Condo или co-op в Нью-Йорке, инвестиционный анализ

Для покупателя, который будет жить сам, выбор между condo и co-op — во многом вопрос образа жизни и цены. Для инвестиционного покупателя рамка жёстче. Кооператив создаёт структурное трение на каждом этапе цикла размещения капитала: на входе, на удержании и на выходе. Ценовая скидка, которую даёт co-op, часто не переживает накладных издержек от ограничений использования, медленного выхода и суженного круга покупателей при перепродаже.

• Condo, offering plan, договор и закрытие сделки. Иностранные покупатели и структуры принимаются. Сделки за наличные закрываются примерно за 60-90 дней. Одобрение правления не нужно.
• Co-op, offering plan + договор + закрытие + пакет документов для совета + собеседование с советом + одобрение совета. Большинство советов отказывают иностранным покупателям. Большинство советов требуют гражданства США или постоянного вида на жительство. Большинство советов требуют, чтобы финансовый профиль покупателя укладывался в установленные зданием параметры. Одобрение может занять 30–60 дней после подписания договора.

Для инвестора, который смотрит поток сделок, путь через кондоминиум быстрее выводит капитал в работу и имеет меньше точек единичного отказа. Сделка по co-op заметно чаще срывается уже после подписания договора из-за отказа совета. На уровне портфеля это вполне реальные издержки трения.

• Condo, полные права на субаренду (с учётом только требований по эксплуатационным платежам и правил конкретного здания о минимальном сроке аренды). Собственник может сдавать квартиру на обычных рыночных условиях. Профиль инвестора полностью совпадает с правами владения.
• Co-op, субаренда, как правило, ограничена (обычно 1–2 года из каждых 5, одобрение совета на каждый договор субаренды, отдельные сборы за субаренду). Профиль инвестора ограничен принципиально. Правила здания способны сделать размещение капитала невозможным.

Для инвестора, ориентированного на доходность, ограничения co-op на субаренду способны полностью снять тезис о доходе. Даже там, где субаренда разрешена, трение — одобрение совета по каждому арендатору, сборы за субаренду, сложность правил — делает позицию менее ликвидной как источник арендного потока.

• Condo, перепродажа любому квалифицированному покупателю. Иностранные покупатели и структуры принимаются. Срок экспозиции соответствует общей динамике люксового рынка.
• Co-op, перепродажа требует одобрения советом нового покупателя. То же трение, что было на входе, теперь работает на выходе. Иностранные покупатели обычно выпадают из круга претендентов. Срок экспозиции структурно длиннее из-за меньшего числа подходящих покупателей.

Трение на выходе покупатели, сосредоточенные на цене входа, часто недооценивают. Скидка в 15–25 % при покупке co-op может быть съедена или полностью обнулена медленным выходом, узким кругом покупателей и риском отказа совета при продаже.

• Condo, обычный режим недвижимого имущества. Владелец получает право собственности. Налог на недвижимость начисляется напрямую. При финансировании доступен вычет процентов. Для инвестиционной недвижимости доступен Section 1031 exchange.
• Co-op, владение корпоративными долями. Собственник получает сертификат акций и proprietary lease. Налог на недвижимость на уровне здания распределяется через maintenance. Проценты по ипотеке могут распределяться через базовую ипотеку кооператива. Режим 1031 exchange сложнее; консультируйтесь с юристом.
• Владение через структуру, LLC и трасты дома формата condo принимают в обычном порядке, правления co-op их обычно отклоняют. Для защиты активов и наследственного планирования condo, как правило, единственный рабочий путь.

Для инвесторов, работающих через определённые структуры (LLC для изоляции ответственности, трасты для наследственного планирования, иностранные компании для международного позиционирования), кондоминиумы обычно остаются единственным рабочим вариантом на рынке Нью-Йорка.

Co-op может иметь инвестиционный смысл в узких сценариях:

• Основное жильё с длинным горизонтом и возможностью конверсии. При горизонте от десяти лет и использовании как основное жильё, а не как инвестиция в чистом виде, более низкая цена входа успевает отработать.
• Дома с мягкими правилами субаренды. Часть co-op регулирует субаренду свободнее и приближается к гибкости condo. Такие дома есть, но каждый требует отдельной проверки.
• Кандидаты на перевод из co-op в condo, редко, но возможно: отдельные co-op голосуют за переход в структуру кондоминиума, и это способно заметно переоценить актив.
• Выдающаяся довоенная архитектура без аналога в формате condo, отдельные довоенные дома на Park Avenue и Fifth Avenue существуют только как co-op. Если покупатель приобретает архитектурный характер, структура co-op становится ценой доступа.

Вне этих сценариев condo почти всегда обыгрывает co-op на уровне инвестиции, даже с учётом премии на входе.