Могут ли иностранцы купить недвижимость в США?

Читайте вопросы, которые чаще всего задают наши международные клиенты

1. Может ли иностранец купить дом в США?

Да. Федеральное правительство США не ограничивает иностранные инвестиции в американскую недвижимость, поэтому для граждан США, US resident aliens и иностранных граждан поле в целом равное. Иностранные покупки составляют менее 2% от общего объёма жилых продаж и долларового оборота в США, однако отдельные штаты, особенно New York и Florida, привлекают непропорционально высокий международный спрос. О процессе покупки именно в NYC и Miami читайте наш гид для иностранных покупателей по недвижимости NYC и Miami, включая FIRPTA, планирование налога на наследство, финансирование foreign-national и remote closing.

2. Каковы основные правила для иностранцев при покупке недвижимости в США?

Финансирование для иностранных покупателей при покупке недвижимости в США в целом доступно, однако часто возникают сложности из‑за отсутствия американской кредитной истории. Большинство крупных банков не кредитует иностранцев без рабочей визы; вместе с тем некоторые международные банки, например HSBC, кредитуют иностранцев независимо от статуса резидентства. Private banks, такие как JP Morgan и Citi Private, также выдают кредиты нерезидентам США. Ипотека foreign national обычно требует большего первоначального взноса, чем ипотека местного резидента.

Налог на наследство в США зависит от домицилия, формы владения и применимого договора. Для лица без гражданства и домицилия США декларация обычно требуется, когда расположенные в США активы превышают $60 000, согласно применимым правилам. Одна лишь LLC не устраняет автоматически этот риск. 2026-10-19 · IRS 706-NA

FIRPTA обычно обязывает покупателя удержать 15% суммы реализации при отчуждении американской недвижимости иностранным продавцом. Исключения и сертификаты IRS могут уменьшить или отменить удержание. Оно засчитывается в налог продавца; возврату подлежит только переплата. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

Смотрите наш материал 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' ниже!

СМОТРЕТЬ!

3. Должны ли иностранные покупатели платить дополнительные stamp duties?

Налоги и расходы при закрытии зависят от места, цены, финансирования и договора. Единый процент не описывает Манхэттен и Майами. Запросите подробную смету с учетом возможной комиссии брокера покупателя. 2026-10-19 · NY · Florida

4. Нужно ли платить брокерскую комиссию при покупке?

Комиссия брокера согласовывается сторонами и не установлена законом. Продавец может согласиться оплатить часть или всю комиссию брокера покупателя. Ваш платеж зависит от письменного договора с брокером и условий сделки. Мы уточняем это до принятия обязательств. 2026-10-19 · NAR · REBNY

Также желателен адвокат по недвижимости с опытом международных сделок. Кроме того, полезен налоговый специалист. Мы можем рекомендовать профессионалов, с которыми работаем годами.

Подробнее, в 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate':

СМОТРЕТЬ ЧЕК-ЛИСТ!

5. Может ли иностранец купить дом в США в ипотеку?

Ипотечные кредиты для foreign nationals в целом доступны. Например, HSBC, Wells Fargo и многие private banks выступают ипотечными кредиторами для иностранцев, предлагая foreign national loans. Ниже ключевые условия HSBC по foreign-national ипотеке:

• 30% Минимальный первоначальный взнос

• $3 million максимальная сумма ипотеки, что соответствует property value в $4.3 million

• $50,000 or $100,000 на депозите в HSBC

• 12 months резервы (платёж по ипотеке, common charge и taxes) должны быть на депозите (в дополнение к уже размещённым средствам)

Опытный консультант может помочь обеспечить ипотеку и пройти процесс финансирования. Местный банк, как правило, не кредитует иностранцев без американского кредитного отчёта; HSBC же умеет анализировать иностранную финансовую документацию и может одобрить ипотеку гражданам других стран даже без US permanent residency.

Такие ипотечные кредиты могут относиться к жилью как ко второму дому или к investment property. Как правило, если квартира используется как investment property, ставка по ипотеке будет несколько выше.

Ставки меняются ежедневно, свяжитесь с нами за актуальными условиями.

6. Чем иностранцы отличаются от резидентов США при покупке жилья?

Налоговая политика США в отношении владения недвижимостью в целом благоприятна как для иностранных инвесторов, так и для резидентов. Поэтому есть несколько специфических правил для иностранцев при покупке недвижимости в США. Среди отличий, покупка в co-ops, которые предпочитают покупателей основного жилья. Кроме того, underwriter банка может считать иностранного покупателя чуть более рискованным и взять дополнительные 1/2 пункта к ставке, но это не государственные нормы. Опытный консультант поможет понять эти различия и пройти процесс покупки.

Хотите узнать об адаптации к жизни в США?

УЗНАТЬ БОЛЬШЕ!

7. Нужно ли несколько агентов по недвижимости, чтобы найти объект?

В США разумнее всего работать с одним профессиональным брокером в ходе поиска, особенно иностранным покупателям. В отличие от Лондона, Парижа и Бразилии рынок США очень прозрачен. Чтобы ускорить оборот, The Real Estate Board of New York и Florida Department of State, например, требуют, чтобы брокерские компании делились эксклюзивными листингами в течение 24 часов, поэтому хороший buyer’s broker может показать вам любую квартиру на рынке. Работа с одним брокером означает максимальный уровень сервиса с его стороны: всё внимание, вам и вашему поиску. Выбор знающего консультанта критичен, особенно для иностранцев, чтобы разобрать комплексность сделки и дать обоснованные ориентиры по рынку и праву.

8. Какие типы недвижимости может купить иностранец?

Иностранные инвестиции в недвижимость США, как правило, ограничиваются покупкой condo, condop, домов на одну семью и многоквартирных домов. В Manhattan Foreign buyers в целом НЕ ограничены в покупке condominium, condop, домов на одну семью или многоквартирных домов. Co-op предпочитают владельцев основного жилья и обычно запрещают иностранное владение, если большая часть активов и основной источник дохода покупателя не находятся в США. Узнайте о разнице между condo и coop. Опытный консультант поможет найти подходящие объекты, будь то vacation property или investment property.

Нужны советы по инвестициям в Miami Real Estate?

ЧИТАТЬ БЛОГ!

9. Как структурировать покупку, чтобы минимизировать налоги?

Налог на наследство в США зависит от домицилия, формы владения и применимого договора. Для лица без гражданства и домицилия США декларация обычно требуется, когда расположенные в США активы превышают $60 000, согласно применимым правилам. Одна лишь LLC не устраняет автоматически этот риск. 2026-10-19 · IRS 706-NA

• Учитывайте федеральные и штатные налоговые вопросы, а также влияние налоговых договоров.

• Обратитесь к местным консультантам в США по структурированию (LLC, Foreign Corp и т.д.) и налоговым вопросам.

• Всегда консультируйтесь с адвокатом до подписания договоров

• Подробнее о Компонентах стоимости инвестиции в недвижимость 

10. Нужно ли беспокоиться о подоходном налоге?

Амортизация и разрешенные расходы, включая ипотечные проценты, могут уменьшать доход от аренды. Неиспользованные пассивные арендные убытки обычно переносятся до момента допустимого использования с учетом правил пассивной деятельности, капитала под риском и других ограничений; общего семилетнего срока истечения нет. Это может дать положительный денежный поток при небольшом или нулевом текущем федеральном подоходном налоге, но не гарантирует 15 лет без налога. Результат зависит от аренды, расходов, финансирования, налоговой базы и формы владения. Физическому лицу-нерезиденту могут потребоваться выбор по IRC 871(d) и форма 1040-NR для вычетов на нетто-основе. Налог на недвижимость и налоги при продаже могут сохраняться. 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)

Иностранцы могут покупать недвижимость в США без Taxpayer Identification Number (TIN). Однако получение TIN важно в определённых ситуациях, особенно в части налоговых обязанностей. Например, если вы планируете сдавать объект в аренду или позже продать его, TIN нужен для отчётности по арендному доходу, уплаты связанных налогов и соблюдения Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Опытный консультант поможет иностранным покупателям понять налоговые обязанности и оставаться в compliance.

Лица, не имеющие права на Social Security Number (SSN), могут подать заявку на Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) по форме W-7. Процесс включает документы, подтверждающие иностранный статус и личность.

11. На что обратить внимание иностранцам при продаже недвижимости в США?

Налог при продаже зависит от прибыли, срока владения и формы собственности. Амортизация уменьшает налоговую базу и может повлиять на налог при продаже. Возможны налоги штата; универсального федерального максимума 28% для иностранных продавцов недвижимости нет. 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527

FIRPTA обычно обязывает покупателя удержать 15% суммы реализации при отчуждении американской недвижимости иностранным продавцом. Исключения и сертификаты IRS могут уменьшить или отменить удержание. Оно засчитывается в налог продавца; возврату подлежит только переплата. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

Налоги и расходы при закрытии зависят от места, цены, финансирования и договора. Единый процент не описывает Манхэттен и Майами. Запросите подробную смету с учетом возможной комиссии брокера покупателя. 2026-10-19 · NY · Florida

12. Как проводить due diligence и closing сделки?

Due diligence, критический шаг в процессе покупки, особенно для иностранных инвестиций в недвижимость США. Хороший адвокат обеспечит юридические услуги для полной due diligence. Это тщательная проверка состояния объекта, title и потенциальных вопросов, влияющих на стоимость или право собственности. Ключевые аспекты:

• Property Inspection: Наймите профессионального inspector для проверки состояния, фундамент, крыша, сантехника, электрика, признаки повреждений или необходимого ремонта. Так вы узнаете о возможных проблемах до завершения покупки.

• Title Search: Проведите тщательный title search, чтобы подтвердить, что у продавца ясное право собственности и нет непогашенных liens или споров. Это помогает предотвратить юридические осложнения из‑за неясного права собственности.

• Проверка записей об объекте: Изучите записи об объекте, включая deed, title report и непогашенные ипотеки или liens. Это даёт целостное понимание правового и финансового статуса объекта.

• Экологические вопросы: Проверьте экологические аспекты, близлежащие промышленные объекты, зоны затопления или иные потенциальные риски. Это подтверждает, что объект безопасен и пригоден для предполагаемого использования.

После завершения due diligence наступает closing. Он включает:

• Подписание Purchase Agreement: Подпишите purchase agreement с условиями продажи, цена, дата closing и contingencies. Это юридически связывает обе стороны согласованными условиями.

• Завершение финансирования: Завершите финансирование, включая обеспечение ипотеки и необходимые документы. Убедитесь, что все финансовые вопросы урегулированы до closing.

• Closing: Присутствуйте на closing, где право собственности переходит к вам, и завершите оставшиеся документы. Это финальный шаг покупки, когда вы официально становитесь собственником.

13. Какие требования к страхованию и коммунальным услугам?

Как иностранному покупателю важно учитывать иностранные инвестиции в недвижимость США, страхование, коммунальные услуги и estate planning при покупке в США.

• Страхование: Оформите страхование от ущерба, утраты или ответственности. Это может включать homeowners insurance, title insurance и страхование ответственности. Полисы дают финансовую защиту при непредвиденных событиях.

• Коммунальные услуги: Оформите электричество, газ, воду и интернет на своё имя. Убедитесь, что необходимые услуги активированы и переведены на вас, чтобы избежать перебоев.

Мы получаем много вопросов о New York Real Estate.  Хотите получить ответы? Мы разбираем их в 'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate':

МНЕ ИНТЕРЕСНО!

14. Что насчёт Estate Planning и налогов?

• Налог на наследство в США зависит от домицилия, формы владения и применимого договора. Для лица без гражданства и домицилия США декларация обычно требуется, когда расположенные в США активы превышают $60 000, согласно применимым правилам. Одна лишь LLC не устраняет автоматически этот риск. 2026-10-19 · IRS 706-NA

Опытные консультанты и адвокаты могут провести вас через эти процессы и сохранить сделку плавной.

Налоговые последствия: Как иностранному покупателю важно понимать налоговые последствия владения недвижимостью в США. Это может включать:

• Налог на прирост капитала: Уплата налога на прирост капитала с прибыли от продажи. Понимание ставок и правил помогает планировать инвестиционную стратегию.

• Подоходный налог: Уплата подоходного налога с арендного дохода. Корректная отчётность по доходам и расходам критична для соблюдения налогового права США.

• Налог на имущество: Уплата налога на имущество от стоимости объекта. Эти налоги обычно оцениваются ежегодно и зависят от локации.

Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы понимать налоговые обязанности и возможные последствия.

Иностранное владение: Как иностранному покупателю важно понимать правила иностранного владения недвижимостью в США. Это может включать:

• FIRPTA: Понимание Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) и последствий для иностранных покупателей. FIRPTA требует от иностранных продавцов уплаты withholdings при продаже недвижимости в США.

• Налоговые договоры: Понимание налоговых договоров между США и вашей страной, которые могут влиять на налоговые обязанности. Договоры могут давать преимущества, сниженные ставки или освобождения.

Проконсультируйтесь с адвокатом по недвижимости или налоговым специалистом, чтобы понимать правила иностранного владения в США. Это поможет разобрать комплексность рынка и принимать обоснованные решения.

15. Заключение: успешная покупка недвижимости в США иностранным покупателем

Покупка недвижимости в США иностранным покупателем может быть сложной, но при правильном сопровождении, также успешной и результативной. Понимая критерии допуска и требования, проходя комплексность иностранного владения, обеспечивая финансирование и работая с опытным консультантом, иностранные покупатели могут достичь цели владения недвижимостью в США. Для иностранного инвестора, диверсифицирующего портфель, или покупателя vacation home рынок США предлагает сильные возможности. С нужной экспертизой и сопровождением вы можете завершить покупку уверенно.