Всё, что необходимо знать о расходах на закрытие сделки при покупке квартиры в кондоминиуме в Miami и South Florida: от налога на документарные марки (Documentary Stamp Tax) до титульного страхования (Title Insurance). Узнайте, почему отсутствие налога на приобретение дорогостоящего жилья (Mansion Tax) и отсутствие налога на регистрацию ипотеки (Mortgage Recording Tax) во Florida делают Miami одним из самых благоприятных для покупателя рынков элитной недвижимости страны, включая предложения высшего ценового сегмента в Billionaires Beach Miami.
Обновлено: март 2026Расходы покупателя на закрытие сделки в Miami зависят от типа сделки, финансирования и от того, покупаете ли Вы объект на вторичном рынке или у девелопера квартир в кондоминиумах Miami на этапе строительства. Приведённые ниже иллюстративные диапазоны расчёта относятся к квартирам в кондоминиумах стоимостью от $1 млн до $5 млн, при финансировании с LTV 80% и комиссией за выдачу кредита 0,5%; для новостроек предполагаются отдельный девелоперский сбор 1,5% и налог на документарные марки с акта передачи права собственности (deed), оплачиваемый покупателем. Пропорциональные взаиморасчёты, авансовые платежи, эскроу-резервы и сборы, связанные с особенностями конкретной сделки, могут увеличить расходы:
Расходы зависят от здания, структуры владения через юридическое лицо и от того, является ли покупатель американским или иностранным. Запросите постатейный расчёт pro forma для Вашей сделки.
В округе Miami-Dade продажа квартиры в кондоминиуме, кооперативной квартиры или односемейного дома облагается налогом на документарные марки (Documentary Stamp Tax) с акта передачи права собственности (deed) в размере 0,60% от цены покупки.
Как применяется ставка:
При сделках на вторичном рынке этот налог уплачивает продавец. При покупке в новостройке его, как правило, уплачивает покупатель, что добавляет к расходам покупателя на закрытие сделки около $6 000 на каждый миллион долларов цены покупки.
Для квартир в кондоминиумах Miami-Dade стоимостью от $1 млн до $5 млн этот калькулятор оценивает расходы приблизительно в 0,44-1,21% при покупке на вторичном рынке за наличные, 1,28-2,05% при покупке на вторичном рынке с финансированием при LTV 80%, 2,61-3,66% при покупке в новостройке за наличные и 3,45-4,50% при покупке в новостройке с финансированием при LTV 80%. Для финансирования принята комиссия за выдачу кредита 0,5%; для новостроек предполагаются отдельный девелоперский сбор 1,5% и налог на документарные марки с акта передачи права собственности (deed), оплачиваемый покупателем. Это иллюстративные результаты модели; пропорциональные взаиморасчёты, авансовые платежи, эскроу-резервы и сборы, связанные с особенностями конкретной сделки, могут увеличить расходы.
Оцените совокупные расходы на закрытие сделки исходя из цены покупки, типа сделки и финансирования.
NYC & Miami, по налоговым ставкам 2026 года
Крупнейшая статья расходов на передачу права собственности в любой сделке с недвижимостью в Miami, размер которой зависит от того, покупаете ли Вы на вторичном рынке или в новостройке.
Florida взимает налог на документарные марки (Documentary Stamp Tax) с акта передачи права собственности (deed) по ставке $0,70 за каждые $100 встречного предоставления (consideration) во всех округах, кроме Miami-Dade, где ставка составляет $0,60 за каждые $100. Miami-Dade также взимает дискреционный дополнительный налог (discretionary surtax) в размере $0,45 за каждые $100, однако он не взимается, если передаваемый объект является односемейным жильём (single-family residence), а законодательство Florida относит к нему квартиру в кондоминиуме, кооперативную квартиру или отдельно стоящий дом. Поэтому при типичной покупке квартиры в кондоминиуме, кооперативной квартиры или дома в Miami-Dade налог на документарные марки с акта составляет $0,60 за каждые $100, или 0,60% от цены покупки. Иная недвижимость, например незастроенные участки, коммерческие или многоквартирные здания, облагается по совокупной ставке 1,05%.
При покупке квартиры в кондоминиуме за $3 млн в Miami-Dade налог на документарные марки с акта передачи права собственности составляет $18 000.
Кто платит? При сделках на вторичном рынке налог на документарные марки с акта по обычаю уплачивает продавец. При покупке в новостройке на этапе строительства его, как правило, уплачивает покупатель: это существенное различие, которое увеличивает расходы покупателя на закрытие сделки в новостройках приблизительно на 0,60%.
| Компонент | Ставка | При покупке за $3 млн | Примечания |
|---|---|---|---|
| Документарные марки Florida с акта передачи права собственности (deed) | $0.60 / $100 | $18,000 | Ставка округа Майами-Дейд (70 центов за каждые $100 в других округах Florida) |
| Дополнительный налог (surtax) Miami-Dade | $0.45 / $100 | $0 | Не взимается с односемейного жилья, включая квартиру в кондоминиуме или кооперативную квартиру; применяется к иной недвижимости, например к незастроенным участкам или коммерческим зданиям |
| Итого документарные марки с акта передачи права собственности (deed) | $0.60 / $100 (0.60%) | $18,000 | На вторичном рынке платит продавец; в новостройке платит покупатель |
Округ Miami-Dade взимает дополнительный налог (surtax) сверх базовой ставки налога на документарные марки. Совокупная ставка зависит от типа объекта:
При сделках на вторичном рынке налог на документарные марки с акта передачи права собственности, как правило, уплачивает продавец. При покупке в новостройке его часто уплачивает покупатель.
В округе Miami-Dade полис титульного страхования собственника (Owner’s Policy) по обычаю оплачивает покупатель, в отличие от большинства округов Florida.
Титульное страхование (Title Insurance) представляет собой единовременную премию, уплачиваемую при закрытии сделки, которая защищает Вас от дефектов титула, нераскрытых обременений (liens) и иных притязаний на право собственности. Florida устанавливает тарифы страховых премий по титульному страхованию, однако применимые скидки, допустимые возвраты (rebates) из доли агента и отдельные сборы за услуги по сопровождению сделки (settlement services) могут влиять на итоговую цену. Сравнивайте детализированные предложения.
Тариф титульного страхования собственника определяется тарифами, утверждёнными штатом Florida (Promulgated Rates), и составляет приблизительно от 0,3% до 0,5% от цены покупки при сделках от $1 млн до $5 млн. Для квартиры в кондоминиуме за $3 млн полис собственника (Owner’s Policy) обходится в $10 075.
Если Вы используете финансирование, кредитор потребует отдельный полис титульного страхования кредитора (Lender’s Policy). Если оба полиса выпускаются одновременно одним страховщиком, минимальная премия по отвечающему требованиям полису кредитора составляет $25 при условии, что его страховое покрытие не превышает покрытия по полису собственника. Запросите расчёт фактической премии, стоимости дополнительных условий полиса (endorsements) и любого сверхлимитного покрытия.
Обычай Miami-Dade: в большинстве округов Florida полис титульного страхования собственника выбирает и оплачивает продавец. В Miami-Dade этот полис по обычаю выбирает и оплачивает покупатель. Это одна из причин, по которым расходы покупателя на закрытие сделки в Miami-Dade несколько выше, чем в других округах Florida.
Финансирование покупки квартиры в кондоминиуме в Miami влечёт ряд расходов, но один крупный платёж Вам НЕ предстоит: налог на регистрацию ипотеки (Mortgage Recording Tax).
В отличие от New York, где покупатели уплачивают налог на регистрацию ипотеки (Mortgage Recording Tax) в размере от 1,8% до 1,925% от суммы кредита, Florida не взимает налог на регистрацию ипотеки (Mortgage Recording Tax). По ипотеке на квартиру в кондоминиуме в $2,4 млн указанный налог на регистрацию ипотеки для заёмщика в NYC по ставке 1,925% составляет $46 200. Документарные марки Florida на $8 400 и налог на нематериальную стоимость ипотечного векселя (Intangible Tax) на $4 800 в сумме дают $13 200, что обеспечивает экономию на ипотечных налогах приблизительно в $33 000 до корректировок, связанных с особенностями конкретной сделки.
Тем не менее Florida взимает два платежа непосредственно с ипотеки:
Отсутствие налога на регистрацию ипотеки (Mortgage Recording Tax): это одно из наиболее значимых преимуществ покупки во Florida. По ипотеке на квартиру в кондоминиуме в $2,4 млн разница в ипотечных налогах составляет приблизительно $33 000 с учётом налога на документарные марки и налога на нематериальную стоимость ипотечного векселя (Intangible Tax) во Florida. Уже одно это может компенсировать ощутимую часть Ваших совокупных расходов на закрытие сделки в Miami.
Покупатели, финансирующие покупку во Florida, уплачивают два дополнительных налога, рассчитываемых от суммы кредита:
Они взимаются при закрытии сделки отдельно от налога на документарные марки с акта передачи права собственности (deed).
Адвокат во Florida не обязателен, но настоятельно рекомендуется, особенно при покупке в новостройке и для иностранных покупателей.
Florida является так называемым «title state»: титульная компания (title company) или агент по закрытию сделки (closing agent) может провести всю сделку без участия адвоката. Тем не менее мы рекомендуем привлекать адвоката по недвижимости при большинстве покупок элитных квартир в кондоминиумах Майами.
Квалифицированный адвокат по недвижимости проверит договор купли-продажи, документы кондоминиума (декларацию, устав (bylaws), финансовую отчётность), обязательство титульного страховщика (title commitment) и итоговый расчёт по сделке (closing statement). При покупке в новостройке проверка договора девелопера адвокатом крайне важна: это документы, составленные девелопером, с ограниченными возможностями для переговоров, и понимание последствий каждого положения защищает Ваши интересы.
Покупка квартиры в новом кондоминиуме в Майами влечёт дополнительные расходы, с которыми не сталкиваются покупатели на вторичном рынке. Крайне важно понимать их до подписания договора.
Расходы на закрытие сделки по новостройкам в Майами выше, чем на вторичном рынке, поскольку девелопер перекладывает на покупателя ряд расходов, которые при сделке на вторичном рынке традиционно являются обязательствами продавца. Для квартир в кондоминиумах стоимостью от $1 млн до $5 млн калькулятор оценивает их приблизительно в 2,61-3,66% при покупке за наличные или 3,45-4,50% при LTV 80%, исходя из отдельного девелоперского сбора 1,5% и комиссии за выдачу кредита 0,5%. В приведённой ниже таблице для покупки за наличные на $5 млн девелоперский сбор, напротив, варьируется от 1,25% до 1,75%, при сохранении прочих допущений калькулятора.
| Статья расходов | Типичная ставка | Квартира в кондоминиуме за $5 млн | Примечания |
|---|---|---|---|
| Документарные марки с акта передачи права собственности (deed) | 0.60% | $30,000 | В новостройке платит покупатель (не продавец) |
| Титульное страхование собственника (Owner’s Policy) | ~0.3% | $15,075 | Тариф, утверждённый штатом Florida (Promulgated Rate) |
| Девелоперский сбор (Development Fee) | 1.25-1.75% | $62,500-$87,500 | Надбавка девелопера к расходам на закрытие сделки |
| Оборотный капитал (Working Capital) | Допущение калькулятора | $5,000 | Допущение по HOA и оборотному капиталу; сверьте с документами ассоциации |
| Регистрационные и прочие сборы | Фиксированно | $500 | Регистрация в округе, курьер, администрирование |
| Гонорары адвоката | Допущение калькулятора | $5,000 | Адвокат покупателя; отдельно от любых сборов адвоката девелопера |
| Иллюстративный промежуточный итог при покупке за наличные | 2.36-2.86% | $118,075-$143,075 | $130 575 при девелоперском сборе калькулятора 1,5%; финансирование, пропорциональные взаиморасчёты и авансовые платежи оплачиваются дополнительно |
Законы Florida о безопасности кондоминиумов: законы Florida о безопасности кондоминиумов, включая последующие поправки, как правило, требуют проведения плановых инспекций (milestone inspections) жилых зданий кондоминиумов и кооперативов высотой от трёх жилых этажей по достижении ими возраста 30 лет и далее каждые 10 лет; местные органы власти могут потребовать проведения первой инспекции в возрасте 25 лет с учётом местных условий. Исследования резервов на обеспечение конструктивной целостности (Structural Integrity Reserve Studies), как правило, применяются к жилым зданиям кондоминиумов высотой от трёх жилых этажей по отдельному установленному законом графику, с учётом применимых исключений и переходных положений. Покупатели в новостройках получают преимущество совершенно нового здания, соответствующего последним строительным нормам, но должны учитывать, что эти требования к резервам повлияют на текущие платежи HOA после закрытия сделки.
В большинстве сделок в Майами:
Все расходы являются предметом переговоров и определяются договором купли-продажи. В сделках с новостройками распределение может существенно отличаться.
Фактические оценки расходов на закрытие сделки для типичных покупок квартир в кондоминиумах Майами при разных ценовых уровнях и типах сделок.
Покупки на этапе строительства имеют особую структуру расходов, которая отличается от сделок на вторичном рынке как по размеру, так и по распределению.
При покупке непосредственно у девелопера в Майами структура расходов на закрытие сделки существенно меняется. Договоры девелоперов распределяют расходы иначе, чем договоры на вторичном рынке, и покупателям следует понимать их полный объём до подписания договора купли-продажи.
Консультации по покупке на этапе строительства: мы предоставляем разбивку расходов на закрытие сделки по каждому зданию для всех новостроек нашего портфеля. Расходы зависят от девелопера, здания и типа квартиры. Запросите конфиденциальный постатейный расчёт pro forma до подписания любого договора на этапе строительства.
Закрытие сделок через титульные компании является обычной практикой во Florida. Однако обычной практики не всегда достаточно.
В Нью-Йорке участие адвоката в сделках с недвижимостью является обычной практикой. Florida разрешает титульным компаниям проводить закрытие сделки без привлечения покупателем отдельного юридического консультанта. Многие несложные покупки на вторичном рынке закрываются без участия адвоката. Однако в ряде ситуаций есть веские основания привлечь квалифицированного адвоката по недвижимости:
Типичная стоимость: $5 000. Для иностранных покупателей, которым требуются налоговое планирование и структурирование через юридическое лицо, ориентируйтесь на сумму от $5 000 до $7 500.
Наша позиция: как компания с лицензиями в Нью-Йорке и Florida, мы регулярно взаимодействуем с адвокатами в обеих юрисдикциях. Мы можем порекомендовать адвокатов, специализирующихся на закрытии сделок с элитными квартирами в кондоминиумах Майами, договорах на этапе строительства и сделках с иностранными покупателями.
Майами является одним из самых благоприятных для иностранных покупателей рынков элитной недвижимости в США. Понимание особых расходов и требований к соблюдению установленных правил крайне важно для беспрепятственного закрытия сделки.
Граждане других стран и нерезиденты могут приобретать недвижимость во Florida с учётом применимых ограничений. Florida Statutes sections 692.201-692.205 ограничивают определённые приобретения с участием указанных иностранных принципалов (foreign principals), сельскохозяйственных земель, недвижимости вблизи военных объектов или критической инфраструктуры, а также определённых покупателей, связанных с Китаем. Право на покупку, установленные законом исключения и применимые судебные постановления необходимо проверять для конкретного покупателя и объекта. Однако международные сделки требуют дополнительного планирования и расходов:
Консультации для иностранных покупателей: наша команда регулярно работает с иностранными покупателями из Латинской Америки и Европы, а также с Ближнего Востока. Мы взаимодействуем с консультантами по международному налогообложению, иммиграционными адвокатами и международными кредиторами, чтобы надлежащим образом структурировать каждую сделку. Свяжитесь с нами для конфиденциальной консультации.
Опираясь на опыт в бухгалтерском учёте, мы оцениваем расходы на закрытие сделки как часть более широкой инвестиционной и налоговой стратегии, а не только как расходы по сделке. Каждая покупка имеет последствия для планирования налогообложения прироста капитала, структурирования через юридическое лицо, амортизации и наследственного планирования. Наш анализ расходов на закрытие сделки является одним из элементов комплексного консультационного подхода, учитывающего полную финансовую картину.
Что это означает для Вас: когда мы готовим расчёт pro forma расходов на закрытие сделки, он отражает не только непосредственные расходы, но и то, как каждая статья влияет на Ваше долгосрочное финансовое положение. В этом и состоит разница между брокером и консультантом.
Ответы на самые частые вопросы наших клиентов о покупке квартиры в кондоминиуме в Miami.
Законодательство Florida не требует участия адвоката при закрытии сделок с недвижимостью: всю сделку может провести титульная компания (title company). Тем не менее мы настоятельно рекомендуем привлекать адвоката по недвижимости, особенно при покупке в новостройке, где договор составлен девелопером, или иностранным покупателям, которым необходимо учитывать налоговые последствия в США и FIRPTA.
Гонорары адвоката обычно составляют $5 000 за стандартное закрытие сделки по квартире в кондоминиуме и от $5 000 до $7 500 для иностранных покупателей, которым требуется налоговое планирование.
Для квартир в кондоминиумах Miami-Dade стоимостью от $1 млн до $5 млн этот калькулятор оценивает расходы приблизительно в 0,44-1,21% при покупке на вторичном рынке за наличные, 1,28-2,05% при покупке на вторичном рынке с финансированием при LTV 80%, 2,61-3,66% при покупке в новостройке за наличные и 3,45-4,50% при покупке в новостройке с финансированием при LTV 80%. Для финансирования принята комиссия за выдачу кредита 0,5%; для новостроек предполагаются отдельный девелоперский сбор 1,5% и налог на документарные марки с акта передачи права собственности (deed), оплачиваемый покупателем. Это иллюстративные результаты модели; пропорциональные взаиморасчёты, авансовые платежи, эскроу-резервы и сборы, связанные с особенностями конкретной сделки, могут увеличить расходы.
Для индивидуальной оценки воспользуйтесь нашим калькулятором расходов на закрытие сделки выше или запросите конфиденциальный постатейный расчёт pro forma.
При сделках на вторичном рынке в округе Miami-Dade продавец по обычаю уплачивает налог на документарные марки (Documentary Stamp Tax) с акта передачи права собственности (deed) (0,60%), а покупатель, как правило, оплачивает полис титульного страхования собственника (Owner’s Policy) в соответствии с условиями договора. Покупатель также оплачивает проверку титула, титульное страхование кредитора (при финансировании), регистрационные сборы и все расходы, связанные с кредитором.
При покупке в новостройке договор может возложить на покупателя оплату документарных марок с акта передачи права собственности (deed), девелоперского сбора и взносов в оборотный капитал. На этой странице используется иллюстративный диапазон девелоперского сбора 1,25-1,75%, в калькуляторе принято 1,5%. Для квартир в кондоминиумах стоимостью от $1 млн до $5 млн калькулятор оценивает расходы приблизительно в 2,61-3,66% при покупке за наличные и 3,45-4,50% при LTV 80% с комиссией за выдачу кредита 0,5%. Уточните, что охватывает сбор, и не учитывайте дважды уже включённые в него расходы.
Miami-Dade является единственным округом Florida с собственной ставкой для актов передачи права собственности (deed): $0,60 за каждые $100 встречного предоставления (consideration) против $0,70 за каждые $100 во всех остальных частях штата. Округ также взимает дискреционный дополнительный налог (discretionary surtax) в размере $0,45 за каждые $100, однако он не взимается, если передаваемый объект является односемейным жильём (single-family residence), к которому законодательство Florida относит квартиру в кондоминиуме, кооперативную квартиру или отдельно стоящий дом. Поэтому при типичной покупке квартиры в кондоминиуме или дома в Miami-Dade уплачивается 0,60%, тогда как иная недвижимость, например незастроенные участки или коммерческие здания, облагается по совокупной ставке 1,05%.
Большинство расходов на закрытие сделки напрямую не вычитаются при налогообложении. Однако некоторые расходы можно включить в базовую стоимость недвижимости для целей налогообложения (cost basis), что уменьшает налог на прирост капитала при последующей продаже. К ним относятся премии по полису титульного страхования собственника, сборы за регистрацию акта передачи права собственности (deed) и налоги на переход права собственности (Transfer Tax), уплаченные в составе расходов на приобретение. Расходы, связанные с ипотекой, учитываются отдельно и не увеличивают автоматически базовую стоимость жилья для целей налогообложения.
Для личного жилья отвечающие требованиям проценты по ипотеке могут подлежать вычету, если Вы применяете постатейные вычеты, с учётом отдельных лимитов по ипотечному долгу и по использованию заёмных средств. Налоги на недвижимость могут подлежать вычету независимо от того, платите ли Вы наличными или используете финансирование. В 2026 году совокупный лимит вычета налогов штата и местных налогов составляет $40 400 ($20 200 при раздельной подаче декларации супругами); он уменьшается при модифицированном скорректированном валовом доходе (modified adjusted gross income) свыше $505 000 ($252 500 при раздельной подаче декларации супругами), но не ниже $10 000 ($5 000 при раздельной подаче декларации супругами). Рекомендуем проконсультироваться с налоговым консультантом применительно к Вашей ситуации.
Целевые сборы (special assessments) становятся всё более распространёнными в кондоминиумах Майами, особенно после принятия во Florida законодательства о безопасности кондоминиумов по итогам событий в Surfside (SB 4-D и SB 154). До закрытия сделки Вашему адвокату или титульной компании следует проверить справку ассоциации собственников кондоминиума о задолженностях и сборах (Estoppel Letter) на предмет любых ожидаемых или уже утверждённых целевых сборов.
Покупателям также следует изучить исследование резервов ассоциации на обеспечение конструктивной целостности здания (Structural Integrity Reserve Study, SIRS), чтобы понимать предстоящие потребности в капитальных затратах. Тщательный анализ финансового положения ассоциации крайне важен до принятия обязательств по любой покупке квартиры в кондоминиуме в Майами.
Иностранные покупатели оплачивают те же расходы на закрытие сделки, что и покупатели из США, с рядом дополнительных аспектов: возможное удержание по FIRPTA при будущей продаже, если продавец на тот момент будет иностранным лицом для целей налогообложения США (как правило, 15% от суммы реализации (amount realized) с учётом исключений для отвечающих требованиям сделок с жильём и иных установленных законом или разрешённых IRS уменьшений удержания), возможная необходимость получения индивидуального идентификационного номера налогоплательщика (ITIN, Individual Taxpayer Identification Number) и более высокие гонорары адвоката за международное структурирование (от $5 000 до $7 500).
При покупке через LLC могут возникнуть расходы на создание юридического лица. Ипотечные программы для иностранных граждан доступны, но, как правило, требуют первоначального взноса от 30% до 50% при несколько более высоких процентных ставках. Иностранные граждане, отвечающие требованиям, могут претендовать на льготу для основного жилья во Florida (Homestead Exemption); право на неё зависит от требований к владению и постоянному проживанию, а не только от гражданства. Подробный обзор приведён в нашем руководстве для иностранных покупателей.
Покупатели на этапе строительства, как правило, сталкиваются с налогом на документарные марки с акта передачи права собственности (deed) (0,60% в Miami-Dade, перекладывается на покупателя), девелоперскими сборами 1,25-1,75%, взносами в оборотный капитал (сумма и база расчёта устанавливаются документами ассоциации / документами о предложении; калькулятор использует иллюстративное допущение $5 000) и расходами на проверку документов кондоминиума. Структура депозитов, как правило, предполагает внесение 20-50% частями в течение периода строительства.
В зависимости от рыночной конъюнктуры девелопер может предлагать поощрительные условия или компенсацию расходов на закрытие сделки, однако такие предложения не универсальны. Мы предоставляем разбивку расходов по каждому зданию для всех проектов на этапе строительства в нашем портфеле.
Хотя закрытие сделок через титульные компании является стандартом во Florida, мы рекомендуем представительство адвокатом при покупках через юридическое лицо (LLC, траст, иностранная структура владения), международных сделках, предусматривающих планирование по FIRPTA, проверке договоров на этапе строительства и сделках высокой стоимости со сложными условиями.
Типичная стоимость составляет $5 000. Продавцам наш калькулятор чистой выручки может помочь оценить итоговую сумму.
Мы предоставляем постатейную разбивку исходя из цены покупки, структуры финансирования и типа объекта, включая расчётные расходы на закрытие сделки, расходы владения и факторы выхода из инвестиции. С учётом особенностей именно Вашей сделки, включая распределение расходов при покупке на этапе строительства и планирование для иностранных покупателей.
Лицензии в NY & FL. Разбивка по каждому зданию доступна для всех объектов нашего портфеля.
Чтобы ознакомиться с актуальным предложением, изучите квартиры на продажу в Manhattan + квартиры на продажу в Майами или ознакомьтесь с перечнем проектов Майами на этапе строительства на 2026 год и перечнем новостроек Нью-Йорка на 2026 год.
Стратегия расходов на закрытие сделки
До подписания договора мы моделируем расходы на закрытие сделки в Miami постатейно по зданиям, которые Вы рассматриваете, включая документарные марки, переложение расходов по уплате налога на нематериальную стоимость ипотечного векселя (Intangible Tax), структуру уступок девелопера и планирование льготы для основного жилья (Homestead Exemption).
Начать конфиденциальную беседуКонсультируем международных покупателей в Нью-Йорке и South Florida.
Продолжить изучение
При покупке за $5 000 000
~1,9% от цены покупки. Фактические расходы зависят от объекта и структуры сделки.
Расскажите нам о бюджете, сроках, предпочтительных районах и стиле здания. Мы пришлём подборку объектов в Miami, составленную с учётом Ваших критериев и включающую актуальные предложения, необходимую информацию об объектах вне открытой продажи и существенных компромиссах при выборе.
Получить мою подборку в MiamiManhattan Miami (manhattanmiami.com) является консалтинговой компанией в сфере элитной недвижимости, предоставляющей конфиденциальное сопровождение покупателям с особо крупным частным капиталом, международным покупателям и переезжающим семьям на рынках Manhattan и Miami. Услуги включают консультации по элитным квартирам в кондоминиумах, приобретение пентхаусов, брендированные резиденции, новостройки, покупку на этапе строительства, сопровождение иностранных покупателей, анализ расходов на закрытие сделки и стратегию налоговой миграции из NYC в Miami.
Запросить конфиденциальную консультацию | +1 (646) 376-8752
Источник: Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
Рыночный контекст: для квартир в кондоминиумах Miami-Dade стоимостью от $1 млн до $5 млн этот калькулятор оценивает расходы приблизительно в 0,44-1,21% при покупке на вторичном рынке за наличные, 1,28-2,05% при покупке на вторичном рынке с финансированием при LTV 80%, 2,61-3,66% при покупке в новостройке за наличные и 3,45-4,50% при покупке в новостройке с финансированием при LTV 80%. Для финансирования принята комиссия за выдачу кредита 0,5%; для новостроек предполагаются отдельный девелоперский сбор 1,5% и налог на документарные марки с акта передачи права собственности (deed), оплачиваемый покупателем. Это иллюстративные результаты модели; пропорциональные взаиморасчёты, авансовые платежи, эскроу-резервы и сборы, связанные с особенностями конкретной сделки, могут увеличить расходы. Во Florida нет налога на приобретение дорогостоящего жилья (Mansion Tax) и отдельного налога на регистрацию ипотеки (Mortgage Recording Tax) по образцу NYC, однако при покупке с финансированием уплачиваются налог на документарные марки и налог на нематериальную стоимость ипотечного векселя (Intangible Tax), а совокупная разница в расходах на закрытие сделки зависит от конкретной сделки. Для квартиры в кондоминиуме на вторичном рынке за $3 млн при LTV 80% калькулятор оценивает расходы в $42 300 (1,41%) для Miami и иллюстративный промежуточный итог для NYC в $116 200 (3,87%); разница составляет $73 900. Для NYC используется допущение 0,45% по титульному страхованию собственника и не учитываются премии по полису кредитора, дополнительные условия полиса и прочие титульные сборы; для Miami используется минимум $25 для отвечающего требованиям полиса кредитора при одновременном выпуске. Фактические предложения, пропорциональные взаиморасчёты, авансовые платежи и прочие сборы, связанные с особенностями сделки, могут изменить обе суммы.
Налог на документарные марки (Documentary Stamp Tax) в Miami-Dade с акта передачи права собственности (deed) составляет $0,60 за каждые $100 цены покупки (0,60%) для квартиры в кондоминиуме, кооперативной квартиры или односемейного дома. Дополнительный налог (surtax) округа Miami-Dade ($0,45/$100) применяется только к иной недвижимости, например к незастроенным участкам или коммерческим зданиям, при совокупной ставке 1,05%. В остальной части Florida ставка составляет $0,70/$100. При покупке с финансированием покупатели уплачивают документарные марки на вексель (Documentary Stamps on Note) ($0,35/$100, 0,35%) и налог Florida на нематериальную стоимость ипотечного векселя (Intangible Tax) (0,2% от кредита). Титульное страхование (Title Insurance) составляет ~0,3-0,5% при покупках от $1 млн до $5 млн и в Miami-Dade оплачивается покупателем (что необычно по сравнению с большинством округов Florida). FIRPTA, как правило, обязывает покупателя удержать 15% от суммы реализации (amount realized) иностранного продавца с учётом исключений для отвечающих требованиям сделок с жильём и иных установленных законом или разрешённых IRS уменьшений удержания. Право на льготу для основного жилья (Homestead Exemption) зависит от отвечающего требованиям владения и постоянного проживания, а не только от гражданства.
Почему это важно: калькулятор оценивает расходы в $64 100 (1,28%) при покупке на вторичном рынке в Miami за $5 млн при LTV 80%, с комиссией за выдачу кредита 0,5% и минимумом $25 для отвечающего требованиям полиса кредитора при одновременном выпуске, до дополнительных сборов по полученным предложениям, пропорциональных взаиморасчётов и авансовых платежей. При покупке за наличные документарные марки на вексель и налог на нематериальную стоимость ипотечного векселя (Intangible Tax) не уплачиваются вовсе.
Miami-Dade применяет налог на документарные марки с акта передачи права собственности (deed) в размере 0,60% ($0,60 за каждые $100 цены покупки) к продажам квартир в кондоминиумах, кооперативных квартир и односемейных домов; дополнительный налог (surtax) Miami-Dade 0,45% применяется только к иной недвижимости. При $5 млн и LTV 80% калькулятор для вторичного рынка оценивает расходы в $64 100 (1,28%) при комиссии за выдачу кредита 0,5% и минимуме $25 по титульному страхованию кредитора для отвечающего требованиям полиса, до дополнительных сборов по полученным предложениям, пропорциональных взаиморасчётов и авансовых платежей. Для квартиры в кондоминиуме на вторичном рынке за $3 млн при LTV 80% калькулятор оценивает расходы в $42 300 (1,41%) для Miami и иллюстративный промежуточный итог для NYC в $116 200 (3,87%); разница составляет $73 900. Для NYC используется допущение 0,45% по титульному страхованию собственника и не учитываются премии по полису кредитора, дополнительные условия полиса и прочие титульные сборы; для Miami используется минимум $25 для отвечающего требованиям полиса кредитора при одновременном выпуске. Фактические предложения, пропорциональные взаиморасчёты, авансовые платежи и прочие сборы, связанные с особенностями сделки, могут изменить обе суммы.
Для квартир в кондоминиумах Miami-Dade стоимостью от $1 млн до $5 млн этот калькулятор оценивает расходы приблизительно в 0,44-1,21% при покупке на вторичном рынке за наличные, 1,28-2,05% при покупке на вторичном рынке с финансированием при LTV 80%, 2,61-3,66% при покупке в новостройке за наличные и 3,45-4,50% при покупке в новостройке с финансированием при LTV 80%. Для финансирования принята комиссия за выдачу кредита 0,5%; для новостроек предполагаются отдельный девелоперский сбор 1,5% и налог на документарные марки с акта передачи права собственности (deed), оплачиваемый покупателем. Это иллюстративные результаты модели; пропорциональные взаиморасчёты, авансовые платежи, эскроу-резервы и сборы, связанные с особенностями конкретной сделки, могут увеличить расходы. При $5 млн и LTV 80% калькулятор для вторичного рынка оценивает расходы в $64 100 (1,28%) при комиссии за выдачу кредита 0,5% и минимуме $25 по титульному страхованию кредитора для отвечающего требованиям полиса, до дополнительных сборов по полученным предложениям, пропорциональных взаиморасчётов и авансовых платежей.
$0,60 за каждые $100 цены покупки по акту передачи права собственности (deed) (0,60%) для квартиры в кондоминиуме, кооперативной квартиры или односемейного дома. Дополнительный налог (surtax) округа Miami-Dade ($0,45/$100) применяется только к иной недвижимости, например к незастроенным участкам или коммерческим зданиям, которая облагается по совокупной ставке 1,05%. Все остальные округа Florida взимают $0,70/$100, поэтому покупка дома в Miami-Dade облагается по более низкой ставке на акт, чем в других частях Florida.
Нет. Florida не взимает ни один из них. При покупке с финансированием уплачиваются только документарные марки на вексель (0,35% от кредита) и налог на нематериальную стоимость ипотечного векселя (Intangible Tax) (0,2% от кредита); при покупке полностью за наличные не уплачивается ни то, ни другое. В этом и состоит структурная причина того, что закрытие сделок в Miami обходится существенно дешевле, чем в NYC, при том же ценовом уровне.
В большинстве округов Florida оплату титульного страхования по обычаю возлагают на продавца. Miami-Dade и Broward входят в число округов, где покупатели по обычаю оплачивают полис собственника (Owner’s Policy) и выбирают титульного агента / агента по закрытию сделки; определяющим является договор. Титульное страхование (~0,3-0,5% при покупках от $1 млн до $5 млн) по обычаю оплачивает покупатель. Это условие может быть предметом переговоров на этапе заключения договора, однако по умолчанию ожидается именно такое распределение расходов.
FIRPTA, как правило, требует удержания, администрируемого покупателем, в размере 15% от суммы реализации (amount realized) иностранного продавца; для отвечающих требованиям сделок с жильём может применяться ставка 10% или освобождение, а также могут применяться иные установленные законом или разрешённые IRS уменьшения удержания. Иностранные покупатели могут претендовать на льготу для основного жилья во Florida (Homestead Exemption), если отвечают требованиям к владению и постоянному проживанию. Иллюстративный бюджет $3 000-$8 000 на юридическое лицо охватывает только создание LLC, без учёта структурирования владения через иностранную корпорацию (foreign-blocker) и текущего администрирования; запросите детализированное предложение.