇改制时已在该公寓居住、并保留该保护的租金稳定租户；以及所在楼宇的税收优惠要求实行租金稳定的单位。

租金冻结覆盖多少套公寓？

根据Rent Guidelines Board，全市约100万套租金稳定公寓。

租金冻结可能被推翻吗？

房东已请求州法院撤销该命令。Brendan Lantry法官已责令移交市政厅与委员会的往来通信，拒绝暂停冻结，并预计在2026年底前作出裁决。如果命令被撤销，后续如何处理将由法院判决决定，而对于已签租约意味着什么，律师之间看法不一。

2026年的冻结是纽约史上首次吗？

不是。委员会曾在2015年、2016年和2020年冻结一年期租约。2026年是其首次同时冻结两年期租约。

在为一栋楼宇定价之前，请先索取租金登记历史。