Руководство для иностранного покупателя по покупке недвижимости в Майами

Майами стал одним из самых активных мировых направлений для трансграничных инвестиций в недвижимость. Международный капитал из Латинской Америки, Европы и Азии течет в Юг. Флорида в масштабах, с которыми не может сравниться ни один другой рынок США. Но иностранные покупатели сталкиваются с особым набором налоговых, юридических и финансовых вопросов, которые существенно отличаются от внутренних. операции, включая удержание налогов по FIRPTA, решения о структурировании предприятий и ограниченную доступность ипотечных кредитов. В этом руководстве рассказывается о том, что вам нужно знать, прежде чем вкладывать капитал.

Майами , один из самых дружественных к иностранным покупателям рынков недвижимости в мире, за одним важным исключением. Закон Флориды теперь ограничивает определенные покупки покупателями, имеющими постоянное место жительства. в одной из семи названных стран и не являются гражданами или законными постоянными жителями США. Домицилий, а не гражданство, является критерием, используемым в законе. Если это может описать Прежде чем продолжить, внимательно прочитайте следующий раздел.

Чтобы узнать более широкую структуру США, структуры собственности, финансирование и закрытие, прочтите наше руководство по основным направлениям: Как международные покупатели покупают элитную недвижимость в США →

ВАЖНО: Ограничения Флориды SB 264.

С 1 июля 2023 года законопроект Сената Флориды № 264 ограничивает покупку недвижимости «иностранными принципалами». В разделе 692.201(3) Устава Флориды названы семь «зарубежных стран озабоченность»: Китайская Народная Республика, Российская Федерация, Исламская Республика Иран, Корейская Народно-Демократическая Республика, Республика Куба, Венесуэльская режим Николаса Мадуро и Сирийская Арабская Республика. Для физического лица раздел 692.201(4)(d) определяет иностранного принципала как лицо, проживающее в одной из этих стран. и не является гражданином или законным постоянным жителем США. Оперативным тестом является место жительства, а не национальность или гражданство. Этот закон остается в силе, несмотря на продолжающиеся правовые вызовы.

Если это установленное законом определение может вас описать, попросите адвоката Флориды подтвердить ваш статус, прежде чем заключать контракт. Эти ограничения распространяются на иностранного принципала:

Китай (наиболее строгий): В соответствии с разделом 692.204(1)(a) Устава Флориды лицо, имеющее домицилий в Китайской Народной Республике и не являющееся гражданином США или законным постоянным жителем, не может владеть или приобретать долю в недвижимости в любой точке Флориды. Раздел 692.204(2) предусматривает одно исключение:

• Возможно приобретение ОДНОГО жилого объекта
• Площадь участка не должна превышать 2 акров.
• НЕ должно находиться в пределах 5 миль от любого военного объекта.
• Должен иметь нетуристическую визу или получить убежище.

Россия, Куба, Венесуэла, Иран, Сирия, Северная Корея: В соответствии с разделом 692.203(1) Устава Флориды, иностранный принципал, который для физического лица означает лицо, проживающее в одной из этих стран, которое не является гражданином Соединенных Штатов или законный постоянный житель, не может приобретать долю в недвижимости на территории или в пределах 10 миль от любой военной базы или объекта критической инфраструктуры, поскольку эти условия определено в разделе 692.203 Устава Флориды. Поскольку такие объекты распределены по всему штату, зона ограниченного доступа охватывает значительную часть освоенных земель Флориды. Иметь Адвокат из Флориды подтвердит статус конкретной посылки, прежде чем вы сделаете предложение.

Наказания суровы:

• Конфискация имущества в пользу государства
• Уголовные наказания, которые различаются в зависимости от закона: покупка, которая нарушает раздел 692.203 Закона Флориды, охватывающий иностранных принципалов из шести стран, вызывающих беспокойство, за исключением В Китае является правонарушением второй степени, а покупка, нарушающая раздел 692.204, применимый к Китайской Народной Республике, является уголовным преступлением третьей степени.
• Штрафы применяются к покупателям, продавцам и специалистам по недвижимости.

Все покупатели, независимо от гражданства или места жительства, при заключении сделки должен подписать письменное показание, подтверждающее соблюдение SB 264.

Текущий статус по состоянию на август 2026 г.: Закон действует и подлежит исполнению. 4 ноября 2025 года Одиннадцатый округ по делу Шен против Симпсона (№ 23-12737) отказался заблокировать его, посчитав, что большинство претендентов не имели правоспособности, поскольку проживают во Флориде, а не в стране, вызывающей беспокойство, и отвергают равную защиту, надлежащую правовую процедуру, Закон о справедливом жилищном обеспечении и преимущественное право собственности. аргументы на предварительном этапе. Дело возвращено в районный суд, судебные разбирательства продолжаются, поэтому эта позиция может измениться.

Если это относится к вам: Прежде чем пытаться совершить покупку, проконсультируйтесь с иммиграционным адвокатом США. Альтернативно, рассмотрим Нью-Йорк. Нью-Йорк не имеет подобных ограничений и остается открытым для покупателей со всего мира. страны.

Почему Майами работает для иностранных покупателей 

Без ограничений жилищных co-op.

В отличие от Нью-Йорка, где 70% рынка составляют жилищные кооперативы (кооперативные квартиры) с советами, которые фактически исключают иностранных покупателей, Майами почти полностью представляет собой кондоминиумы. Вы покупаете недвижимость. Никаких собеседований с советом директоров, никаких требований о том, чтобы ваш доход поступал из США, никаких ограничений на сдачу в субаренду. Если есть средства, можно купить.

Отсутствие государственного подоходного налога.

Во Флориде нет подоходного налога штата, что является большим преимуществом для инвесторов, получающих доход от аренды, и для состоятельных людей, получающих вид на жительство. В сочетании с федеральным вычетов на амортизацию и расходы, многие инвесторы платят нулевой подоходный налог с доходов от аренды в Майами в течение первых 10-15 лет.

Защита усадьбы.

Законы Флориды о гомстедах обеспечивают исключительную защиту активов. Если вы проживаете во Флориде и усадьба является вашим основным местом жительства, кредиторы, как правило, не могут принудительно продать недвижимость. вашего дома для погашения долгов. Для международных покупателей, обеспокоенных защитой активов, это важно.

Международная инфраструктура.

Майами - город-ворота. Банки здесь регулярно работают с иностранными гражданами. Адвокаты специализируются на трансграничных сделках. Агенты по недвижимости (включая нас) ведут бизнес в Испанский, португальский, французский и другие языки. Вся экосистема создана для обслуживания международных покупателей.

Где совершают покупки иностранные покупатели

Brickell

Финансовый район Майами привлекает покупателей из Латинской Америки, которые хотят городского удобства и близости к международным банкам и предприятиям. Высотные квартиры, пешеходные улицы, высокий спрос на аренду. Точки входа составляют около 500 тысяч долларов за однокомнатные квартиры и более 1 миллиона долларов за более крупные квартиры в лучших зданиях.

Miami Beach

Легендарная жизнь на берегу океана. К югу от Пятой улицы (SoFi) , это ультра-роскошный анклав. Мид-Бич и Норт-Бич предлагают больше пространства и тишину. Покупатели из Европы и Южной Америки доминировать здесь. Квартиры на берегу океана начинаются от 1 миллиона долларов, а пентхаусы достигают более 20 миллионов долларов.

Sunny Isles Beach

Сильное присутствие покупателей в России и Латинской Америке. Современные высотные башни, во многих из которых расположены фирменные резиденции (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, будущий Bentley Резиденции). Прямой вид на океан по ценам ниже Майами-Бич.

Coconut Grove

Более жилой, ориентированный на семью. Привлекает покупателей, которым нужна атмосфера соседства, а не образ жизни в высотных зданиях. Смесь квартир и частных домов.

Coral Gables

Средиземноморская архитектура, обсаженные деревьями улицы, отличные школы. Больше частных домов, чем квартир. Обращение к семьям, оформляющим ПМЖ.

Комплексная проверка после серфинга

После обрушения башен Шамплейн в 2021 году во Флориде был принят важный закон о реформе кондоминиумов. Как иностранный покупатель, вы должны понимать, что это значит:

Основные проверки: Здания более трех этажей и возрастом более 30 лет (25 лет, если они расположены недалеко от побережья) должны пройти структурную проверку. Некоторые старые здания вышли из строя или нуждаются в дорогостоящем ремонте.

Резервные требования: Ассоциации больше не могут отказываться от резервов на структурные компоненты. Многие здания теперь собирают специальные взносы для финансирования резервов, которые раньше игнорировались.

Что спросить перед покупкой:

• Завершено ли здание контрольный этап? Каковы были результаты?
• Каков текущий уровень резервного финансирования?
• Есть ли незавершенные или недавние специальные оценки?
• Каков план здания по соблюдению требований?

Агент вашего покупателя должен проверить все это, прежде чем вы сделаете предложение. Здания в плохом состоянии с отложенным ремонтом сейчас являются рискованной покупкой.

Финансирование иностранных граждан

Кредиторы Майами имеют опыт работы с международными покупателями. Типичные условия:

• Первоначальный взнос, значительно больший, чем запрашивается у заемщика-резидента США, при этом точная сумма устанавливается индивидуальным кредитором.
• Более высокая процентная ставка, чем по сопоставимой ипотеке для резидентов США, с премией, устанавливаемой индивидуальным кредитором.
• Максимальная сумма кредита $3-5M+ в частных банках
• Требуются резервы на 12 месяцев

Кредиторы, работающие с иностранными покупателями:

• HSBC (обширные программы для иностранных покупателей)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Вам понадобятся паспортные документы, подтверждение дохода, выписки с банковского счета и кредитная справка из банка вашей страны.

Покупки за наличные распространены. Примерно 50% сделок с предметами роскоши в Майами совершаются исключительно за наличные.

Налоговые соображения

Доход от аренды: Полностью вычитаемые расходы плюс амортизация часто устраняют налоговые обязательства на годы. Вы должны подать налоговую декларацию США и выбрать налог на чистую прибыль.

FIRPTA: Когда вы продаете, покупатель должен удержать часть реализованной валовой суммы, а не вашей прибыли, и перевести ее в IRS. В разделе 1445 Налогового кодекса установлена ​​ставка в размере 15%. Он снижается до 10%, если покупатель приобретает недвижимость для использования в качестве жилья и реализованная сумма превышает 300 000 долларов США, но не более 1 000 000 долларов США, и удержание налога не производится. требуется, если покупатель приобретает его в качестве места жительства, а реализованная сумма составляет 300 000 долларов США или меньше. Все, что удерживается сверх вашего фактического налога, возвращается при подаче и заполнении формы. Форма 8288-B, поданная до закрытия, может заранее уменьшить удержание.

Налог на недвижимость: Это самый большой. Активы иностранца-нерезидента, не имеющего постоянного места жительства в США, облагаются федеральным налогом на наследство по ставке, достигающей 40%, и после этого имущество должно подать форму 706-NA. Активы, расположенные в США, превышают 60 000 долларов США. IRS заявляет, что порог подачи декларации в размере 60 000 долларов США не индексируется с учетом инфляции, поэтому он не повышается каждый год. Это отдельный и гораздо меньший по размеру Эта цифра превышает базовую сумму исключения, доступную для граждан и лиц, проживающих в США, которую IRS устанавливает в размере 13 990 000 долларов США в случае смерти в 2025 году и 15 000 000 долларов США в случае смерти в 2026 году. страна происхождения умершего заключила соглашение об уплате налога на наследство с Соединенными Штатами, раздел 2102(b)(3)(A) Налогового кодекса может заменить единый кредит, пропорциональный доле всемирное имущество, находящееся в Соединенных Штатах, которое обычно превышает сумму, эквивалентную 60 000 долларов, но не является полной суммой для гражданина США. Структурируйте свою покупку через иностранная корпорация или хедж со страхованием жизни. Перед покупкой проконсультируйтесь с налоговым адвокатом.

Отсутствие государственного подоходного налога: Отсутствие подоходного налога во Флориде делает Майами более привлекательным, чем Нью-Йорк или Калифорния, для инвестиций, приносящих доход.

Полная информация по вопросам налогообложения иностранных покупателей →

Процесс покупки

1. Пригласить агента покупателя: тот, кто знает Майами, работает с международными покупателями и будет представлять ваши интересы (а не продавца)
2. Получите предварительное одобрение: при финансировании получите предварительное одобрение от кредитора, который работает с иностранными гражданами.
3. Определите свои критерии: район, тип здания, бюджет, инвестиции в сравнении с личным использованием, потенциал сдачи в аренду.
4. Поиск и тур. Мы можем проводить виртуальные туры, если вы находитесь за границей.
5. Сделать предложение. Во Флориде предложения делаются в письменном виде с залогом.
6. Юридическая экспертиза: период проверки (обычно 10-15 дней) для проверки документов квартиры, финансовых отчетов, отчетов об инспекциях.
7. Закрывать. Можно сделать удаленно по доверенности.

Весь процесс обычно занимает 30-45 дней при покупке за наличные и 45-60 дней при финансировании.

FIRPTA и налоговые аспекты стратегии выхода

Закон об иностранных инвестициях в налог на недвижимость (FIRPTA) требует удержания 15% от валовой цены продажи, когда иностранное лицо продает недвижимость в США. Это не налог. Это удержание применяется при закрытии сделки и переводится в IRS. После подачи налоговой декларации в США продавец получает возмещение любой суммы, удержанной сверх фактического налогового обязательства.

Почему это важно для вашей стратегии выхода: Удержание налога по FIRPTA основано на валовой цене продажи, а не на прибыли. При продаже на сумму 5 миллионов долларов 750 000 долларов удерживаются при закрытии сделки независимо от вашей прибыли или убытка. Покупатели, покупающие у иностранные продавцы также могут нести ответственность, если удержание налога не осуществляется должным образом, что может осложнить переговоры.

Планирование FIRPTA должно начинаться с приобретения, а не с продажи. Выбранная вами структура организации (личное имя, US LLC , иностранная корпорация) напрямую влияет на вашу подверженность FIRPTA. обязательства по налогу на наследство и возможность отсрочить получение прибыли с помощью таких механизмов, как продажа в рассрочку.

Покупка через ООО: что следует знать иностранным покупателям

Многие международные покупатели приобретают недвижимость в Майами через американскую компанию LLC в целях защиты конфиденциальности и ответственности. ООО имеет право собственности на недвижимость, не раскрывая имя покупателя. публичные записи и защита личных активов от претензий, связанных с собственностью.

Ключевые соображения:

• Конфиденциальность: ООО предотвращает появление вашего имени в записях о государственной собственности, что актуально для покупателей, которые ценят конфиденциальность.
• Защита ответственности: Если арендатор или гость получил травму на объекте, претензии ограничиваются активами LLC , а не вашими личными активами.
• Налоговые последствия различаются в зависимости от структуры: ООО с одним участником, принадлежащее иностранному лицу, рассматривается как неучитываемая организация для целей налогообложения в США, что означает, что FIRPTA и налог на наследство по-прежнему применяются, как если бы вы владели им напрямую. А Иностранная корпорация в качестве члена ООО может снизить налоговые риски по налогу на наследство, но влечет за собой другие налоговые последствия.
• Финансовые сложности: Некоторые кредиторы не будут кредитовать ООО или требовать личной гарантии. Покупатели за наличные сталкиваются с меньшими ограничениями

Правильная структура юридического лица зависит от вашей страны проживания, статуса налогового соглашения, а также от того, предназначено ли имущество для личного использования или инвестиций. Проконсультируйтесь с налоговым адвокатом США, который специализируется на трансграничной недвижимости, прежде чем выбрать структуру.

Общие вопросы от международных покупателей

Нужно ли мне ехать в Майами, чтобы купить?

Нет. Мы регулярно работаем с покупателями, совершающими покупки удаленно: виртуальные туры, электронная подпись, закрытие доверенностей. Тем не менее, мы рекомендуем посетить, если это возможно.

Могу ли я сдать свою квартиру в аренду?

Большинство квартир в Майами разрешают аренду с небольшими ограничениями. Некоторые здания имеют минимальные сроки аренды (30 дней, 6 месяцев или 12 месяцев). Перед покупкой проверьте правила аренды, если доход от аренды важен для вас.

Нужен ли мне банковский счет в США?

Полезно, но не обязательно. Вам нужно будет перевести средства для закрытия. Некоторые покупатели открывают счета в США; другие переводят деньги напрямую из зарубежных банков.

А как насчет управления недвижимостью?

Мы предлагаем услуги по управлению недвижимостью для иностранных владельцев: размещение арендаторов, управление арендой, координация технического обслуживания. Многие из наших клиентов никогда не посещают свои объекты; мы справиться со всем.

Почему стоит работать с нами

Мы помогли международным покупателям из Бразилии, Аргентины, Колумбии, Мексики, Испании, Франции, Великобритании и NBSP; Гонконг, Китай и десятки других стран приобретают недвижимость в Майами. Мы понимаем уникальные аспекты: от структурирования предприятий до налогового планирования и управления недвижимостью в разных часовых поясах.

Мы свяжем вас с кредиторами, адвокатами и специалистами по налогообложению, которые специализируются на сделках с иностранными покупателями. И мы проведем вас через рынок, который вознаграждает информированных покупателей. и наказывает тех, кто не делает домашнее задание.

Связаться с нами →

Офис в Майами 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

Связанные ресурсы:

• Полное руководство для иностранного покупателя по недвижимости в США →
• Руководство по покупке жилья в Майами →
• Самые знаковые жилые здания Майами →
• Поиск роскошных квартир в Майами →
• Готовые к строительству квартиры в Майами →
• Руководство по заключительным затратам в Майами →

Часто задаваемые вопросы: Иностранные покупатели в Майами