Практическое руководство по налогу на недвижимость, mansion tax, налогам на передачу права и стоимости владения для покупателей, которые сравнивают Манхэттен и Miami.
Текущая стоимость владения американской недвижимостью складывается прежде всего из налога на недвижимость (оценивается на местном уровне и платится ежегодно), обязательств по подоходному налогу штата и города (в Нью-Йорке и Флориде картина совершенно разная) и разовых налогов при покупке и продаже, включая нью-йоркский mansion tax и налоги на передачу права. Во Флориде нет подоходного налога штата, а расходы на закрытие в целом ниже; в Нью-Йорке слоёв больше (mansion tax, налог на передачу права, mortgage recording tax), но глубже предложение и выше долгосрочная ликвидность. У иностранных собственников добавляются вопросы при перепродаже (FIRPTA) и в случае смерти (возможное обложение налогом на наследуемое имущество в США). Продавцам, которые откладывают налог на прирост капитала, стоит изучить правила 1031 exchange, а покупатели могут заранее выстроить бюджет по нашему разбору расходов на закрытие в Нью-Йорке.
| Цена покупки | Ставка mansion tax | Налог с цены (пример) |
|---|---|---|
| $1 млн–$1 999 999 | 1,00% | $10 000–$19 999 |
| $2 млн–$2 999 999 | 1,25% | $25 000–$37 499 |
| $3 млн–$4 999 999 | 1,50% | $45 000–$74 999 |
| $5 млн–$9 999 999 | 2,25% | $112 500–$224 999 |
| $10 млн–$14 999 999 | 3,25% | $325 000–$487 499 |
| $15 млн–$19 999 999 | 3,50% | $525 000–$699 999 |
| $20 млн–$24 999 999 | 3,75% | $750 000–$937 499 |
| $25 млн+ | 3,90% | $975 000+ |
Ставки, ступени и программы abatement меняются. Перечисленное выше даёт ориентир и не заменяет актуальную консультацию американского налогового юриста или CPA.
Отсутствие подоходного налога штата во Флориде — ежегодно повторяющаяся переменная, а не разовая выгода.
Многослойные нью-йоркские налоги на передачу права (mansion tax плюс штат и город) заметно меняют арифметику расходов на закрытие в верхнем ценовом сегменте.
В новостройках покупатель часто берёт на себя налоги на передачу права застройщика, offering plan нужно читать построчно.
Abatement (421-a, 421-g) способен резко изменить текущие расходы, до сделки проверьте, сколько лет льготы осталось.
FIRPTA — вопрос иностранного продавца на выходе. Его закладывают в модель при покупке, а не обнаруживают при продаже.
Структура владения (физическое лицо / LLC / траст) напрямую связана с обязательствами по налогу на наследуемое имущество для нерезидентов.
Основное жильё, pied-à-terre, жильё для семьи, аренда или чистая инвестиция: каждый путь меняет набор значимых налогов и способ их моделировать.
Налог на недвижимость, общие взносы, страхование и, для резидентов, подоходный налог штата и города повторяются каждый год. Mansion tax, налог на передачу права и mortgage recording tax разовые. Смешение двух категорий искажает сравнение.
В нью-йоркских новостройках покупатель нередко платит налоги на передачу права застройщика. Получите построчную смету из offering plan до подачи предложения.
Abatement 421-a или 421-g, который уже частично прошёл фазу сокращения, ведёт себя совсем иначе, чем льгота с полным сроком впереди. График abatement должен стоять в андеррайтинговой модели, а не в маркетинговых материалах.
Налоги на передачу права при продаже, FIRPTA для иностранных собственников и возможный налог на прирост капитала нужно моделировать сейчас, а не тогда, когда придёт расчёт по закрытию.
Manhattan Miami не является налоговым консультантом. Мы помогаем состыковать брокера, юриста и CPA, чтобы правильные вопросы прозвучали, пока структура ещё гибкая.
С точки зрения налогов на недвижимость два рынка ведут себя очень по-разному: и при закрытии, и на протяжении всего срока владения.
См. также: Расходы на закрытие: Нью-Йорк и Miami · Люксовые кондо в Нью-Йорке · Люксовые апартаменты в Miami
Для собственников-неамериканцев налоговая нагрузка на американскую недвижимость не ограничивается налогом на недвижимость. Чаще всего иностранных владельцев застают врасплох два пункта: FIRPTA при продаже и налог на наследуемое имущество в США применительно к напрямую оформленной недвижимости на территории США.
Foreign Investment in Real Property Tax Act, как правило, требует удержать 15% с валовой цены продажи, когда иностранный собственник продаёт американскую недвижимость. Это механизм удержания, а не отдельный налог, и он сверяется, когда продавец подаёт декларацию. На иностранного покупателя при покупке он не влияет.
Активы, расположенные в США, включая недвижимость, при прямом владении могут создавать обязательства по налогу на наследуемое имущество для собственников-нерезидентов при сравнительно низких порогах. Для многих международных покупателей это главная причина обсудить структуру владения с юристом до подписания.
Владение на физическое лицо, американская LLC, иностранная холдинговая компания или траст: у каждого варианта свой баланс приватности, ответственности, налогообложения дохода, обязательств по налогу на наследуемое имущество и гибкости при перепродаже. Правильный ответ зависит от резидентства, семейной структуры и долгосрочных планов.
Manhattan Miami — консультационная и брокерская компания в сфере недвижимости, юридических и налоговых консультаций мы не оказываем. Изложенное выше нужно, чтобы подготовить покупателей и собственников к правильному разговору со своим юристом, CPA и специалистом по наследственному планированию.
Налоговую нагрузку, сроки abatement, структуру налогов на передачу права и планирование FIRPTA проще согласовать до подписания договора, чем после. Manhattan Miami консультирует покупателей, продавцов и международных инвесторов в Нью-Йорке и Южной Флориде и помогает подобрать подходящего юриста, CPA и кредитора под вашу ситуацию.
Запросить частную консультациюMansion tax в Нью-Йорке — ступенчатый налог на передачу права при покупке жилья от $1 млн, ставка растёт по нескольким ступеням с ценой. Платит покупатель при закрытии. Точные ставки и пороги ступеней установлены законом, и перед андеррайтингом сделки их следует сверить с действующей нормой.
На вторичном рынке Нью-Йорка налоги на передачу права штата и города обычно лежат на продавце. В новостройках покупатель нередко платит долю застройщика, что заметно увеличивает его расходы на закрытие. Всегда сверяйте это с договором и offering plan.
Во Флориде налог на недвижимость обычно более однороден и в пересчёте на доллар стоимости ниже, чем у сопоставимых нью-йоркских кондо, особенно в зданиях без действующего abatement. Для тех, кто оформляет резидентство Флориды, значимы также homestead exemption и ограничения на рост оценки, тогда как в Нью-Йорке налог сильно зависит от класса здания и статуса abatement.
Abatement, чаще всего 421-a или 421-g в Нью-Йорке, снижает налоговую оценку здания на определённый срок. Остаток срока и график сокращения льготы нужно проверить до подписания: они существенно меняют и текущие расходы на содержание, и историю объекта при перепродаже.
FIRPTA, как правило, касается иностранных продавцов на выходе, а не покупателей при входе. Он обязывает покупателя удержать часть валовой цены продажи (обычно 15%) и перечислить её в IRS как предоплату налоговых обязательств иностранного продавца. Иностранному собственнику, который планирует продажу, стоит смоделировать сверку по FIRPTA уже при покупке.
Часто, но не всегда. Американская LLC, иногда принадлежащая неамериканской холдинговой структуре или трасту. Может дать разделение ответственности, приватность на уровне акта и конструкцию, лучше совместимую с наследственным планированием. Правильный ответ зависит от резидентства, семейной ситуации, плана финансирования и долгосрочной стратегии перепродажи. Это тема для американского юриста и налогового консультанта до подписания договора.
Для покупателей, оформляющих резидентство Флориды, отсутствие подоходного налога штата — ежегодный фактор, который накладывается на общую картину расходов на содержание объекта. Для нерезидентов, у которых флоридский объект остаётся только вторым домом, отсутствие подоходного налога штата не меняет федеральных обязательств по доходам из источников в США.
Нет. Manhattan Miami — консультационная и брокерская компания в сфере недвижимости, а не юридическая фирма и не налоговый консультант. Мы помогаем покупателям понять последствия со стороны недвижимости и задать правильные вопросы своим юридическим, налоговым, наследственным и финансовым советникам. Мы можем познакомить вас с юристами и CPA, которые постоянно работают с покупателями недвижимости в Нью-Йорке и Miami.
Любое сотрудничество начинается с частной беседы: цели, сроки, налоговая ситуация.
Без каких-либо обязательств. Мы отвечаем лично.
Удобнее позвонить? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries