Майами стал одним из самых активных мировых направлений для трансграничных инвестиций в недвижимость. Международный капитал из Латинской Америки, Европы и Азии поступает в Южную Флориду в масштабах, с которыми не сравнится ни один другой рынок США. Однако иностранные покупатели сталкиваются с особыми налоговыми, юридическими и финансовыми вопросами, существенно отличающимися от тех, что возникают при сделках внутри страны. К ним относятся удержание налога по FIRPTA, выбор юридической структуры владения и ограниченная доступность ипотечного кредитования. В этом руководстве изложено, что необходимо знать, прежде чем вкладывать капитал.
До заключения договора попросите юриста во Флориде проверить статус покупателя и расположение объекта.
Подробнее о покупке недвижимости в США, структурах владения, финансировании и закрытии сделки читайте в нашем основном руководстве: Как международные покупатели покупают элитную недвижимость в США →
Наш опыт работы с иностранными покупателями
Мы продавали недвижимость покупателям более 40 национальностей. За эти годы мы работали со многими клиентами из Азии, Европы, Мексики и Южной Америки.
Мы начали встречаться с клиентами в Европе, когда евро был очень сильным. Это сработало. Когда евро снизился, мы уделили больше внимания Азии. На протяжении многих лет мы регулярно ездили в материковый Китай, Гонконг, Сингапур, Тайвань, Сеул и Японию.
Энтони Герриеро ранее работал CPA в США и хорошо знаком с налоговыми вопросами, которые необходимо учитывать иностранным покупателям и инвесторам. Мы предлагаем комплексное сопровождение, координируя работу с юристами, банкирами и бухгалтерами, специализирующимися на иностранных покупателях.
ВАЖНО: Ограничения Флориды SB 264.
Статьи Florida Statutes 692.201–692.204 ограничивают некоторых покупателей и организации, связанных с семью указанными в законе странами. Для физических лиц важны домициль, гражданство США или статус законного постоянного жителя; одно гражданство другой страны не определяет право покупки. Отдельные нормы касаются сельхозземель, недвижимости на военных объектах или объектах критической инфраструктуры либо в пределах десяти миль от них и более широких ограничений, связанных с КНР. Исключения, заявления под присягой и регистрация требуют индивидуальной проверки. До договора адвокат Флориды должен проверить покупателя, цепочку владения, участок и применимые судебные предписания. Санкции США проверяются отдельно. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC
Почему Майами работает для иностранных покупателей
Выберите объект и проверьте здание
Правила владения и аренды зависят от здания. До сделки проверьте одобрение ассоциации, владение через компанию, минимальный срок и частоту аренды и местные правила. Наличие денег само по себе не означает право купить или сдавать квартиру.
Во Флориде нет подоходного налога штата для физических лиц
Во Флориде нет подоходного налога штата для физических лиц. Федеральные налоги, налог на недвижимость и обязанности по отчетности сохраняться могут. Налогообложение юридического лица во Флориде требует отдельной проверки.
Защита усадьбы.
Защита основного жилья от кредиторов и льгота по налогу на недвижимость имеют разные условия. Ни одна не возникает автоматически у иностранного собственника. Защита ограничена площадью и исключениями, включая определенные ипотеки, налоги и сборы. Обсудите владение и использование с адвокатом; право на налоговую льготу определяет оценщик округа. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4
Международная инфраструктура.
Майами - город-ворота. Банки здесь регулярно работают с иностранными гражданами. Адвокаты специализируются на трансграничных сделках. Агенты по недвижимости (включая нас) ведут бизнес в Испанский, португальский, французский и другие языки. Вся экосистема создана для обслуживания международных покупателей.
Где совершают покупки иностранные покупатели
Brickell
Финансовый район Майами привлекает покупателей из Латинской Америки, которые хотят городского удобства и близости к международным банкам и предприятиям. Высотные квартиры, пешеходные улицы, высокий спрос на аренду. Точки входа составляют около 500 тысяч долларов за однокомнатные квартиры и более 1 миллиона долларов за более крупные квартиры в лучших зданиях.
Miami Beach
Легендарная жизнь на берегу океана. К югу от Пятой улицы (SoFi) , это ультра-роскошный анклав. Мид-Бич и Норт-Бич предлагают больше пространства и тишину. Покупатели из Европы и Южной Америки доминировать здесь. Квартиры на берегу океана начинаются от 1 миллиона долларов, а пентхаусы достигают более 20 миллионов долларов.
Sunny Isles Beach
Сильное присутствие покупателей в России и Латинской Америке. Современные высотные башни, во многих из которых расположены фирменные резиденции (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, будущий Bentley Резиденции). Прямой вид на океан по ценам ниже Майами-Бич.
Coconut Grove
Более жилой, ориентированный на семью. Привлекает покупателей, которым нужна атмосфера соседства, а не образ жизни в высотных зданиях. Смесь квартир и частных домов.
Coral Gables
Средиземноморская архитектура, обсаженные деревьями улицы, отличные школы. Больше частных домов, чем квартир. Обращение к семьям, оформляющим ПМЖ.
Комплексная проверка после серфинга
После обрушения башен Шамплейн в 2021 году во Флориде был принят важный закон о реформе кондоминиумов. Как иностранный покупатель, вы должны понимать, что это значит:
Основные проверки: Здания более трех этажей и возрастом более 30 лет (25 лет, если они расположены недалеко от побережья) должны пройти структурную проверку. Некоторые старые здания вышли из строя или нуждаются в дорогостоящем ремонте.
Резервные требования: Ассоциации больше не могут отказываться от резервов на структурные компоненты. Многие здания теперь собирают специальные взносы для финансирования резервов, которые раньше игнорировались.
Что спросить перед покупкой:
- Завершено ли здание контрольный этап? Каковы были результаты?
- Каков текущий уровень резервного финансирования?
- Есть ли незавершенные или недавние специальные оценки?
- Каков план здания по соблюдению требований?
Агент вашего покупателя должен проверить все это, прежде чем вы сделаете предложение. Здания в плохом состоянии с отложенным ремонтом сейчас являются рискованной покупкой.
Финансирование иностранных граждан
Специализированные кредиторы могут рассматривать клиентов без кредитной истории США. Одобрение зависит от заемщика, документов, использования, собственника и здания. До обязательства подтвердите взнос, резервы, ставку, сборы и проверку проекта.
Подготовьте паспорт, адрес, доходы или документы бизнеса, декларации по запросу, банковские и инвестиционные выписки, происхождение и путь переводов средств, документы компании при необходимости. Уточните переводы. Предварительное одобрение не является окончательным обязательством по кредиту.
Налоговые соображения
Амортизация и разрешенные расходы, включая ипотечные проценты, могут уменьшать доход от аренды. Неиспользованные пассивные арендные убытки обычно переносятся до момента допустимого использования с учетом правил пассивной деятельности, капитала под риском и других ограничений; общего семилетнего срока истечения нет. Это может дать положительный денежный поток при небольшом или нулевом текущем федеральном подоходном налоге, но не гарантирует 15 лет без налога. Результат зависит от аренды, расходов, финансирования, налоговой базы и формы владения. Физическому лицу-нерезиденту могут потребоваться выбор по IRC 871(d) и форма 1040-NR для вычетов на нетто-основе. Налог на недвижимость и налоги при продаже могут сохраняться. IRS Publication 527 IRS Publication 925
Как амортизация и перенос убытков могут компенсировать арендный доход
Гипотетический пример в долларах США: физлицо-нерезидент покупает арендную недвижимость за $1 100 000 без кредита. Предположим амортизируемую базу здания $825 000 и стоимость земли $275 000. При допустимом сроке GDS 27,5 года полная годовая амортизация составляет $30 000. Модель начинается после первого неполного налогового года, с нулевыми начальными убытками, и охватывает 15 полных налоговых лет.
Годы 1–7: годовая аренда $60 000 минус $42 000 вычитаемых денежных расходов дает положительный денежный поток $18 000. Вычет амортизации $30 000 создает ежегодный налоговый убыток $12 000. Если другого пассивного дохода для зачета нет, отложенные пассивные убытки накапливаются до $84 000.
Годы 8–15: предположим аренду $90 000 и вычитаемые денежные расходы $50 000 ежегодно. Денежный поток составляет $40 000; после амортизации $30 000 налоговая прибыль от аренды равна $10 000. Ежегодно засчитываем $10 000 перенесенных убытков. За восемь лет используются $80 000, остаются $4 000. При этих допущениях аренда не создает текущего федерального подоходного налога все 15 модельных лет при положительном денежном потоке.
Год 16: при тех же цифрах оставшиеся $4 000 компенсируют часть налоговой прибыли $10 000. Остается $6 000 облагаемого арендного дохода.
| Год модели | Годовой денежный поток до подоходного налога | Годовой облагаемый доход после зачета убытков |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Это условные цифры, не прогноз объекта и не гарантированная льгота. Предполагаются только аренда, действительный выбор налогообложения чистого дохода, своевременная отчетность, достаточная база и сумма под риском, а также доступность убытков по правилам пассивной деятельности. Денежные расходы считаются полностью вычитаемыми и включают налог на недвижимость. Налоги страны происхождения и продажи рассматриваются отдельно. Амортизация снижает налоговую базу и может влиять на налог при продаже.
Арендный доход физлица-нерезидента от недвижимости США без эффективной связи с бизнесом США обычно облагается по ставке 30% от валового дохода или более низкой договорной ставке без вычета расходов. Допустимый выбор IRC 871(d) может разрешать налогообложение чистого дохода по прогрессивным ставкам. IRS §871(d)
Бухгалтер должен подтвердить право, заявление о выборе, налоговый номер, формы и сроки. LLC или убыток не отменяют отчетность автоматически.
FIRPTA обычно обязывает покупателя удержать 15% суммы реализации при отчуждении американской недвижимости иностранным продавцом. Исключения и сертификаты IRS могут уменьшить или отменить удержание. Оно засчитывается в налог продавца; возврату подлежит только переплата. Подача формы 8288-B сама по себе не разрешает уменьшить удержание. Налоговые специалисты и участники закрытия должны учесть одобрение IRS и применимые правила удержания и перечисления. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
Налог на наследство в США зависит от домицилия, формы владения и применимого договора. Для лица без гражданства и домицилия США декларация обычно требуется, когда расположенные в США активы превышают $60 000, согласно применимым правилам. Одна лишь LLC не устраняет автоматически этот риск. IRS Form 706-NA
Во Флориде нет подоходного налога штата для физических лиц. Федеральные налоги, налог на недвижимость и обязанности по отчетности сохраняться могут. Налогообложение юридического лица во Флориде требует отдельной проверки. Florida DOR
Налоги и расходы при закрытии зависят от места, цены, финансирования и договора. Единый процент не описывает Манхэттен и Майами. Запросите подробную смету с учетом возможной комиссии брокера покупателя. Майами-Дейд: $0,60 на каждые $100 плюс надбавка $0,45, если не применяется исключение для односемейного жилья. Florida DOR
Процесс покупки
- Пригласить агента покупателя: тот, кто знает Майами, работает с международными покупателями и будет представлять ваши интересы (а не продавца)
- Получите предварительное одобрение: при финансировании получите предварительное одобрение от кредитора, который работает с иностранными гражданами.
- Определите свои критерии: район, тип здания, бюджет, инвестиции в сравнении с личным использованием, потенциал сдачи в аренду.
- Поиск и тур. Мы можем проводить виртуальные туры, если вы находитесь за границей.
- Сделать предложение. Во Флориде предложения делаются в письменном виде с залогом.
- Юридическая экспертиза: период проверки (обычно 10-15 дней) для проверки документов квартиры, финансовых отчетов, отчетов об инспекциях.
- Дистанционная сделка часто возможна, но юрист, кредитор и титульная или расчетная компания должны заранее одобрить подпись. Уточните доверенность, консульское заверение или иной допустимый способ. Заложите время на запись, удостоверение и оригиналы.
Весь процесс обычно занимает 30-45 дней при покупке за наличные и 45-60 дней при финансировании.
FIRPTA и налоговые аспекты стратегии выхода
FIRPTA обычно обязывает покупателя удержать 15% суммы реализации при отчуждении американской недвижимости иностранным продавцом. Исключения и сертификаты IRS могут уменьшить или отменить удержание. Оно засчитывается в налог продавца; возврату подлежит только переплата. Подача формы 8288-B сама по себе не разрешает уменьшить удержание. Налоговые специалисты и участники закрытия должны учесть одобрение IRS и применимые правила удержания и перечисления. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
FIRPTA может иметь значение при покупке и будущей продаже. При иностранном продавце юрист или агент закрытия должен установить статус и обязанность удержания. Планируйте средства после удержания, не весь валовой доход как немедленно доступные деньги.
Налог при продаже зависит от прибыли, срока владения и формы собственности. Амортизация уменьшает налоговую базу и может повлиять на налог при продаже. Возможны налоги штата; универсального федерального максимума 28% для иностранных продавцов недвижимости нет.
Квалифицируемый обмен по Section 1031 может отсрочить прибыль по деловой или инвестиционной недвижимости. Просто купить другой объект недостаточно; жилье для личного пользования обычно не подходит, действуют строгие сроки и иные условия.
Покупка через ООО: что следует знать иностранным покупателям
В сделке с жилой недвижимостью LLC может быть указана покупателем и собственником в документе о праве собственности, добавляя слой непрозрачности между человеком и объектом. Она также может помогать защищать личные активы от обязательств LLC: Флорида обычно не возлагает на участников или управляющих личную ответственность по долгам компании лишь из-за их роли. Конфиденциальность и защита зависят от структуры и фактов. Личные гарантии или собственные действия могут создавать личную ответственность. Такая конфиденциальность не отменяет обязательную идентификацию владельца и налоговую отчетность. Florida Statutes 605.0304
Определите владельца до подписания. Консультанты США и вашей страны сравнивают ответственность, наследование, отчетность, кредит и продажу. Проверьте согласие банка и здания. Компания не гарантирует анонимности или освобождения от налогов.
Налог на наследство в США зависит от домицилия, формы владения и применимого договора. Для лица без гражданства и домицилия США декларация обычно требуется, когда расположенные в США активы превышают $60 000, согласно применимым правилам. Одна лишь LLC не устраняет автоматически этот риск. IRS LLC IRS Form 706-NA
Льготы зависят от конкретного соглашения и права человека на них. Соглашение о подоходном налоге не обязательно дает наследственные льготы; отсутствие наследственного соглашения не означает ставку 0%. Специалисты США и страны происхождения должны проверить применимый текст, а не таблицу по паспортам. IRS
Общие вопросы от международных покупателей
Нужно ли мне ехать в Майами, чтобы купить?
Дистанционная сделка часто возможна, но юрист, кредитор и титульная или расчетная компания должны заранее одобрить подпись. Уточните доверенность, консульское заверение или иной допустимый способ. Заложите время на запись, удостоверение и оригиналы.
Могу ли я сдать свою квартиру в аренду?
Правила владения и аренды зависят от здания. До сделки проверьте одобрение ассоциации, владение через компанию, минимальный срок и частоту аренды и местные правила. Наличие денег само по себе не означает право купить или сдавать квартиру.
Нужен ли мне банковский счет в США?
Полезно, но не обязательно. Вам нужно будет перевести средства для закрытия. Некоторые покупатели открывают счета в США; другие переводят деньги напрямую из зарубежных банков.
А как насчет управления недвижимостью?
Мы предлагаем услуги по управлению недвижимостью для иностранных владельцев: размещение арендаторов, управление арендой, координация технического обслуживания. Многие из наших клиентов никогда не посещают свои объекты: мы берем все на себя.
Почему стоит работать с нами
Мы помогли международным покупателям из Бразилии, Аргентины, Колумбии, Мексики, Испании, Франции, Великобритании, Гонконга, Китая и десятков других стран приобрести недвижимость в Майами. Мы понимаем уникальные аспекты: от структурирования предприятий до налогового планирования и управления недвижимостью в разных часовых поясах.
Мы свяжем вас с кредиторами, адвокатами и специалистами по налогообложению, которые специализируются на сделках с иностранными покупателями. И мы проведем вас через рынок, который вознаграждает информированных покупателей. и наказывает тех, кто не делает домашнее задание.
Офис в Майами 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752
Связанные ресурсы:
- Полное руководство для иностранного покупателя по недвижимости в США →
- Иностранцы могут купить недвижимость в США? Да →
- Руководство по покупке жилья в Майами →
- Самые знаковые жилые здания Майами →
- Поиск роскошных квартир в Майами →
- Готовые к строительству квартиры в Майами →
- Руководство по заключительным затратам в Майами →
Нью-Йорк ↔ Руководство для международных покупателей Майами
Полная консультационная база: финансирование, налоги, структура, выход.
Сравнить рынкиМанхэттен против Майами
Налоговая структура, ценообразование, динамика рынка, профили покупателей.
ИнвентарьМайами на этапе подготовки к строительству
Фирменные резиденции и цены для друзей и семьи.
Часто задаваемые вопросы: Иностранные покупатели в Майами
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Майами?
Платят ли иностранцы более высокие налоги при покупке или продаже недвижимости в Майами?
Должны ли иностранные покупатели приобретать недвижимость в Майами от своего имени или через ООО?
Может ли иностранный покупатель получить ипотеку в Майами?
Что такое FIRPTA и как оно влияет на иностранных продавцов в Майами?
Есть ли страны, граждане которых не могут покупать недвижимость в Майами?
Нужно ли мне находиться в Майами, чтобы оформить сделку по недвижимости?
Как долго иностранный владелец может оставаться в своей собственности в Майами?
Когда ты будешь готов
Начните с разговора, а не с перечисления.
Манхэттен Майами консультирует покупателей и продавцов на обоих рынках. Мы начинаем с понимания ваших целей, затем подбираем подходящие здания, районы и время.
Начать разговорПроверьте наследственный налог и применимые договоры
Льготы зависят от конкретного соглашения и права человека на них. Соглашение о подоходном налоге не обязательно дает наследственные льготы; отсутствие наследственного соглашения не означает ставку 0%. Специалисты США и страны происхождения должны проверить применимый текст, а не таблицу по паспортам. IRS
Проверено 19 октября 2026 года
Активный инвентарь: Новые разработки Нью-Йорка, Новые разработки в Майами, Пляж миллиардеров в Майами.
Связанные ресурсы
- Инвестирование в недвижимость Майами: налоговые преимущества, правила FIRPTA и стратегия сохранения богатства.
- Отчет о рынке кондоминиумов Майами, 2026 г.: рыночные данные, ценообразование и инвестиционный анализ.
Получите подборку недвижимости в Майами за 24 часа.
Расскажите о своем бюджете, сроках покупки, предпочтительных районах и архитектурных предпочтениях. Мы пришлем подборку актуальных объектов в Майами, дополним ее сведениями о закрытых предложениях и объясним преимущества и ограничения каждого варианта.
Получить подборку недвижимости в Майами
