Могут ли иностранцы купить недвижимость в США?

Читайте вопросы, которые чаще всего задают наши международные клиенты

1. Может ли иностранец купить дом в США?

Да. Федеральное правительство США не ограничивает иностранные инвестиции в американскую недвижимость, поэтому для граждан США, US resident aliens и иностранных граждан поле в целом равное. Иностранные покупки составляют менее 2% от общего объёма жилых продаж и долларового оборота в США, однако отдельные штаты, особенно New York и Florida, привлекают непропорционально высокий международный спрос. О процессе покупки именно в NYC и Miami читайте наш гид для иностранных покупателей по недвижимости NYC и Miami, включая FIRPTA, планирование налога на наследство, финансирование foreign-national и remote closing.

2. Каковы основные правила для иностранцев при покупке недвижимости в США?

Финансирование для иностранных покупателей при покупке недвижимости в США в целом доступно, однако часто возникают сложности из‑за отсутствия американской кредитной истории. Большинство крупных банков не кредитует иностранцев без рабочей визы; вместе с тем некоторые международные банки, например HSBC, кредитуют иностранцев независимо от статуса резидентства. Private banks, такие как JP Morgan и Citi Private, также выдают кредиты нерезидентам США. Ипотека foreign national обычно требует большего первоначального взноса, чем ипотека местного резидента.

Иностранным покупателям необходимо правильно структурировать инвестиции в недвижимость, чтобы избежать налога на наследство или захеджировать его. Налоговые последствия неверной структуры могут дорого обойтись покупателю в долгосрочной перспективе, если не разобрать их с самого начала.

Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) требует, чтобы государство удерживало процент от выручки для покрытия возможного налога на прирост капитала. Ставка удержания равна 15% выручки. Удержанная сумма возвращается Internal Revenue Service продавцу после подготовки налоговой отчётности и уплаты налога. Опытный консультант по недвижимости может помочь эффективно пройти эти правила и требования.

Смотрите наш материал 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' ниже!

СМОТРЕТЬ!

3. Должны ли иностранные покупатели платить дополнительные stamp duties?

Нет. В США на иностранных покупателей не налагаются дополнительные stamp duties, в отличие от Гонконга, Сингапура, Лондона, Ванкувера, Торонто, Сиднея, Мельбурна и Испании, где добавляют от 7% до 100% дополнительного налога на иностранных покупателей. Соединённые Штаты не штрафуют иностранцев при покупке американской недвижимости.

В целом совокупные transfer taxes (то есть mansion tax, title insurance, гонорары адвокатов, передача title и прочие closing costs) в Miami и Manhattan real estateобычно составляют от 1,5 до 4,5% в зависимости от цены покупки. При получении ипотеки следует добавить ещё 2,2% от суммы ипотеки как mortgage recording tax. При покупке new developmentпринято, что покупатель оплачивает transfer taxes девелопера примерно в 2%. Соответственно, совокупные closing costs в США обычно находятся в диапазоне от 1,5% до 6%.

4. Нужно ли платить брокерскую комиссию при покупке?

Возможно. Раньше комиссию всегда платил продавец; в 2025 правила изменились, и покупатель может быть обязан платить комиссию, если продавец её не предлагает. Пока большинство продавцов в NYC and Miami считают выгодным предлагать оплату брокерской комиссии. Лучше работать с опытными консультантами, уже сопровождавшими иностранных покупателей на рынке США. Знающий консультант помогает с комплексностью сделки, переговорами и даёт обоснованные ориентиры по трендам рынка и правовым требованиям.

Также желателен адвокат по недвижимости с опытом международных сделок. Кроме того, полезен налоговый специалист. Мы можем рекомендовать профессионалов, с которыми работаем годами.

Подробнее, в 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate':

СМОТРЕТЬ ЧЕК-ЛИСТ!

5. Может ли иностранец купить дом в США в ипотеку?

Ипотечные кредиты для foreign nationals в целом доступны. Например, HSBC, Wells Fargo и многие private banks выступают ипотечными кредиторами для иностранцев, предлагая foreign national loans. Ниже ключевые условия HSBC по foreign-national ипотеке:

• 30% Минимальный первоначальный взнос

• $3 million максимальная сумма ипотеки, что соответствует property value в $4.3 million

• $50,000 or $100,000 на депозите в HSBC

• 12 months резервы (платёж по ипотеке, common charge и taxes) должны быть на депозите (в дополнение к уже размещённым средствам)

Опытный консультант может помочь обеспечить ипотеку и пройти процесс финансирования. Местный банк, как правило, не кредитует иностранцев без американского кредитного отчёта; HSBC же умеет анализировать иностранную финансовую документацию и может одобрить ипотеку гражданам других стран даже без US permanent residency.

Такие ипотечные кредиты могут относиться к жилью как ко второму дому или к investment property. Как правило, если квартира используется как investment property, ставка по ипотеке будет несколько выше.

Ставки меняются ежедневно, свяжитесь с нами за актуальными условиями.

6. Чем иностранцы отличаются от резидентов США при покупке жилья?

Налоговая политика США в отношении владения недвижимостью в целом благоприятна как для иностранных инвесторов, так и для резидентов. Поэтому есть несколько специфических правил для иностранцев при покупке недвижимости в США. Среди отличий, покупка в co-ops, которые предпочитают покупателей основного жилья. Кроме того, underwriter банка может считать иностранного покупателя чуть более рискованным и взять дополнительные 1/2 пункта к ставке, но это не государственные нормы. Опытный консультант поможет понять эти различия и пройти процесс покупки.

Хотите узнать об адаптации к жизни в США?

УЗНАТЬ БОЛЬШЕ!

7. Нужно ли несколько агентов по недвижимости, чтобы найти объект?

В США разумнее всего работать с одним профессиональным брокером в ходе поиска, особенно иностранным покупателям. В отличие от Лондона, Парижа и Бразилии рынок США очень прозрачен. Чтобы ускорить оборот, The Real Estate Board of New York и Florida Department of State, например, требуют, чтобы брокерские компании делились эксклюзивными листингами в течение 24 часов, поэтому хороший buyer’s broker может показать вам любую квартиру на рынке. Работа с одним брокером означает максимальный уровень сервиса с его стороны: всё внимание, вам и вашему поиску. Выбор знающего консультанта критичен, особенно для иностранцев, чтобы разобрать комплексность сделки и дать обоснованные ориентиры по рынку и праву.

8. Какие типы недвижимости может купить иностранец?

Иностранные инвестиции в недвижимость США, как правило, ограничиваются покупкой condo, condop, домов на одну семью и многоквартирных домов. В Manhattan Foreign buyers в целом НЕ ограничены в покупке condominium, condop, домов на одну семью или многоквартирных домов. Co-op предпочитают владельцев основного жилья и обычно запрещают иностранное владение, если большая часть активов и основной источник дохода покупателя не находятся в США. Узнайте о разнице между condo и coop. Опытный консультант поможет найти подходящие объекты, будь то vacation property или investment property.

Нужны советы по инвестициям в Miami Real Estate?

ЧИТАТЬ БЛОГ!

9. Как структурировать покупку, чтобы минимизировать налоги?

Сделки можно структурировать бесконечным числом способов; однако налоговый режим покупки и продажи может существенно различаться в зависимости от структуры, особенно в контексте иностранных инвестиций в недвижимость США. Есть два пути, которые наши инвесторы особенно часто выбирают, чтобы избежать налога на наследство, нужно учесть, как налог на наследство может затронуть собственника, а также есть ли налоговый договор между США и страной происхождения, который может иначе, чем американское право, относиться к доходам, расходам и приросту капитала. Как правило, мы рекомендуем получить консультацию по структурированию сделки

• Учитывайте федеральные и штатные налоговые вопросы, а также влияние налоговых договоров.

• Обратитесь к местным консультантам в США по структурированию (LLC, Foreign Corp и т.д.) и налоговым вопросам.

• Всегда консультируйтесь с адвокатом до подписания договоров

• Подробнее о Компонентах стоимости инвестиции в недвижимость 

Опытный консультант может дать ориентиры по структурированию покупок для минимизации налогов.

10. Нужно ли беспокоиться о подоходном налоге?

Как правило, покупатель, приобретающий объект для получения дохода, включая иностранные инвестиции в недвижимость США, может зачитывать такой арендный доход кассовыми расходами, налог на имущество, содержание, проценты по ипотеке, и некассовыми, например амортизацией. Соответственно, в первые годы возникают бумажные убытки, которые можно переносить вперёд 15 лет. Поэтому собственники обычно не платят налог с арендного дохода, пока убытки не исчерпаны, типично около 12 лет.

Иностранцы могут покупать недвижимость в США без Taxpayer Identification Number (TIN). Однако получение TIN важно в определённых ситуациях, особенно в части налоговых обязанностей. Например, если вы планируете сдавать объект в аренду или позже продать его, TIN нужен для отчётности по арендному доходу, уплаты связанных налогов и соблюдения Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Опытный консультант поможет иностранным покупателям понять налоговые обязанности и оставаться в compliance.

Лица, не имеющие права на Social Security Number (SSN), могут подать заявку на Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) по форме W-7. Процесс включает документы, подтверждающие иностранный статус и личность.

11. На что обратить внимание иностранцам при продаже недвижимости в США?

Когда продаёте недвижимость как иностранные инвесторы в недвижимость США, два основных вида затрат, это:

a) transfer taxes примерно 2% и b) брокерская комиссия при продаже от 5% до 6%.

Кроме того, есть налоги: на прирост капитала и на наследство. При надлежащем планировании налог на наследство можно избежать или захеджировать. Налог на прирост капитала в США для нерезидентов такой же, как для резидентов, если покупка оформлена на LLC или на физическое лицо. Максимальная федеральная ставка, 28%.

• Американский налог на наследство для иностранцев

• Американский налог на прирост капитала по недвижимости для иностранцев

Опытный консультант может сопровождать иностранных продавцов и сделать процесс продажи более плавным.

12. Как проводить due diligence и closing сделки?

Due diligence, критический шаг в процессе покупки, особенно для иностранных инвестиций в недвижимость США. Хороший адвокат обеспечит юридические услуги для полной due diligence. Это тщательная проверка состояния объекта, title и потенциальных вопросов, влияющих на стоимость или право собственности. Ключевые аспекты:

• Property Inspection: Наймите профессионального inspector для проверки состояния, фундамент, крыша, сантехника, электрика, признаки повреждений или необходимого ремонта. Так вы узнаете о возможных проблемах до завершения покупки.

• Title Search: Проведите тщательный title search, чтобы подтвердить, что у продавца ясное право собственности и нет непогашенных liens или споров. Это помогает предотвратить юридические осложнения из‑за неясного права собственности.

• Проверка записей об объекте: Изучите записи об объекте, включая deed, title report и непогашенные ипотеки или liens. Это даёт целостное понимание правового и финансового статуса объекта.

• Экологические вопросы: Проверьте экологические аспекты, близлежащие промышленные объекты, зоны затопления или иные потенциальные риски. Это подтверждает, что объект безопасен и пригоден для предполагаемого использования.

После завершения due diligence наступает closing. Он включает:

• Подписание Purchase Agreement: Подпишите purchase agreement с условиями продажи, цена, дата closing и contingencies. Это юридически связывает обе стороны согласованными условиями.

• Завершение финансирования: Завершите финансирование, включая обеспечение ипотеки и необходимые документы. Убедитесь, что все финансовые вопросы урегулированы до closing.

• Closing: Присутствуйте на closing, где право собственности переходит к вам, и завершите оставшиеся документы. Это финальный шаг покупки, когда вы официально становитесь собственником.

13. Какие требования к страхованию и коммунальным услугам?

Как иностранному покупателю важно учитывать иностранные инвестиции в недвижимость США, страхование, коммунальные услуги и estate planning при покупке в США.

• Страхование: Оформите страхование от ущерба, утраты или ответственности. Это может включать homeowners insurance, title insurance и страхование ответственности. Полисы дают финансовую защиту при непредвиденных событиях.

• Коммунальные услуги: Оформите электричество, газ, воду и интернет на своё имя. Убедитесь, что необходимые услуги активированы и переведены на вас, чтобы избежать перебоев.

Мы получаем много вопросов о New York Real Estate.  Хотите получить ответы? Мы разбираем их в 'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate':

МНЕ ИНТЕРЕСНО!

14. Что насчёт Estate Planning и налогов?

• Estate Planning: Как отмечено выше, структурирование сделки очень важно для estate planning. Это обеспечивает распределение имущества по вашей воле в случае смерти и ограничивает налогообложение передачи. Это может включать завещание, trust, power of attorney либо создание LLC и Foreign Corporation. Корректный estate planning помогает управлять активами и задаёт ясные инструкции по распределению.

Опытные консультанты и адвокаты могут провести вас через эти процессы и сохранить сделку плавной.

Налоговые последствия: Как иностранному покупателю важно понимать налоговые последствия владения недвижимостью в США. Это может включать:

• Налог на прирост капитала: Уплата налога на прирост капитала с прибыли от продажи. Понимание ставок и правил помогает планировать инвестиционную стратегию.

• Подоходный налог: Уплата подоходного налога с арендного дохода. Корректная отчётность по доходам и расходам критична для соблюдения налогового права США.

• Налог на имущество: Уплата налога на имущество от стоимости объекта. Эти налоги обычно оцениваются ежегодно и зависят от локации.

Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы понимать налоговые обязанности и возможные последствия.

Иностранное владение: Как иностранному покупателю важно понимать правила иностранного владения недвижимостью в США. Это может включать:

• FIRPTA: Понимание Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) и последствий для иностранных покупателей. FIRPTA требует от иностранных продавцов уплаты withholdings при продаже недвижимости в США.

• Налоговые договоры: Понимание налоговых договоров между США и вашей страной, которые могут влиять на налоговые обязанности. Договоры могут давать преимущества, сниженные ставки или освобождения.

Проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости или налоговым специалистом, чтобы понимать правила иностранного владения в США. Это поможет разобрать комплексность рынка и принимать обоснованные решения.

15. Заключение: успешная покупка недвижимости в США иностранным покупателем

Покупка недвижимости в США иностранным покупателем может быть сложной, но при правильном сопровождении, также успешной и результативной. Понимая критерии допуска и требования, проходя комплексность иностранного владения, обеспечивая финансирование и работая с опытным консультантом, иностранные покупатели могут достичь цели владения недвижимостью в США. Для иностранного инвестора, диверсифицирующего портфель, или покупателя vacation home рынок США предлагает сильные возможности. С нужной экспертизой и сопровождением вы можете завершить покупку уверенно.