Практическое руководство для инвесторов в недвижимость, которые рассматривают 1031 exchange, сроки подбора замещающего объекта, отсрочку налога и реинвестирование на Манхэттене или в Miami.
1031 exchange позволяет инвестору отсрочить федеральный налог на прирост капитала, обменяв одну инвестиционную позицию в недвижимости на другую, «like-kind», в пределах жёстких законодательных сроков. Выручка должна храниться у Qualified Intermediary. Инвестор не вправе к ней прикасаться. Замещающий объект необходимо идентифицировать в течение 45 дней с продажи отчуждаемого объекта и закрыть по нему сделку в течение 180 дней. При аккуратном применении 1031 остаётся одним из самых сильных инструментов структурирования для инвесторов, которые сравнивают возможности Манхэттена и Miami. И одним из тех, которые легче всего испортить неосторожным шагом.
Правила 1031 регулируются IRC Section 1031 и связанными нормативными актами. Изложенное выше служит для ориентира и не заменяет консультацию налогового юриста, CPA и Qualified Intermediary.
1031 отсрочивает налог, но не отменяет его. Отложенный прирост учитывается при итоговой продаже или при stepped-up basis в случае смерти собственника.
Отсчёт 45 дней на идентификацию и 180 дней на закрытие начинается с продажи отчуждаемого объекта и не останавливается ни ради проверки объекта, ни ради получения финансирования.
Привлеките QI до закрытия по отчуждаемому объекту. Получение выручки в порядке constructive receipt дисквалифицирует обмен.
Равная или большая стоимость и равный или больший долг остаются условием полной отсрочки, а переход в более дешёвый объект создаёт налогооблагаемый boot.
И Нью-Йорк, и Miami достаточно глубоки как рынки замещающих объектов. Варианты для идентификации стоит подготовить до выхода на продажу.
Для иностранных инвесторов 1031 exchange следует согласовывать с удержанием FIRPTA, планированием налога на наследство, документацией кредитора и структурой владения. Наше руководство для иностранных покупателей недвижимости в Нью-Йорке и Miami разъясняет трансграничные вопросы, которые стоит обсудить с юристом до выбора замещающего объекта.
Reverse exchange и improvement exchange работают, но добавляют издержки и структурный риск, поэтому закладывайте бюджет на подходящего QI.
Актив должен удерживаться для инвестиций или для продуктивного использования. Зафиксируйте это намерение документально. Привлеките налогового юриста и CPA до того, как отчуждаемый объект выйдет на рынок.
QI должен быть на месте до закрытия сделки по отчуждаемому объекту. Выручка поступает к QI, а не к продавцу. Этот шаг невозможно исправить задним числом.
Отсчёт 45 дней начинается с закрытия по отчуждаемому объекту. Кандидаты на замещение (кондоминиумы на Манхэттене, pre-construction в Miami, брендированные новостройки) должны быть подобраны заранее, чтобы идентификация была осознанной, а не поспешной.
Используйте Three-Property Rule (любая стоимость) или 200% Rule (несколько объектов, суммарная стоимость которых не превышает 200% стоимости отчуждаемого объекта), в зависимости от стратегии. Идентификация обязательна к исполнению.
Проверка объекта, финансирование, одобрение правления (condo / co-op) и условия застройщика (новостройки) укладываются в те же 180 дней. Закладывайте запас по срокам.
После закрытия CPA рассчитывает перенос базы и налогооблагаемый boot. Документируйте всё: IRS относит подтверждение 1031 к зонам повышенного внимания.
И Манхэттен, и Южная Флорида достаточно глубоки, чтобы принять капитал по 1031, но логика реинвестирования на этих рынках разная.
См. также: Люксовые кондо в Нью-Йорке · Люксовые апартаменты в Miami · Новостройки в Нью-Йорке · Pre-construction в Miami
Применяется, когда замещающий объект нужно купить до продажи отчуждаемого. Требует специализированного QI, который держит титул на один из объектов (та самая «припаркованная» часть сделки), и обходится существенно дороже прямого обмена.
Позволяет инвестору направить средства обмена на капитальные улучшения замещающего объекта. Требует тщательного документирования работ, завершённых в пределах 180 дней.
Инструмент долевого пассивного владения, который иногда используют как замещающий объект по 1031, когда прямое приобретение like-kind невозможно подобрать в отведённые сроки. У DST есть вопросы неликвидности и качества спонсора, и подходит он далеко не каждому инвестору.
Manhattan Miami является консультационной и брокерской компанией в сфере недвижимости и не оказывает юридических или налоговых услуг. Структуру 1031 exchange следует выстраивать при участии налогового юриста, CPA и Qualified Intermediary с самого начала.
Успешный 1031 exchange держится на согласованности между Qualified Intermediary, CPA, юристом и брокером, выстроенной до закрытия по отчуждаемому объекту, а не после. Manhattan Miami сопровождает инвесторов, которые вкладывают капитал 1031 на Манхэттене и в Южной Флориде.
Запросить частную консультациюКак правило, нет. 1031 exchange применяется к имуществу, удерживаемому для инвестиций или для использования в торговле или бизнесе. Основное жильё или второй дом, которыми пользуются лично, обычно не подходят. К продаже личной резиденции применяются другие налоговые нормы, в том числе исключение для основного жилья.
Для недвижимости like-kind трактуется широко. Кондоминиум можно обменять на таунхаус, доходный дом, землю без застройки или коммерческий объект, если оба объекта представляют собой недвижимость в США, удерживаемую для инвестиций. Like-kind не ограничивается одинаковыми типами объектов.
Обмен не состоится. Правило 45 дней установлено законом и не продлевается. Выручка становится налогооблагаемой в году продажи отчуждаемого объекта. Именно поэтому кандидатов для идентификации подбирают до закрытия по отчуждаемому объекту.
Обмен не состоится. Правило 180 дней также установлено законом. Налогоплательщик не может продлить его даже из-за сложностей с проверкой объекта или задержек финансирования. Закладывайте запас по срокам.
Да, но с осторожностью. Сроки передачи в pre-construction могут выходить за пределы 180 дней. Обычное решение: идентифицировать вместе с объектом pre-construction готовый к передаче альтернативный вариант либо выстроить reverse или improvement exchange с подходящим QI. До идентификации всегда проверяйте обязательства застройщика по срокам передачи и условия договора.
Деньги, выведенные из обмена, считаются «boot» и облагаются налогом в году получения. Обмен при этом не разрушается. Отсрочка просто не распространяется на сумму boot. Если вывод денег планируется, обсудите это с CPA заранее.
Нет, но для полной отсрочки долг по замещающему объекту должен быть равен долгу по отчуждаемому объекту или превышать его. В противном случае разница считается boot. Поэтому финансирование согласуют со структурой обмена с первого дня.
Мы ведём сторону недвижимости: идентификацию, проверку объекта, условия договора, пакет документов для правления и закрытие, синхронно с вашим QI, CPA и налоговым юристом. Мы не оказываем юридических или налоговых услуг и не выступаем в роли Qualified Intermediary. Мы можем познакомить вас с QI и налоговыми юристами, которые регулярно ведут обмены недвижимости в нескольких штатах.
Любое сотрудничество начинается с частной беседы: цели, сроки, налоговая ситуация.
Без каких-либо обязательств. Мы отвечаем лично.
Удобнее позвонить? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries