核心要点
- 2019年，Ken Griffin以约2.38亿美元买下220 Central Park South的一套顶层公寓，至今仍是美国住宅的最高成交纪录，也一直是Billionaires' Row价格讨论的锚点。
- Billionaires' Row并不是一栋楼，而是沿West 57th Street以及中央公园以南街区密集分布的一组超高层、超纤细公寓塔楼，绝大多数建于2014年至2022年之间。
- 位于217 West 57th Street的Central Park Tower高1,550英尺，是全球最高的住宅建筑。2026年的入门价格约从800万美元起；其三层复式顶层公寓于2022年秋以2.5亿美元入市，一年后调整至1.95亿美元，2024年未能成交便撤出市场。
- 111 West 57th Street，即Steinway Tower，高宽比达24比1，是全球最纤细的摩天楼，2026年的入门价格约在1,600万至1,800万美元之间。
让曼哈顿市场转向的那条走廊
一笔交易，改写了美国房地产的全部价格预期。2019年，Ken Griffin以约2.38亿美元买下220 Central Park South的一套顶层公寓，这是美国住宅史上有记录的最高金额。这个数字至今仍然锚定着关于Billionaires' Row的所有讨论，但它只讲了故事的一部分。2026年真正活跃的，是战利品天花板以下的那几个层级：楼层高度、朝向，以及望向中央公园的视线，决定了买家付出的是一个合理的价格，还是一个出名的价格。
Billionaires' Row既不是单一建筑，也不是单一街道，而是沿West 57th Street及中央公园正南方几条横街紧密聚集的一串超高层、超纤细公寓塔楼，多数在2014年至2022年之间建成。本文将逐栋拆解这些塔楼，界定究竟什么才让一个楼层成为战利品楼层，梳理2026年各档每平方英尺价格，并指出当下价值所在。
定义这条走廊的塔楼
六栋公寓塔楼构成走廊的主干，周边还有几栋品牌住宅与相邻项目，争夺的是同一批全球买家。按高度排列，核心格局相当清晰。
- Central Park Tower，217 West 57th Street。高1,550英尺，全球最高的住宅建筑。由Adrian Smith与Gordon Gill设计，Extell开发。住宅自约32层开始，最厚的库存集中在塔楼高区。2026年入门价格约自800万美元起。三层复式顶层公寓于2022年秋以2.5亿美元入市，一年后调整至1.95亿美元，2024年未成交撤出，此后没有重新挂牌。
- 111 West 57th Street，Steinway Tower。高1,428英尺，以24比1的高宽比成为地球上最纤细的摩天楼。SHoP Architects设计了陶土与青铜立面，室内出自Studio Sofield。以整层与复式户型为主，每层户数极少。入门价格约1,600万至1,800万美元。
- 432 Park Avenue。高1,396英尺，是Rafael Viñoly在旧Drake Hotel地块上完成的方形网格塔楼。大进深楼板与惊人的层高，造就了全城最具体量感的室内空间之一。转售市场已经成熟，价格带通常自高个位数百万美元一路延伸至8,000万美元以上。
- 53 West 53，MoMA Tower。高1,050英尺，Jean Nouvel设计的斜交网格塔楼，紧邻Museum of Modern Art，住户可直接进入美术馆。外露的结构外壳取消了室内立柱，使平面得以打开。它吸引的是把文化看得比公园正面更重的收藏型买家。
- One57，157 West 57th Street。高1,004英尺，是这一切的起点。Christian de Portzamparc将它设计在Park Hyatt之上，纽约最早接近1亿美元的成交之一便出自这里。如今它是一处稳定的转售资产，成交价带很宽，自中个位数百万美元延伸至5,000万美元以上。
- 220 Central Park South。高约950英尺，是Robert A.M. Stern为Vornado打造的石灰岩塔楼，按总销售额计是曼哈顿最具价值的住宅建筑，也是持有最紧的一栋。转售库存几乎为零。这里的业主以数十年为单位持有，而不是几年。
围绕这一核心的，还有Zeckendorf与Stern合作、仅约31户的私密项目520 Park Avenue，以及位于730 Fifth Avenue的Crown Building顶部、共22户的混合型项目Aman New York。在Aman，买家买下的既是一个曼哈顿地址，也是进入Aman服务生态的通道。若要逐栋细看，我们的Billionaires' Row纽约指南会逐一梳理每栋塔楼，以及资本在其间的分布方式。
究竟什么才算战利品楼层
经纪人和买家都在随口使用"战利品"这个词。在这条走廊上，它有明确所指，而且并不等同于一栋楼里最贵的那套房。战利品楼层由一组事后无法补上的物理条件叠加而成。
- 高度。越过某个高度之后，视野不再被周边屋顶打断，而成为面向中央公园与天际线的完整全景。这个门槛因楼而异，但越过它所带来的溢价是实实在在的。
- 采光面数量。拥有三面或四面采光的转角户与整层户，定价与街区中段、单一朝向的半层户完全不同。真正主导差价的是光线与视线，而不只是面积。
- 正面朝向中央公园。公园是这条走廊唯一无法替代的配置。一套朝北、视野受保护且没有遮挡的住宅，其价格显著高于户型完全相同但朝南、或面对街区中段墙面的单位。
- 层高与楼板尺度。室内的体量本身就是这个价位买家所付的一部分，从432 Park的12英尺6英寸层高，到111 West 57th的14英尺层高，皆是如此。
- 户型配置。整层与复式平面在市场上被读作战利品产品。它们极少易手，一旦成交，往往也在非公开渠道完成。
进入这栋楼，与进入一个战利品楼层，是两场完全不同的谈话。把两者混为一谈，是认真买家最常犯的错误。
这正是同一栋塔楼里的两套住宅价格可以相差一个数量级的原因。楼盘的名字决定了谈话的下限，楼层、朝向与公园可见度决定了上限。
2026年每平方英尺价格档位
这条走廊的价格应当按档位来读，而不是看单一均价，因为同一栋楼内部的价差就已经极大。以2026年计，实际可用的价格带如下。
入门档，约500万至1,500万美元
面积较小、楼层较低的单位，集中在One57与Central Park Tower低区这类库存较宽的塔楼。这一档吸引的是寻找第二居所的买家，以及希望拥有这个地址、但不愿承担整层的买家。按任何常规标准衡量，这里的每平方英尺价格都不低，但相对上方档位仍属克制。
整层与顶层公寓入门档，约1,500万至3,000万美元及以上
战利品特征从这一档开始出现：完整楼层、强势采光面，以及有实际意义的公园视野。111 West 57th的精品整层产品与432 Park的大进深平面，大多落在这一带及其上方。每一项无法复制的条件叠加上去，每平方英尺价格都会陡升。
战利品天花板，5,000万美元至九位数
走廊的顶端。具备三面采光与正面公园视野的整层与顶层公寓越过5,000万美元，最高处更超过2.5亿美元。这一档的库存在结构上就很薄，整条走廊在某一周内5,000万美元以上的在售房源常常不足15套，其中相当一部分从未出现在任何公开平台上。
若想看清这些数字在整个曼哈顿市场中的位置，可参考我们的曼哈顿最贵100套房产榜单；若关注全城的顶层公寓库存，则可查阅纽约顶层公寓50强名单。
视野的经济学：公园本身就是资产
在Billionaires' Row，视野不是一项配置，而是可量化的价值组成部分。它像稀缺资产那样运行，因为它确实稀缺。面向中央公园的正面无法被制造出来，而走廊紧邻公园南侧的位置，保证了高区朝北住宅所俯瞰的约840英亩土地永远不会被开发。
驱动这笔账的有三股力量：
- 永久性。区划规则、空中权的复杂性，加上超高层结构工程的要求，使这条走廊几乎不可能被复制。视野缓冲区实际上已被锁定。
- 朝向。朝北面向公园的溢价最高，南、东、西三个朝向即便在同一楼层，定价也依次走低。
- 高度。随着全景展开，溢价会加速。同一户型线上，中区楼层与高区楼层之间的差距很少是线性的。
结果就是，面积与装修完全相同的两套房，仅仅因为窗外看到什么、位置有多高，成交价可以相差悬殊。理解了这一点的买家，会停止比较楼盘，转而比较朝向。
2026年，价值在哪里
在这条走廊上，价值并不等于最便宜的那套房，而是价格尚未追上其物理条件的住宅，或者所在楼盘仍在建立可比案例的住宅。
以2026年计，有几条规律依然成立：
- 转售与开发商销售之别。One57与432 Park这类成熟的转售塔楼，价格区间更宽，交易也更有议价空间，而最新的开发商去化盘价格仍然坚挺。走稳的市场会回报有耐心的买家。
- 220 CPS的稀缺溢价。220 Central Park South之所以拥有全走廊最高的每平方英尺价格，恰恰是因为几乎没有库存易手。这份稀缺对长期持有者是价值，对想要进场的买家则是门槛。该楼盘可在我们的220 Central Park South页面查看。
- 精品整层产品。111 West 57th一层一户的格局，带来了很高的每平方英尺价格，同时也带来了少见的私密性与采光。对于把平面看得比折让更重的买家来说，这是一个独立的类别。
- 最初的标尺。One57仍是这条走廊上流动性最好的战利品楼盘，因此也是最容易读出真实市场价格的地方。我们的One57楼盘页面持续跟踪其转售情况。
另一个变量是渠道。整层与顶层公寓库存中，有相当一部分通过经纪人与开发商关系在非公开渠道成交，从不出现在任何公开平台。在这条走廊上，尤其是5,000万美元以上的区间，顾问主导的配售通常胜过公开房源。同时权衡曼哈顿与某个免征所得税市场的买家，往往会把两个市场放进同一套资本策略里考量，而我们的团队同时服务于这两地。
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常见问题
Billionaires' Row最便宜的公寓是多少钱？
入门级住宅通常自约500万美元起，One57这类塔楼中面积较小、楼层较低的单位偶尔会略低于这个水平成交。真正的整层与战利品房源则明显更高，一般自1,500万美元起，因此进入一栋楼的价格与进入一个战利品楼层的价格，是两回事。
Billionaires' Row最高的楼是哪一栋？
是位于217 West 57th Street的Central Park Tower，高1,550英尺，为全球最高的住宅建筑。它超过了432 Park Avenue与111 West 57th Street，而后者本身以24比1的高宽比成为地球上最纤细的摩天楼。
这条走廊上最贵的一笔成交是什么？
是220 Central Park South的整层顶层公寓。公开报道称，Ken Griffin于2019年以约2.38亿美元买下，至今仍是美国住宅的最高成交价。One57与Central Park Tower也出现过九位数的交易。
这些塔楼为什么如此之高、如此之细？
沿57th Street适用的as-of-right区划规则，加上可转让空中权与结构工程的进步，让开发商得以在相对狭窄的地块上建造异常高而薄的塔楼。而紧邻中央公园，则保证了无法复制的、受保护的北向视野。
Billionaires' Row适合作为价值储藏吗？
这个价位的许多买家，把曼哈顿的战利品公寓当作长期的价值储藏，看重的是稀缺性、地段品质与深厚的历史成交记录，而非短期升值。市场确会修正，但无法替代的中央公园正面与结构性的供应上限，长期支撑着价格。
从楼层开始，而不是从楼盘开始
如果你认真考虑这条走廊，第一个决定不是选哪栋塔楼，而是哪个楼层、哪个朝向、哪种视野组合最契合你的目标与预算。在那之后，能否触及非公开房源与开发商库存，比任何公开房源流都更重要。当前在售房源可在我们的Billionaires' Row在售公寓页面浏览，并可由此开启一次私密沟通，以发掘那些从不进入公开市场的整层与顶层公寓选择。
延伸阅读
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