Сколько составляют расходы покупателя на закрытие сделки в Нью-Йорке?
Пример при $3,000,000:
В Нью-Йорке одни из самых высоких издержек по сделке в США, особенно в новостройках.
Воспользуйтесь быстрым калькулятором выше для приблизительной оценки, изучите подробный калькулятор ниже либо запросите конфиденциальный расчёт расходов на закрытие сделки у нашей команды.
Что такое расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке?
Расходы на закрытие сделки — это налоги и вознаграждения, уплачиваемые в момент покупки сверх согласованной цены. В Нью-Йорке они заметно выше, чем на большинстве рынков США, по нескольким причинам, характерным для города:
- Несколько уровней налогообложения: покупатель платит mansion tax, а при ипотеке — mortgage recording tax; оба налога существуют только в штате Нью-Йорк.
- Требования закона: любая сделка с недвижимостью в Нью-Йорке требует участия адвоката, что добавляет расходы и сложность, которых нет во многих других штатах.
- Налоги, связанные с финансированием: mortgage recording tax — существенная статья расходов, характерная только для Нью-Йорка: она добавляет почти 2% к сумме кредита при покупке в ипотеку.
- Структура расходов в новостройках: в сделках с застройщиком покупатель регулярно принимает на себя статьи, которые на вторичном рынке нёс бы продавец, включая городской и штатный налоги на передачу права и гонорар адвоката застройщика.
Разобраться в этих уровнях необходимо до принятия обязательств на Манхэттене или в любом из пяти боро, особенно если интерес касается элитных кондоминиумов Манхэттена.
Какие налоги платит покупатель в Нью-Йорке?
Mansion tax обычно является самой крупной отдельной статьёй расходов покупателя при закрытии сделки и применяется ко всем видам жилой недвижимости начиная с порога в $1 миллион.
Какова ставка mansion tax?
Mansion tax применяется ко всем видам жилой недвижимости— кондоминиумам, кооперативам, таунхаусам и односемейным домам — начиная с $1,000,000. Несмотря на название, он затрагивает большинство покупок на Манхэттене, где медианная цена квартиры превышает $1 миллион.
| Цена покупки | Ставка налога |
|---|---|
| Менее $1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
Какова ставка mortgage recording tax?
Mortgage recording tax — существенная статья расходов, характерная только для Нью-Йорка, и применяется лишь при покупке кондоминиумов и таунхаусов. Покупатели кооперативов освобождены, поскольку сделка касается долей в компании, а не недвижимого имущества.
| Сумма кредита | Ставка налога |
|---|---|
| Менее $500,000 | ~1.8% |
| $500,000 и более | ~1.925% |
При покупке кондоминиума за $2 миллиона с финансированием 75% (кредит $1.5M) mortgage recording tax составит примерно $28,875 (1.925% от $1,500,000). Эта существенная статья расходов характерна только для Нью-Йорка.
Что такое CEMA и как он снижает расходы?
Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) позволяет покупателю принять на себя остаток ипотеки продавца для целей расчёта mortgage recording tax. Ставка около 1.925% применяется тогда только к разнице между суммой нового кредита и остатком задолженности продавца.
Так, если ваш новый кредит составляет $1,500,000, а действующая ипотека продавца — $1,000,000, mortgage recording tax уплачивается с $500,000 вместо $1,500,000, что даёт экономию около $19,250. CEMA доступен только для кондоминиумов и домов, но не для кооперативов, которые в любом случае полностью освобождены от mortgage recording tax.
Как выглядит типичный расчёт расходов покупателя на закрытие сделки?
Каждая сделка в Нью-Йорке сочетает перечисленные ниже статьи расходов покупателя в зависимости от типа объекта, финансирования и того, идёт ли речь о вторичном рынке или новостройке.
| Статья расходов | Применяется к | Обычная сумма |
|---|---|---|
| Mansion tax | Все покупки от $1M | 1%-3.9% от цены покупки |
| Mortgage recording tax | Только кондоминиумы в ипотеку | ~1.8%-1.925% от кредита |
| Title insurance | Кондоминиумы и таунхаусы | Зависит от цены и кредита |
| Гонорар адвоката | Все покупки (обязателен в штате Нью-Йорк) | $5,000 |
| Банковские и кредиторские сборы | Покупки в ипотеку | $3,000-$4,000 |
| Сборы здания и за рассмотрение заявки | Все покупки | $500-$2,000 |
Чем различаются расходы на закрытие сделки для кондоминиума и кооператива?
Кондоминиумы и кооперативы имеют принципиально разную структуру расходов при закрытии сделки. Понимание этих различий необходимо при выборе между кооперативом и кондоминиумом .
| Статья расходов | Кондоминиум | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | Да (1%-3.9%) | Да (1%-3.9%) |
| Mortgage recording tax | Да (~1.8%-1.925%) | Нет, освобождён |
| Title insurance | Да | Нет, не применяется |
| Гонорар адвоката | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | Зависит (обычно платит продавец) |
| Одобрение правления | Как правило менее строгое | Обязательно. Может быть придирчивым |
| Гибкость владения | Более гибкая (LLC, pied-à-terre, субаренда) | Более ограниченная |
Как расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке выглядят на практике?
Три показательных сценария иллюстрируют диапазон расходов для разных типов объектов и ценовых уровней.
Покупка за $1M (вторичный рынок, наличные)
Покупка за $3M (в ипотеку)
Новостройка за $5M
Что следует знать иностранным покупателям о расходах на закрытие сделки в Нью-Йорке?
Нью-Йорк не устанавливает никаких ограничений на владение жилой недвижимостью иностранцами. Вместе с тем трансграничные сделки требуют дополнительных соображений.
- FIRPTA применяется при продаже, а не при покупке: Foreign Investment in Real Property Tax Act требует удержания 15% валовой цены продажи, когда иностранный собственник впоследствии продаёт объект. В момент покупки это не является расходом.
- Возможности финансирования могут быть ограничены: иностранные граждане могут столкнуться с более строгими условиями кредитования, повышенными требованиями к первоначальному взносу или меньшим числом кредиторов. Некоторые покупатели платят наличными и рефинансируют после закрытия сделки.
- Структурирование через LLC распространено: многие иностранные покупатели приобретают объект через LLC или траст ради защиты активов, конфиденциальности и наследственного планирования. Заложите от $5,000 до $15,000 на создание структуры и связанные юридические расходы.
- Международные переводы требуют планирования: американские банки и title companies подчиняются правилам противодействия отмыванию денег (AML) и идентификации клиента (KYC). Рассчитывайте на 5-10 рабочих дней обработки перевода и подготовьте подробные документы о происхождении средств.
Как расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке соотносятся с Майами?
Расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке заметно выше, чем в Майами, из-за дополнительных налогов на стороне покупателя, mortgage recording tax и характерных для Нью-Йорка структур расходов в новостройках.
Для тех, кто рассматривает оба рынка, разница в совокупных издержках по сделке существенна. Нью-Йорк взимает mansion tax при покупках от $1 миллиона — налог, которого во Флориде нет. Mortgage recording tax добавляет почти 2% к сумме кредита при покупке кондоминиума в ипотеку, тогда как в Майами intangible tax значительно ниже. А в новостройках практика переноса налогов на передачу права на покупателя в Нью-Йорке распространена гораздо шире и обходится дороже.
В сочетании с отсутствием во Флориде подоходного налога штата Майами обеспечивает заметно меньшую совокупную стоимость приобретения сопоставимых объектов.
Если вы рассматриваете переезд, ознакомьтесь с нашим анализом налоговой миграции из Нью-Йорка в Майами.
Полное сравнение расходов на закрытие сделки: Нью-Йорк и Майами → | Ознакомьтесь с нашим полным руководством по расходам на закрытие сделки в Майами →
Калькулятор расходов на закрытие сделки в Нью-Йорке
Оцените совокупные расходы покупателя на закрытие сделки для любого кондоминиума, кооператива или новостройки на Манхэттене.
Калькулятор расходов на закрытие сделки
Нью-Йорк и Майами, с учётом ставок 2026 года
Продолжить изучение
Запросить индивидуальный анализ расходов
Мы готовим постатейный расчёт исходя из цены покупки, структуры финансирования и типа объекта, включая оценочные расходы на закрытие сделки, расходы на владение и соображения по будущей продаже.
Запросить анализ Прочитать наше руководство покупателяManhattan Miami Real Estate, лицензия в штатах Нью-Йорк и Флорида
Часто задаваемые вопросы о расходах на закрытие сделки в Нью-Йорке
Ответы наших специалистов на самые частые вопросы покупателей о расходах на закрытие сделки на Манхэттене и в Нью-Йорке.
Можно ли избежать mansion tax в Нью-Йорке?
Mansion tax в Нью-Йорке нельзя законно избежать при покупках от $1 миллиона. Он применяется к любой сделке с жилой недвижимостью начиная с этого порога, независимо от типа объекта: кондоминиумы, кооперативы, таунхаусы и односемейные дома. Некоторые покупатели договариваются с продавцом о компенсирующем зачёте, однако сам налог всё равно уплачивается городу. Ставка варьируется от 1% при покупках от $1M до $1.999M до 3.9% при покупках от $25M.
Вычитаются ли расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке из налоговой базы?
Часть расходов на закрытие сделки вычитается, но большинство — нет. Mansion tax и налоги на передачу права для покупателя не вычитаются. При этом могут вычитаться проценты по ипотеке, уплаченные при закрытии сделки, пропорционально распределённый налог на недвижимость и пункты, уплаченные кредитору. Mortgage recording tax обычно относится на стоимость приобретения объекта, а не вычитается напрямую. Мы неизменно рекомендуем обращаться к квалифицированному налоговому консультанту по вашей ситуации.
Кто оплачивает расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке?
В Нью-Йорке покупатель обычно оплачивает 1.5-6% расходов на закрытие сделки в зависимости от типа объекта, тогда как продавец несёт комиссию агентства, городской налог на передачу права (1% до $500K, 1.425% от $500K) и штатный (0.4% до $3M, 0.65% от $3M). Принципиальное исключение — новостройки: там застройщик по договору перекладывает городской и штатный налоги на передачу права на покупателя, из-за чего его расходы на закрытие сделки могут превысить 3-6% цены покупки.
Почему расходы на закрытие сделки в новостройках Нью-Йорка выше?
Расходы на закрытие сделки в новостройках выше, поскольку застройщик перекладывает на покупателя ряд статей, которые на вторичном рынке нёс бы продавец: городской налог на передачу права (1.425% для объектов от $500K), штатный (0.4%, либо 0.65% свыше $3M) и нередко гонорар своего адвоката ($5,000). Вместе с собственным mansion tax покупателя, mortgage recording tax, title insurance и его адвокатскими расходами совокупные расходы по новостройкам обычно составляют 3-6%+ цены покупки против 1.5-5% на вторичном рынке.
Каковы типичные расходы на закрытие сделки при покупке кондоминиума за $2 миллиона на Манхэттене?
Для кондоминиума за $2 миллиона на вторичном рынке на Манхэттене с финансированием (75% от стоимости) расходы покупателя на закрытие сделки составляют примерно $72,000-$80,000 (3.6-4%). Сюда входят mansion tax ($25,000 по ставке 1.25%), mortgage recording tax (около $28,875 при кредите $1.5M по ставке 1.925%), title insurance (от $6,500 до $8,500), гонорар адвоката ($5,000) и различные сборы. Для кондоминиума в новостройкеза $2 миллиона добавьте около $36,500 налогов на передачу права, перенесённых застройщиком, что доводит совокупные расходы примерно до $108,000-$116,000 (5.4-5.8%).
Платят ли иностранные покупатели дополнительные расходы при закрытии сделки в Нью-Йорке?
Иностранные покупатели в Нью-Йорке оплачивают в момент покупки те же расходы на закрытие сделки что и покупатели из США. Дополнительного налога или надбавки для иностранных покупателей в Нью-Йорке нет, в отличие от некоторых международных рынков. Вместе с тем следует учитывать FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): при последующей перепродаже удерживается часть выручки. Кроме того, покупателям, приобретающим объект через LLC, следует заложить дополнительные юридические и структурные налоговые расходы, обычно от $5,000 до $15,000, для надлежащего соблюдения налоговых обязательств в США.
Что такое CEMA и как он снижает расходы на закрытие сделки?
CEMA расшифровывается как Consolidation, Extension, and Modification Agreement. Он позволяет покупателю принять на себя остаток ипотеки продавца для целей расчёта mortgage recording tax. Вместо уплаты около 1.925% со всей суммы нового кредита налог уплачивается только с разницы между новым кредитом и остатком ипотеки продавца.
Так, если вы берёте ипотеку на $1.5M, а действующая ипотека продавца составляет $1M, mortgage recording tax уплачивается с $500,000 вместо $1,500,000, что даёт экономию около $19,250. Сделки с CEMA закрываются дольше (обычно 60-90 дней против 30-60) и требуют содействия кредитора продавца, однако экономия существенна. CEMA доступен только для кондоминиумов и домов, но не для кооперативов, полностью освобождённых от mortgage recording tax.
С какими малозаметными расходами сталкиваются покупатели новостроек на Манхэттене?
Договоры застройщиков в новостройках Манхэттена нередко переносят на покупателя статьи, которые на вторичном рынке нёс бы продавец: городской налог на передачу права (1.425%), штатный (0.4%, либо 0.65% для объектов от $3M), гонорар адвоката застройщика ($5,000) и взнос в фонд оборотных средств (часто две месячные суммы общих сборов). Эти дополнительные статьи могут добавить около 2-3% к совокупным расходам покупателя сверх обычных расходов на закрытие сделки, таких как mansion tax, mortgage recording tax и title insurance.
Что такое mortgage recording tax в Нью-Йорке?
Mortgage recording tax в Нью-Йорке составляет около 1.8% для кредитов менее $500,000 и около 1.925% для кредитов от $500,000. Он складывается из части, относящейся к покупателю, и части, относящейся к кредитору. Покупатели кооперативов освобождены, поскольку покупка в кооперативе означает приобретение долей в компании, а не недвижимого имущества. CEMA позволяет снизить налог, поскольку покупатель уплачивает его только с разницы между новым кредитом и остатком ипотеки продавца.
Что следует знать иностранному покупателю перед покупкой недвижимости в Нью-Йорке?
Ограничений на владение недвижимостью в Нью-Йорке для иностранцев не существует, и иностранные покупатели оплачивают в момент покупки те же расходы на закрытие сделки что и покупатели из США. Ключевые моменты: FIRPTA (удержание 15% цены продажи, когда иностранный собственник продаёт объект, то есть не налог покупателя как таковой), структурирование через LLC или траст ради защиты активов и наследственного планирования (от $5,000 до $15,000 дополнительных юридических расходов), сроки международных переводов и подтверждение происхождения средств в соответствии с правилами противодействия отмыванию денег, а также различия между сделками с застройщиком и вторичным рынком. Кондоминиумы в новостройках, как правило, доступнее для иностранных покупателей, чем кооперативы, правления которых могут применять ограничительные правила.