Энтони Гуэрриеро, лицензированный брокер по недвижимости | Manhattan Miami Real Estate | обновлено в августе 2026 года
На Fisher Island покупатель выбирает не между зданиями. Он выбирает между разными моделями владения, и каждая из них меняет то, чего стоит ждать от приватности, от реального пользования домом и от связанного капитала.
Свободной земли под застройку на острове больше нет. Все крупные проекты сданы или близки к сдаче, поэтому дальше на рынок будет выходить только вторичка. Именно это ограничение задаёт порядок всему остальному разговору.
Короткий ответ
Fisher Island — один из самых дефицитных рынков частных островов Майами. Попасть туда можно только паромом, на собственной яхте или вертолётом. На острове около 800 резиденций и около 560 постоянных жителей, предложение простирается от квартир за несколько миллионов долларов до трофейных пентхаусов дороже 100 млн. Членство в Fisher Island Club обязательно для собственников и должно попадать в бюджет с самого начала.
Fisher Island: квартиры, дома и цены в индексе 33109
Эта страница — точка входа. Отсюда можно перейти к текущему предложению, к ценовому контексту индекса 33109, к реальной стоимости клуба и к различиям между зданиями и отдельными домами.
Fisher Island: коротко о главном
| Показатель | Значение |
|---|
| Расположение | 3 мили (4,8 км) от Майами-Бич, у канала Government Cut |
| Почтовый индекс | 33109, самый дорогой в США по итогам 2025 года |
| Площадь острова | 216 акров (87,4 гектара) |
| Всего резиденций | около 800 |
| Постоянных жителей | около 560 |
| Доступ | Паром (7,5 минуты), частная яхта или вертолёт |
| Медианная цена в 2025 году | 9,5 млн долларов (плюс 65 процентов за год) |
| Цена за квадратный фут | от 2 200 до более 5 000 долларов (примерно 23 700 – 53 800 долларов за м2) |
| Самая крупная сделка 2025 года | 23,7 млн долларов |
Самый дорогой почтовый индекс США
В октябре 2025 года индекс 33109 официально стал самым дорогим в стране и прервал восьмилетнюю серию Atherton в Калифорнии. По данным PropertyShark медианная цена дома на Fisher Island достигла 9,5 млн долларов — это на 65 процентов больше, чем годом ранее. Самая крупная сделка года закрылась на 23,7 млн долларов.
Bloomberg на основе данных Налогового управления США показал за 2023 год среднюю стоимость жилья, заметно превышающую сопоставимые территории. Эту цифру стоит читать буквально: это снимок 2023 года, а не прогноз.
Большинство покупателей осматривает несколько зданий, прежде чем понимает, какое действительно подходит. Мы советуем начинать с короткой консультации о структуре владения и только потом переходить к просмотрам.
Что такое Fisher Island
Fisher Island — частный барьерный остров площадью 216 акров, то есть 87,4 гектара, напротив южной оконечности Майами-Бич. Моста нет. Попасть на остров можно паромом, предназначенным для жителей и их гостей, на собственной яхте или вертолётом, и уже одно это ограничение объясняет значительную часть ценовой премии.
На острове около 800 резиденций — квартиры, виллы и отдельные дома — при примерно 560 постоянных жителях. Разрыв не ошибка: заметная часть фонда используется сезонно, что обычно для зимних анклавов юга Флориды.
История острова
До 1905 года Fisher Island был частью Майами-Бич; отдельным островом его сделали дноуглубительные работы на канале Government Cut. Название идёт от Карла Фишера, пионера автомобильной промышленности, который купил остров в 1919 году у Даны Дорси, первого афроамериканского миллионера юга Флориды.
В 1920 году Фишер обменял остров у Уильяма К. Вандербильта II на яхту и десять долларов. Семья Вандербильтов превратила его в частную зимнюю резиденцию и построила особняк в средиземноморском стиле, который и сегодня остаётся архитектурным центром места; его спроектировал в 1935 году архитектор из Палм-Бич Морис Фатио. Сейчас в Vanderbilt Mansion размещается Fisher Island Club.
После смерти Вандербильта в 1944 году собственность несколько раз меняла владельцев, пока в 1987 году её не приобрёл Fisher Island Club и не началась жилая застройка.
Цены по типам объектов
| Тип объекта | Диапазон цен | Площадь | Примеры |
|---|
| Квартира начального уровня | 2 – 5 млн долларов | 1 800 – 3 000 кв. футов (167 – 279 м2) | Bayside Village, Seaside Village |
| Средний сегмент | 5 – 12 млн долларов | 3 000 – 5 500 кв. футов (279 – 511 м2) | Bayview, Oceanside |
| Верхний сегмент | 12 – 40 млн долларов | 4 000 – 10 000 кв. футов (372 – 929 м2) | Palazzo Del Sol, Palazzo Della Luna, Palazzo Del Mare |
| Трофейный пентхаус | 40 – более 100 млн долларов | 8 000 – 16 000 кв. футов (743 – 1 486 м2) | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island |
| Отдельный дом | 30 – более 55 млн долларов | от 10 000 кв. футов (929 м2) | The Links Estates |
Рынок в 2025 году
При примерно 800 резиденциях на 216 акрах предложение дефицитно структурно. Этот рынок не читается по месячным средним: две-три крупные сделки сдвигают статистику целого квартала.
| Показатель | Значение за 2025 год |
|---|
| Медианная цена сделки | 9,5 млн долларов |
| Медианная цена предложения | 5,7 – 11,7 млн долларов |
| Средняя цена за квадратный фут | 2 970 долларов (примерно 31 970 долларов за м2) |
| Начальный уровень | от 2 млн долларов |
| Трофейные объекты | 20 – более 85 млн долларов |
| Самая крупная сделка года | 23,7 млн долларов |
| Объектов в продаже | от 35 до 45 |
| Срок экспозиции | в среднем около 140 дней |
Главные здания
Palazzo Della Luna (2019)
- Адрес: 6800 Fisher Island Drive
- 50 резиденций на первой линии, от 3 724 до 10 194 кв. футов (346 – 947 м2)
- Центральный парк с лужайкой для йоги и площадкой для крокета, бассейны рассвета и заката
- Трофейные пентхаусы выставлялись до 85 млн долларов
Palazzo Del Sol (2016)
- Адрес: 7000 Fisher Island Drive
- 46 резиденций от 3 800 до 9 800 кв. футов (353 – 910 м2)
- Архитектор Kobi Karp, десять этажей на стыке залива Бискейн и Атлантики
- К каждой покупке прилагается изготовленный на заказ гольф-кар Garia стоимостью 20 000 долларов
Palazzo Del Mare (2008)
- Адрес: 7193 Fisher Island Drive
- 32 резиденции на десяти этажах, средиземноморская архитектура, техника Gaggenau
- Последнее заметное предложение: 18,3 млн долларов за 7 025 кв. футов (653 м2), шесть спален
Bayview
- Адрес: с 4811 по 5393 Fisher Island Drive
- 111 резиденций в шести средневысотных корпусах, от 2 000 до 10 000 кв. футов (186 – 929 м2)
- Виды на панораму Downtown Miami, залив Бискейн и Атлантику
Новое строительство и проекты
The Residences at Six Fisher Island (сдача запланирована на 2026 год)
- Девелоперы: Related Group, Teddy Sagi, BH Group и Wanxiang America RE Group
- 50 резиденций на десяти этажах, от 3 870 до 8 400 кв. футов (360 – 780 м2), от трёх до восьми спален
- Архитектор Kobi Karp, интерьеры Tara Bernerd and Partners
- Цены от примерно 15 млн долларов, ориентир выше 4 000 долларов за квадратный фут
- Строительный кредит на 400 млн долларов от Madison Realty Capital
- Продано наполовину, более 500 млн долларов продаж, два пентхауса на 150 млн долларов вместе
- Первый новый жилой проект на острове более чем за пять лет
The Links Estates
- 12 домов по индивидуальному проекту площадью около 10 000 кв. футов (929 м2) на участках от 0,3 до 0,5 акра (1 214 – 2 023 м2)
- Архитектура Portuondo Perotti, интерьеры Indelux, ландшафт Enzo Enea
- От примерно 3 300 долларов за квадратный фут, в среднем около 33 млн долларов
- Единственный реалистичный способ владеть землёй на острове
Участок топливного терминала (предложение, вопрос не решён)
- Земля продана за 180 млн долларов в октябре 2025 года, рекорд для острова
- Планируются две тринадцатиэтажные башни, от примерно 5 000 долларов за квадратный фут
- На участке в 10 акров сегодня работает хранилище на 700 000 баррелей, важное для PortMiami
- Округ Майами-Дейд и круизная отрасль возражают, идёт процедура посредничества
- Проект следует считать неопределённым, а не гарантированным будущим предложением
Как добраться
В отличие от других люксовых анклавов Майами, у Fisher Island нет моста. Попасть туда можно ровно тремя способами.
Паром
- Отправление каждые пять минут, круглосуточно, круглый год
- Переправа 7,5 минуты от Terminal Island по дамбе MacArthur Causeway
- Жители могут заезжать на паром на своей машине
Яхта
- Две глубоководные марины, более 100 мест
- Принимают суда длиной до 250 футов (76 метров)
- Глубина внутренней гавани 8 футов (2,4 метра)
Вертолёт
- Частная вертолётная площадка у Vanderbilt Mansion, для членов клуба
- South Beach примерно за 10 минут, Brickell за 18, международный аэропорт за 25
Fisher Island Club
Клуб — социальный и спортивный центр острова. Собственники входят через долевое членство, сторонние лица — через годовое членство для нерезидентов.
- Долевое членство покрывает члена клуба, супруга и находящихся на иждивении детей до 24 лет
- Оно включает долю в клубе, доступ ко всем объектам и приоритет при бронировании
- Гости: около 250 долларов в день за двоих, плюс 100 долларов за каждого дополнительного взрослого
| Вид членства | Вступительный взнос | Годовой взнос |
|---|
| Долевое (собственники) | 250 000 долларов | 19 260 – 25 520 долларов |
| Годовое (нерезиденты) | 40 000 – 42 800 долларов | 24 824 доллара |
| Гольф, индивидуально | включено | дополнительно 3 950 долларов |
| Гольф, семья | включено | дополнительно 4 650 долларов |
Инфраструктура
Vanderbilt Mansion
- Garwood Lounge and Piano Bar, стейк-хаус в стилистике 1930-х
- Бильярдный клуб, City View Cafe, библиотека и салон, Cafe Tangier
- Большой бальный зал и подогреваемый бассейн с морской водой
Девять ресторанов
- Garwood Lounge and Piano Bar, высокая кухня в особняке
- La Trattoria, неформальная итальянская кухня с видом на марину
- Porto Cervo, средиземноморская кухня у поля для гольфа
- Beach Club and Sunset Bar с видом на залив Бискейн
- И ещё пять заведений
Спорт и отдых
- Поле для гольфа по проекту P. B. Dye, 18 ударов на девяти лунках; по версии Golf Digest восьмое среди всех девятилуночных полей США
- 18 теннисных кортов с покрытием уровня Roland Garros и Wimbledon
- Одна миля (1,6 км) частного пляжа с песком, привезённым с Багам
- Две марины, глубоководная стоянка до 250 футов (76 метров)
- Фитнес-центр, Spa Internazionale и Salon di Bellezza, веломаршруты, орнитологический заказник
Повседневные сервисы
- Fisher Island Day School, от дошкольной группы до восьмого класса
- Медицинский центр UHealth на самом острове
- Island Market, банк, почта, пожарная станция и круглосуточная охрана
Расходы сверх цены покупки
| Статья | Оценочная сумма |
|---|
| Вступительный взнос в Fisher Island Club | 250 000 долларов единовременно |
| Годовой взнос клуба | 19 260 – 25 520 долларов |
| Налог на недвижимость | зависит от оценки |
| Взносы на содержание | по зданию, от 1 500 до более 8 000 долларов в месяц |
| Место в марине при покупке | 125 000 – 500 000 долларов |
| Гольф-кар | 15 000 – 20 000 долларов |
| Доплата за гольф | 3 950 – 4 650 долларов в год |
Динамика стоимости
Чаще всего цитируют пентхаус Каролины Возняцки и Дэвида Ли: куплен за 18,7 млн долларов в 2021 году и продан за 37 млн в 2024-м, то есть 98 процентов за три года. Это реальный факт, но не правило: речь о трофейном объекте в исключительном цикле, и он не описывает среднее поведение квартиры начального уровня.
Fisher Island против других районов миллиардеров
Предложение Fisher Island сформулировано ясно: островная жизнь с инфраструктурой уровня курорта при пороге входа заметно ниже, чем в анклавах из одних только отдельных домов. Тем, кто предпочитает квартиру или виллу с обширными общими зонами обособленному поместью, это вершина категории.
| Критерий | Fisher Island | Indian Creek | Star Island |
|---|
| Цена входа | 610 000 долларов | от 64 млн долларов с середины 2023 года | от 25 млн долларов |
| Трофейная цена | от 38 млн долларов | от 200 млн долларов | 120 млн долларов |
| Всего жилых объектов | около 800 | 41 | около 35 |
| Площадь | 216 акров (87,4 га) | 274 акра (110,9 га) | около 40 акров (16,2 га) |
| Тип объектов | Квартиры и виллы | Отдельные дома | Отдельные дома |
| Доступ | Паром или вертолёт | Частный мост | Пост охраны |
| Клуб обязателен | да, 250 000 долларов | нет | нет |
| Кому подходит | Приватность с сервисом | Максимальная безопасность | Престиж и известность |
Fisher Island против South of Fifth
| Критерий | Fisher Island | South of Fifth |
|---|
| Доступ | Только паром, яхта или вертолёт | Городские улицы, всё в пешей доступности |
| Характер | Частный островной анклав | Городской район у океана |
| Всего резиденций | около 800 резиденций | более 4 000 юнитов |
| Медианная цена | 9,5 млн долларов | 2 – 4 млн долларов |
| Ключевые здания | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island | Apogee, Continuum, Glass |
| Образ жизни | Клуб, гольф, семья | Рестораны, ночная жизнь, пешие маршруты |
| Уровень приватности | Максимальный | Средний |
Хронология
| Год | Событие |
|---|
| 1905 | Дноуглубление канала Government Cut отделяет остров от Майами-Бич |
| 1919 | Карл Фишер покупает остров у Даны Дорси |
| 1920 | Уильям К. Вандербильт II получает его в обмен на яхту и десять долларов |
| 1935 | Завершено строительство Vanderbilt Mansion по проекту Мориса Фатио |
| 1987 | Fisher Island Club покупает владение, начинается жилая застройка |
| 2008 | Сдан Palazzo Del Mare |
| 2016 | Сдан Palazzo Del Sol |
| 2019 | Сдан Palazzo Della Luna |
| 2021 | Возняцки и Ли покупают пентхаус за 18,7 млн долларов |
| 2024 | Продают его за 37 млн, начинается стройка Six Fisher Island |
| 2025 | 33109 становится самым дорогим индексом США, медиана 9,5 млн долларов |
| 2025 | Участок топливного терминала продан за 180 млн долларов в октябре |
| 2026 | Ожидается сдача Six Fisher Island |
Частые вопросы
Как попасть на Fisher Island?
Только частным паромом, который отходит каждые пять минут от Terminal Island, на собственной яхте или вертолётом. Моста нет. Жители могут заезжать на паром на своей машине, но по самому острову почти все передвигаются на гольф-каре.
Сколько стоит членство в Fisher Island Club?
Собственники платят вступительный взнос 250 000 долларов и годовой взнос от 19 260 до 25 520 долларов за долевое членство, которое даёт доступ ко всем объектам: гольф, теннис, спа, рестораны, пляжный клуб и марины. Гольф требует дополнительно от 3 950 до 4 650 долларов в год.
Почему 33109 — самый дорогой индекс США?
Индекс 33109 вышел на первое место в октябре 2025 года с медианой 9,5 млн долларов, что на 65 процентов выше уровня 2024 года, и прервал восьмилетнюю серию Atherton. Такой уровень цен держат сочетание полной уединённости из-за доступа только паромом, ограниченное предложение примерно в 800 резиденций на 216 акрах и близость к Майами. Самая крупная сделка 2025 года достигла 23,7 млн долларов.
Сколько человек живёт на острове?
На острове около 800 резиденций и около 560 постоянных жителей. Разрыв объясняется тем, что заметная часть фонда используется сезонно.
Каковы взносы на содержание?
Это сильно зависит от здания. Более старые корпуса вроде Bayside Village укладываются в 1 500 – 3 000 долларов в месяц, тогда как здания Palazzo нередко превышают 4 000 – 8 000 долларов. Взносы покрывают обслуживание, резервы и базовый доступ в клуб, но не гольф и не отдельные услуги.
Можно ли сдавать квартиру в аренду?
Это определяет правление каждого здания. Большинство разрешает годовую аренду с одобрения правления. Краткосрочная аренда сроком менее шести-двенадцати месяцев обычно запрещена или жёстко ограничена, а некоторые здания ограничивают ещё и число договоров в год.
Какие школы обслуживают остров?
Fisher Island Day School работает на самом острове от дошкольной группы до восьмого класса. Для старших классов семьи обычно выбирают частные школы в Майами-Бич или Майами: Ransom Everglades, Miami Country Day, MAST Academy. По государственному школьному округу остров относится к Майами-Дейд.
Чем отличается Indian Creek?
Indian Creek занимает 274 акра, включает 41 дом и вовсе не имеет квартир: только отдельные дома, без заметной общей инфраструктуры. С середины 2023 года цена входа там превышает 64 млн долларов. Fisher Island предлагает более широкий выбор объектов и клубную жизнь, которой в Indian Creek нет.
Что сейчас строится?
The Residences at Six Fisher Island на 50 юнитов со сдачей в 2026 году — первый новый проект более чем за пять лет. Перестройку топливного терминала под две тринадцатиэтажные башни объявили в конце 2025 года, но она встречает сопротивление округа Майами-Дейд и круизной отрасли.
Продаются ли отдельные дома?
The Links Estates — это 12 домов по индивидуальному проекту площадью около 10 000 квадратных футов, то есть 929 квадратных метров, на участках от 0,3 до 0,5 акра. Диапазон идёт от 31 до более чем 55 млн долларов, а часть покупателей объединяет участки под владения дороже 100 млн.
Какая медицина есть на острове?
На Fisher Island работает медицинский центр UHealth для плановой помощи и неотложных случаев. Mount Sinai Medical Center в Майами-Бич находится примерно в пятнадцати минутах для специализированного лечения.
Сколько времени занимает продажа?
В среднем от 140 до 300 дней. Объекты дороже 20 млн долларов обычно продаются дольше, а корректно оценённая квартира в устоявшемся здании может уйти быстрее.
Другие районы Майами