Кооператив или кондоминиум в Нью-Йорке: одобрение правления, реальная стоимость и что стоит покупать

Кооператив или кондоминиум: что на самом деле стоит покупать?

Большинство руководств объясняет, что представляют собой эти две формы. Более трудный вопрос в том, какая из них подходит для покупки, которую вы совершаете. В Нью-Йорке ответ обычно определяют четыре обстоятельства: будете ли вы жить там круглый год, покупаете ли вы на своё имя, как вы финансируете покупку и какую степень проверки со стороны правления вы готовы выдержать.

Закономерность, лежащая в основе всего этого: покупка в кооперативе — это покупка акций корпорации, которая вправе проверять вас, а покупка кондоминиума — это покупка недвижимого имущества, которое в основном такой проверки не предполагает. Все различия ниже следуют из этого.

КОНДОМИНИУМЫ

Кондоминиум — это тип недвижимости, при котором жильцы кондоминиума владеют отдельными квартирами, то есть обособленными единицами, внутри более крупного здания или комплекса. У каждого собственника есть правоустанавливающий документ (deed) на свою квартиру, и он также владеет долей в общих зонах. Эта структура отличает кондоминиумы от кооперативов, поскольку жильцы кондоминиумов обладают полным правом собственности на недвижимое имущество, что может положительно влиять на стоимость при перепродаже и на варианты ипотеки. Расходы при закрытии сделки по кондоминиумам, как правило, выше из-за дополнительных сборов, таких как страхование титула и налоги на ипотеку. Знаковые манхэттенские кондоминиумы, такие как 432 Park Avenue, 15 Central Park West и One57, показывают, как полное право собственности на кондоминиум формирует трофейный рынок города.

Собственники кондоминиумов платят налоги на недвижимость городу и ежемесячные взносы, называемые condo fees, ассоциации кондоминиума — разновидности ассоциации жильцов, отвечающей за содержание и удобства. К удобствам часто относятся фитнес-центр, бассейн, лаундж или даже теннисный корт. Правление кондоминиума управляет работой здания и даёт указания ассоциации кондоминиума. Правила и удобства, установленные ассоциацией, могут напрямую влиять на повседневную жизнь и решения жильцов.

Резиденты США могут покупать кондоминиумы с помощью традиционных кредитов, внеся 20%, однако некоторые банки требуют всего 10% первоначального взноса для специалистов, таких как врачи и юристы. Иностранные покупатели обязаны внести 30% сразу. Страхование титула также входит в расходы при закрытии сделки для покупателей кондоминиумов. Финансовые соображения, такие как ежемесячные взносы, налоги на недвижимость и потенциальная стоимость при перепродаже, — важные факторы при оценке покупки кондоминиума.

Для многих плюсы покупки квартиры в кондоминиуме перевесят минусы. Покупка кондоминиума гораздо демократичнее покупки кооператива, поскольку кондоминиумы значительно менее ограничительны и открыты для любого, у кого есть средства на покупку. Использование ликвидных активов как части процесса подачи заявки часто является требованием для покупателей кооперативов, в отличие от большинства кондоминиумов.

Жильцы кондоминиумов часто могут настраивать своё жилое пространство под себя с учётом правил сообщества, что даёт больше возможностей для индивидуализации по сравнению с другими типами недвижимости.

Как правило, кондоминиумы позволяют собственнику сдавать свои квартиры в субаренду с небольшим числом ограничений. Кроме того, кондоминиумы допускают иностранное владение, имеют меньше ограничений, требуют меньшего первоначального взноса и финансируются проще, чем кооперативы.

Большинство кондоминиумов построено за последние 30 лет, и в них есть многие удобства, которых ожидают нынешние собственники и арендаторы, включая фитнес-центры, бассейны, лаунджи и теннисные корты. Многие новые дома-кондоминиумы делают упор на обширные удобства, такие как фитнес-центры и охранные услуги. В большинстве кооперативов таких удобств нет. Все эти особенности делают кондоминиум более привлекательным для рынка, повышая его ликвидность и желанность. Правила и удобства, доступные в кондоминиуме, могут сильно влиять на образ жизни и финансовые результаты жильцов.

Кондоминиумы Нью-Йорка составляют лишь 25% всей жилой недвижимости, выставленной на продажу на Манхэттене. Это ограничение предложения и привлекательность новых кондоминиумов с множеством удобств делают кондоминиумы дороже кооперативов. При сравнении стоимости кондоминиумы нередко имеют более высокую цену за квадратный фут, чем кооперативы, что отражает их рыночную привлекательность и преимущества владения.

Кондоминиумы, как правило, проще финансировать, потому что у собственника будет физическая недвижимость в качестве залога.

Ещё один серьёзный довод в пользу кондоминиумов Манхэттена — налоговые вычеты, которые предлагают некоторые из них, например льготы 485, 421G и налоговые льготы 421A. В 70-х годах город запустил программу, чтобы стимулировать застройщиков строить на пустующих участках, предоставляя им 10-летнее освобождение от уплаты налогов. Срок действия программы истёк, но она была возрождена с добавлением льготы 485 в 2024 году.

Покупатели жилья и инвесторы, купившие квартиры в кондоминиуме с налоговой льготой, также получили бы выгоду от этих 10-летних налоговых послаблений. Недавно мы увидели возвращение этих налоговых льгот в нескольких манхэттенских кондоминиумах, и вы можете узнать больше в блоге ниже:

При выборе между кондоминиумом и другим типом недвижимости важно внимательно взвесить эти факторы.

Связанный материал: "The Return and Demise of the 20 Year Tax Abatement"

Поэтому инвесторам и иностранным покупателям следует сосредоточить поиск на кондоминиумах.

Подведём итог: кондоминиумы — это:

• Мало ограничений
• Дружелюбны к инвесторам
• Лёгкий доступ к финансированию
• Открыты для иностранных покупателей

Кооперативы

Жилищные кооперативы, или co-ops, — это особый тип совместного проживания, при котором здание принадлежит корпорации, а отдельные лица становятся владельцами в кооперативе, покупая акции этой корпорации, а не владея своими квартирами полностью. Как акционер кооператива, ваша доля определяет ваше право занимать конкретную квартиру и вашу долю в расходах на содержание здания. Proprietary lease позволяет акционеру, покупающему акции, пользоваться определённой квартирой в доме кооператива. Чем больше квартира в кооперативе, тем больше акций кооператива будет у акционера и тем большую долю расходов на содержание здания он будет платить.

На первый взгляд может показаться, что при покупке кооператива платишь более высокие ежемесячные взносы. Однако это потому, что налоги на недвижимость и взносы ассоциации объединены в одну сумму maintenance. Эта сумма включает налоги на недвижимость и взносы на содержание в пользу корпорации, куда входят их доля налогов на недвижимость, расходы на здание и иногда проценты по ипотеке, если корпорация держит ипотеку на здание. Это отличается от собственников кондоминиумов, которые платят налоги на недвижимость непосредственно за свои квартиры и имеют отдельные платежи за коммунальные услуги и налоги на недвижимость. Иногда у кооперативов maintenance выше из-за процентов по ипотеке, если корпорация держит ипотеку на здание. Для сравнения, дома-кондоминиумы не вправе получать ипотеку, поэтому взносы HOA в кондоминиумах никогда не могут включать проценты по ипотеке.

У покупки квартиры в кооперативе много плюсов и минусов. Что касается плюсов, кондоминиумы обычно дороже кооперативов, потому что кооперативы старше и составляют 70% рынка. Кооперативы, как правило, доступнее на старте и имеют определённые финансовые преимущества, такие как включённые в maintenance расходы. Кроме того, у кооперативов обычно ниже расходы при закрытии сделки по сравнению с кондоминиумами, поскольку нет таких расходов, как страхование титула.

Кооперативы могут устанавливать любые правила, какие захотят, и их акционеры обязаны им следовать. Правления кооперативов часто запрещают сдачу в аренду и могут затруднять продажу из-за процесса одобрения. Правление кооператива часто вводит строгие правила и имеет жёсткий процесс одобрения потенциальных покупателей, что усложняет процесс покупки. При сравнении кондоминиумов и кооперативов кооперативы, как правило, предполагают более сложный процесс одобрения с ограничениями со стороны правления, тогда как кондоминиумы предлагают более простую сделку.

При кооперативной форме собственности акционеры, как правило, обязаны занимать свои квартиры в качестве основного места жительства. Кроме того, в кооперативах действуют правила, жёстко ограничивающие или запрещающие субаренду, поэтому инвесторам следует остерегаться: кооператив не считается хорошей инвестицией. В большинстве правлений кооперативов действуют строгие правила о субаренде, а некоторые не допускают её вовсе. И кондоминиумы, и кооперативы резко различаются по структуре собственности и расходам, причём у кондоминиумов, как правило, более простые и гибкие условия.

Одно из распространённых правил кооперативов Нью-Йорка — запрет на иностранное владение. Как правило, кооперативы запрещают иностранным покупателям покупку, поскольку может оказаться невозможным подать иск к иностранному гражданину, основная часть активов и источников дохода которого находится за пределами Соединённых Штатов. Даже если корпорация-кооператив получит судебное решение против иностранного собственника, его, вероятно, невозможно будет взыскать, если активы собственника находятся в 4,000 милях в другой стране.

Использование ликвидных активов как части процесса подачи заявки часто является требованием для покупателей кооперативов, в отличие от большинства кондоминиумов. Кооперативы могут допускать финансирование, а могут и не допускать. Те, что его допускают, обычно требуют более высокого первоначального взноса по сравнению с кондоминиумами. Кооперативы предъявляют более строгие финансовые требования и требуют первоначальный взнос, который может составлять от 20% до 50% цены покупки, что делает процесс более обременительным для покупателей.

Получить кредит на кооператив может быть непросто, так как кредиторы сталкиваются с более жёсткими требованиями, а кредиты на кооперативы отличаются от традиционного финансирования кондоминиумов. Для финансирования квартиры в кооперативе используется персональный заём, а не ипотека. Корпорация-кооператив определяет часть цены покупки, которую можно финансировать, равную 50% - 75% от стоимости недвижимости. Как и по ипотеке, проценты по персональному займу вычитаются из налогооблагаемой базы. Одна из типичных особенностей кооперативов — flip tax, который на самом деле является платой за передачу, обычно 2-3% от цены продажи квартиры, и выплачивается продавцом корпорации-кооперативу при продаже акций кооператива.

Потенциальные владельцы кооперативов (и арендаторы, если это разрешено правлением) должны пройти собеседование с советом директоров кооператива и подать формальные заявки на одобрение правлению. Правление кооператива отвечает за рассмотрение и одобрение покупателей, и этот процесс может занять месяцы, а не недели, как в случае с кондоминиумом. Хотя кондоминиумы тоже требуют подачи заявки, покупатели и арендаторы не проходят собеседование с правлением кондоминиума, а процесс одобрения гораздо проще.

Кооператив часто нанимает управляющую компанию для надзора за повседневной деятельностью, включая содержание, сбор взносов и одобрения, что отличается от отдельных арендодателей, управляющих арендными квартирами. Из-за особой финансовой структуры кооперативов покупателям важно хорошо разбираться в личных финансах, чтобы понимать бюджетирование, варианты кредитов и долгосрочные финансовые обязательства.

Связанный материал: "FAQs: Buying an Apartment in NYC"

Плюсы и минусы кооперативов включают следующее:

Правления кооперативов

Ограничительны

Не дружелюбны к инвесторам

Запрещают иностранное владение

Обычно запрещают или ограничивают субаренду

Отдают предпочтение владению основным жильём

С большей вероятностью предлагают роскошные удобства

При анализе кооператива или кондоминиума важно учитывать различия в структурах собственности, финансовых последствиях и процессах одобрения. Кооперативы, как правило, имеют более ограничительные процессы одобрения и финансовые требования, тогда как кондоминиумы предлагают больше гибкости и чаще проще в финансировании.

Правления кооперативов

Ограничительны

Не дружелюбны к инвесторам

Запрещают иностранное владение

Обычно запрещают или ограничивают субаренду

Отдают предпочтение владению основным жильём

С большей вероятностью предлагают роскошные удобства

При анализе кооператива или кондоминиума важно учитывать различия в структурах собственности, финансовых последствиях и процессах одобрения. Кооперативы, как правило, имеют более ограничительные процессы одобрения и финансовые требования, тогда как кондоминиумы предлагают больше гибкости и чаще проще в финансировании. Собственники кондоминиумов получают deed на свою квартиру, а владельцы кооперативов получают proprietary lease. В кооперативах процесс одобрения может быть жёстким, включая проверку биографических данных и финансовую проверку, тогда как покупки кондоминиумов, как правило, проще.

КОНДОПЫ

Термин «кондоп» используется в кругах нью-йоркской недвижимости для обозначения кооператива с правилами кондоминиума. Однако формально кондоп определяется как жилой кооператив, продавший свой первый этаж как коммерческую единицу. На практике, однако, этот термин используется в значении кооператива с правилами кондоминиума.

По правилам кондоминиума кондопы допускают субаренду и иностранное владение. Часто здания, построенные на арендованной земле, относятся к категории кондопов.

Здание с арендой земли (land lease) требует от собственников платить арендную плату за землю под ним в течение долгого срока, обычно 99 лет (как недвижимость в Лондоне). На практике такие договоры аренды, как правило, продлевают до истечения срока аренды земли.

Подведём итог: здание-кондоп — это:

• Мало ограничений
• Дружелюбны к инвесторам
• Открыты для иностранных покупателей

Разница между кондоминиумом и кооперативом: ключевые различия

При сравнении кооперативов и кондоминиумов основное различие — структура собственности. Апартаменты — это арендная недвижимость, принадлежащая компании, которая занимается управлением недвижимостью для получения арендного дохода.

Помимо апартаментов, важно сравнить кооперативы и кондоминиумы. Собственники кондоминиумов обладают полным правом собственности на свою отдельную квартиру на основании deed, тогда как жильцы кооперативов владеют акциями корпорации, которая контролирует всё здание, а не отдельной квартирой. И кооперативы, и кондоминиумы состоят из обособленных квартир внутри более крупного здания. Эта разница в структурах собственности и управления также влияет на удобства, ежемесячные взносы и процессы одобрения при покупке в каждом типе недвижимости. Эти различия могут сильно влиять на жильцов, формируя их повседневный опыт, динамику сообщества и уровень соблюдения правил.

Как правило, в многоквартирном доме все квартиры одинаковы, а собственник один и тот же. Напротив, кондоминиум — это частная резиденция, которую можно сдавать арендаторам. Когда вы арендуете квартиру в кондоминиуме, ваш арендодатель — отдельный собственник. Когда вы арендуете квартиру в многоквартирном доме, ваш арендодатель — компания, которой принадлежит здание.

Кондоминиумы выше по качеству, чем многоквартирные дома, так как во многих домах-кондоминиумах живут собственники своего основного жилья. На первый взгляд многие удобства в кондоминиумах и многоквартирных домах могут казаться одинаковыми, но в кондоминиумах вы с большей вероятностью найдёте более престижные версии, поскольку лучшие удобства помогают повышать стоимость недвижимости.

Финансирование и первоначальный взнос: что нужно знать покупателям

Покупка жилья в Нью-Йорке означает, что прежде всего нужно разобраться в правилах финансирования и первоначального взноса для кондоминиумов и кооперативов. Ключевые различия между этими типами недвижимости могут сильно влиять на ваш опыт покупки, ежемесячные расходы и долгосрочное финансовое планирование. Для кондоминиумов обычно требуется первоначальный взнос 20%, но это менее жёсткий отраслевой стандарт по сравнению с кооперативами, которые часто требуют более крупных первоначальных платежей.

Кондоминиумы, как правило, предлагают больше гибкости в финансировании. Собственники кондоминиумов обычно могут выбирать из разнообразных ипотечных программ, и некоторые кредиторы могут допускать первоначальный взнос всего 10%, особенно для квалифицированных специалистов. Такая гибкость делает кондоминиумы привлекательными для более широкого круга покупателей, в том числе для тех, у кого нет большой суммы наличных на старте. Однако покупателям кондоминиумов следует быть готовыми к более высоким расходам при закрытии сделки, которые часто включают страхование титула, налоги на регистрацию ипотеки и другие сборы, способные составить от 2% до 5% цены покупки. Эти более высокие расходы при закрытии сделки — ключевое различие, которое стоит помнить при сравнении кондоминиумов и кооперативов.

Кооперативы, напротив, известны более жёсткими правилами финансирования. Большинство правлений кооперативов требуют более крупного первоначального взноса, часто не менее 20%, а иногда до 50%, и в некоторых домах могут вовсе запрещать финансирование. Покупатели кооперативов также должны представить обширную финансовую документацию, включая подтверждение дохода, активов и подробную разбивку соотношения долга к доходу. Правление кооператива тщательно изучит эту информацию в рамках глубокой проверки, которая также может включать личное собеседование. Этот процесс может быть долгим и призван подтвердить, что новые акционеры кооператива финансово устойчивы и хорошо подходят сообществу.

В отличие от ассоциаций кондоминиумов, которые имеют ограниченное право голоса в вопросе о том, кто может купить квартиру, правления кооперативов обладают значительным контролем над процессом одобрения. Это означает, что даже если вы финансово соответствуете требованиям для получения ипотеки, правление кооператива всё равно может отклонить вашу заявку на основании собственных критериев. Хотя это может делать жизнь в кооперативе более эксклюзивной и ориентированной на сообщество, это также означает, что покупателям нужно быть готовыми к более жёсткому процессу одобрения и потенциально более высоким первоначальным взносам.

Ещё одно важное различие — то, как учитываются расходы при закрытии сделки. Покупатели кооперативов, как правило, не платят отдельно за страхование титула и налоги на регистрацию ипотеки, так как эти расходы обычно включены в ежемесячные взносы maintenance, выплачиваемые корпорации-кооперативу. Это может снизить первоначальные расходы на покупку кооператива, но текущие ежемесячные платежи могут быть выше по сравнению с кондоминиумами.

Выбор между кондоминиумом и кооперативом зависит от вашего финансового положения, вашего отношения к процессу одобрения и ваших долгосрочных целей. Если вы цените гибкость в финансировании и более быстрый, менее ограничительный процесс покупки, кондоминиум может подойти лучше. Процесс одобрения ипотеки для кондоминиумов проще, чем для кооперативов, из-за отсутствия требования одобрения правления. Если вас устраивают более высокие первоначальные взносы, тщательная проверка и вы цените чувство сообщества, жизнь в кооперативе может оказаться идеальной.

Прежде чем принять решение, необходимо проверить свои финансы, разобраться в структуре собственности и правилах дома и проконсультироваться с вашим агентом по недвижимости или финансовым консультантом. Так вы будете лучше подготовлены к тому, чтобы разобраться в ключевых различиях между кондоминиумами и кооперативами и найти тип недвижимости, который лучше всего отвечает вашим потребностям.

Таунхаусы и дома на одну семью — это отдельный поиск с иной экономикой. Мы подробно рассматриваем их в нашем руководстве по таунхаусам на продажу в Нью-Йорке.

Заключение

Теперь, надеемся, вы поняли разницу между домами кооператив и кондоминиум, таунхаусом и кондоминиумом, а также другими типами недвижимости, доступными в Нью-Йорке. Если нет и вы хотите глубже разобраться в различиях между кооперативом и кондоминиумом, обращайтесь, и мы расскажем вам о плюсах и минусах каждого.

Продажа вашего жилья

Цифры, лежащие в основе этого решения, включая сравнение роста стоимости и расходов на содержание, смотрите в нашем инвестиционном анализе: кондоминиум или кооператив.

Если победит вариант с кооперативом, начните поиск с лучших кооперативов Нью-Йорка.

Вопросы о кооперативах, которые покупатели действительно задают

Почему maintenance так сильно различается от одного кооператива к другому?

Потому что maintenance — это не плата за услуги. Это ваша доля того, что здание фактически тратит, и два дома на одном квартале могут тратить совершенно по-разному. Главные факторы разброса — базовая ипотека, штат сотрудников и налоги на недвижимость. Кооператив, рефинансировавший свою базовую ипотеку в неудачный момент, несёт эту стоимость в ежемесячном счёте каждого акционера. Дом с полным сервисом, с швейцаром, уборщиками и управляющим на месте, обходится в эксплуатации дороже, чем дом без лифта и без обслуживания... в этом почти вся разница. Я всегда прошу финансовую отчётность за последние два года, прежде чем позволить покупателю влюбиться в низкую цифру, потому что низкий maintenance сегодня может означать отложенный капитальный проект и специальный взнос завтра.

Что такое акции кооператива и почему в моей квартире именно столько?

Вы покупаете не недвижимое имущество. Вы покупаете акции корпорации, и эти акции сопровождаются proprietary lease на конкретную квартиру. Количество акций было установлено при конверсии здания, обычно исходя из площади с поправкой на этаж, свет, виды и наружные пространства. Высокий этаж с видом на парк несёт больше акций, чем та же площадь на втором этаже с видом на стену. Это важно по двум причинам: количество ваших акций определяет вашу долю в maintenance и определяет ваш голос. Иногда встречается квартира, у которой распределение акций не соответствует тому, чего сегодня стоит эта квартира, и это стоит знать до того, как вы сделаете ставку в ту или иную сторону.

Труднее ли перепродать кооператив, чем кондоминиум?

Как правило, да, и любой, кто говорит иначе, что-то вам продаёт. Круг покупателей меньше по замыслу. Одобрение правления, ограничения субаренды, ограничения на владение через юридические лица и иностранное владение, а во многих домах и обязательный потолок финансирования — всё это убирает покупателей с вашего будущего рынка. Добавьте flip tax, и ваш чистый результат тоже изменится. Это та сделка, на которую вы идёте ради более низкой цены за квадратный фут при покупке. Это реальный компромисс, а не дефект... но вам следует учесть его в решении при покупке, а не обнаруживать при продаже.

В чём честный минус покупки кооператива?

Контроль. Вы отказываетесь от значительной его части. Правление решает, кто купит вашу квартиру после вас, можете ли вы сдавать её в аренду, что вы можете ремонтировать и когда можно проводить работы, а в некоторых домах — можете ли вы вообще брать финансирование. Сама заявка вторгается в частную жизнь так, что это удивляет людей... вы передаёте налоговые декларации, банковские выписки и рекомендательные письма вашим будущим соседям. Если вы цените приватность и гибкость выше цены, кондоминиум обычно оказывается лучшим ответом. Если вы покупаете основное жильё и хотите получить больше квартиры за свои деньги, структура кооператива работает в вашу пользу.

У моего proprietary lease есть дата окончания. Стоит ли беспокоиться?

Почти никогда, и этот вопрос вызывает больше паники, чем заслуживает. Proprietary lease — это договор между вами как акционером и корпорацией, и он действует до указанной даты, которую правление обычно продлевает до истечения срока, с учётом учредительных документов кооператива. Это не обратный отсчёт вашего владения. Что вам на самом деле стоит проверить, так это наличие land lease, а это совершенно другое... в доме с land lease корпорация не владеет землёй под ним, пересмотр арендной платы может быть жёстким, а финансирование усложняется по мере сокращения срока аренды. Прежде всего подтвердите, с чем из этого вы имеете дело.

Что такое lot line window и почему мой адвокат постоянно о нём спрашивает?

Lot line window расположено на границе с соседним участком. Если ваш сосед застроит свой участок вплотную к границе, это окно может быть на законных основаниях заложено. Не завешено шторой. Заложено кирпичом. Это зависит от Building Code и прав застройки соседнего собственника, поэтому попросите вашего адвоката подтвердить это для конкретной квартиры. Покупатели обычно узнают об этом после того, как влюбились в свет в угловой спальне. Это раскрывается в offering plan, и это нужно сверить с тем, что реально можно построить по соседству, потому что продажа прав на воздушное пространство (air rights) или застройка as of right может изменить вашу квартиру без вашего согласия и без компенсации. Это не делает квартиру непригодной для покупки. Это делает её другой квартирой, чем та, которую вы думаете, что видите.

Платят ли владельцы кооперативов налог на недвижимость?

Да, только не напрямую. Корпорация облагается налогом на здание и передаёт вашу часть через maintenance. Для вашей собственной декларации кооператив сообщает, какой процент maintenance приходился на налоги на недвижимость и проценты, и акционеры исторически имели возможность вычитать свою пропорциональную долю... ваш бухгалтер должен подтвердить, как это применимо к вам. Город также предоставляет льготу собственникам, которые используют квартиру как основное место жительства; она администрируется через здание и не выплачивается вам, поэтому вы видите её как зачёт, а не как чек.

Что такое право преимущественной покупки (right of first refusal) и то же ли это, что отказ правления?

Нет, и именно в этой разнице весь смысл покупки кондоминиума. Правление кооператива может отказать вам по любой законной причине и не обязано объяснять. Правление кондоминиума, как правило, не может отказать вам напрямую. Вместо этого, в зависимости от декларации и устава, оно обладает правом преимущественной покупки (right of first refusal) или правом согласия и отказа (consent and waiver), то есть вправе вмешаться и купить квартиру на тех же условиях, которые предложили вы. На практике для этого кондоминиуму нужно в срок собрать реальные деньги, поэтому это право используется редко. Функционально отказ кондоминиума от этого права — это процедура, которую нужно пройти... одобрение правлением кооператива — это решение, которое может оказаться не в вашу пользу.

Основы: кооперативы и кондоминиумы

В чём главное различие между кооперативом и кондоминиумом в Нью-Йорке?

Собственники кондоминиумов обладают полным правом собственности на свою отдельную квартиру на основании deed, тогда как жильцы кооперативов владеют акциями корпорации, которая контролирует всё здание, а не отдельной квартирой. Эта разница определяет варианты финансирования, одобрение правлением, права на субаренду, право иностранных покупателей на покупку и гибкость при перепродаже.

Могут ли иностранцы купить кооператив в Нью-Йорке?

Как правило, правления кооперативов в Нью-Йорке запрещают иностранное владение, потому что может быть нецелесообразно взыскивать по судебным решениям с иностранного собственника, чьи активы находятся в другой стране. Международным покупателям следует сосредоточить поиск на кондоминиумах или кондопах, которые оба допускают иностранное владение.

Почему кооперативы дешевле кондоминиумов на Манхэттене?

Кооперативы, как правило, продаются по более низкой цене за квадратный фут, чем кондоминиумы, потому что это более старые дома и составляют примерно 70% жилого фонда Манхэттена, тогда как кондоминиумы — лишь ~25%. Ограниченное предложение кондоминиумов, более простое финансирование и меньше ограничений на владение поднимают цены кондоминиумов.

Что такое кондоп?

Термин «кондоп» используется в недвижимости Нью-Йорка для обозначения кооператива, работающего по правилам в стиле кондоминиума. Формально кондоп — это жилой кооператив, продавший свой первый этаж как отдельную коммерческую единицу. На практике кондопы допускают субаренду и иностранное владение подобно кондоминиуму, сохраняя при этом кооперативную структуру собственности.

Каковы типичные требования к первоначальному взносу в кооперативах Нью-Йорка?

Правления кооперативов обычно требуют первоначальный взнос не менее 20%, а многие роскошные манхэттенские кооперативы требуют от 30% до 50%. Некоторые кооперативы вовсе запрещают финансирование. Покупатели также должны подтвердить ликвидность после закрытия сделки, как правило, на 1-2 года расходов на содержание.

Можно ли сдавать кооператив в Нью-Йорке в субаренду?

Большинство правлений кооперативов жёстко ограничивают или запрещают субаренду, из-за чего кооперативы плохо подходят инвесторам. Некоторые правления допускают короткие периоды субаренды (например, два года из каждых пяти), но требуют одобрения правления. Кондоминиумы и кондопы, как правило, допускают субаренду с небольшим числом ограничений.

Что такое flip tax в кооперативе Нью-Йорка?

Flip tax — это плата за передачу, обычно 2-3% от цены продажи, которую продавец выплачивает корпорации-кооперативу при продаже акций кооператива. Flip tax пополняет резервный счёт дома. Не все кооперативы взимают flip tax, а кондоминиумы, как правило, не взимают.

Почему расходы при закрытии сделки по кондоминиумам в Нью-Йорке выше, чем по кооперативам?

Расходы при закрытии сделки по кондоминиуму включают страхование титула (0.4-0.5% цены покупки) и налог на регистрацию ипотеки (~1.925% суммы кредита), ни один из которых не применяется к кооперативам. В результате расходы при закрытии сделки по кондоминиумам обычно составляют 3-5% цены покупки при сделках с финансированием против ~1-2% для кооперативов.

Что в Нью-Йорке встречается чаще: кондоминиумы или кооперативы?

Кооперативы составляют примерно 75% квартир Нью-Йорка, особенно на Манхэттене. Кондоминиумы чаще встречаются в более новых роскошных домах и в окраинных боро. Майами — преимущественно кондоминиумы с очень малым числом кооперативов.

Что лучше для инвестиций: кооператив или кондоминиум?

Кондоминиумы, как правило, лучше для инвестиций, потому что их можно сдавать в аренду без одобрения правления, их легче продать, и они доступнее для покупателей всех типов. Большинство кооперативов ограничивают субаренду и требуют проживания собственника, что ограничивает потенциальный арендный доход.

Чем взносы maintenance в кооперативах отличаются от common charges в кондоминиумах?

Ежемесячные взносы maintenance в кооперативах включают вашу долю ипотеки на здание, налогов на недвижимость и эксплуатационных расходов, из-за чего они выше, чем common charges в кондоминиумах. Однако части, приходящиеся на налог на недвижимость и проценты по ипотеке, вычитаются из налогооблагаемой базы для акционеров кооператива.

Правила различаются в зависимости от дома и от учредительных документов каждого кооператива или кондоминиума. Эта страница содержит общую информацию, а не юридическую или налоговую консультацию. Уточняйте детали у вашего адвоката и бухгалтера.