更新：2026年5月
NAR和解协议改变了买方佣金返还的运作方式
2024年8月17日，全美房地产经纪人协会（NAR）的和解协议生效，把买方经纪人的报酬与MLS房源信息脱钩。卖方不再必须通过MLS给出买方经纪佣金，买方则直接与自己的经纪人商定服务费。返还依然存在，可谈的空间比过去更大，但算法已经不同。
在曼哈顿置业的中国买家，通常把房价、税费和过户成本算得很细，却往往很晚才注意到另一项其实可以谈的开支：中介佣金。纽约州有一套写进法律的机制，能在过户时把其中一部分退回买方，业内称为buyer rebate，即买方佣金返还。本文说明它是什么、钱从哪里来、实际能拿回多少，以及2024年NAR和解协议改变了什么。
什么是买方佣金返还
买方佣金返还，是买方经纪人所收佣金中由该经纪人退还给客户的那一部分。实际效果很直接：两位经纪人可能以同样的价格拿下同一套房源，但有返还的那一位，能让买方以更少的实际支出完成过户。也可以把它理解为买方经纪人在过户当天支付的一笔退款。
纽约州的法律地位
纽约州把买方佣金返还写进法律条文是在2014年12月，当时《不动产法》第442条的修正案明确把它排除在禁止与无执照人士分成佣金的规定之外。这里需要纠正一个常见误解：在那之前，返还并不违法。州务厅与州总检察长早已持有返还可行的立场，2014年的修正案是把这一立场法典化，而不是解除某项禁令。修法宣示的目的，是降低买方的交易成本并加强经纪人之间的竞争。
税务处理
一般而言，买方佣金返还不被视为应税收入。不过每个人的资产情况不同，买方若不是美国税务居民就更需谨慎，建议在过户之前请会计师确认这一认定；若在具体情形下确实产生纳税义务，则应依法履行。
返还与压低佣金不是同一件事
两者听起来相近，但有一处差别至关重要：返还由买方的经纪公司给出，而谈定的佣金由卖方支付。买方谈的是返还，卖方谈的是佣金。
佣金如何分配
在传统结构中，卖方按成交价的百分之六向自己的经纪公司支付佣金。若买方带着自己的经纪公司前来，卖方的经纪公司留下其中一半，即百分之三，再把另外百分之三交给买方的经纪公司。返还正是从后面这一半里出的。
谁在谈什么
名称已经说明了：返还由买方去谈，而不是卖方；卖方佣金由卖方去谈，而不是买方。买方能够讨论的，是自己的经纪人是否支付返还、支付多少。严格说来，完整称谓是buyer commission rebate，即向买方返还佣金，因此买方就这一条与经纪人商谈时，在技术层面谈的确实是佣金。
当经纪人挂靠在经纪公司之下
凡本人不具备broker资格的房地产经纪人，都必须挂靠在另一位broker之下，也就是所谓的管理经纪人。因此买方经纪人分到的那一份，还要与这位管理经纪人再分一次，通常是对半分。
用数字说明。若一套住宅以15万美元成交，买卖双方的经纪人对半分配百分之六的佣金，则每一方各得百分之三，即4,500美元。若两位经纪人又都挂靠在管理经纪人之下，这笔钱会再分一次：经纪人与管理经纪人各得百分之一点五，即2,250美元。此时买方经纪人若给出百分之一的返还，买方拿回1,500美元，经纪人自己只剩750美元，也就是百分之零点五。
买方实际能拿回多少
这笔账很直白，值得在签署任何文件之前先算一遍：一个百分点的返还，会在过户时把购房价格的百分之一退还给买方。上面的例子里，15万美元对应1,500美元。放到曼哈顿一笔交易的量级上，这个数字就不再只是象征性的，也正因如此，它应当在第一次看房之前就以书面谈定，而不是等到报价被接受之后才提。
经纪人为什么愿意给返还
最常见的原因是争取客户。当经纪人格外希望某一套房源成交，而这项让利足以促成买方出价时，他也可能同意返还。还有第三个不那么显眼的原因：流程与技术更高效的经纪人，有余地把其中一部分运营上的节省，以交易成本节省的形式让渡给买方。
返还的四种用法
- 冲抵过户成本。
- 用于装修改造，例如更换台面或地板。
- 添置家电，比如冰箱或洗衣干衣机。
- 在过户时直接以现金取得。
佣金并不是全部
从海外来纽约置业的买家，需要权衡的不只是一个百分比。在竞争如此激烈的市场里，经纪人的能力比返还更有分量。把佣金足额付给一位能在合适的时间、以合适的价格拿下合适房源的人，往往远胜于从做不到这一点的人手里拿一笔返还。愿意比较经验、专长与既往客户评价的买家，通常能从交易中获得更好的结果。
2024年NAR和解协议改变了什么
三项操作层面的变化
- 卖方不再必须通过MLS给出买方经纪人的报酬。向买方一侧自动分成的做法已经结束。
- 买方在与MLS参与经纪人一同看房之前，必须签署书面委托代理协议。该协议写明经纪人究竟如何取得报酬。NAR把这项义务限定在为买方处理MLS挂牌房源的MLS参与者，因此它既不涉及纯事务性的接触，也不涉及由卖方经纪人主办的开放日。
- 买方经纪人的服务费改由买方与经纪人直接商定，通常采取固定金额、按小时计费或按购房价格的一定比例三种形式之一。
这在2026年对返还意味着什么
- 若卖方同意支付买方经纪人的报酬，这在纽约仍然常见，返还的运作与从前一致：经纪人在过户时退还其中一部分。
- 若卖方不提供这笔报酬，买方直接支付自己的经纪人，返还随之变成对这笔谈定服务费的折扣。
- 无论哪一种情形，买方都有了更大的余地，在开始找房之前就把服务费与返还一并以书面方式定下来。
纽约特有的情形：合作社公寓与代理协议
纽约合作社公寓的董事会，要求先有一份完整签署的合同，才会受理买方的申请。书面代理协议的强制化在这个市场几乎没有引起摩擦，因为与买方建立正式关系本来就是这里的惯例；如今曼哈顿与迈阿密经验丰富的买方经纪人，大多把自己的返还政策直接写进这份协议。
在第一次看房之前值得问出口的问题是：贵方是否提供买方佣金返还，能否把它写进代理协议？答案应当明确，并且落到纸面上。
常见问题
买方佣金返还到底是什么？
它是买方经纪人所收佣金中由经纪人退还给客户的那一部分，实务上是一笔在过户时支付的退款。买方以同样的价格买到同一套房源，实际支出更少。
买方佣金返还在纽约州合法吗？
合法。纽约州于2014年12月通过《不动产法》第442条修正案将其写入法律。在此之前它也不违法：州务厅与州总检察长早已认为可行，修正案是把这一立场法典化，而不是解除禁令。
返还需要缴税吗？
一般不被视为应税收入。仍然建议请会计师确认这一认定，尤其是非美国税务居民的买方；若在具体情形下确有纳税义务，应依法履行。
买方能拿回多少？
一个百分点的返还，退还购房价格的百分之一。以15万美元的成交为例，买方拿回1,500美元，而经纪人在与管理经纪人分成之后只剩750美元。
2024年8月的NAR和解协议改变了什么吗？
改变了。自2024年8月17日起，卖方不再必须通过MLS给出买方经纪人的报酬，这笔服务费改由双方直接商定。返还在纽约依然合法：卖方若支付买方经纪人的报酬，返还的运作与从前一致；若不支付，返还就变成对约定服务费的折扣。
一开始应该问经纪人什么？
问他是否提供买方佣金返还，以及能否把它写进书面代理协议。答案应当在第一次看房之前就明确并落到纸面上。
