Структура затрат при инвестициях в недвижимость

КОМПОНЕНТЫ СТОИМОСТИ
ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ

ЦЕНА ПОКУПКИ
В отличие от других стран, недвижимость в Manhattan и Miami включает всю кухонную технику в окончательную цену продажи квартиры.

НАПОЛЬНОЕ ПОКРЫТИЕ
В Manhattan и Miami полы включены при покупке новостройки у застройщика. Ранее в Miami полы поставлялись без отделки, то есть без каменного или деревянного покрытия. К счастью, это изменилось.

ТРАНЗАКЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Средняя оценка транзакционных расходов (closing costs) составляет приблизительно 3% от цены покупки без финансирования, 4.5% от цены покупки при финансировании, что составляет приблизительно 2% от суммы ипотеки.

Эти транзакционные расходы включают налог на дорогостоящую недвижимость (mansion tax) 1.25% - 3.95% (по скользящей шкале в зависимости от стоимости квартиры), а также регистрационные и юридические сборы. При покупке новостройки на стадии строительства, в зависимости от рыночных условий, покупатель обычно дополнительно оплачивает налоги на переход права собственности продавца (transfer taxes) в размере приблизительно 2% в NYC. В Miami это называется комиссией застройщика и составляет приблизительно 1.25%-1.75% в Miami.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ (ДЕНЕЖНЫЕ ЗАТРАТЫ)

ОБЩИЕ ПЛАТЕЖИ (ИЛИ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ)

Для кондоминиумов (condo) общие платежи (common charges) обычно составляют от $1.10 до $1.60 за квадратный фут в месяц. Такие расходы включают отопление, электричество и уборку общих зон, воду, базовое кабельное телевидение, охрану, страхование здания и эксплуатацию удобств здания (фитнес-центр, консьерж, лаунж, бассейн, игровая комната и т.д.).

Кооперативы (co-op) взимают эксплуатационный сбор (maintenance fee), который включает все общие платежи плюс налоги (которые не оплачиваются отдельно владельцем) и процентные платежи по ипотеке здания, если таковая имеется. Кооперативная корпорация может иметь непогашенные ипотечные кредиты на здание (для ремонта крыши или по другой причине), и проценты будут переданы акционерам кооператива (co-op) . Поэтому вы часто увидите, что эксплуатационные платежи кооператива могут быть выше (даже после корректировки на налоги, включенные в эксплуатационные сборы), поскольку кондоминиумам по закону не разрешается брать на себя долговые обязательства.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Налог на недвижимость (или налог на имущество) рассчитывается на основе оценочной стоимости, значения, присвоенного недвижимости городским правительством. Затем к этой оценочной стоимости применяется ставка. Процесс несколько эзотеричен, но практическое правило: 0.1% от цены покупки в месяц в Manhattan и 0.2% от цены покупки в месяц в Miami.

Manhattan имеет ряд программ налоговых льгот для определенных зданий, которые снижают налоги на 10, 15 или 20 лет в некоторых случаях. Однако многие из них истекли, и новые здания не могут получить эти льготы. См. страницу Налог на недвижимость для получения дополнительной информации.

Miami предоставляет освобождение от налога на основное жилье (homestead exemption) для покупателей первичного жилья в размере $25,000, но ценность такого освобождения весьма незначительна. См. более подробное обсуждение этого на странице Налог на недвижимость .

ИПОТЕКА

Если владелец решает получить ипотеку, то у него будут ежемесячные расходы, включающие как проценты, так и основную сумму. В силу природы ипотечных расчетов в первые годы покупатель будет платить в основном проценты, которые подлежат вычету для целей налогообложения в США. В последующие годы покупатель будет платить в основном основную сумму.

Например, если покупатель приобрел недвижимость за $1,000,000 и профинансировал $500,000 под 5.5% на фиксированный срок 30 лет, общие ипотечные платежи за год составят $34,067 (или $2,839 в месяц). Из этой суммы $27,332 будут процентами, подлежащими налоговому вычету. Со временем, по мере погашения основной суммы кредита, размер процентов, подлежащих налоговому вычету, будет снижаться. Однако в первые годы это очень большой расход для компенсации дохода от аренды.

Для получения дополнительной информации об ипотеке перейдите на страницуИпотечное финансирование.

СТРАХОВАНИЕ

Владелец должен получить страхование самой недвижимости, а также страхование ответственности. Эта стоимость составляет всего несколько сотен долларов в год. Часто арендодатель требует от своих арендаторов также получить страхование, поэтому риск для арендодателя снижается.

Во Florida владелец отдельно стоящего дома захочет получить страхование от наводнений и ураганов.

БРОКЕРСКИЕ КОМИССИИ

В США комиссию в сделке купли-продажи всегда оплачивает продавец. Продавец, как правило, платит комиссию в размере 6% от цены покупки, которая делится поровну между брокером покупателя и брокером продавца. Таким образом, покупатели ничего не платят за то, что мы работаем от их имени в сделке покупки.

Если покупатель решит сдать в аренду свою новую квартиру, в Манхэттене он заплатит брокерскую комиссию, равную месячной арендной плате (только за первый год). В Майами, однако, принято, что владелец оплачивает комиссию (10% от годовой арендной платы, разделенные поровну между брокерами покупателя и продавца) для поиска арендатора.

Узнайте больше информации об аренде вашего жилья на странице Управление недвижимостью.

НЕОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

АМОРТИЗАЦИЯ

Правительство США позволяет владельцам инвестиционной недвижимости амортизировать цену покупки и транзакционные расходы, не связанные с финансированием, в течение 27,5 лет. Например, если покупатель приобретает недвижимость за $1,000,000 и имеет транзакционные расходы, не связанные с финансированием, в размере $25,000 ($1,000,000 умножить на 2.5%, указанные выше), покупатель может вычитать $37,273 в год, или $3,106 в месяц, в качестве амортизации. Это значительный неденежный расход, который может быть вычтен из арендного дохода.

АМОРТИЗАЦИЯ КРЕДИТНЫХ РАСХОДОВ

Правительство США также позволяет владельцу инвестиционной недвижимости вычитать амортизацию финансовой части транзакционных расходов в течение срока кредита. Это также неденежный расход, который может быть вычтен из арендного дохода.

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ НАЛОГООБЛАГАЕМЫЙ ДОХОД

В конечном счете, со всеми вычетами (как денежными, так и неденежными, указанными выше), которые разрешает правительство США, в первые годы инвестор, финансирующий покупку недвижимости, будет иметь отрицательный налогооблагаемый доход (или налоговые убытки). Это не следует путать с денежными убытками, поскольку при первоначальном взносе 40% владелец, вероятно, выйдет на безубыточность в денежном выражении (то есть не будет генерировать ни денежного дохода, ни убытков). Эти налоговые убытки могут быть перенесены на годы, когда недвижимость приносит доход для налоговых целей, компенсируя такой доход и устраняя налоги за эти годы. Со временем, однако, денежный доход будет расти, как и стоимость недвижимости.

СВЯЗАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ:

Как инвестировать в недвижимость

Часто задаваемые вопросы: покупка квартиры в Нью-Йорке

Контрольный список для иностранных покупателей кондоминиумов в Нью-Йорке