關於 Madison Square Park Tower
位於 45 East 22nd Street 的 Madison Square Park Tower，是少數悄然改寫 Flatiron District 期待的建案之一。本大樓由 KSK Construction Group 開發，於 2017 年落成，興建之際，超高層建築在很大程度上仍是 Billionaires' Row 的專屬現象。KSK 看見了不同的可能——一個擁有米其林星級餐廳、坐擁全城最受喜愛公園之一、且交通便利足以媲美 Midtown、卻沒有觀光人潮壅塞的社區。最終成果，是一座 65 層的住宅大樓，為這個過去以戰前閣樓式公寓與中層樓改建住宅為特色的社區，帶來了真正嶄新的尺度。我們始終認為，這樣的時機與地段，展現了一位深諳曼哈頓重心正如何移轉的開發商之精明布局。
本大樓由 Kohn Pedersen Fox Associates 設計，擁有獨特的層層退縮輪廓，愈往上愈收窄，賦予其宛如雕塑般的量體，即使遠觀亦十分出色。外立面結合玻璃與深色金屬板，色調隨光線變化——黃昏時深沉內斂，午後陽光下則熠熠生輝。室內傾向線條俐落的當代格局，配以落地窗，充分發揮大樓的高度優勢。高樓層住宅可享全景視野，由 Empire State Building 一路延展至哈德遜河與下城——這是曼哈頓最被低估的觀景視角之一。機電系統與建材工藝，充分體現 KPF 追求精準、不事張揚的一貫聲譽。
就市場定位而言，Madison Square Park Tower 佔據了一個耐人尋味的利基。它提供超高層生活與開闊視野，定價卻通常低於 57th Street 或 Hudson Yards 上的同類產品。對於嚮往垂直居住體驗、卻不願支付 Billionaires' Row 溢價，並且真心偏愛 Flatiron 社區的步行便利與文化活力的買家而言，本大樓是極具吸引力的選擇。我們經常向同時考慮 One Manhattan Square 或 277 Fifth Avenue 的客戶提及它，尤其是那些重視地段真實性、更甚於品牌光環的買家。轉售交易一向穩健，本大樓也悄然累積了一群忠實的住戶。
Madison Square Park Tower at a Glance
45 East 22nd Street, New York, NY 10010
KSK Construction Group
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
2017
83
65
共管公寓
NoMad
Madison Square Park Tower Condos for Sale
Why Buyers Choose Madison Square Park Tower
超高層體驗，無需 57th Street 的溢價
買家傾心於 Madison Square Park Tower 最常見的原因之一十分直接：您可享有 65 層貨真價實的超高層生活——開闊視野、氣派的挑高、完整的垂直居住體驗——卻無需支付 Billionaires' Row 所索取的價格。我們曾帶客戶參觀 57th Street 上的同類單位，再引領他們來到此處，反應幾乎如出一轍：視野同樣令人驚艷、建材工藝不相上下，每平方英尺價格卻明顯更為合理。對於在意所付價格與實際所得是否相稱的買家而言，這樣的考量完全合乎邏輯。
Flatiron District 無與倫比的步行便利性
這是一個無需向人推銷的社區——只要漫步其間，它便不言自明。麥迪遜廣場公園近在咫尺，Eataly 就在對街。您身處曼哈頓數一數二的餐廳環繞之中，從隨性小館到米其林星級餐廳應有盡有。地鐵交通極為便捷，數個街區內即有多條路線。我們的客戶一再告訴我們，他們買下的不只是一戶公寓——而是一種他們真正樂在其中的日常生活。Flatiron District 兼具活力與宜居性，這種難得的結合，使其成為曼哈頓最令人嚮往的住宅社區之一。
Kohn Pedersen Fox 的建築公信力
在建築界，KPF 是一家無需多加介紹的事務所。他們在多個大陸設計過地標性大樓，而其於 Madison Square Park Tower 的作品正體現了這份深厚底蘊。層層退縮的輪廓，賦予大樓在天際線上宛如雕塑般的存在感；室內則以實用格局與充沛自然採光為優先。對於重視設計誠意、希望自己的大樓出自擁有紮實作品的建築師之手、而非行銷主導概念的買家而言，KPF 的參與是一大吸引力。這樣的資歷，是能夠歷久保值的憑證。
足以媲美曼哈頓任何角落的視野
我們就直說了：Madison Square Park Tower 高樓層的視野，堪稱全城最引人入勝者之一。由於 Flatiron District 周邊建築多為中低樓層，相較於樓宇更為密集的 Midtown 地段，您能更早享有毫無遮擋的全景。Empire State Building、下城天際線、哈德遜河——盡收眼底。面南與面北的單位尤為壯麗。同時考慮 Midtown 或 Financial District 大樓的買家，往往驚訝於此處視野的優越，尤其在價差之下更是如此。
我們對 Madison Square Park Tower 的觀點
對於真心嚮往超高層生活、卻未必執著於 57th Street 地址的客戶，Madison Square Park Tower 是我們經常提及的一座大樓。它高達 65 層，由 Kohn Pedersen Fox 設計，並直接坐落於曼哈頓最出色的公園之一旁，滿足了各項主要條件——視野、設計血統、社區品質——而其價位，確實比您在 Billionaires' Row 一帶所能找到的更為親民。
在我們看來，Flatiron District 的地段是本大樓最強而有力的資產之一。這是一個底蘊深厚的社區：優質餐廳、便捷交通、文化機構，以及一種毫不造作的住宅氛圍。遷居於此的客戶，往往會積極融入社區生活，而這在 Midtown 較為商業導向地段的大樓中，並非總是如此。緊鄰麥迪遜廣場公園，更增添了一項難以複製的生活品質要素。
就設計而言，KPF 打造了一座在天際線上出色、於室內同樣好用的大樓。層層退縮的輪廓獨具特色，卻不流於花俏；室內則以充裕的採光與合理的平面配置為優先。高樓層單位可享曼哈頓數一數二壯麗的視野，且由於周遭環境樓層相對較低，這些視野在比您預期更低的樓層便已展開。
在此我們願坦誠提醒：主要著眼於品牌知名度或顯赫地址的買家，或許會覺得 Flatiron 的地段在紙面上，不如一座 57th Street 大樓那般立即令人印象深刻；本大樓也不具備某些超高淨值買家所看重的品牌豪宅光環。但對於重視實質內涵——出色的建築、真切的社區魅力與引人的價值——的買家而言，Madison Square Park Tower 是一座值得細細審視的大樓。我們始終樂於安排參觀，並帶您了解目前的可售房源。
歡迎國際買家
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無與倫比的居住體驗
住宅系列
一房
1 房
900–1,200 SF
$3M 起
兩房
2 房
1,500–2,200 SF
$5.5M 起
三房
3 房
2,500–3,500 SF
$9M 起
四房
4 房
3,800–5,000 SF
$15M 起
頂層豪宅
5 房
6,000+ SF
$25M 起
Residences from $3,000,000
World-Class Amenities
健康與健身
- 附瑜伽教室的健身中心
- 75 英尺室內游泳池
- 附蒸氣室與桑拿的水療中心
- 護理室
休閒與娛樂
- 住戶會所交誼廳
- 私人餐廳
- 放映室
- 兒童遊戲室
- 遊戲室
戶外空間
- 景觀花園露台
- 頂樓觀景台
- 烤肉與戶外用餐區
大樓服務
- 24 小時門房與禮賓服務
- 代客泊車
- 私人儲藏空間
- 自行車停放空間
- 冷藏儲物
遠見創造者
KSK Construction Group
開發商
一家總部位於紐約的開發公司，專注於在曼哈頓黃金地段打造獨具特色的豪華住宅大樓。
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
建築設計
作為全球首屈一指的建築事務所之一，KPF 以其遍布全球的標誌性摩天大樓與都市開發項目而聞名。
NoMad，紐約
這座高聳的 65 層大樓俯瞰麥迪遜廣場公園，坐落於曼哈頓最具活力社區之一的核心。NoMad 匯聚了無與倫比的米其林星級餐廳、精品酒店與文化機構。
Compare Madison Square Park Tower to Nearby Buildings
Buyers considering Madison Square Park Tower typically also evaluate these buildings
常見問題
Madison Square Park Tower 與曼哈頓其他超高層大樓有何不同？
最大的差異在於地段。多數超高層大樓群聚於 57th Street 或 Hudson Yards，而這座 65 層大樓則直接坐落於 Flatiron District 的麥迪遜廣場公園之上。您能以通常更為親民的價位，享有相當的視野與挑高。我們發現，相較於 Midtown 一帶較為商業化的氛圍，買家更青睞本社區的步行便利與文化底蘊。
Madison Square Park Tower 由誰設計？
本大樓由全球最卓越的建築事務所之一 Kohn Pedersen Fox Associates 設計。KPF 以其在全球備受矚目的摩天大樓聞名，其於此處的作品，呈現獨特的層層退縮輪廓，隨大樓升高而逐漸收窄。設計精緻而不張揚——線條俐落、選材上乘，外立面更能隨全日光線變化而優雅回應。
從 Madison Square Park Tower 望出去的視野如何？
視野確實非凡，在我們看來，相較於 Billionaires' Row 所行銷的產品，此處視野實被低估。較高樓層可享開闊全景，涵蓋 Empire State Building、MetLife Tower、哈德遜河與下城天際線。由於鄰近街區樓層相對較低，相較於樓宇更密集的 Midtown 地段，您能更早享有毫無遮擋的視線。面南的單位尤為壯麗。
作為住宅社區，Flatiron District 的居住體驗如何？
Flatiron 是曼哈頓最宜居的社區之一。您距離麥迪遜廣場公園、Eataly 以及密集雲集的優質餐廳僅數步之遙。此區透過多條地鐵路線擁有便捷的交通連結，步行即可輕鬆抵達 Union Square、Gramercy 與 NoMad。它具備成熟的住宅氛圍，卻沒有 Midtown 的觀光人潮。居住於此的客戶，一致對日常生活品質給予極高評價。
Madison Square Park Tower 於何時落成，又由誰開發？
本大樓由 KSK Construction Group 於 2017 年完工。KSK 是一家總部位於紐約的開發商，憑藉在曼哈頓精心打造的住宅項目，累積了良好的實績。他們在新開發競爭激烈的時期將此項目推向市場，而大樓優越的地段與 KPF 的設計，助其脫穎而出。交屋與成交均如期進行。
Madison Square Park Tower 的定價與同類大樓相比如何？
一般而言，您會發現此處的定價，低於在 57th Street 一帶或 Hudson Yards 購買相當樓層高度與視野所需支付的價格。其價值主張十分鮮明——您以更為審慎的價位，獲得一座由 KPF 設計、擁有真實視野與更優越社區的超高層大樓。我們建議將具體單位與 277 Fifth Avenue 及 One Manhattan Square 進行比較，以了解其價值與您的優先考量何處相契合。
通常會被 Madison Square Park Tower 吸引的是哪類買家？
我們在此看到多元的買家樣貌。有重視設計的專業人士，他們追求建築品質，卻不願為品牌豪宅溢價買單；有受公園近便與學區吸引的家庭；也有看好 Flatiron District 長期發展軌跡的投資人。共通之處在於，這些買家都會做足功課，並且重視實質內涵——地段、設計血統、視野——更甚於行銷包裝。
Madison Square Park Tower 是適合轉售的良好投資標的嗎？
轉售交易一向穩健，本大樓亦受惠於 Flatiron District 持續不墜的需求，該區持續吸引住宅與商業兩方面的投資。此社區的基本面——交通、餐飲、公園、文化機構——為長期價值提供支撐。我們不會將任何單一大樓稱為穩賺不賠的投資，但地段、設計品質與合理入手價位的結合，賦予本大樓穩固的轉售基本面。
Private Availability at Madison Square Park Tower
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at Madison Square Park Tower, request a confidential review with our advisory team.
45 East 22nd Street, New York, NY 10010
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。