要点
- 纽约州在 2027 财年预算中通过了本州首个 pied-a-terre 税，州长 Kathy Hochul 于 2026 年 5 月 28 日签署；此前她与市长 Zohran Mamdani 于 2026 年 4 月 15 日提出该方案。
- 这是一项针对非主要居所的年度附加税，2026 年 7 月 1 日生效，2031 年 6 月 30 日到期。第一阶段的门槛是：一至三户住宅为 Department of Finance 市场价值 500 万美元，condo 与 co-op 为 100 万美元。
- 州长办公室预计每年至少 5 亿美元；市审计长（Comptroller）的估算则接近 3.4 亿至 3.8 亿美元。受影响物业的数量说法不一，从 4 月援引的 13,000 处到市审计长模型测算的 11,226 处。
- 税率表已公布。condo 与 co-op 在 100 万至 300 万美元区间按 4% 征收，至 500 万美元按 5.25%，500 万美元以上按 6.5%；一至三户住宅自 500 万美元起，按 0.8%、1.05% 与 1.3% 分档。
一再回来的税，这次真的来了
十多年来，pied-a-terre 税一直是那个既不死也不过的提案。它在 Albany 和市政厅的推动者跨越数届政府反复提出、收窄、又搁置。对于正在看 Central Park South 整层住宅的买家而言，它始终是一个假设，是拿来做压力测试而非真要缴纳的科目。2026 年，这一点变了。
2026 年 4 月 15 日，州长 Kathy Hochul 与市长 Zohran Mamdani 提出了本州首个 pied-a-terre 税。州议会于 5 月下旬将其作为 2027 财年预算的一部分通过，州长于 2026 年 5 月 28 日签署。该税自 2026 年 7 月 1 日起生效，若不延长，将于 2031 年 6 月 30 日到期。对于几乎完全建立在第二居所之上的走廊 Billionaires' Row 来说，这已不再是辩题，而是一道规划题。
已通过的税究竟说了什么
法条值得逐字细读，因为细节决定谁缴、缴多少。已通过的法律设定了以下内容：
- 这是年度附加税，不是交易成本。 只要你持有该物业，这笔税每年都会回来。要害正在于此，这也是它与购入时一次性征收的豪宅税（mansion tax）和过户税的分野。
- 门槛不是一个数字。 到 2028 年 6 月 30 日为止，一至三户住宅为 Department of Finance 市场价值 500 万美元，condo 与 co-op 为 100 万美元；co-op 按份额数分摊出的推定市场价值计价，并向合作社法人开单。自 2028 年 7 月 1 日起，各类物业统一收敛到 500 万美元门槛，适用一至三户住宅的税率，并以独立第三方之间的可比成交定价。
- 针对的是非主要居所。 当该住宅并非其业主、其直系亲属或以真实长期租约承租的租客的主要居所时，该附加税适用。简略说法里藏着一个陷阱：这并不只是一项针对州外业主的税。在本市另有第二套单位的纽约市居民同样要缴，因为一个人只能有一处主要居所。
- 收入预测存在分歧。 州长办公室预计每年至少 5 亿美元，已通过的财政计划为 2027 财年列入 5.06 亿美元。市审计长在模型中计入租金与行为调整后，得出的数字接近 3.4 亿至 3.8 亿美元。
推动者点明了他们所瞄准的业主类型，指向那些用于储存财富而非用于居住的住宅，并提及了全美最昂贵的若干物业，其中包括 Ken Griffin 以公开报道的、接近 2.38 亿美元的金额购入的 Midtown 顶层公寓。在提案阶段，Hochul 州长办公室把纽约市约 13,000 处物业算入范围。通过之后，客户简报中流传着约 10,000 处与约 14,000 处的数字，但都未注明出处，而市审计长自己已发表的模型给出的是 11,226 处。任何单一数字都应视为估算，并核对它出自哪个阶段。
税率表
4 月的提案把税率留了空白，已通过的法律没有。到 2028 年 6 月 30 日为止，condo 与 co-op 就市场价值在 100 万至 300 万美元区间按 4% 征收，300 万至 500 万美元按 5.25%，500 万美元以上按 6.5%。一至三户住宅在 500 万至 1500 万美元区间按 0.8%，1500 万至 2500 万美元按 1.05%，2500 万美元以上按 1.3%。税率并不按档累进：一套 3000 万美元的单户住宅按 1.3% 就全部价值缴纳，即每年 39 万美元。自 2028 年 7 月 1 日起，各类物业统一适用 500 万美元门槛与一至三户住宅税率，市场价值也从法定的租金收入法改为按独立第三方之间的可比成交确定。
成本的算法
这笔附加税挂在市政府的估值上，因此成本随那个数字放大，而不是随你付出的价格。算术就是简单乘法，并会在长期持有中不断累积。买家群体紧盯它的原因正在于此。一次性的交易成本是一个已知量，吸收一次即可；而周期性的年度费用会改变持有一项顶级资产十年或二十年的内部收益率。
有纪律地评估它的方法如下：
- 锚定今天已经存在的东西。 用已在册的税项为资产定价，下文有说明，我们关于 pied-a-terre 税与曼哈顿豪宅市场 的综述中也有。
- 把附加税这一层加进去。 按物业所属类别的已公布税率，乘以它的 Department of Finance 市场价值，再看持有成本的形态在一段现实的持有期内会如何变化，包括门槛收敛的 2028 年那一步。
- 去查估值，而不是价格。 正如下一节所解释的，市政府如何计量价值，与税率本身同样要紧。
这一路径定价的是已经存在的负担，而不是当初提案里的那一个。
钱在估值上见分晓
要紧的问题不是税率，而是门槛挂在哪一个价值上。纽约市的房产税体系给 condo 与 co-op 核定的市场价值和核定价值，都远低于其成交价格，因为州法要求 Department of Finance 以理论租金收入而非单位实际成交价作为这些数值的基础。已通过的法律把 condo 与 co-op 的门槛定在这一 Department of Finance 市场价值的 100 万美元上，既不是 500 万美元，也不是成交价。已发表的解读在这一点上并不一致：多数把门槛读作市场价值，有一份读作核定价值，而这一差别足够要紧，值得就你自己的单位去核实。
The City Reporter 在 2026 年 4 月 22 日、该措施尚为提案时梳理了这一落差，数字相当扎眼。432 Park Avenue 一套以 2600 万美元成交的 condo，其 Department of Finance 市场价值略低于 190 万美元，核定价值为 785,477 美元。该媒体查阅这栋楼的记录后，没有找到任何一个住宅单位能按核定价值跨过 500 万美元门槛，而按市场价值能跨过的恰好只有一套，2017 年以 9100 万美元购入。若对照州政府实际通过的 100 万美元 condo 门槛，同样这些数字指向相反的方向：略低于 190 万美元的市场价值，稳稳落在税网之内。Sting 位于 220 Central Park South 的公寓于 2019 年以 6570 万美元购入，当前核定价值接近 189 万美元。
在 Billionaires' Row 上真正要紧的门槛，是市场价值的 100 万美元，而这条走廊上低于此数的东西寥寥无几。
体现这一落差的一个例子，是 432 Park Avenue 96 层的顶层公寓，它在 2016 年以 8770 万美元成交。那是一笔过去的交易，而非当前成交，但它把脱节展示得很干净：据 The City Reporter，该单位的 Department of Finance 市场价值为 380 万美元，核定价值为 160 万美元。挂在这些数字上的 500 万美元门槛，本会完全错过它。州政府通过的 100 万美元 condo 门槛不会。
十多年来一直推动该法案历次早期版本的曼哈顿区长（Borough President）Brad Hoylman-Sigal，在该方案公布时这样陈述理由：用纽约市房地产来停放财富的全球超级富豪，理应为保护并支撑这笔投资的城市公共服务出一份力。对买家而言，结论是具体的：决定你负担的数字是 Department of Finance 市场价值，而不是你的购入价，所以请在成交前把它调出来。
为什么 Billionaires' Row 处在这件事的中心
Billionaires' Row 不是一个价格层级，而是一片地理：Central Park 正南、沿 West 57th Street 及邻近街区展开的走廊，以 Central Park Tower、220 Central Park South、111 West 57th Street 和 One57 为锚。走廊上的标准住宅成交价从个位数百万美元一路延伸到八位数区间的中段，而整层单位与顶层公寓在最高处则进入九位数。
正如我们的 Billionaires' Row NYC 指南 所述，这里的需求集中于国际本人买家、家族办公室和金融业买家，他们把这些住宅既当作睡觉的地方，也当作价值储藏的手段。许多人出于隐私和传承规划，通过有限责任架构持有。这些住宅中相当大的一部分，用最朴素的话说，就是由主要居所在别处的业主持有的 pied-a-terre。这项税所瞄准的，正是这种持有形态。
所以这笔附加税不只是擦过这条走廊，它对准了它。然而两股力量正朝相反方向拉扯，认真的买家两边都该称一称。
稀缺性朝另一个方向使力
Billionaires' Row 上真正顶级存量的供给在结构上是有限的。当代的这条走廊由大约 2014 到 2022 年间一轮超高层塔楼的交付周期造就，而正面直视 Central Park 的整层住宅极少易手。最高层级的成交有相当部分发生在 off-market，通过开发商配售和经纪网络进行，而非公开平台。
真正的稀缺往往会在最顶端钝化持有成本类税项的冲击。当拥有受保护公园景观的整层住宅只有寥寥数套时，想要它们的买家并不容易被一笔年度附加税劝退，无论那笔税多么不受欢迎。压力最重的一端，很可能落在更可替代的存量上，也就是买家有更近替代品的中低楼层单位；最轻的一端，则落在无可替代的顶级楼层。
今天已经存在的那些税
新的附加税叠加在顶级买家早已承担的成本结构之上。在为 pied-a-terre 这一层建模之前，先把底盘弄清楚。
- 豪宅税（mansion tax）。 纽约对 100 万美元及以上的住宅购入征收豪宅税，采累进结构，价格向更高档位攀升时税率也随之上行。在一笔顶级购入中，这是成交时最大的单项之一。
- 过户税。 纽约州与纽约市都对不动产过户征税。在新盘 condo 的购入中，开发商常把过户税义务转移给买方，这会抬高开发商成交相对于二手成交的总成本。
- 周期性持有成本。 顶级业主本就在缴纳可观的年度房产税、公共维护费和维修支出。pied-a-terre 附加税是叠加在这些之上的一项新的周期性支出。
买方交易成本在适用开发商成交费用的新盘 condo 中大约为 3% 到 5%，在二手成交中则更接近 2% 到 3%。外国买家还会在卖方一侧遇到 FIRPTA 预扣，而 Billionaires' Row 的多数管理机构在架构上都能接纳全球买家和 LLC 持有。这就是基准线。pied-a-terre 税是叠加其上的新变量。
这与迁往佛罗里达的浪潮如何交织
讨论纽约针对第二居所的税，绕不开佛罗里达。财富从纽约向南佛罗里达的迁移，是过去几年最具定义性的资本流动叙事之一，而税务待遇是其中的核心驱动。佛罗里达没有州所得税，对于正在权衡把主要居所落在何处的买家，这一对比相当刺目。
这项新税以一种特定的方式让对比更锋利。Billionaires' Row 的部分业主之所以把纽约公寓当作次要住宅，恰恰是因为其税务居籍在别处。一项针对非主要居住的纽约业主的年度附加税，正好抬高了这种安排的成本。我们对 纽约到迈阿密税务迁移 的拆解，说明了认真的买家如何在算这些账。
不过效应并不对称。把主要居所迁到迈阿密的买家，可能仍想在纽约留一个落脚点，而落脚点按定义就是 pied-a-terre。于是，那场把所得税居籍带往佛罗里达的迁移，可能恰恰留下这项税所瞄准的那类非主要居住的纽约持有。两种趋势更像是相互作用而非彼此抵消，净结果取决于具体买家的架构、持有计划以及对周期性成本的承受度。把真实数字算一遍才是要点，而 纽约到迈阿密税务计算器 与更宏观的 曼哈顿与迈阿密房产对比 是正确的起点。
这对 Billionaires' Row 的需求意味着什么
既然这项税已经通过、税率也已公布，可能结果的形状比任何单一数字都清楚。
- 最顶层的顶级需求受保护得最好。 稀缺性、off-market 的成交方式和价值储藏动机，共同护住整层与顶层公寓这一段。这些买家对一笔年度持有费用的价格敏感度最低。
- 中间段存量承担的风险最大。 在曼哈顿或在竞争性的全球市场中拥有更近替代品的标准住宅，会在价格与去化上更直接地感受到这笔附加税。
- 账单的大小仍由估值决定。 门槛已经低到足以罩住这条走廊，但决定每位业主实际缴多少的，是 Department of Finance 市场价值，而不是成交价。
- 佛罗里达仍在画面里。 纽约持有成本的任何上升，都会给迁移叙事添柴，对那些能够迁走主要居所却不必放弃纽约存在感的买家尤其如此。
以上没有任何一条主张袖手旁观。税率已经公布，门槛还会在 2028 年再走一档；而在这条走廊上做得最好的买家，既懂当下的成本结构，也懂已经写进法律的东西。用今天真实存在的税为资产定价，把已公布的附加税率乘以该物业自身的 Department of Finance 市场价值，然后在信息充分的前提下做决定。
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常见问题
截至 2026 年，纽约市有 pied-a-terre 税吗？
有。州长 Kathy Hochul 与市长 Zohran Mamdani 于 2026 年 4 月 15 日提出了本州首个 pied-a-terre 税；州议会于 5 月下旬将其作为 2027 财年预算的一部分通过，州长于 2026 年 5 月 28 日签署。该税自 2026 年 7 月 1 日起生效，若不延长，将于 2031 年 6 月 30 日到期。它是对不作为业主本人、其直系亲属或以真实长期租约承租的租客主要居所的住宅按年加征的附加税，第一阶段门槛为：一至三户住宅 Department of Finance 市场价值 500 万美元，condo 与 co-op 100 万美元。
一套顶级公寓的 pied-a-terre 税会是多少？
这取决于物业类别与市政府的估值，而不是成交价格。到 2028 年 6 月 30 日为止，condo 与 co-op 就 Department of Finance 市场价值在 100 万至 300 万美元区间按 4% 征收，至 500 万美元按 5.25%，500 万美元以上按 6.5%；一至三户住宅则自 500 万美元起，按 0.8%、1.05% 与 1.3% 分档。税率按全部价值适用，而非逐档累进，因此一套 3000 万美元的单户住宅按 1.3% 缴纳，即每年 39 万美元。由于顶级 condo 的 Department of Finance 市场价值远低于成交价，一套九位数公寓的账单取决于一个估值，任何建模之前都该先把它调出来。
豪宅税与 pied-a-terre 税有什么区别？
豪宅税是对 100 万美元及以上住宅购入在成交时一次性缴纳的税，采累进结构，随价格上升而上行。pied-a-terre 税则是对非主要居所按年周期性加征的附加税，第一阶段门槛为 condo 与 co-op 市场价值 100 万美元、一至三户住宅 500 万美元。豪宅税是买入的成本，pied-a-terre 税是年复一年持有的成本。
顶级 condo 有可能通过核定价值避开 pied-a-terre 税吗？
比 4 月提案所暗示的要难得多。正如 The City Reporter 在 2026 年 4 月 22 日的报道，Department of Finance 给 condo 与 co-op 核定的市场价值和核定价值远低于其成交价格，因为该体系以理论租金收入而非单位实际成交价为基础。该媒体发现，432 Park Avenue 一套以 2600 万美元成交的 condo，其 Department of Finance 市场价值低于 190 万美元。那篇报道检验的是 500 万美元的门槛。已通过的法律把 condo 与 co-op 的门槛定在同一市场价值的 100 万美元上，于是提案会错过的单位落进了税网；自 2028 年 7 月 1 日起，估值改按独立第三方之间的可比成交确定。
这与人们从纽约迁往佛罗里达有什么关系？
佛罗里达没有州所得税，而纽约不断上升的持有成本，正在给已经在进行的财富南迁添柴。pied-a-terre 税抬高了保留一处非主要居住的纽约住宅的成本，而这恰恰是许多迁居买家偏好的安排。两种趋势更像是相互作用而非彼此抵消，因为把主要税务居籍迁到迈阿密的买家，可能仍想要一处纽约的 pied-a-terre，而这正是新税所瞄准的持有形态。
下一步可以做什么
如果你正在评估这条走廊上的一处住宅，请把存量与成本结构并排摆开作为起点。先在我们的 Billionaires' Row 在售公寓 页面看当前机会，再用 纽约到迈阿密税务计算器 跑一遍你自己的数字，看看在你的具体架构下，纽约的持仓与佛罗里达的持仓如何比较。当你准备好讨论 off-market 选项，或按已公布的税率为长期持有对照 pied-a-terre 税建模时，请联系我们的顾问团队进行一次私密交流。
