Rivage Bal Harbour
Kumun Gökyüzüyle Buluştuğu Yer
Hayatta Bir Kez Karşınıza Çıkacak, Okyanusa Sıfır Bir Cennet
Güney Florida'nın en çok aranan kumsal şeridinde yükselen Rivage Bal Harbour, gür tropikal manzaranın içinde modern yaşamın bir feneri gibi duruyor. Gökyüzünde ışıkla dolu 56 konuttan oluşan bu son derece sınırlı koleksiyon, ikonik Bal Harbour Shops'a yalnızca birkaç adım mesafede, Bal Harbour'da geliştirilecek son okyanus kıyısı arsasında lüks bir okyanus yaşamı sunuyor.
Bir Bakışta Rivage Bal Harbour
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
Related Group, Two Roads Development
Arquitectonica
2027
56
25
Kat Mülkiyeti
Bal Harbour
Alıcılar Neden Rivage Bal Harbour Projesini Tercih Ediyor
Bal Harbour'da Geliştirmeye Açık Son Okyanus Kıyısı Arsası
Bu bir pazarlama söylemi değil: Rivage, Bal Harbour'da geliştirmeye açık kalan son okyanus kıyısı parselinde yer alıyor. Bu bina teslim edildikten sonra, Güney Florida'nın en seçkin yerleşimlerinden birinde okyanus kıyısında yeni inşaat yapmak mümkün olmayacak. Related Group ve Two Roads Development, 10245 Collins Avenue adresinde 200 fit özel sahil şeridine sahip 2,67 acre'lık araziyi satın aldı. Arsa kıtlığının ne anlama geldiğini bilen alıcılar için tek başına bu gerçek, görüşmenin seyrini belirliyor. Yıllardır Bal Harbour'da çalışıyoruz ve Rivage'dan sonra buradaki yeni proje hattının fiilen kapandığını doğrulayabiliriz.
Yalnızca 56 Rezidans, Her Birinde İki Araçlık Özel Garaj
25 katta elli altı daire, bu kalibredeki bir bina için olağanüstü düşük bir yoğunluk. Ancak alıcılarımızı sürekli şaşırtan ayrıntı, her rezidansa dahil olan iki araçlık özel garaj. Kapalı otoparkın premium bir olanak sayıldığı bir pazarda Rivage, depolama alanıyla birlikte kapalı bir özel garaj sunuyor; bu özellik genellikle kule tipi condo'larda değil, şehir evlerinde ya da villalarda bulunur. Doğrudan özel asansörle giriş, 10 fit tavan yüksekliği ve 12 fit derinliğe kadar teraslarla birleşince her rezidans, bir condo dairesinden çok özel bir ev gibi işliyor. 3.300 fit kareden (307 m²) başlayan bu rezidanslar gerçekten geniş.
SOM Mimarisi ve Rottet Studio İç Mekânları
SOM (Skidmore, Owings & Merrill), Burj Khalifa'dan One World Trade Center'a uzanan simge yapılara imza atmış, dünyanın en saygın mimarlık firmalarından biri. Firmanın Rivage'daki rolü, Güney Florida'daki çok az projenin öne sürebileceği bir tasarım ciddiyetine işaret ediyor. İç mekânları Rottet Studio'dan Lauren Rottet, peyzaj mimarisini ise Enea Garden Design'dan Enzo Enea üstlendi. Gazlı ocaklı Sub-Zero ve Wolf mutfaklar ile Dornbracht armatürlü traverten banyolar bu birikimi yansıtıyor. Alıcılara, tasarım ekibinin tek başına Rivage'ı farklı bir kategoriye taşıdığını söylüyoruz.
Butler ve Şef Eşliğinde Tam Hizmetli Malikâne Yaşamı
Rivage'daki hizmet programı, markalı rezidansların çoğunun sunduğunun ötesine geçiyor. Her mülk sahibi, özel bir butler ve malikâne yöneticisine, kişisel şefe, alışveriş hizmetlerine, tıbbi konsiyerj hizmetine, temizliğe, çamaşırhane hizmetine, rezidansta yemek servisine ve bir bina aracına (house car) erişebiliyor. Yalnızca sakinlere özel okyanus kıyısındaki restoran, kokteyl salonu ve kahvaltı barı, günlük öğünler için binadan ayrılma ihtiyacını ortadan kaldırıyor. Bu, condo formatında malikâne düzeyinde bir hizmet; 56 dairede personel-sakin oranı, Güney Florida'da gördüğümüz en yüksek oranlardan biri. 8 milyon $'dan başlayan fiyat, bu ayrıcalığı yansıtıyor.
Rivage Bal Harbour Hakkındaki Değerlendirmemiz
Rivage Bal Harbour, Güney Florida'nın mevcut geliştirme döngüsünün amiral gemisi varlığıdır ve ekibimiz de projeye bu gözle yaklaşıyor. Related Group ve Two Roads Development, Bal Harbour'ın son okyanus kıyısı parselini (10245 Collins Avenue'da 200 fit özel sahil şeridine sahip 2,67 acre) satın aldı ve 25 katta 56 okyanusa sıfır villa yaratmak için SOM, Rottet Studio ve Enea Garden Design ile çalıştı. Bu binanın farklı bir kategoride olduğunu söylerken, Miami-Dade genelindeki rakip ultra lüks projelerin alıcılarıyla doğrudan çalışma deneyimimize dayanıyoruz.
Daire dağılımı, 3.284 fit karelik (305 m²) üç yatak odalı rezidanslardan 6.655 fit karelik (618 m²) beş yatak odalı konutlara uzanıyor; bunlara, 12.603 fit karelik (1.171 m²) Ocean Penthouse'un zirvede olduğu üç penthouse ekleniyor. Fiyatlar 8 milyon $'dan başlıyor; ödeme yapısı sözleşmede %20, temel atmada %10, kaba yapı tamamlandığında (top-off) %10 ve kapanışta %60 şeklinde. Her rezidans doğrudan özel asansörle giriş, iki araçlık özel garaj, gazlı ocaklı Sub-Zero ve Wolf mutfaklar ile Dornbracht armatürlü traverten banyolar içeriyor. Hizmet paketi (butler, malikâne yöneticisi, kişisel şef, tıbbi konsiyerj, bina aracı), bir condo'dan çok özel bir malikâneyi andırıyor.
Dürüstçe değinmemiz gereken nokta fiyattır. 8 milyon $'dan başlayan fiyat ve fit kare başına 2,10 $ tahmini bakım bedeliyle bu, Bal Harbour standartlarına göre bile ciddi bir taahhüt. Daha düşük bir giriş noktasında okyanus kıyısı lüksü arayan alıcılar Rosewood Hillsboro Beach veya Ritz-Carlton Pompano'yu değerlendirebilir. Ayrıca 2030 ve sonrası teslim takvimi, sabırlı bir sermaye gerektiriyor. Ancak Güney Florida pazarının mutlak zirvesini isteyen alıcılar için (son okyanus kıyısı arsası, dünya standartlarında tasarım ekibi, 56 dairelik ayrıcalık, tam malikâne hizmetleri) Rivage doğru cevaptır. Ekibimiz, Rivage'ı Faena Residences, Shore Club ve The Perigon ile birlikte değerlendiren alıcılarla yakın çalışıyor.
Rivage Bal Harbour Hakkında
Rivage Bal Harbour, 10245 Collins Avenue adresinde yer alan, Related Group ve Two Roads Development tarafından Bal Harbour'ın geliştirilebilir son okyanus kıyısı parselinde geliştirilen ultra lüks bir okyanusa sıfır condo projesidir. Tasarımı SOM (Skidmore, Owings & Merrill) tarafından yapılan, iç mekânları Rottet Studio'dan Lauren Rottet'in, peyzaj mimarisi ise Enea Garden Design'dan Enzo Enea'nın imzasını taşıyan 25 katlı bina, 200 fit özel sahil şeridine sahip 2,67 acre'lık arazide yalnızca 56 okyanusa sıfır villa barındırıyor. Gayrimenkul ofisimiz bunu, Miami-Dade County'de şu anda geliştirilmekte olan en önemli ultra lüks proje olarak görüyor; Bal Harbour'ın son okyanus kıyısı arsası inşa edildikten sonra bu kıtlık değeri bir daha tekrarlanamaz.
Rezidans koleksiyonu; 3.284 ila 3.297 fit kare (305 ila 306 m²) arasında 15 adet üç yatak odalı daireyi, 4.215 ila 4.810 fit kare (392 ila 447 m²) arasında 30 adet dört yatak odalı daireyi ve 5.810 ila 6.655 fit kare (540 ila 618 m²) arasında 8 adet beş yatak odalı daireyi içeriyor. Binanın tepesinde üç penthouse yer alıyor: 9.464 fit karelik (879 m²) Lower Penthouse, 8.677 fit karelik (806 m²) Bay Penthouse ve 12.603 fit karelik (1.171 m²) Ocean Penthouse. Fiyatlar 8 milyon $'dan başlıyor; ödeme yapısı sözleşmede %20, temel atmada %10, kaba yapı tamamlandığında (top-off) %10 ve kapanışta %60 şeklinde. Tahmini aylık bakım bedeli fit kare başına 2,10 $'dır.
Her rezidansta doğrudan özel asansörle giriş, 10 fit tavan yüksekliği, yerden tavana pencereler, 12 fite kadar derinlikte teraslar, depolama alanlı iki araçlık özel garaj, gazlı ocaklı Sub-Zero ve Wolf mutfaklar ile Dornbracht armatürlü traverten ana banyolar bulunuyor. 25.000 fit karelik (2.323 m²) olanak alanı; kabanalı Sunrise ve Sunset havuzlarını, hamam ve soğuk su havuzlu tam donanımlı bir spayı, yoga stüdyolu bir fitness merkezini, pickleball ve padel kortlarını, yalnızca sakinlere özel okyanus kıyısında bir restoranı, kokteyl salonu ve kahvaltı barını, medya odasını, kütüphaneyi ve VR oyun simülatörlü çocuk oyun odasını kapsıyor. Hizmet programında özel butler, malikâne yöneticisi, kişisel şef, tıbbi konsiyerj, alışveriş hizmetleri, temizlik, rezidansta yemek servisi ve bir bina aracı (house car) yer alıyor.
Rivage, Bal Harbour'ın ve daha geniş Güney Florida lüks pazarının içinde benzersiz bir konuma sahip. Bal Harbour Shops'a birkaç adım mesafede, Atlantik'e, Biscayne Bay'e ve Miami silüetine hâkim manzaralarıyla bu seçkin yerleşimin son okyanus kıyısı geliştirme arsası olarak, bir daha tekrarlanamayacak bir kıtlık değeri sunuyor. Bu seviyede alternatifleri karşılaştıran alıcılar genellikle Miami Beach'teki Faena Residences Miami, Shore Club ve The Perigon'u, daha sakin bir okyanus kıyısı alternatifi olarak ise Rosewood Hillsboro Beach'i de değerlendiriyor. ManhattanMiami.com ekibimiz Güney Florida'daki ultra lüks gayrimenkullerde uzmanlaşmıştır; ayrıntılı kat planı karşılaştırmaları, güncel stok bilgisi ve özel danışmanlık sunabilir. Rivage Bal Harbour'ı görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Miami'deki inşaat öncesi aşamadaki projeleri keşfedin veya Billionaires' Beach Miami sayfasını inceleyin. Uluslararası alıcılar için yabancı alıcılara yönelik Miami rehberimize göz atabilirsiniz.
Eşsiz Bir Yaşam
Rezidans Koleksiyonu
Üç Yatak Odalı
3 YO
2.800 - 3.500 fit kare (260 - 325 m²)
8 milyon $'dan başlayan
Dört Yatak Odalı
4 YO
3.500 - 5.000 fit kare (325 - 465 m²)
12 milyon $'dan başlayan
Beş Yatak Odalı
5 YO
5.000 - 6.500 fit kare (465 - 604 m²)
18 milyon $'dan başlayan
Penthouse
5-6 YO
7.000+ fit kare (650+ m²)
30 milyon $'dan başlayan
Rezidanslarda başlangıç fiyatı $8,000,000
Olanaklar ve Hizmetler
Olanaklar
- Kabanalı Sunrise ve Sunset Havuzları
- Okyanus Kıyısında Yemek: Yalnızca Sakinlere Özel
- Rivage Spa: Sauna, Hamam ve Soğuk Su Havuzları
- Fitness Merkezi ve Yoga Stüdyosu
- Pickleball ve Padel Kortları
- Kokteyl Salonu ve Kahvaltı Barı
- Medya Odası ve Kütüphane
- Çocuk Oyun Odası ve VR Oyun Simülatörü
- Tam Hizmetli Plaj Kulübü
- Rezidans Başına İki Araçlık Özel Garaj
- Rezidans Butler'ı ve Malikâne Yöneticisi
- 24 Saat Güvenlik ve Vale
Vizyon Sahipleri
Related Group
Geliştirici
Two Roads Development
Geliştirici
SOM
Tasarım Mimarı
Rottet Studio
İç Mimar
Bal Harbour'ın Taçtaki Mücevheri
İkonik Bal Harbour Shops'un çevresinde şekillenen Bal Harbour, bu güzel bariyer adanın ucunda uzun zamandır seçkin bir yerleşim olarak biliniyor. Güney Florida'nın gösterişli yaşam tarzının kuşkusuz en rafine ve kültürel açıdan en zengin ifadesi. Atlantik Okyanusu, Biscayne Bay ve Miami silüetine uzanan engelsiz manzaralarıyla Rivage, gerçekten yeryüzündeki cennet.
Sıkça Sorulan Sorular
Rivage Bal Harbour nedir?
Rivage Bal Harbour, 2,67 acre'lık arsada, 200 doğrusal fit el değmemiş özel sahil şeridine sahip 56 aile villası barındıran 25 katlı, okyanusa sıfır bir kuledir. Bal Harbour'da geliştirilecek son okyanus kıyısı mülküdür; tasarımı SOM'a, iç mekânları Rottet Studio'ya aittir ve Related Group ile Two Roads Development tarafından geliştirilmektedir.
Hangi rezidans tipleri mevcut?
Rivage; 15 adet üç yatak odalı (3.284-3.297 fit kare, 305-306 m²), 30 adet dört yatak odalı (4.215-4.810 fit kare, 392-447 m²) ve 8 adet beş yatak odalı (5.810-6.655 fit kare, 540-618 m²) rezidansın yanı sıra üç özel penthouse sunuyor: Lower Penthouse (9.464 fit kare, 879 m²), Bay Penthouse (8.677 fit kare, 806 m²) ve Ocean Penthouse (12.603 fit kare, 1.171 m²).
Rezidansların özellikleri nelerdir?
Her rezidansta doğrudan özel asansörle giriş, 10 fit tavan yüksekliği, yerden tavana pencereler, 12 fite kadar derinlikte teraslar, gazlı ocaklı özel yapım Sub-Zero ve Wolf mutfaklar, Dornbracht armatürlü traverten ana banyolar ve depolama alanlı iki araçlık özel garaj bulunuyor.
Başlangıç fiyatı nedir?
Rivage Bal Harbour'daki rezidanslar 8.000.000 $'dan başlıyor. Ödeme yapısı sözleşmede %20, temel atmada %10, kaba yapı tamamlandığında (top-off) %10 ve kapanışta %60 şeklindedir. Tahmini bakım bedeli fit kare başına 2,10 $'dır.
Hangi olanaklar sunuluyor?
İki adet tatil köyü tarzı havuz (Sunrise ve Sunset), sauna, hamam ve soğuk su havuzlu Rivage Spa, yoga stüdyolu fitness merkezi, pickleball ve padel kortları, okyanus kıyısında restoran, kokteyl salonu, medya odası, kütüphane, çocuk oyun odası, VR oyun simülatörü ve tam hizmetli bir plaj kulübünü kapsayan 25.000 fit kare (2.323 m²) olanak alanı.
Hangi hizmetler dahil?
Sakinler; özel butler ve malikâne yöneticisi, kişisel şef, alışveriş hizmetleri, tıbbi konsiyerj, temizlik, çamaşırhane, bina içindeki restorandan rezidansta yemek servisi, bir bina aracı (house car), 24 saat güvenlik, vale ve yerinde bir genel müdür hizmetinden yararlanıyor.
Rivage Bal Harbour'ı kim tasarladı?
Tasarım mimarisi, dünyanın en ünlü firmalarından biri olan SOM'a (Skidmore, Owings & Merrill) aittir; Tasarım Ortağı Olin McKenzie'dir. İç mekân tasarımı Lauren Rottet liderliğindeki Rottet Studio'ya, peyzaj mimarisi ise Enzo Enea liderliğindeki Enea Garden Design'a aittir.
Rivage Bal Harbour nerede?
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154. İkonik Bal Harbour Shops'a birkaç adım mesafede; Atlantik Okyanusu, Biscayne Bay ve Miami silüetine engelsiz manzara sunuyor. Satış Salonu, Bal Harbour Shops'ta, 9700 Collins Ave, 3. katta yer alıyor.
Rivage Bal Harbour Projesinde Özel Satış Olanakları
Rivage Bal Harbour için güncel satış durumu, fiyat geçmişi, kat planları ve piyasaya sunulmamış fırsatlar hakkında danışmanlık ekibimizden gizlilik içinde bir değerlendirme talep edin.
10245 Collins Avenue, Bal Harbour, FL 33154
Bu formu göndererek, Manhattan Miami Real Estate LLC tarafından sizinle iletişime geçilebilir. Gizlilik Politikamızı görüntüleyin.
Miami Emlak Piyasası İstihbaratı
Piyasa Bağlamı: Miami'ye yönelik Kuzeydoğu ve California göçü, pandemi dönemi sıçramasından yapısal bir yer değiştirmeye dönüşmüştür. Miami’nin milyoner nüfusu 2013 ile 2023 arasında yaklaşık yüzde 78 büyümüştür. Coğrafi kısıt bağlayıcıdır: okyanus, körfez ve Everglades arzı sınırlar. Aralık 2025 medyanları: Miami Beach apartman dairesi 620 bin dolar, Brickell apartman dairesi 580 bin dolar. Lüks apartman dairesinde fit kare başına fiyat: 1.200-3.500 dolar ve üzeri; Fisher Island'da 2.000-4.500 dolar ve üzerine, South of Fifth'te ise 1.800-4.000 dolar ve üzerine ulaşmaktadır.
Değer alt piyasaları: Brickell (600-1.500 dolar/fit kare), Edgewater (700-1.200 dolar/fit kare), Downtown Miami (600-2.000 dolar/fit kare). Prestij alt piyasaları: Fisher Island, Sunny Isles Beach (1.500-3.500 dolar/fit kare, yoğun markalı rezidans envanteri), South of Fifth. Markalı kıyaslama noktaları arasında Four Seasons Surf Club (2.200-3.500 dolar/fit kare), St. Regis Sunny Isles (1.800-2.800 dolar/fit kare) ve Porsche Design Tower (1.600-2.400 dolar/fit kare) yer alır. Miami artık Batı Yarımküre'deki diğer tüm şehirlerden daha fazla otel markalı rezidans barındırmaktadır.
Yapısal girdiler birikerek çoğalıyor: eyalet gelir vergisinin olmaması (NY'de yüzde 10,9, CA'da yüzde 13,3'e karşı), veraset vergisinin olmaması, on yılda yüzde 78 milyoner büyümesi ve inşaat maliyeti enflasyonu. Mevcut inşaat öncesi envanter, çelik, alüminyum, beton ve keresteye yüzde 20-50 gümrük tarifeleri gelmeden önce finanse edilip inşaatına başlanmıştı, bu, gerçek anlamda tarife öncesi fiyatlandırmanın son dilimidir. Florida SB 264, belirli ülkelerin uyruklarının askeri tesislere 10 mil mesafe içinde edinimlerini kısıtlar ve uluslararası alıcılar için sözleşme aşamasında taranmalıdır.
Temel Gerçekler
- Miami Beach Apartman Dairesi Medyanı (Ara 2025): 620 bin dolar
- Brickell Apartman Dairesi Medyanı (Ara 2025): 580 bin dolar
- Lüks Apartman Dairesi $/fit kare: 1.200-3.500 dolar ve üzeri
- Fisher Island $/fit kare: 2.000-4.500 dolar
- Ort. Piyasada Kalma Süresi: 95 gün
- Kapanış Maliyetleri: %2-3 (nakit), %3-4 (finanse edilmiş)
- Emlak Vergisi: değerlemesi yapılan değerin yıllık yaklaşık %2'si
- Milyoner Nüfus Büyümesi: +%78 (2013-2023)
- Eyalet Gelir Vergisi: %0 (NY %10,9, CA %13,3'e karşı)
Alıcıların bilmesi gerekenler
Miami’nin milyoner nüfusu, eyalet gelir vergisinin olmaması ve arzı sınırlayan sert coğrafi kısıtlarla (okyanus, körfez, Everglades) birlikte 2013 ile 2023 arasında yaklaşık yüzde 78 büyümüştür. Lüks apartman dairesinde fit kare başına fiyat 1.200-3.500 dolar ve üzeri seyreder; Fisher Island'da 2.000-4.500 dolar ve üzerine, South of Fifth'te ise 1.800-4.000 dolar ve üzerine ulaşır. Miami artık Batı Yarımküre'deki diğer tüm şehirlerden daha fazla otel markalı rezidans barındırmaktadır.
Miami Emlak Sıkça Sorulan Sorular
Miami’nin güncel apartman dairesi medyanları nelerdir?
Aralık 2025: Miami Beach 620 bin dolar, Brickell 580 bin dolar. Lüks apartman dairesi stoğu fit kare başına 1.200-3.500 dolar ve üzeri seyreder; Fisher Island'da 2.000-4.500 dolara, South of Fifth'te ise 1.800-4.000 dolara ulaşır.
Miami, UHNW sermayesini yapısal olarak neden çekiyor?
Sıfır eyalet gelir vergisi (NY %10,9, CA %13,3'e karşı), veraset vergisinin olmaması, milyoner nüfusunda on yılda yüzde 78'lik büyüme (2013-2023) ve uzun vadeli arzı sınırlayan coğrafi kısıtlar. Bunlar döngüsel değil, yapısal girdilerdir.
İnşaat maliyeti tarife ortamı mevcut envanter için ne anlama geliyor?
Mevcut inşaat öncesi envanter, çelik, alüminyum, beton ve keresteye yüzde 20-50 gümrük tarifeleri gelmeden önce finanse edilip inşaatına başlandı. Bir sonraki proje döngüsünde yenileme maliyeti fiyatlandırmasının kayda değer ölçüde yükselmesi beklenmektedir. Mevcut tahsisler, tarife öncesi fiyatlandırmanın son dilimini temsil etmektedir.
Florida SB 264 nedir ve uluslararası alıcıları nasıl etkiler?
Florida SB 264, yedi ülkenin (Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba, Venezuela, Suriye) uyruklarının askeri tesislere 10 mil mesafe içinde mülk edinimlerini kısıtlar. Bu kısıtlama sözleşme aşamasında taranmalıdır ve uyum sağlamak için kuruluş yapısında düzenlemeler gerektirebilir.
Bir Miami apartman dairesinde tipik aylık taşıma maliyetleri nelerdir?
HOA aidatı fit kare başına aylık 0,80-2,50 dolar, emlak vergisi değerlemesi yapılan değerin yıllık yaklaşık %2'si, HO-6 sigortası yıllık 2.000-5.000 dolar ve üzeri, sel sigortası 500-3.000 dolar ve üzeri. 2.000 fit karelik bir daire yalnızca HOA aidatı olarak aylık 1.600-5.000 dolar tutar.
Surfside sonrası denetim gereklilikleri nelerdir?
3 ve üzeri katlı binalar, 30. yılda (kıyıdaysa 25. yılda) yapısal denetimlerden geçmeli, ardından her 10 yılda bir bu denetimi yinelemelidir. Birlikler, yedek fonları tam olarak finanse etmelidir; yedek fon muafiyetlerine artık izin verilmemektedir. Daha eski binalar özel ek tahakkuk riski taşır; durum tespiti aşamasında denetim ve yedek fon etüdü incelemesi gereklidir.