關於 50 Central Park South
50 Central Park South 是一個將非凡地段與享譽全球的建築師結合在一起的專案。這座 43 層的大樓由 Alchemy Properties 開發、於 2019 年落成，坐落於曼哈頓最令人嚮往的街廓之一——Central Park South，直面中央公園景觀。這個專案的獨特之處，在於葡萄牙籍普立茲克建築獎得主 Alvaro Siza Vieira 的參與，這是他在紐約市承接的首個住宅委託案。我們始終認為，這是 Central Park South 沿線在建築思維上較為嚴謹的建築之一，其開發團隊理解到這個機會的意義在於創造具有長遠建築價值的作品，而非僅僅借用這個地段的名氣。
對於熟悉 Siza Vieira 作品的人而言，他的設計一眼便可辨識。立面帶有雕塑般、近乎渾然一體的特質，以一種兼具現代感與永恆感的方式運用石灰岩。設計中的克制，使其有別於這一帶大量湧現、以玻璃為主的高樓。43 層的樓高，使建築與周遭環境相得益彰——既足以坐擁公園景觀，又不至於龐大到壓迫街景。室內延續了建築師對光線、比例與材質本真的追求。平面格局寬敞且經過細心安排，起居空間皆朝向公園，以充分展現面園的優勢。這些精裝細節體現出一種歐洲式的品味——精緻卻不張揚。
50 Central Park South 的市場定位十分明確：這是一處由普立茲克獎得主操刀、面向中央公園的頂級地段。它與曼哈頓最負盛名的地址並駕齊驅，包括 220 Central Park South 與 15 Central Park West，儘管在規模與建築個性上各有不同。這裡的買家往往是行家——懂得 Siza Vieira 之名、並珍視其設計理念的人。我們發現，這座建築對欣賞歐洲建築與設計的國際買家極具吸引力，同時也吸引著那些希望擁有一個具備真正建築特色的中央公園地址，而不僅僅是豪華裝修與知名開發商的本地買家。
50 Central Park South at a Glance
50 Central Park South, New York, NY 10019
Alchemy Properties
Alvaro Siza Vieira
2019
50
43
共管公寓
Midtown
50 Central Park South Condos for Sale
Why Buyers Choose 50 Central Park South
一位在中央公園畔的普立茲克建築獎建築師
買家選擇 50 Central Park South 最具說服力的單一理由，在於 Alvaro Siza Vieira 的建築願景與全球最負盛名地址之一的結合。Siza 於 1992 年榮獲普立茲克建築獎，被公認為當今在世最重要的建築師之一，而這是他在紐約的首個住宅專案。對於懂得建築、珍視設計意義的買家而言，在中央公園畔擁有一戶由 Siza 設計的住宅，是一個在其他任何地方都不存在的提案。我們曾服務過一些收藏家與以美學為導向的買家，他們看待這座建築的方式，正如看待一件重要的藝術品——視其為無可取代之物。
來自標誌性地址的直面中央公園景觀
Central Park South 可謂曼哈頓最令人嚮往的住宅沿線，而 50 CPS 所呈現的公園景觀，正如這個地址所承諾的那般。朝北的住宅直接俯瞰公園樹冠，視線延伸至蓄水池乃至更遠處。43 層的高度確保即使是中層住戶也能坐擁開闊的視野。對於首要需求是每天清晨在中央公園景致中醒來的買家而言，這座建築以最直接的方式滿足了這一點。我們常告訴客戶，這個街廓上的物件鮮少釋出——一旦釋出，認真的買家必定會格外留意。
曼哈頓高樓中的歐洲設計品味
Siza Vieira 的設計為曼哈頓的奢華注入了鮮明的歐洲手法。石灰岩立面帶有一種雕塑般的克制，與近年來大量湧現、以玻璃為主的高樓形成對比。在室內，住宅著重比例、光線與材質品質，而非炫目的奢華。這吸引著具有國際品味的買家——那些曾長居歐洲或遍遊歐洲、並欣賞重視細膩與工藝之建築的人。我們發現，這種品味在那些已看遍紐約市場所有選擇、渴望某種真正與眾不同之物的買家心中，格外能引起共鳴。
尊貴街廓上的精品規模
以 43 層的樓高而言，50 Central Park South 依 Central Park South 的標準來看是相當私密的。這並非一個擁有數百戶的龐大開發案——而是一座規模經過更細心拿捏的建築，提供更高的私密性、每層更少的鄰居，以及大型高樓難以企及的居住氛圍。對於希望擁有中央公園地址、卻不願感受身處垂直城市之中的買家而言，這座建築的規模是一項實質的優勢。我們曾服務過一些專門在這條沿線尋覓較小型建築的客戶，而 50 CPS 在這類討論中始終名列前茅。
我們對 50 Central Park South 的看法
50 Central Park South 是我們會與那些在曼哈頓市場最頂端尋覓、並在搜尋中帶著相當程度建築造詣的客戶討論的一座建築。Alvaro Siza Vieira 的參與——一位普立茲克建築獎得主操刀其首個紐約住宅專案——使這座建築有別於 Central Park South 沿線上幾乎所有其他物件。這不僅僅是豪華房產；更是一件重要的建築作品。
Alchemy Properties 值得肯定，因為他們有將 Siza 帶到紐約承接此專案的雄心。成果是一座感覺與周遭鄰居截然不同的 43 層大樓。石灰岩立面帶有一種兼具現代與永恆意涵的雕塑特質，室內則體現了 Siza 對比例、光線與材質本真的追求。住宅規模寬敞，並經細心考量而朝向公園。精裝細節精緻而不繁複——這種歐洲式品味，讓某些買家在參觀過更為炫目的開發案之後感到耳目一新。
這個地址本身無需我們多加評述。在 Central Park South 上直面中央公園，是全球房地產中最為成熟的奢華提案之一。景觀非凡，地段可即刻通達中城的文化與商業資源，而公園本身便是無與倫比的配套。
我們願意提供一些坦誠的背景：這座建築不具備 220 Central Park South 或 15 Central Park West 那樣的市場聲勢或知名度。以身處人人皆知的建築為優先的買家，或許會傾向那些地址。配套設施與這座建築的精品規模相稱，這意味著它不會比得上大型開發案那種度假村式的完整配套。但對於珍視建築特色、懂得 Siza Vieira 之重要性，並希望擁有一個具備真正設計整體性之中央公園地址的買家而言，這是市場上最具吸引力的選擇之一。我們竭誠歡迎為您安排私人賞屋的機會。
歡迎國際買家
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Available Residences
Currently available at 50 Central Park South
無與倫比的居住體驗
住宅系列
一房
1 BR
1,000–1,500 SF
$5M 起
兩房
2 BR
1,800–2,500 SF
$9M 起
三房
3 BR
2,800–3,800 SF
$15M 起
頂層豪宅
4–5 BR
5,000+ SF
$30M 起
Residences from $5,000,000
World-Class Amenities
養生與健身
- 健身中心
- 設有理療室的水療中心
- 游泳池
- 蒸氣室與桑拿
休閒與娛樂
- 住戶交誼廳
- 私人用餐室
- 圖書室
- 兒童遊戲室
戶外空間
- 面向中央公園
- 景觀露台
- 精選住宅配有私人陽台
建築服務
- 24 小時門房與禮賓服務
- 代客泊車
- 私人儲藏空間
- 冷藏儲存
- 包裹代收
遠見創造者
Alchemy Properties
開發商
一家總部位於紐約的開發商，專精於曼哈頓黃金地段的豪華住宅改建與從無到有的開發案。
Alvaro Siza Vieira
建築設計
普立茲克建築獎得主、葡萄牙建築師，以其精煉的現代主義與雕塑般的設計手法而備受讚譽。
紐約中城
50 Central Park South 坐落於全球最負盛名的地址之一 Central Park South，坐擁中央公園的開闊景致，並可即刻通達曼哈頓中城的文化與商業核心。此處距卡內基音樂廳、第五大道購物區與林肯中心僅數步之遙。
可比較的建築
Buyers considering 50 Central Park South typically also evaluate these buildings
常見問題
50 Central Park South 在建築上的重要性何在？
這是葡萄牙建築師 Alvaro Siza Vieira 所設計的首座紐約市住宅建築，他於 1992 年榮獲普立茲克建築獎。Siza 在建築界因其對形體、光線與材質的雕塑般運用而備受推崇。他的參與使這座建築超越一般的豪華開發案，成為一件具有真正建築意義的作品。對於在意設計血統的買家而言，這是一個難得的機會，得以擁有一戶出自當今最受讚譽的在世建築師之手的住宅。
從 50 Central Park South 望出去的景觀如何？
景觀正如這個地址所承諾的那般——直面、無遮蔽地俯瞰中央公園的視線。朝北的住戶可眺望公園的全貌，遠處還有蓄水池以及上西城與上東城的天際線。在 43 層的高度，即使是中層樓面也能呈現開闊的公園景觀。朝南的住戶則坐擁壯麗的中城天際線視野。當然，公園景觀是最主要的吸引力，而其品質不遜於這條沿線上任何可得的物件。
50 Central Park South 由誰開發？
這座建築由 Alchemy Properties 開發，於 2019 年落成。Alchemy 在紐約以與知名設計師合作、承接建築上雄心勃勃的專案而享有聲譽。他們決定為此專案將 Alvaro Siza Vieira 帶到紐約，反映出一種以設計特色為優先的開發理念。該公司已展現出在尊貴地段執行複雜專案的實績，而 50 Central Park South 正是他們最重要的作品之一。
50 Central Park South 與 220 Central Park South 相比如何？
這是兩座各具吸引力的不同建築。由 Vornado 與 Robert A.M. Stern 打造的 220 Central Park South 是一座規模更大、以石灰岩包覆的高樓，曾創下破紀錄的成交價格。50 Central Park South 在規模上更趨精品，並因 Siza Vieira 而擁有截然不同的建築個性。同時比較這兩者的買家，通常是在 220 CPS 既有的聲望與規模，與 50 CPS 的建築獨特性及更為私密的特質之間權衡。兩者皆能提供絕佳的公園景觀。
在 50 Central Park South 的居住體驗如何？
這種體驗由建築本身所定義。Siza Vieira 所設計的住宅著重自然採光、寬敞的比例，以及一種體現其歐洲設計品味的靜謐感。起居空間皆朝向公園，材質選配精緻而克制——石灰岩、天然木材與簡潔的表面。這座建築的精品規模意味著每層戶數更少、居住氛圍更為私密。住戶們始終告訴我們，光線的品質與空間感正是讓他們日常體驗與眾不同之處。
50 Central Park South 所處的街區環境如何？
Central Park South 是曼哈頓最為成熟的豪華沿線之一，沿著中央公園南緣、介於第五大道與哥倫布圓環之間延伸。此處距廣場飯店、卡內基音樂廳、第五大道的商店以及林肯中心的文化機構僅數步之遙。周邊地帶以高端接待與零售為主。對住戶而言，公園本身便是最主要的街區配套——可直接通達位於城市心臟地帶、逾 800 acres 的綠地。
50 Central Park South 適合全時居住的住戶，還是主要適合作為臨時居所（pied-à-terre）的買家？
兩種類型的買家我們都見過。這座建築面向中央公園的位置與建築品質，使其對希望擁有一處尊貴曼哈頓據點的臨時居所（pied-à-terre）買家極具吸引力。但這些住宅在設計上具備全時居住所需的比例與機能——完善的廚房、規劃周全的儲藏空間、合理的動線。全時居住的住戶則受惠於便利的公園通道與鄰近中城的優勢。我們會說，這座建築在兩種使用情境下同樣出色，而這正是其吸引力的一部分。
關於 50 Central Park South 的精裝與室內，買家應該了解什麼？
室內體現了 Alvaro Siza Vieira 的設計理念——材質本真、優雅的比例，以及對自然光如何在空間中流動的重視。精裝細節高端而不浮誇。可期待優質石材、訂製櫥櫃，以及基於設計整體性而非品牌知名度所挑選的配件。廚房與衛浴皆按豪華標準完整配置。整體效果精緻且富歐洲品味，使這些室內有別於某些競爭開發案所採取的較為繁複的手法。
Private Availability at 50 Central Park South
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50 Central Park South, New York, NY 10019
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。