概覽
Waterline Square 是位於上西區的三座大樓住宅社區，由 GID Development Group 開發，每座大樓皆由不同的世界級建築師設計：Richard Meier & Partners（One Waterline）、Kohn Pedersen Fox（Two Waterline）與 Rafael Viñoly Architects（Three Waterline）。三座大樓共設有 263 戶共管公寓住宅及租賃公寓，全體住戶共享由 Rockwell Group 設計、面積達 100,000 平方英尺的非凡 Waterline Club。
無論以何種標準衡量，Waterline Club 都是紐約市最具企圖心的住宅設施計畫之一。這座 100,000 平方英尺的設施包含 30 英尺攀岩牆、全尺寸室內籃球場、半管式滑板場、標準網球場、25 公尺鹽水泳道池、保齡球館、放映室、藝術與音樂工作室、高爾夫模擬器、室內足球場、壁球場，以及一間 4,600 平方英尺的兒童遊戲室。底層的 Cipriani 美食大廳與餐廳更增添了餐飲的核心亮點。
此社區還享有由 Mathews Nielsen Landscape Architects 設計的 2.6 英畝私人公園，以及可大幅降低持有成本的 20 年期 421a 稅務減免。對於追求明星建築師設計、非凡設施與優惠稅務待遇兼具的買家而言，Waterline Square 提供了在曼哈頓其他任何地方都難以複製的價值主張。
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
共管公寓
Upper West Side
Waterline Square Condos for Sale
Why Buyers Choose Waterline Square
Waterline Square 融合了明星建築師設計、非凡設施與稅務優勢，在曼哈頓無可匹敵。
100,000 平方英尺 Waterline Club
曼哈頓沒有任何其他住宅開發項目能提供如此規模的設施 — 攀岩牆、籃球、滑板場、網球、泳池、保齡球、高爾夫模擬器、足球、壁球，全部由 Rockwell Group 設計。
三位明星建築師
Richard Meier、KPF 與 Rafael Viñoly — 買家可選擇偏好的建築風格，同時共享同一座非凡的設施平台。
20 年期稅務減免
421a 減免大幅降低持有成本，使 Waterline Square 的每月支出較不具此優惠的同類大樓更為輕省。
Cipriani 近在咫尺
大樓底層的 Cipriani 美食大廳、市集與餐廳，讓您無需離家即可享受世界級餐飲與採購。
我們對 Waterline Square 的看法
對於希望在具競爭力的價位上獲得極致設施與建築血統的買家，Waterline Square 是我們熱情推薦的項目。100,000 平方英尺的 Waterline Club 確實非凡 — 我們在曼哈頓住宅市場中未曾見過與之相媲美者。而 20 年期 421a 稅務減免，使實際持有成本較標價所示更具吸引力。
三座大樓的設計理念讓買家可依建築偏好選擇：Meier 的白色現代主義、KPF 的精緻古典主義，或 Viñoly 的雕塑式表現主義。每座大樓皆有各自的室內設計團隊（Champalimaud、Yabu Pushelberg 與 Groves & Co），在同一開發項目中營造出截然不同的居住體驗。底層的 Cipriani 美食大廳更是錦上添花。
坦白而言，此處位置較傳統上西區地址更為偏西，步行至最近的地鐵站（59th Street-Columbus Circle）需 8 至 10 分鐘。社區在共管公寓之外亦包含租賃大樓，部分買家視此為缺點。而開發項目的龐大規模 — 總計超過 1,100 戶 — 意味著與精品大樓截然不同的氛圍。但對於重視設施、稅務節省與明星建築師設計的買家而言，其價值主張極具說服力。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About Waterline Square
住宅系列
一房與二房
900 - 1,800 SF
三房與四房
1,800 - 3,500 SF
頂層豪宅系列
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
100,000 平方英尺 Waterline Club
Waterline Club 由 Rockwell Group 設計，是紐約市最具企圖心的設施計畫之一：攀岩牆、籃球、滑板場、網球、保齡球、泳池、高爾夫模擬器、足球、壁球等一應俱全。
Cipriani 美食大廳
社區底層的 Cipriani 美食大廳、市集與餐廳，讓住戶無需離開大樓即可享受世界級餐飲與採購。
2.6 英畝私人公園
由 Mathews Nielsen 設計的私人公園，為社區全體住戶提供綠地與休憩空間。
運動與休閒
- 30 英尺攀岩牆
- 全尺寸籃球場
- 半管式滑板場
- 標準網球場
- 室內足球場
- 壁球場
- 高爾夫模擬器
- 保齡球館
健康養生
- 25 公尺鹽水泳道池
- 熱水浴池與蒸氣室
- 桑拿與按摩室
- 護理室
社交與娛樂
- 放映室
- 藝術與音樂工作室
- 寵物遊戲室與美容沙龍
- 4,600 平方英尺兒童遊戲室
餐飲美食
- Cipriani 美食大廳
- Cipriani 餐廳
- 市集與食品雜貨
- 住戶娛樂空間
戶外空間
- 2.6 英畝私人公園
- Mathews Nielsen 景觀設計
- 濱河步道
- 戶外座位區
服務
- 24 小時禮賓服務
- 門房服務
- 包裹代收管理
- 提供代客泊車
廚房
- 各大樓專屬高端廚房
- Champalimaud（One）、Yabu Pushelberg（Two）、Groves & Co（Three）
- Sub-Zero 與 Miele 家電
- 石材檯面
財務
- 20 年期 421a 稅務減免
- 大幅降低持有成本
- 具稅務優勢的持有結構
- 相較同類大樓的長期節省
遠見創造者
GID Development Group
開發商
Richard Meier & Partners
建築師 — One Waterline
Kohn Pedersen Fox
建築師 — Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
建築師 — Three Waterline
上西區 — Riverside
Waterline Square 坐落於哈德遜河濱水地帶。
公園
河濱公園（Riverside Park）與 2.6 英畝私人公園。
文化
林肯中心（Lincoln Center）近在咫尺。
餐飲
Cipriani 進駐社區，另有上西區眾多餐廳。
交通
多條地鐵路線可供選擇。
Compare Waterline Square to Nearby Buildings
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常見問題
什麼是 Waterline Square？
Waterline Square 是位於上西區的三座大樓豪華住宅社區，各大樓分別由 Richard Meier、Kohn Pedersen Fox 與 Rafael Viñoly 設計。263 戶共管公寓共享由 Rockwell Group 打造的 100,000 平方英尺 Waterline Club。
Waterline Club 是什麼？
Waterline Club 是一座 100,000 平方英尺的設施空間，設有 30 英尺攀岩牆、籃球場、滑板場、網球場、25 公尺鹽水泳池、保齡球館、高爾夫模擬器、足球場、壁球場、放映室、藝術工作室等。由 Rockwell Group 設計。
421a 稅務減免是什麼？
Waterline Square 享有 20 年期 421a 稅務減免，可大幅降低房產稅，使每月持有成本較未享有減免的同類大樓更低。
建築師是哪些人？
Richard Meier & Partners 設計了 One Waterline，KPF 設計了 Two Waterline，Rafael Viñoly 設計了 Three Waterline。每座大樓皆有各具特色的建築與室內設計團隊。
住宅價格是多少？
價格從一房的 $1.85M 到頂層豪宅的 $27M+ 不等。421a 稅務減免使實際持有成本較單看購買價格更為有利。
社區內設有 Cipriani 嗎？
是的 — Cipriani 美食大廳、市集與餐廳位於社區底層，為住戶提供世界級餐飲與採購。
Private Availability at Waterline Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at Waterline Square, request a confidential review with our advisory team.
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。