Fisher Island, Флорида: полное руководство покупателя по 33109

Fisher Island — частный остров площадью 216 акров с почтовым индексом 33109, расположенный в некорпоративной части округа Miami-Dade к югу от Miami Beach. Моста здесь нет. Добраться можно только на пароме сообщества с автомобилем или без него либо на частной яхте; каждому посетителю требуется заранее оформленный допуск службы безопасности. На острове около 800 резиденций.

Почти все тексты о Fisher Island продают образ жизни. О сделке в них сказано гораздо меньше. Здесь разобраны оба аспекта; если цифру нельзя подтвердить первоисточником, мы ее не приводим.

В 2026 произошли три изменения, которые большинство материалов о Fisher Island еще не учло, и каждое важно покупателю. Почтовый индекс утратил первое место в стране по ценам, которое занимал в 2025. Округ Miami-Dade официально принял резолюцию о приобретении топливного терминала острова путем отчуждения для публичных нужд; это останавливает жилой проект, намеченный для данного участка. А сроки по законам Флориды об инспекциях кондоминиумов и резервировании наступили: для старых зданий Fisher Island это уже не будущее обязательство, а текущая статья расходов.

---

Fisher Island: основные факты

Одна цифра в этой таблице требует пояснения. 216 акров — площадь, которую публикует Fisher Island Club и повторяет почти каждая статья. Бюро переписи измеряет территорию, выделенную для переписи, как 0,27 квадратной мили в целом — примерно 173 акра, из которых 0,24 квадратной мили составляет суша. Это разные границы измерения; ни одна цифра не ошибочна. Называть 216 акров точной площадью суши — значит цитировать маркетинговую цифру, а не данные съемки.

---

Как добраться: часть, которую все ошибаются

Результаты поиска по запросу Fisher Island сообщат вам, что паром ходит каждые пять минут. В собственном опубликованном расписании сообщества говорится нечто иное, и это различие является единственным наиболее практичным фактом в этом руководстве, поскольку оно определяет, как на самом деле ощущается повседневная жизнь на острове.

Опубликованное расписание резидентов

Fisher Island Community Association управляет паромом через свой транспортный отдел, который курсирует каждый день в году, двадцать четыре часа в сутки. Расписание, опубликованное Fisher Island Club, основано на трех различных шаблонах:

• Утром в будние дни, с 7:00 до 10:00. До Terminal West ходят три парома с десятиминутным отправлением. Отправление на остров отправляется пятерками. Отправление с материка отправляется каждый час и каждые десять минут.
• Будние дни, с 10:00 до 7:00. Два парома ходят до Terminal West с пятнадцатиминутным отправлением, каждый час и в :15, :30 и :45..
• Вечером в будние дни с 6:00, ночью и в выходные дни. Ходят два парома, и постоянный маршрут смещается на Terminal East, опять же с пятнадцатиминутными интервалами.

Эту последнюю строчку никто не упоминает. В нерабочее время местный маршрут меняет терминалы. Если вы возвращаетесь домой с ужина в Саут-Бич в субботу вечером, вы не едете в то же место, откуда выехали в четверг утром.

Сотрудники и подрядчики работают по отдельному графику: от съезда Parcel 8 до Terminal East, в будние дни с 7:00 до 5:45. с интервалом в пятнадцать минут. Постоянный трафик и служебный трафик намеренно разделены.

Два материковых терминала

Оба находятся рядом с MacArthur Causeway на Terminal Island Road.

• Terminal West, 190 MacArthur Causeway. Жители и их гости.
• Terminal East, 112 MacArthur Causeway. Служащий и коммерческий транспорт, с пристроенным гаражом для сотрудников.

Департамент общественной безопасности FICA укомплектовывает персонал обоих терминалов, а также гостевых и местных пристаней и работает с агентами по таможенному оформлению гостей, которые проверяют, что каждый член, гость, сотрудник и продавец имеет разрешение перед посадкой. В Fisher Island Club прямо указано, что гостям необходимо заранее получить разрешение службы безопасности на посадку. Варианта подъема нет.

FICA также управляет системой онлайн-бронирования паромов для жителей.

Что помещается на пароме

Это настоящее ограничение права собственности, и ни одно конкурирующее руководство об этом не упоминает. FICA публикует пределы размеров:

• Частные легковые автомобили: длина 24 футов, ширина 8 футов.
• Обозначенные коммерческие автомобили: длина 24 футов, ширина 8 футов.
• Комбинации транспортных средств и прицепов: длина 40 футов, ширина 8 футов.
• Автомобили скорой помощи размещаются отдельно.

Если у вас есть Sprinter с длинной колесной базой, большой дом на колесах или лодка на прицепе длиной более сорока футов, паром ее не возьмет. Это оказывает косвенное влияние на перемещение мебели, логистику ремонта и на то, как подрядчики оценивают работу на острове. Генеральный подрядчик, предлагающий реконструкцию Fisher Island, предлагает решить проблему морской логистики, и это предложение отражается.

Прибытие по воде

Fisher Island Club управляет двумя пристанями и точно их описывает:

• Глубина подхода к обоим входам в марину: 15 ноги.
• Main Marina (резидент): 8 ножки внутри.
• Vanderbilt Marina (глубокая вода, недавний ремонт): Внутри 12 футов, с бетонными плавучими доками, вмещающими яхты длиной до 250 футов.
• Позиция: широта 25.756820, долгота -80.141155.
• Радио: мониторинг VHF Channel 16, рабочий VHF Channel 11.
• Входные волнорезы на обеих пристанях, поэтому клуб характеризует причалы как спокойные.

Пристани имеют обозначение Florida Clean Marina и предлагают коммунальные услуги, Wi-Fi, магазин для судов, прокат гольф-каров, туалеты, душевые и прачечную. Через пристань организуются чартеры частных яхт и рыбалка.

Для покупателя различие между 8-foot и 12-foot — это весь разговор. Судно со значительной осадкой — это судно Vanderbilt Marina, а не судно Main Marina, и наличие слипов в двух бассейнах не взаимозаменяемо.

На острове

Гольф-кары — обычное транспортное средство. Личная парковка ограничена. В собственных материалах Клуба описывается, что на остров можно добраться на яхте или на частном пароме, а в списке мест, определенных переписью, отмечены те же два способа. Доступ на вертолете часто описывается в Интернете; На опубликованной странице доступа Клуба он не указан, поэтому рассматривайте любое заявление о вертолете как нечто, требующее прямого подтверждения, а не как предположение.

Что на самом деле делает доступ только на пароме с повседневной жизнью

В большинстве репортажей Fisher Island паром рассматривается как очаровательная деталь. Это ограничение затрагивает шесть вещей, с которыми на самом деле столкнется покупатель.

Ремонт. Каждая партия плитки, каждый мусорный контейнер, каждый проход по шкафу пересекается на лодке, по расписанию, в транспортном средстве под ногами 24, проходит процедуру проверки безопасности, по коммерческому маршруту из Terminal East. Подрядчики оценивают это. Стоимость ремонта Fisher Island и стоимость ремонта South Beach для одинаковых объемов не являются сопоставимыми цифрами, и разница заключается в логистике, а не в отделке.

Доставка и сервис. Мебель, бытовая техника, художественные инсталляции, механизмы для перемещения пианино и все негабаритное упирается в один и тот же размерный потолок. Прежде чем выбирать диван длиной девять футов, спросите ассоциацию, как она справляется с негабаритными поставками.

Персонал. FICA управляет отдельным паромным маршрутом для сотрудников и подрядчиков от съезда Parcel 8 до Terminal East, только в будние дни, с 7:00 до 5:45 после полудня. FICA управляет гаражом для сотрудников по адресу Terminal East. Домашний персонал, работающий в нерабочее время, — это вопрос логистики, ответ на который следует получить заранее.

Гости. Каждому гостю необходимо предварительное разрешение, подтвержденное агентами по оформлению гостей FICA. Не существует никаких прибытий без предупреждения, что и является главным для некоторых покупателей и настоящим препятствием для других.

Чрезвычайные ситуации. FICA рекомендует жителям сначала позвонить по номеру 911. Miami-Dade Fire Rescue базируется на острове, что является существенным смягчением последствий. Но окончательная помощь оказывается на материке, за водой, и покупатель с серьезной медицинской зависимостью должен относиться к этому как к реальной переменной, а не как к абстракции.

Время отправления. Учитывая пятнадцатиминутные вылеты большую часть дня и смену терминала вечером, практическая единица планирования отправления из Fisher Island составляет примерно полчаса, а не пять минут. Это не трудность. Это просто другой ритм, чем на острове, соединенном мостом, таком как Venetian Islands или Key Biscayne, а покупатели, неправильно смоделировавшие его, перепродают раньше времени.

---

Кто на самом деле управляет Fisher Island

Именно об этом молчат большинство гидов, и именно структурный факт объясняет каждую плату на острове.

Нет города

Fisher Island не является зарегистрированной компанией. Он не принадлежит ни одному муниципалитету. Miami-Dade County осуществляет зонирование посредством Community Council Area 16, официально назван Fisher Island Board., который разделен на шесть подобластей, обозначенных от 161-A до 161-F. Заявки на зонирование острова проходят через нормативно-правовые и экономические ресурсы Miami-Dade. Остров попадает в County Commission District 5..

Регистрация была поднята и прекращена. Miami-Dade рассматривал возможность превращения Fisher Island в муниципалитет в 2000 и вернулся к этому вопросу в 2005,, когда комиссия округа санкционировала дальнейшее изучение. Он никогда не включался.

Полиция и пожарные исходят из округа. FICA заявляет, что его Департамент общественной безопасности работает с базирующимися на острове Miami-Dade Fire Rescue и Miami-Dade Sheriff's Office. Офицеры FICA Public Safety работают круглосуточно и обучены вопросам безопасности, оказания первой помощи и использования AED, но они не являются присяжными полицейскими. FICA инструктирует жителей сначала звонить по номеру 911 в случае неотложной медицинской помощи, а затем звонить в службу общественной безопасности.

Двухуровневая структура ассоциации

Fisher Island Community Association - это товарищество собственников жилья, организованной под управлением Florida Statutes и регулируемой Уставом компании, внутренними законами и Основными соглашениями Fisher Island. Его заявленная основная ответственность заключается в управлении, поддержании и улучшении общественных территорий острова. В его состав входят семь отделов: бухгалтерский учет, администрация, отдел кадров, отдел обслуживания участников, общественные работы, общественная безопасность и транспорт. FICA описывает себя как одного из ведущих работодателей Miami-Dade County с круглогодичным штатом сотрудников, превышающим 250..

FICA также заявляет своими словами, что любой, кто покупает недвижимость на Fisher Island, становится членом FICA. Это не является обязательным. Это следствие получения титула.

Под FICA, а это число, которое переосмысливает остров, FICA сообщает, что Fisher Island содержит двадцать одна ассоциация кондоминиумов и две ассоциации домовладельцев, последний - Valencia Estates и Links Estates. Плюс сам Fisher Island Club.

Таким образом, на владельца Fisher Island одновременно распространяются: Основные соглашения и правила FICA; декларация, подзаконные акты и правила одного конкретного кондоминиума или ассоциации домовладельцев из двадцати трех; постановления Miami-Dade County; и Florida Statutes Глава 718 или 720. Опционально и отдельно правила Fisher Island Club.

FICA далее отмечает, что оно обеспечивает соблюдение острова Miami-Dade County Department of Regulatory and Economic Resources, Департамента охраны окружающей среды Флориды, Береговой охраны США и города Miami Beach. Линия береговой охраны напоминает, что это действующий водный путь с круизным портом на другой стороне канала.

Что это означает на практике: единого набора правил Fisher Island не существует. Спросите, какова политика аренды здания Fisher Island, и честный ответ будет: существует двадцать три ответа. Единственным надежным источником является зарегистрированная декларация конкретной ассоциации, которую продавец обязан предоставить вам по закону. Подробнее об этом ниже.

---

Fisher Island Club: что это такое, что он открывает, а что нет

Fisher Island Club — это частный клуб. Это отдельное юридическое лицо от FICA и любой ассоциации кондоминиумов. Смешение этих двух факторов является наиболее распространенной ошибкой при освещении Fisher Island.

Долевое членство

На собственной странице членства Клуба, Членство в акционерном капитале доступно владельцам недвижимости Fisher Island. Каждое членство в акционерном капитале представляет собой долю владения в Клубе. Привилегии членства распространяются на основного участника, супругов и детей-иждивенцев в возрасте до 24..

Клуб перечисляет их как акционерные преимущества:

• Предпочтительные членские взносы
• Привилегии снукерного клуба
• Предпочтительные сборы за гольф и предпочтительные тарифы на пристани для яхт
• Приоритетное бронирование мест для гольфа, тенниса, спа и пляжных кабинок для переодевания.
• Неограниченные бесплатные теннисные привилегии
• Доля участия в Клубе
• Возможность добавить привилегии в гольф за дополнительную ежегодную плату.

Гольф — это отдельные выборы. Клуб заявляет, что акционеры могут выбрать годовое членство в гольфе за дополнительную плату, и что к базовому членству по-прежнему применяются сборы за игру в гольф и карточные сборы. Дополнительное членство в гольфе отменяет плату за игру в гольф для неограниченной игры, добавляет неограниченное использование полигона и бесплатные клиники, а плата за корзину продолжает взиматься.

Что дает членство в клубе

Опубликованный Клубом список привилегий, к которым предоставляется доступ, включает частный пляж и пляжный клуб, бильярдный клуб, Theapolis, Sunset Bar, Porto Cervo, La Trattoria, Greenside, Island Market, вольер, поле для гольфа The Links, Теннисный центр, Spa Internazionale с Fitness Center и Salone di Bellezza, обе глубоководные пристани, обсерватория, мероприятия для участников и семейные мероприятия.

Прочтите внимательно этот список. Он включает в себя Island Market, продуктовый магазин острова. В него входит пляж. На острове с одним супермаркетом и без моста это значимые ворота.

Что Клуб не публикует

Fisher Island Club не публикует на своем веб-сайте вступительный взнос, график взносов, гостевой взнос или стоимость членства для нерезидентов. Ни на странице членства, ни на страницах удобств. Запросы о членстве проходят через форму и через членский офис.

Каждая цифра в долларах, которую вы найдете в Интернете для вступительных или ежегодных взносов Fisher Island Club, является вторичным и не поддается проверке с точки зрения Клуба. В данном руководстве эти цифры не повторяются. Если на странице указана точная вступительная плата за участие в Fisher Island Club, спросите, откуда она взялась, поскольку она поступила не от Клуба.

Вместо этого вам следует рассматривать стоимость клуба как вопрос осмотрительности с определенным путем ответа: запросить текущий график членства в офисе членства Клуба в течение периода проверки в письменной форме и сверить его с фактическими отчетами продавца за предыдущий год.

Членство не происходит автоматически при покупке

Членство в FICA автоматически следует за титулом. Членство в акционерном капитале Fisher Island Club этого не делает. Покупатель, который предполагает, что закрытие кондоминиума дает право на пляж, гольф, теннис, спа и доступ к Island Market, сделал предположение, которое не подтверждается собственными документами Клуба. Подтвердите статус членства и возможность передачи, прежде чем приступить к внесению депозита.

---

Удобства, проверенные по описаниям Клуба.

Опубликованные списки удобств Fisher Island пронизаны унаследованными ошибками. Суд учитывает дрейф, номинал поля для гольфа меняется в зависимости от того, кто пишет, а количество ресторанов зависит от статьи. Вот что говорит сам Fisher Island Club.

The Links: поле на девять лунок, лунка за лункой.

Клуб публикует полный подробный тур по своему гольф-полю, спроектированному P.B. Dye. Сложение собственной системы показателей дает факты, которые не напечатает ни один конкурент:

Это составляет пар 35 больше 3.069 ярдов с задних ти, и 2.183 ярдов от передних ти. Существует один номинал 5,, два номинала 3 и шесть номиналов 4. Лунка 4 на ярдах 450 является самой длинной лункой номинала 4.. Лунка 8 доступна для проезда.

Клуб устанавливает стандарт темпа игры в два часа или меньше для девяти лунок, определяет выход за пределы поля с помощью белых кольев, при этом любой мяч, находящийся на проезжей части или поперек нее, находится за пределами поля, и отмечает штрафные зоны красными колышками. Цветочные клумбы играют роль ремонтируемой площадки. В туре по полю отмечается, что Hole 5 показывает горизонт центра Майами с приподнятой задней площадки-ти, Hole 6 смотрит на Саут-Бич, а Hole 7 играет вдоль водного пути Port of Miami, по которому проходят круизные и грузовые суда, пока вы играете.

Два руководства по Fisher Island описывают этот курс как «Дыры 18 в 9.». Это маркетинговая фраза, а не конфигурация. Это поле на девять лунок.

Racquet Club: суды 17, а не 18

На специальной странице Клуба Racquet Club дается точная разбивка: Теннисные корты 17 и площадки для пиклбола 4. Теннисные покрытия представляют собой траву 2, европейскую красную глину 5, хард 3 DecoTurf и 7 Har-Tru, покрывающие все четыре типа покрытия турнира Большого шлема, все с ночным освещением.

Честно обратите внимание на несоответствие: на домашней странице Клуба отдельно описаны теннисные корты 16, а также корты для пиклбола 5 и площадки для игры в падель 2. На странице Racquet Club и на странице членства написано 17 теннис и 4 пиклбол. Два из трех источников Клуба согласны с 17.. Конкурирующие руководства говорят, что 18, не поддерживается ни одной страницей Клуба.

Клуб заявляет, что его Racquet Club занял первое место в регионе Восточного побережья США по версии Tennis Magazine, что он консультировался с главным смотрителем All England Club на своих травяных кортах и ​​что в его штат входят десять сертифицированных профессионалов в области тенниса и пиклбола. Опубликованный список профессионалов, которые там практиковали, включает Кэролайн Возняцки, Эжени Бушар, Софию Кенин, Гаэля Монфиса, Фелисиано Лопеса, Томми Хааса, Боба и Майка Брайанов, Андре Агасси, Штеффи Граф, Энди Роддика, Анну Курникову, Бориса Беккера, Матса Виландера и Джима Курьера.

Пляж, спа и все остальное

Клуб описывает частный, малолюдный пляж с белым песком и приморскими павильонами, бассейн Vanderbilt Mansion и открытый Sunset Bar в пляжном клубе с видом на залив Бискейн. Обслуживание пляжа и бассейна осуществляется с помощью кнопки на зонтике.

Клуб также опубликовал: роскошные номера 15, зарезервированные для членов, Spa Internazionale с фитнес-центром и салоном Salone di Bellezza, детский клуб The Cove, театр Вандербильта, обсерваторию и вольер с более чем дюжиной экзотических птиц. В список привилегий Клуба входят такие рестораны, как Beach Club, Sunset Bar, Porto Cervo, La Trattoria и Greenside, а также Island Market.

Члены Клуба представляют более сорока стран.

---

Школа на острове

Fisher Island Day School находится на 2 Fisher Island Drive. Это независимая дневная школа совместного обучения. Школа позиционирует себя как обслуживающую детей раннего возраста от двух лет до класса 8, и описывает свое местоположение как доступное только через восьмиминутную поездку на пароме от Miami Beach.

Федеральные данные и школьные данные дают несколько разную картину размеров, и оба стоит знать:

Школа сообщает об аккредитации Совета независимых школ Флориды, членстве в Национальной ассоциации независимых школ и лицензировании своей программы раннего обучения в качестве учреждения по уходу за детьми через Департамент по делам детей и семьи Флориды. Его учебная программа была разработана совместно с Высшей школой образования Пенсильванского университета. Инфраструктура включает в себя четыре здания со спортзалом, центром искусства и музыки, коммерческую кухню с частным шеф-поваром, клинику с медсестрами, библиотеку и медиацентр, а также лабораторию STEM.

Для международных покупателей, составляющих значительную долю этого рынка, важны две детали. Во-первых, школа заявляет, что она сертифицирована Программой студентов и посетителей по обмену для набора учащихся-неиммигрантов категории F или M, что не является обычным явлением в школе такого размера. Во-вторых, его попечительский совет состоит из акционеров Fisher Island Club и преподавателей из более широкого сообщества, что означает, что управление школой и управление клубом частично совпадают.

Школа заканчивается в классе 8.. Средняя школа означает выезд с острова каждое утро на пароме в пробке. Семьи с подростками должны моделировать поездку на работу до покупки, а не после нее. В этом руководстве не делается заявлений о границах посещаемости государственных школ; любые вопросы о зонировании уточняйте непосредственно в государственных школах Miami-Dade County.

---

Экономика 33109

Что случилось с номером один в рейтинге

В ежегодном рейтинге 2025, PropertyShark самых дорогих почтовых индексов США 100 размещены 33109 первый в стране со средней ценой продажи $9,5 млн., скачок 65% из года в год, завершающий восьмилетний период Atherton, California на вершине. Впервые самый дорогой почтовый индекс страны находился за пределами Калифорнии или Нью-Йорка.

Детали внутри этого рейтинга более полезны, чем заголовок. PropertyShark сообщил, что в 2025 самый дешевый дом Fisher Island был продан за $1,41 миллион, а самый дорогой - почти за $23,7 миллион, кондоминиум площадью около 6.800 квадратных футов с тремя спальнями. Самой крупной продажей дома на одну семью в этом году стал дом с шестью спальнями площадью 11.000- за $21 миллионов. Методика PropertyShark подсчитывала закрытые транзакции с жилыми помещениями в период с января 1 по сентябрь 30, 2025, в состояниях раскрытия информации, что требует минимум пяти транзакций на один почтовый индекс.

Этот рейтинг больше не держится. В 2026, PropertyShark и Bloomberg данные, представленные Miami Herald, показывают, что Atherton возвращает себе первое место, а его медианный рост почти до $10 миллиона в первой половине 2026, примерно на 20% выше, чем в прошлом году. The Herald связывает этот разворот с богатством искусственного интеллекта, отмечая, что Атертон зафиксировал пять продаж на сумму не менее $30 миллионов в течение года, когда сотрудники компаний, занимающихся искусственным интеллектом, конвертировали акции в трофейную недвижимость. Fisher Island удерживал первое место в течение двух лет.

Отдельный анализ Realtor.com, проведенный в январе 2026, поставил Fisher Island на второе место по стоимости почтового индекса в стране по средней цене листинга - чуть менее $12 миллиона. Листинговая цена и цена продажи — это разные меры, и разрыв между закрытыми $9,5 миллионами и примерно $12 миллионами говорит вам кое-что о том, где находятся продавцы относительно того, где сделки фактически совершаются.

По этому поводу стоит процитировать собственную оценку The Herald: потеря первого места в рейтинге вряд ли свидетельствует о слабости. Южная Флорида по-прежнему доминирует на самом верху рынка. Bloomberg сообщил, что семь из одиннадцати продаж жилья в США на сумму свыше $100 миллиона в прошлом году произошли во Флориде.

Математику занятости никто не проводит

Поставьте две проверенные фигуры рядом.

Fisher Island Club сообщает, что на острове находится примерно 800 жилых домов. В ходе переписи населения США 2020 были подсчитаны люди 561 в домохозяйствах 197 на Fisher Island.

Это означает, что примерно каждое четвертое жилое помещение является чьим-либо основным домом, подсчитанным переписью. Остальное — это второй, третий или четвертый дом, корпоративные холдинги, трастовые активы или сезонные активы. Это единственное соотношение объясняет рыночное поведение Fisher Island больше, чем любая статистика цен: низкая постоянная заполняемость, низкая скорость перепродажи, покупатели, которые не зависят от заработной платы в Майами, и льготы по усадьбам, на которые не может претендовать большинство владельцев.

Чтобы узнать, как другие анклавы Майами сравниваются по масштабу и постоянству, см. Наше руководство по Районы миллиардеров Майами.

---

Жилищный фонд

Fisher Island – это преимущественно рынок кондоминиумов. Подсчет FICA ассоциаций кондоминиумов 21 против ассоциаций домовладельцев 2 является самым ярким свидетельством этого.

Здания сортируются по трем поколениям, и поколение является единственной наиболее полезной переменной сортировки, поскольку она одновременно определяет статус проверки, подверженность резервам, размер плиты пола и уровень отделки.

Деревенское и среднеэтажное поколение, построенное в конце 1980 по 1990. Bayside Village, Seaside Village, Seaside Villas, Oceanside, Bayview, Villa Del Mare и Harbourview. Меньшая плотность населения, зрелый ландшафт, более крупные поселения и поколение, в котором живут как потенциал реконструкции, так и незащищенность заповедников. Каждому зданию в этой когорте уже более тридцати лет, что ставит его в рамки режима проверок Флориды, обсуждаемого ниже.

Поколение Палаццо, от 2008 до 2019. Palazzo Del Mare, Palazzo Del Sol и Palazzo Della Luna. Большие перекрытия, современные системы, более высокий уровень отделки и достаточно молодые здания, для которых контрольный этап еще не является решающим вопросом.

Текущее поколение, 2025 и далее. Резиденции в Six Fisher Island и Links Estates.

В этом руководстве не публикуются данные о количестве квартир, этажей или ценовых диапазонах по зданиям. Эти цифры широко циркулируют в Интернете, и ни одна из них не связана с первоисточником. Достоверное количество квартир для любого здания Fisher Island указано в зарегистрированной декларации этой ассоциации о кондоминиуме, которую продавец должен предоставить вам перед закрытием в соответствии с законодательством Флориды. Попросите об этом и посчитайте.

Покупатели, сравнивающие кондоминиум Fisher Island с альтернативами на берегу океана в других местах Miami Beach, могут сравнить его с нашим обзором Пентхаусы Майами Трофи и наш Анализ рынка квартир в Майами.

Почему аналоги здесь ведут себя странно

Двадцать три ассоциации по месту жительства примерно 800 означают в среднем около тридцати пяти единиц на ассоциацию. Это небольшой знаменатель, и он дает три эффекта, которые покупатель, полагающийся на данные портала, неправильно истолкует.

Цена за квадратный фут плохо перемещается между зданиями. Две единицы недвижимости по одинаковой цене за фут в двух разных ассоциациях могут иметь разные структуры оценки, разные резервные позиции, разный статус проверки и разные права аренды. Число на фут не сравнивает подобное с подобным, и на Fisher Island разброс между поколениями настолько велик, что смешанный средний показатель по всему острову почти ничего не говорит о какой-либо конкретной покупке.

Недостаточное количество транзакций делает медианы нестабильными. Собственная методология PropertyShark 2025 требовала только минимум пяти сделок с жилыми помещениями, чтобы ZIP мог претендовать на получение своего рейтинга. Изменение 65% в годовом исчислении медианы ZIP, которое 33109 опубликовал в 2025,, — это то, что происходит, когда несколько крупных сделок попадают в небольшую выборку. Это реальная цифра, и это не тот темп роста, который следует экстраполировать.

Цена листинга и цена закрытия отдельно. Январский анализ 2026, проведенный Realtor.com, показал, что медианная цена листинга Fisher Island чуть ниже миллиона $12, тогда как закрытая медианная цена 2025 PropertyShark составила $9,5 миллиона. Они измеряют разные вещи в разные моменты, и разрыв — это пространство для переговоров, которое подразумевают собственные совокупные данные острова.

Практическим следствием является то, что Fisher Island отдает предпочтение анализу на уровне ассоциации, а не анализу на уровне ZIP. Правильным сопоставимым набором для единицы являются другие единицы в той же ассоциации, скорректированные по линии и подверженности риску, при этом финансовое положение ассоциации остается постоянным.

Резиденции в Six Fisher Island

Самый подробно документированный новый проект на острове, первоисточники которого действительно доступны.

Проверено через Беркадию, которая организовала финансирование, и собственный сайт застройщика:

• Разработчики: Родственная группа с партнерами Тедди Саги, BH Group и Wanxiang America RE Group.
• Шкала: Частные резиденции 50 в историях 10.
• Размер резиденции: в среднем 4.817 квадратных футов.
• Спальни: от трех до восьми, согласно сайту разработчика.
• Цены: резиденций от $15 миллионов, согласно сайту застройщика. Berkadia сообщила об оставшихся запасах по ценам выше $4.000 за квадратный фут.
• Дизайн: Kobi Karp Architects, интерьеры Tara Bernerd and Partners.
• Сайт: последний доступный участок под застройку на острове, простирающийся более чем на 1.000 погонных футов береговой линии на северо-восточном берегу.
• Финансирование: кредит на строительство в размере $400 миллионов от Madison Realty Capital, организованный Berkadia South Florida в июне 2024, взамен кредита на приобретение в размере $85 в миллионах долларов, предоставленного 2022.
• Продажи: в июне 2024 года вместе со строительным кредитом сообщалось о предварительных продажах на сумму более $500 миллионов, включая два пентхауса по договорам на общую сумму $150 миллионов. Это договоры предварительной продажи, а не завершённые сделки: поиск в Официальных реестрах округа Майами-Дейд по юридическому лицу-собственнику и адресу объекта, проиндексированный по 25 августа 2026 года, не выдаёт ни декларации кондоминиума, ни акта на отдельную единицу по адресу 6 Fisher Island Drive; окружные реестры разрешений также не показывают выдачи сертификата о вводе в эксплуатацию.
• Брокерские услуги по продажам: Эксклюзивно Дуглас Эллиман.
• Значение: Директор Madison Realty Capital описал это как первую недавно построенную недвижимость на острове со времен 2019..

Удобства, описанные в объявлении о финансировании застройщика, включают две отдельные террасы у бассейна в курортном стиле с частными кабинками для переодевания и барами с полным спектром услуг, детскую площадку, игровую комнату, мультиспортивный симулятор, оздоровительный центр с кардиотренажерами, пилатесом, зонами силовых тренировок и йоги, а также консьержа 24/7. В резиденциях есть частные лифтовые холлы и вид на воду со всех сторон, а также кухни Sub-Zero и Wolf.

О дате завершения несут неясность. В объявлении Berkadia 2024 указано, что 2026. будет завершена. На момент этого обзора на сайте разработчика указано «сейчас в разработке» без даты. В отраслевых публикациях в 2026 описываются как поздние 2026, так и 2027.. Покупатель должен получить дату поставки в письменном виде в договоре купли-продажи, а не из какого-либо опубликованного источника, включая этот.

Links Estates

Редкая возможность для одной семьи на острове и одна из двух ассоциаций домовладельцев в списках FICA. Небольшой анклав частных поместий рядом с полем для гольфа, принадлежащий скорее за плату, чем в интересах кондоминиума. Поскольку это дома на одну семью, а не кондоминиумы, они не подпадают под действие закона о кондоминиумах Флориды для целей проверки и резервирования, а также не подлежат документальному подоходному налогу Miami-Dade. Оба пункта объяснены ниже, и оба стоят реальных денег.

Опубликованные квадратные метры, размеры лотов и цены на Links Estates различаются в зависимости от источника, и ни один из них не связан с разработчиком. Считайте любую цифру, которую вы видите, непроверенной, пока у вас не будут документы о предложении.

---

Топливный терминал, One Fisher Island, и выдающийся домен

Это актуальная проблема на Fisher Island, и она задокументирована в собственных законодательных актах Miami-Dade County, которые являются единственным источником, который стоит использовать здесь. На большинстве страниц Fisher Island этот спор описывается как продолжающийся или неразрешенный. Проблема была решена, по крайней мере на уровне округа, в июле 21, 2026.

Что это за сайт

Участок на набережной примерно 10-acre в северной части Fisher Island, на котором находится морской топливный терминал. Согласно меморандуму мэра округа в законодательных актах, этот объект был основным источником судового топлива для круизных и грузовых линий, обслуживающих PortMiami. начиная с 1920s, и PortMiami никогда не владел, не сдавал в аренду и не контролировал его. В отчетах Realtor.com и Wall Street Journal описывается резервуарный парк, вмещающий примерно от 28 до 30 миллионов галлонов топлива.

Заявленные ставки округа: PortMiami генерирует более $61 миллиардов годового экономического эффекта, включая 3,9% валового внутреннего продукта Флориды, и прямо и косвенно поддерживает больше, чем 340.000 рабочих мест, одновременно способствуя поступлению $2,2 миллиардов в государственные и местные налоговые поступления.

Последовательность

• 2025. По данным Realtor.com, недвижимость была продана группе инвесторов, в том числе чикагской HRP Group, за $180 миллионов. HRP планировала снести резервуары, восстановить землю и построить две роскошные башни-кондоминиумы под названием One Fisher Island, проект Realtor.com оценивается в миллиарды $2.
• Сентябрь 18, 2025. Совет уполномоченных округа Miami-Dade принял резолюцию R-897-25,, предписывающую морскому порту провести переговоры о приобретении собственности.
• Октябрь 9, 2025. Совет принял резолюцию R-995-25,, предписывающую администрации и прокурору округа приобрести собственность путем переговоров или путем вытеснения домена.
• Через пружину 2026. Конфиденциальные переговоры по урегулированию спора с HRP.
• Конец мая 2026. По данным Realtor.com, Fisher Island Community Association подал иск с требованием расторгнуть заключенное соглашение.
• Июнь 5, 2026. Мэр графства сообщил Совету, что переговоры завершились, что окончательные условия неприемлемы и что администрация намерена подать иск о выдающемся домене. Согласно отчетам, сумма сделки составила $400 миллионов, половина из которых подлежит немедленной оплате, а половина - в течение двадцати лет.
• Июнь 16, 2026. Файл 261076 рассмотрен как пункт повестки дня 8J1 и в него внесены поправки.
• Июль 21, 2026. Файл 261369 принят в качестве пункта повестки дня 15F1. Совет объявил приобретение собственности топливного объекта общественной необходимостью и санкционировал приобретение путем переговоров, путем покупки по оценочной стоимости или в судебном порядке, включая заявления о изъятии.

Цифры внутри записи округа

Два рисунка из принятой статьи заслуживают внимания, поскольку их нет ни в одной другой статье Fisher Island.

Оценка округа того же участка составила $25 миллионов на нижнем уровне и $430 миллионов на верхнем уровне. Отчет объясняет семнадцатикратный разброс разными методологиями оценки и разными предположениями о том, получит ли недвижимость разрешения на застройку. Вот и весь спор, выраженный одной цифрой: этот участок стоит целое состояние как кондоминиум и сравнительно немного как топливная ферма, и теперь округ принял меры к тому, чтобы закрепить его использование в качестве топливной фермы.

Округ имеет право предлагать до 15 процентов сверх оценочной стоимости. в качестве стимула избежать судебных разбирательств, финансируемого за счет доходных облигаций морских портов в соответствии с принятым бюджетом 2025-26 финансового года и многолетним планом капитальных затрат.

В записи также отмечается, что действующий договор аренды оператора предусматривает прекращение поставок топлива с объекта к маю 2027и что исследование AECOM, проведенное по заказу округа, пришло к выводу, что варианты альтернативного топлива в порту нежизнеспособны.

Что из этого должен извлечь покупатель

Исполнительный директор HRP сообщил Realtor.com, что усилия округа будут долгими, дорогостоящими и в конечном итоге безуспешными, и пообещал продолжить строительство жилых домов. Так что дело еще не в суде. Но три вещи уже решены настолько, что можно планировать:

1. Проект с двумя башнями One Fisher Island не является запланированной частью будущих поставок острова. Любая модель ценообразования, предполагающая появление новых конкурирующих запасов на этом участке, требует пересмотра.
2. Нефтебаза скорее сохранится, чем исчезнет, поскольку заявленной целью округа является продолжение эксплуатации топлива.
3. Судебный процесс между округом, разработчиком и Fisher Island Community Association активен., что означает, что FICA тратит средства на юридическую работу. Перед покупкой спросите текущий бюджет FICA и историю специальных оценок.

Одна из точек зрения на рынок, высказанная основателем Analytics Miami Аной Божович в беседе с Realtor.com, заключается в том, что спор вряд ли повлияет на цены на жилье Fisher Island, поскольку ценность острова зависит от его дефицита, конфиденциальности, безопасности и эксклюзивности, а не от какого-либо одного участка.

---

Реальная стоимость владения

Именно здесь покупка Fisher Island отличается от покупки Miami Beach скорее измеримым, чем атмосферным образом.

Четыре повторяющихся обязательства

Каждый владелец Fisher Island имеет некоторую комбинацию:

1. оценки FICA. Автомат с названием. Финансируйте работу парома, общественную безопасность, общественные работы, ландшафтный дизайн и общую инфраструктуру острова. На острове, где нет города, FICA выполняет функции, которые в противном случае выполнял бы муниципалитет, и взимает за них плату напрямую с владельцев.
2. Оценка кондоминиума или ассоциации домовладельцев. Устанавливается одной из двадцати трех субассоциаций, охватывающих операции и резервы этого здания.
3. Налоги на недвижимость. Miami-Dade County сборы без муниципального уровня, поскольку муниципалитета нет.
4. Fisher Island Club взносы, если будут избраны. Отдельный, необязательный и не публикуемый.

Только треть из них имеет публичное расписание. Первый, второй и четвертый требуют документов от конкретного продавца и конкретной ассоциации. Любое руководство, в котором указывается единая «ежемесячная плата Fisher Island», цитирует в среднем двадцать три разных ответа.

Документальный гербовый сбор: штраф за кондоминиум

Это наиболее конкретная и наименее обсуждаемая разница в стоимости на острове, и о ней прямо заявляет Министерство доходов Флориды.

Флорида взимает гербовый сбор с документов. В каждом округе Флориды, за исключением Miami-Dade, ставка составляет 70 центов за $100 вознаграждения. В Miami-Dade ставка составляет 60 центов за $100, плюс дискреционный дополнительный налог в размере 45 центов за $100.. Департамент доходов заявляет, что подоходный налог не взимается с документа, который передает только односемейное жилье.

Кондоминиум Fisher Island не является домом на одну семью. Дом Links Estates.

Проработайте это при покупке миллиона $10:

Покупатель кондоминиума платит $45.000 больше налога на сделку при одинаковом возмещении. При миллионах $20 разрыв составляет $90.000.. Пример, разработанный Министерством доходов, подтверждает механику: он рассчитывает оба налога при передаче Miami-Dade и заявляет, что освобождение от подоходного налога не предусмотрено, поскольку документ не передает место жительства на одну семью.

Отдельно, ипотечные кредиты и другие зарегистрированные доказательства задолженности облагаются документальным гербовым сбором в размере 35 центов за $100 обеспеченной суммы, без ограничения. Векселя ограничены суммой $2.450; зарегистрированных ипотечных кредитов нет. При финансовой покупке Fisher Island это реальные деньги, и их часто неправильно понимают.

Наш Руководство по затратам на закрытие Майами покрывает полный закрывающий стек.

Освобождение усадьбы: большинство владельцев Fisher Island не могут на него претендовать.

Оценщик недвижимости Miami-Dade устанавливает требования. Чтобы соответствовать критериям, владелец должен иметь законное или справедливое право собственности по состоянию на январь. 1, должен сделать недвижимость своим постоянным местом жительства по состоянию на январь 1, и должен быть гражданином США или постоянным жителем США и резидентом Флориды по состоянию на январь. 1. Доказательство означает водительские права Флориды, регистрацию транспортного средства во Флориде, регистрацию избирателя Флориды, декларацию IRS за предыдущий год или банковские выписки W-2,, зарегистрированные на объекте недвижимости, коммунальные услуги. платежи или зарегистрированную декларацию о месте жительства.

Сумма освобождения составляет $50.000 от налогооблагаемой стоимости. Первый $25.000 применяется ко всем налоговым органам. Второе применяется к оценочной стоимости выше $50.000 и исключает налоги школьного совета, которые, как отмечает оценщик недвижимости, могут составлять до 40% налогового счета. В соответствии с поправкой Флориды 5,, одобренной в ноябре 2024 и вступающей в силу в январе 1, 2025,, второе освобождение ежегодно корректируется с учетом инфляции индексом потребительских цен; за налоговый год 2025 общая сумма освобождения отражает $50.722.

Сравните это с данными переписи населения, приведенными выше. Если примерно в каждом четвертом жилом доме Fisher Island проживает домохозяйство, учитываемое переписью, то большинство владельцев Fisher Island не являются постоянными жителями Флориды и, следовательно, не могут иметь поместье. Покупатель второго дома должен моделировать налоги без льгот.

Существует связанная с этим ловушка, которую оценщик недвижимости явно отмечает. Если владелец не уведомляет офис об изменении статуса, влияющем на законность освобождения, собственность может быть обложена налогом в течение десяти лет, не облагаемых налогом, плюс проценты 15% в год, а также штраф в размере 50% от освобожденных налогов. Оценщик недвижимости отдельно предупреждает, что аренда усадебного имущества может поставить под угрозу освобождение от налога. На острове, где владельцы приезжают и уезжают в разные сезоны и сдают аренду, когда позволяет политика, это реальный риск, а не теоретический.

FIRPTA: удержание, с которым столкнется большинство покупателей Fisher Island

Fisher Island Club заявляет, что в ее состав входят более сорока стран. Это означает, что большая доля продавцов Fisher Island являются иностранцами, а большая доля покупок Fisher Island приводит к действию Закона об иностранных инвестициях в недвижимость.

Согласно IRS: покупатели прав на недвижимость в США у иностранных лиц обязаны удерживать 15% реализованной суммы по диспозиции. Покупателем обычно является налоговый агент. В IRS указано, что если отправителем является иностранное лицо и получатель не удерживает налог, получатель может быть привлечен к ответственности за уплату налога.

При покупке $10 миллиона Fisher Island у иностранного продавца, то есть миллиона $1,5, покупатель должен удержать и перевести деньги, рискуя понести личную ответственность, если он этого не сделает. Реализованная сумма включает в себя уплаченные денежные средства, справедливую рыночную стоимость прочего переданного имущества и любые принятые обязательства.

IRS оснащен выпускным клапаном. Продавец может подать заявку на получение сертификата об удержании налога по форме 8288-B для уменьшенного или нулевого удержания налога, и в IRS указано, что он обычно действует по таким заявлениям в течение 90 дней с момента получения всей необходимой информации. Девяносто дней — это дольше, чем срок действия большинства контрактов Fisher Island, поэтому этот срок необходимо поднимать при заключении контракта, а не при его закрытии.

Исключение по месту жительства, исключающее удержание налога, применяется только в том случае, если реализованная сумма составляет $300.000 или меньше. Это никогда не будет применяться к Fisher Island.

Иностранные покупатели также должны прочитать нашу Путеводитель для иностранных покупателей в Майами.

---

Состояние здания: закон Флориды, изменивший этот рынок

Законодательство Флориды о кондоминиумах после Серфсайда сильнее воздействует на старые здания Fisher Island, чем почти где-либо еще, потому что деревенскому поколению острова уже исполнилось тридцать лет, и оно сидит в соленой воде.

Основные проверки

В разделе Florida Statutes 553.899, владелец здания. три этажа и более в высоту который полностью или частично подчиняется форме собственности кондоминиума, должен пройти этапную проверку, проведенную до декабря 31 года, в котором здание достигает 30 лет, на основании свидетельства о заселении, и каждые 10 лет после этого.

Положение, которое имеет значение для Fisher Island, является следующим. Закон позволяет местному правоохранительному органу определять, что местные обстоятельства, включая условия окружающей среды, такие как близость к соленой воде, требуйте поэтапного осмотра в 25 лет вместо 30, и каждые 10 годы спустя.

Fisher Island — остров. Каждое здание на нем находится рядом с соленой водой.

Проверка состоит из двух этапов. Первый этап — это визуальный осмотр лицензированным архитектором или инженером, производящий качественную оценку конструкции. Если не обнаружено никаких признаков существенного структурного разрушения, на этом все и заканчивается. Если выявлено существенное ухудшение конструкции, следует второй этап, который может включать в себя разрушающие или неразрушающие испытания и может быть настолько обширным, насколько это необходимо. Первый этап должен быть завершен в течение 180 дней с момента получения письменного уведомления от местного правоохранительного органа.

В течение 45 дней с момента получения отчета ассоциация должна распространить подготовленное инспектором резюме каждому владельцу квартиры, независимо от того, что оно обнаружило, разместить его на видном месте на объекте и опубликовать полный отчет, если ассоциации требуется наличие веб-сайта.

Статут также дает возможность местным органам власти: совет окружных уполномоченных может принять постановление, требующее, чтобы ремонт в случае существенного разрушения конструкции был запланирован или начат в течение определенного периода времени, и в любом случае в течение 365 дней после отчета по второму этапу. Если владелец не может доказать, что ремонт был запланирован или начат, местный правоохранительный орган должен проверить и определить, является ли здание небезопасным для проживания людей.

Обратите внимание, что закон не распространяется на односемейные, двухсемейные, трехсемейные или четырехсемейные дома с тремя или менее жилыми этажами над землей. Дома Links Estates находятся за его пределами.

Исследования резерва структурной целостности

Раздел 718.112(2)(g) требует проведения исследования резерва структурной целостности для каждого здания высотой три этажа или выше. Исследование основано на визуальном осмотре, и эта часть визуального осмотра должна выполняться или проверяться лицензированным инженером, лицензированным архитектором или лицом, сертифицированным в качестве специалиста по запасам или профессионального аналитика запасов Институтом общественных ассоциаций или Ассоциацией профессиональных аналитиков запасов.

Исследование должно охватывать крышу, конструкцию, системы противопожарной защиты и противопожарной защиты, сантехнику, электрические системы, гидроизоляцию и наружную покраску, окна и наружные двери, а также любой другой объект, стоимость отложенного обслуживания или замены которого превышает $10.000, неисправность которого может отрицательно повлиять на перечисленные элементы.

Для каждого объекта должен быть указан предполагаемый оставшийся срок полезного использования, предполагаемая стоимость замены или расходы на отложенное техническое обслуживание, а также график финансирования с рекомендуемой годовой резервной суммой, достаточной для достижения этой стоимости к концу срока полезного использования.

Срок не в будущем. Статут требовал от ассоциаций, существовавших в июле 1, 2022 или до этой даты и контролируемых владельцами квартир, завершить SIRS к декабрю 31, 2024 для каждого здания высотой три этажа или выше, и гласит, что ни при каких обстоятельствах исследование не может быть завершено после Декабрь 31, 2026. Ассоциация, которой разрешено проводить SIRS одновременно с контрольной проверкой, действовала до той же внешней даты.

Если должностные лица или директора ассоциации умышленно и сознательно не заполняют форму SIRS, статут квалифицирует это как нарушение их фидуциарных обязанностей перед владельцами подразделений. В течение 45 дней с момента получения исследования ассоциация должна распространить его или уведомить владельцев о его доступности, а в течение 45 дней должна подать заявление в государственное подразделение, подтверждающее это.

Предупреждение об отказе от резерва

Флорида требует именно эту формулировку, набранную жирным шрифтом с заглавной буквы и крупнее, чем все остальное в бюллетене для голосования по доверенности, при любом голосовании за отмену или сокращение резервов:

WAIVING OF RESERVES, IN WHOLE OR IN PART, OR ALLOWING ALTERNATIVE USES OF EXISTING RESERVES MAY RESULT IN UNIT OWNER LIABILITY FOR PAYMENT OF UNANTICIPATED SPECIAL ASSESSMENTS REGARDING THOSE ITEMS.

Законодательный орган не для красоты помещает предупреждения заглавными буквами. Реальный вопрос покупателя Fisher Island о любом здании до 2000 заключается не в том, какова ежемесячная плата. Это то, что обнаружил SIRS, что выявила контрольная проверка, отказывалась ли ассоциация исторически от резервов и каков разрыв в финансировании между рекомендацией SIRS и фактическим бюджетом. Этот пробел представляет собой будущую специальную оценку с указанием даты.

---

Как на самом деле происходит покупка здесь

Ваше законное право уйти

Раздел Florida Statutes 718.503 предоставляет покупателям кондоминиума права на аннулирование, и они резко различаются в зависимости от того, покупаете ли вы у застройщика или у существующего владельца.

Покупка у застройщика, как в случае с Six Fisher Island, в договоре должно быть четко указано, что он может быть расторгнут покупателем при письменном уведомлении. в течение 15 дней после оформления покупателем и получения всех товаров, которые разработчик обязан доставить. Соглашение может быть аннулировано отдельно в течение 15 дней после получения любой поправки, которая существенно изменяет или модифицирует предложение в ущерб покупателю. Застройщик не может закрыть сделку в течение 15 дней после оформления и поставки, если только покупатель не будет проинформирован о периоде недействительности и не подпишет отдельно соглашение о досрочном закрытии, которое разработчик должен сохранить.

Покупка перепродажи, окно намного ужесточено: аннулируется по письменному уведомлению в течение 3 дней, за исключением субботы, воскресенья и официальных праздников, после оформления и получения текущей копии декларации о кондоминиуме, учредительного договора, устава и правил ассоциации, последнего годового финансового отчета и годового бюджета, а также документа с часто задаваемыми вопросами и ответами. если об этом попросят в письменной форме.

Прочтите последний пункт еще раз. Некоторые из этих документов необходимо предоставить только в том случае, если вы запросите их в письменной форме. Если вы не спросите, ваши часы могут запуститься без них. В уставе добавлено, что любой предполагаемый отказ от этих прав оспоримости не будет иметь силы.и что покупатель может продлить закрытие на срок до трех рабочих дней после получения документов. Право на аннулирование прекращается при закрытии.

Документы, которые теперь должны прийти при перепродаже

Статут 2024 расширил список необходимых поставок, и именно эти дополнения имеют значение на острове стареющих прибрежных зданий. Наряду с декларацией, уставом, положениями, правилами, финансовым отчетом и бюджетом продавец должен предоставить:

• Копия подготовленного инспектором резюме отчета об итоговой проверке. в разделе 553.899,, если применимо.
• Последнее исследование резерва структурной целостности ассоциации или заявление о том, что ассоциация его не завершила.
• Копия отчета о проверке оборота согласно 718.301(4)(p) и (q) для проверок оборота, проведенных в июле или после этой даты 1, 2023.
• Документ «Часто задаваемые вопросы и ответы».

Заявление о том, что SIRS не было завершено, само по себе является существенным раскрытием информации. Для здания, значительно превысившего установленный законом предельный срок — 31 декабря 2026 года, — это тревожный сигнал с юридическими последствиями.

Эстоппель сертификаты

В разделе 718.116, ассоциация должна указать на своем веб-сайте физическое или юридическое лицо с почтовым адресом или адресом электронной почты для получения запросов на получение сертификата возражения и должна доставить сертификат лично, обычной почтой или электронной почтой в день выдачи.

Сроки и ограничения, установленные тем же законом, являются конкретными. Если ассоциация получает запрос от владельца квартиры или уполномоченного лица, или залогодержателя или уполномоченного лица, и не может доставить в течение рабочих дней 10, комиссия может не взиматься для этого сертификата. Раздел 718.116 разрешает взимать дополнительную комиссию в размере $100 за ускоренную доставку сертификата в течение рабочих дней 3 и ограничивает дополнительную комиссию на уровне $150, если за единицу имеется задолженность по сумме задолженности. Если одновременно запрашивается несколько единиц, принадлежащих одному и тому же владельцу, без каких-либо просроченных обязательств, закон ограничивает совокупные сборы на уровне $750 для единиц 25 или меньшего числа, $1.000 для единиц от 26 до 50, $1.500 для единиц от 51 до 100 и $2.500 для единиц, превышающих 100.

Закажите эстоппель заранее. Таким образом вы обнаружите неоплаченные оценки, ожидающие проведения специальных оценок и открытые нарушения, прежде чем они станут вашими.

Утверждение и передача советом директоров

Большинство ассоциаций Fisher Island будут иметь право одобрения передачи, и двадцать три ассоциации не используют одинаковые процессы. Четко впишите время утверждения в график контракта. На острове, где советы директоров состоят из людей, которые часто находятся за пределами страны, одобрение представляет собой не только реальный, но и плановый риск.

Последовательность усердия, которая здесь действительно работает

Установленные законом часы Fisher Island короткие и идут одновременно, поэтому порядок имеет большее значение, чем при покупке на материке.

1. Прежде чем подписать, Определите, к какой из двадцати трех ассоциаций принадлежит подразделение, и запросите декларацию, устав, правила, последний годовой финансовый отчет, годовой бюджет и документ с часто задаваемыми вопросами. в письменной форме. Срок аннулирования при перепродаже согласно 718.503 отсчитывается после оформления и получения, и некоторые из этих документов подлежат вам только в том случае, если вы запросите в письменной форме.
2. При исполнении, запланируйте окно перепродажи рабочего дня 3- или окно дня 15- для покупки разработчика и рассматривайте его как реальный крайний срок, а не период проверки.
3. Немедленно, запросите сводку основных проверок и исследование резерва структурной целостности или письменное заявление ассоциации о том, что никакие SIRS не были завершены. Оба сейчас находятся в установленном законом списке поставки.
4. Параллельно, заказать свидетельство об эстоппеле. У ассоциации есть рабочие дни 10, иначе она лишается своего гонорара, а также рабочих дней 3 при ускоренном запросе на дополнительный $100..
5. Параллельно, запросить текущий бюджет FICA, график оценок и любую историю специальных оценок, которая не связана с историей субассоциации.
6. Параллельно, запросите текущий график членства Fisher Island Club в письменном виде в офисе членства, поскольку он не публикуется.
7. Прежде чем окно закроется, сверить рекомендованное SIRS годовое резервное финансирование с фактическим заложенным в бюджет резервным взносом ассоциации. Разница заключается в вашей будущей подверженности специальной оценке, и это самое ценное число в файле.
8. Подтвердить права лизинга в письменной форме против конкретного заявления, если сезонное использование или использование в аренду является частью плана.
9. Если продавец является иностранным лицом, поднимайте FIRPTA при заключении контракта, а не при закрытии, поскольку сертификат удержания по форме 8288-B может занять IRS до 90 дней.
10. Подтвердите время утверждения советом директоров и существует ли какое-либо право преимущественной покупки в декларации этой ассоциации.

Шаги 3 и 7 — это те, которые покупатели пропускают, а в зданиях Fisher Island до 2000 они находятся там, где деньги.

Страховка, высота над уровнем моря и ураган

Высота Fisher Island зафиксирована на высоте 7 футов. Это низменный барьерный остров в округе, подверженном ураганам, и приведенные выше законы Флориды существуют из-за обрушения Серфсайда на той же береговой линии.

В этом руководстве не публикуются страховые премии, поскольку премии на Fisher Island зависят от ассоциации и здания, и достоверного совокупного показателя не существует. В нем будет сказано, что основной полис, проводимый ассоциацией, ее франшиза за ураганы и история претензий являются элементами осмотрительности того же ранга, что и исследование резерва, и что собственный полис владельца единицы находится поверх генерального полиса, условия которого покупатель не контролирует. В последнем годовом финансовом отчете ассоциации, который продавец должен предоставить в соответствии с 718.503,, будет указана строка страхования. Прочтите его по сравнению с предыдущим годом.

Исследование структурного резерва является связанным документом. SIRS, охватывающий крышу, конструкцию, противопожарную и противопожарную защиту, сантехнические, электротехнические, гидроизоляционные и наружные покрасочные работы, является, если правильно читать, взглядом страховщика на здание, выраженным в виде графика финансирования.

Лизинг

На острове не существует политики аренды Fisher Island, и любой источник, который дает вам такую ​​информацию, является лишь догадкой. Условия аренды устанавливаются декларацией и правилами каждой отдельной ассоциации, основанными на Основных соглашениях FICA, и могут различаться для двух зданий на одной и той же дороге. Что варьируется: разрешена ли аренда вообще, минимальный срок аренды, максимальное количество договоров аренды в год, требования к одобрению совета директоров, плата за подачу заявления, залог, а также получают ли арендаторы доступ к каким-либо клубам или удобствам.

Если доход от аренды или сезонное использование являются частью вашей диссертации, опишите это в письменном виде. Получите декларацию и действующие правила для конкретной ассоциации до закрытия окна аннулируемости и подтвердите, внесла ли ассоциация недавно изменения в свои положения об аренде. Отдельно подтвердите, к чему может и не может получить доступ арендатор, поскольку привилегии FICA и Fisher Island Club не передаются арендатору автоматически.

---

Fisher Island против альтернатив

Fisher Island, Indian Creek и Star Island

Эти три продукта постоянно сравнивают, и это не один и тот же продукт.

Спор по вопросам управления решает большинство дел. Indian Creek — это объединенная деревня со своим собственным правительством. Star Island находится внутри города Miami Beach. Fisher Island не имеет ни того, ни другого, а вместо этого руководит частной ассоциацией хозяев, которая выполняет муниципальные функции и выставляет за них счета владельцам.

Вопрос о подоходном налоге с документов никто не оценивает. Покупка кондоминиума на Fisher Island стоит на 45 центов за $100 больше налога на сделку, чем покупка дома на Indian Creek или Star Island по той же цене.

Подробные сравнения можно найти в наших руководствах по Indian Creek, Star Islandи наша встреча лицом к лицу Indian Creek против Star Island против Ла Горса. Более широкий контекст представлен в нашем обзоре Самые дорогие дома Майами.

Fisher Island против материковых альтернатив

Если привлекательность заключается в конфиденциальности и удобстве без парома, честные альтернативы будут отличаться по сути, а не по степени.

• South of Fifth предлагает пешеходную жизнь на городском пляже с ресторанами на уровне улицы за счет конфиденциальности. Это ближайший географический сосед и самый дальний по своему характеру.
• Key Biscayne предлагает жизнь на острове с дамбой, деревенским правительством и жилой базой для семейного отдыха.
• Bal Harbour предлагает кондоминиум с обслуживанием на берегу океана, розничной торговлей и деревенским правительством.
• Coconut Grove предлагает полог деревьев, пешеходную доступность и доступ к заливу на материке.
• Venetian Islands предлагает жизнь на острове, соединенном мостом, без ограничений на переправу.
• Sunny Isles и его фирменные башни предлагать новое строительство в больших масштабах, включая Башня Armani Casa, с совершенно другим профилем плотности.
• Aston Martin Residences на реке Майами предлагает фирменные резиденции с пристанью и доступом к центру города.

Для систематического представления о том, как эти кварталы торгуют друг с другом, начните с лучшие районы Майами для покупки квартиры, наш самые безопасные районы Майами анализ и Центр Майами. Рыночные данные по всем из них находятся в нашем рыночная информация центр. Покупатели, выполняющие параллельный поиск на Манхэттене, могут сравнить роскошные квартиры в Нью-Йорке.

---

История Fisher Island, исправлена

Популярные аккаунты происхождения Fisher Island содержат несколько ошибок, которые годами копировались между сайтами. Вот последовательность событий, подтвержденная документальными записями.

Три исправления заслуживают упоминания, поскольку они присутствуют на многих страницах Fisher Island, включая нашу предыдущую версию. Сделка Вандербильта была в поздние 1920s, а не 1920, и это было для яхты с названием Орел, а не за яхту плюс десять долларов. Фишер обменял часть острова, а не всего его. И дизайнер особняка Вандербильтов, Maurice Fatio, указан правильно, но цепочка владения между смертью Вандербильта и открытием Клуба 1987 проходила как минимум через четыре отдельные стороны, а не как-то смутно «переходила из рук в руки несколько раз».

---

Кому Fisher Island подходит, а кому нет

Это подходит покупатель, который хочет жить в кондоминиуме или вилле с общими удобствами курортного уровня, ценит контролируемый доступ выше удобства на уровне улицы, устраивает частную ассоциацию, выполняющую муниципальные функции, имеет маленьких детей, которые будут посещать школу на острове до уровня 8,, имеет яхту, которая требует глубокой воды и спокойной стоянки, и не зависит от возможности уйти в незапланированный момент.

Это не подходит покупатель, который хочет, чтобы у дверей был ресторан, по которому можно ходить пешком, которому нужны транспортные средства или трейлеры, превышающие размеры парома, у которого есть дети старшего школьного возраста, который хочет сделать ремонт быстро и дешево, чья работа зависит от дохода от краткосрочной аренды, или который хочет дом на одну семью на реальной земле, поскольку только один небольшой анклав на острове предлагает такой формат.

Повторяющаяся ошибка Fisher Island заключается в том, что он рассматривается как выбор здания. Это выбор управления и логистики, который предполагает присоединение зданий. Правильный вопрос не в том, с какой башни вид лучше. Это то, к какой из двадцати трех ассоциаций вы присоединяетесь, что говорится в ее контрольной проверке и исследовании запасов, разрешает ли она использование, которое вы задумали, и как выглядит ваш паром в 6:45 в понедельник утром.

Пять мифов, от которых стоит отказаться

Fisher Island генерирует больше повторяющейся дезинформации, чем любой другой рынок Майами, в основном потому, что ранние статьи копировались, а не проверялись. Эти пять вопросов встречаются почти в каждом разговоре с покупателем.

«Паром ходит каждые пять минут». Он курсирует с десятиминутными интервалами в утренние часы пик в будние дни и с пятнадцатиминутными интервалами в остальное время, а также меняет терминалы в нерабочее время. Клуб публикует расписание.

«Чтобы покупать, вам нужно присоединиться к Fisher Island Club». Вы должны присоединиться к FICA автоматически, получив титул. Членство в клубе является отдельным выбором, и его пропуск означает пропуск пляжа, гольфа, тенниса, спа, пристаней для яхт и Island Market.

«Fisher Island является частью Miami Beach». Он использует почтовый адрес Miami Beach и частично регулируется городом Miami Beach по вопросам окружающей среды, но это некорпоративный Miami-Dade County со своим собственным окружным советом по зонированию. Городского правительства нет.

«Это одно ТСЖ». В одной главной ассоциации имеется двадцать три ассоциации, и правило, применимое в одном здании, может не применяться в соседнем.

«Это самый дорогой почтовый индекс в Америке». Так было и для 2025 и годом ранее. По состоянию на 2026 он второй после Атертона. Ни одна страница, на которой название все еще указано в настоящем времени, не обновлялась уже год.

---

Часто задаваемые вопросы

Как добраться до Fisher Island?

Fisher Island не имеет моста. Доступ осуществляется на собственном автомобиле и пассажирском пароме сообщества от Terminal Island Road от MacArthur Causeway или на частной яхте. В Fisher Island Club указано, что гостям парома требуется предварительное разрешение службы безопасности. Жители и гости используют Terminal West по адресу 190 MacArthur Causeway; сотрудники и коммерческий трафик используют Terminal East по адресу 112 MacArthur Causeway.

Как часто на самом деле ходит паром Fisher Island?

Не каждые пять минут, несмотря на распространенное утверждение. В опубликованном расписании курсируют три парома с десятиминутным отправлением в будние дни с 7:00 утра до 10:00 утра, два парома с пятнадцатиминутным отправлением в будние дни с 10:00 утра до 7:00 вечера и два парома с пятнадцатиминутными интервалами по вечерам в будние дни и в выходные дни. В нерабочее время маршрут для резидентов меняется с Terminal West на Terminal East.

Требуется ли членство в Fisher Island Club для владения Fisher Island?

Нет. Покупка недвижимости на Fisher Island автоматически делает вас членом Fisher Island Community Association, ассоциации владельцев домов. Членство в акционерном капитале Fisher Island Club является отдельным и выборочным. Клуб заявляет, что акционерное членство доступно владельцам недвижимости Fisher Island, а его привилегии распространяются на пляж, гольф, теннис, спа, пристани для яхт, большинство ресторанов и Island Market.

Сколько стоит членство в Fisher Island Club?

Fisher Island Club не публикует на своем веб-сайте вступительные взносы или ежегодные взносы. Любая конкретная цифра, циркулирующая в Интернете, является вторичной и не может быть проверена Клубом. Запросите текущий график в письменной форме в офисе членства Клуба в течение периода проверки и сверьте его с отчетами продавца за предыдущий год.

Является ли Fisher Island частью Miami Beach?

Нет. Fisher Island использует почтовый адрес Miami Beach, но не является зарегистрированным Miami-Dade County и не принадлежит ни одному муниципалитету. Его зонирование проходит через Miami-Dade Community Council Area 16,, официально названное Fisher Island Board, и находится в County Commission District 5. Miami-Dade. Предполагалось, что остров будет включен в 2000 и 2005, но этого так и не произошло.

Сколько ассоциаций на Fisher Island?

Fisher Island Community Association сообщает, что помимо Fisher Island Club на острове имеется двадцать одна ассоциация кондоминиумов и две ассоциации домовладельцев: Valencia Estates и Links Estates. На каждого владельца распространяются основные соглашения FICA, а также декларация и правила одной конкретной субассоциации.

Можете ли вы сдать в аренду квартиру Fisher Island?

Это полностью зависит от того, в какую из двадцати трех ассоциаций вы вступите. На острове нет политики аренды. Минимальные условия аренды, разрешенная годовая аренда, одобрение совета директоров, сборы и доступ к удобствам для арендаторов — все это зависит от декларации ассоциации. Получите декларацию и действующие правила для конкретного здания до закрытия окна установленной законом недействительности.

Что происходит с топливным терминалом Fisher Island?

В июле 21, 2026 Совет уполномоченных графства Miami-Dade принял резолюцию, объявляющую приобретение топливного объекта общественной необходимостью и разрешающую приобретение путем переговоров или выдающегося владения после того, как переговоры по поводу выкупа миллиона $400, о котором сообщалось, провалились. Застройщик планировал построить на этом участке две роскошные башни-кондоминиумы под названием One Fisher Island и заявил, что продолжит реализацию проекта, поэтому судебный процесс продолжается.

Fisher Island по-прежнему является самым дорогим почтовым индексом в Америке?

По состоянию на 2026. PropertyShark занял 33109 первое место в стране для 2025 со средней продажной ценой $9,5 в миллионах, что больше 65% по сравнению с прошлым годом. В 2026, PropertyShark и Bloomberg данные, представленные Miami Herald, показывают, что Atherton, California вернул себе первое место со средним показателем, приближающимся к $10 миллионам в первой половине, 2026. Fisher Island занимает второе место.

Какая школа находится на Fisher Island?

Fisher Island Day School, независимая дневная школа совместного обучения на 2 Fisher Island Drive, обслуживающая детей раннего возраста от двух лет до класса 8.. Федеральные данные для 2023-24 учитывают общее количество учащихся 152 и классных учителей, работающих полный рабочий день в эквиваленте 15. Школа сообщает об аккредитации Совета независимых школ Флориды, членстве в Национальной ассоциации независимых школ и сертификации для зачисления учащихся-неиммигрантов категории F или M. На острове нет средней школы.

Каковы требования к этапной проверке Fisher Island?

Раздел Florida Statutes 553.899 требует проведения ключевого структурного обследования многоквартирных домов высотой три этажа и выше к декабрю 31 года, в который зданию исполняется 30,, и каждые 10 лет спустя. Закон позволяет местному правоохранительному органу требовать проверки в 25 годах, если этого требуют местные условия, такие как близость к соленой воде. Все деревенские здания Fisher Island из поздних 1980 и 1990 находятся внутри этого режима.

Почему покупатели квартир Fisher Island платят больше налога на сделку, чем покупатели домов?

Из-за дискреционного подоходного налога Miami-Dade. Департамент доходов Флориды устанавливает гербовый сбор на документацию в Miami-Dade в размере 60 центов за $100 вознаграждения, плюс дополнительный налог в размере 45 центов за $100, и заявляет, что подоходный налог не взимается с документа, передающего только односемейное жилье. При покупке миллиона $10 покупатель кондоминиума платит $105.000 в качестве налога на сделку, а покупатель на одну семью платит $60.000..

Действует ли FIRPTA при покупке на Fisher Island?

Зачастую потому, что многие продавцы Fisher Island являются иностранными лицами. IRS требует, чтобы покупатели прав на недвижимость в США у иностранных лиц удерживали 15% из реализованной суммы, а также утверждает, что покупатель обычно является налоговым агентом и может нести ответственность за уплату налога, если он не удержит налог. Продавец может подать заявку на получение сертификата о сокращенном удержании налога по форме 8288-B, который, как утверждает IRS, обычно действует в течение дней 90.

Как долго вам нужно расторгнуть договор на квартиру Fisher Island?

В разделе Florida Statutes 718.503, покупка у застройщика аннулируется в течение 15 дней после оформления и получения всех необходимых документов. Перепродажа может быть признана недействительной в течение 3 дней, за исключением субботы, воскресенья и официальных праздников, после оформления и получения декларации, статей, подзаконных актов и правил, последнего годового финансового отчета и бюджета, а также документа с часто задаваемыми вопросами, если это необходимо в письменной форме. В статуте говорится, что любой предполагаемый отказ от этих прав не имеет никакого эффекта.

Может ли яхта причалить к Fisher Island?

Да. Fisher Island Club управляет двумя пристанями с глубиной подхода 15 к обоим входам. Main Marina несет внутри ноги 8 и обслуживает жильцов. Vanderbilt Marina имеет внутри опоры 12 и позволяет разместить яхты длиной до 250 на бетонных плавучих доках. Причалы контролируют VHF Channel 16 и работают на канале 11, и имеют обозначение Florida Clean Marina.

---

Fisher Island вознаграждает покупателей, выполняющих работу на уровне ассоциации, и наказывает покупателей, совершающих покупки по просмотрам. Если вы хотите, чтобы эта работа была выполнена до того, как вы примете решение, начать частную консультативную беседу.

---

---