Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Почему об этом здании спрашивают по имени

Большинство океанских башен в Южной Флориде продаются за счёт вида, площади этажа и уровня отделки. Эта продаётся за счёт авторства. По собственному проектному описанию Dezer Development, интерьеры и общие зоны спроектировала студия Armani/Casa Interior Design Studio, и эта авторская подпись изменила то, как здание обращается на рынке. Покупатели приходят, уже зная бренд. Они приходят с ожиданием того, каким должно ощущаться помещение, ещё не увидев ни одной планировки.

Такая узнаваемость полезна, и она же является ловушкой. Знакомство с брендом сжимает ту проверку, которую покупатель обычно проводит при покупке на первой линии океана такого уровня. Человек влюбляется в лобби, быстро подписывает и лишь потом разбирается с состоянием резервов, историей специальных взносов, страховой строкой и ориентацией конкретного стека. Именно эти пункты определяют, во сколько обойдётся содержание квартиры в ближайшее десятилетие. Дизайнерское авторство не меняет ни один из них.

На этой странице разобрано, чем здание является физически, чем отличаются линии резиденций, что покупателю следует проверить до подачи оферты и какое место башня занимает среди другого брендированного продукта на Collins Avenue. Если сначала нужен более широкий взгляд на коридор, начните с хаба кондоминиумы Sunny Isles на продажу и возвращайтесь.

Само здание

Башня стоит прямо на песке, на восточной стороне Collins Avenue, ближе к северному краю океанской линии Sunny Isles Beach. По окружным записям о недвижимости адреса на Collins Avenue в границах города доходят примерно до квартала 19200, севернее которого начинается городская черта Golden Beach и название приокеанской улицы меняется.

Pelli Clarke & Partners, бюро, основанное César Pelli, выступает архитектором-проектировщиком, а Sieger Suarez Architects, архитектором записи, согласно проектной странице самого архитектора-проектировщика. На этой странице башня зафиксирована с высотой 649 футов и площадью здания около 784,000 кв. футов. Dezer Development описывает здание как 60-этажную океанскую башню, а Pelli Clarke & Partners отдельно описывает башню как поднимающуюся на шестьдесят этажей, так что маркетинговое число этажей у застройщика и у архитектора-проектировщика по меньшей мере согласуется. В записях округа Miami-Dade по юнитам жилые этажи пронумерованы с третьего по пятьдесят четвёртый, без тринадцатого этажа, поэтому маркетинговое число этажей и зафиксированная нумерация юнитов не совпадают. Спрашивайте, какой конвенции придерживается листинг, прежде чем сравнивать высокий этаж здесь с высоким этажом в соседнем здании.

Архитекторы описывают объём как две переплетённые парусообразные формы, которые расширяются по мере подъёма. Это описание не декоративное. Оно объясняет измеримую особенность этажа: некоторые линии резиденций физически становятся больше с высотой, что видно в собственных площадных записях округа и нетипично для башни в Майами.

Бассейновая палуба и пляжный клуб расположены со стороны океана. Порт-кошер и зона прибытия обращены к Collins.

Конструкция, число резиденций и сдача

В фолио-записях округа Miami-Dade по кондоминиуму 18975 Collins Condo указано 306 нумерованных резиденций, по шесть на этаж, на этажах с третьего по пятьдесят четвёртый, что даёт по пятьдесят одному юниту на каждой из шести линий. Ещё два фолио зарегистрированы как пентхаусы: PH-00 площадью 5,336 кв. футов и PH-04 площадью 4,821 кв. футов учтённой округом жилой площади. В сумме получается 308, то есть то число, которое Dezer Development публикует в собственном проектном описании, сверенное здесь с фактически зарегистрированными участками. Одно предостережение о публикуемых числах: проектная страница архитектора-проектировщика по этой башне указывает 260 резиденций, что не сходится ни с записью округа, ни с собственной цифрой застройщика. Относитесь к любому отдельно взятому опубликованному числу юнитов как к утверждению, которое нужно проверить, а не как к факту.

Запись округа отвечает и на вопрос, который покупатели задают, когда хотят понять, насколько глубока сопоставимая выборка для их собственного стека. Если пересчитать спальни по всем фолио, в здании 102 двухспальные резиденции на линиях 04 и 05, 102 трёхспальные резиденции на линиях 01 и 03 и 102 четырёхспальные резиденции на линиях 00 и 02. По двум пентхаусным фолио округ не фиксирует число спален вовсе. Dezer Development рекламирует планировки от двух до шести спален, поэтому любая конфигурация крупнее четырёх спален находится в пентхаусах, а не в сетке линий. Страница конкурирующего здания делит структуру как 102 двухспальные, 102 трёхспальные и 104 четырёхспальные и более, что негласно предполагает, что пентхаусы являются четырёхспальными юнитами. Запись округа этого не утверждает.

Ещё четырнадцать фолио находятся за пределами подсчёта резиденций. В записях округа они обозначены с PS-1 по PS-15, при отсутствующем PS-13, и каждое учтено площадью 209 кв. футов. Это кабаны, которые Pelli Clarke & Partners описывает как частные океанские кабаны на пляже. Каждое фолио кабаны несёт собственную неделимую долю 0.0299 процента в общем имуществе, и именно это делает её отдельно оформленным юнитом, а не разрешением пользоваться чужим. Поскольку у них собственные фолио, они могут отчуждаться отдельно от квартиры. Pelli Clarke & Partners также описывает кабаны как многоуровневые, поэтому листинг, указывающий площадь заметно выше 209 кв. футов, описывает нечто иное, чем учтённую округом жилую площадь. Подтверждайте письменно, включена ли кабана в рассматриваемую сделку, и сверяйте это с фолио, а не с листингом.

По срокам сдачи запись округа расходится. Этажи с третьего по пятидесятый учтены с годом постройки 2019, с двумя исключениями на третьем этаже: юниты 302 и 303 учтены как 2020. Этажи с пятьдесят первого по пятьдесят четвёртый и два пентхаусных фолио учтены как 2020. Pelli Clarke & Partners указывает завершение проекта в 2020 году, а отраслевая пресса сообщала о завершении башни в конце 2019 года. Всё это согласуется с башней, доведённой до верха и сдававшейся снизу вверх на рубеже этих лет. Страница, печатающая для этого здания один плоский год постройки, в любую сторону округляет запись, которая на деле расходится. Дата имеет значение по одной практической причине, рассмотренной ниже: с неё начинается отсчёт срока milestone-инспекции.

Потолки высотой более десяти футов, остекление в полный рост и глубокие террасы, сквозная линия, которую застройщик продвигал во всех планировках. Мы не публикуем чистовую высоту потолка по диапазонам этажей, поскольку показатель меняется от диапазона к диапазону и от планировки к планировке и принадлежит спецификации застройщика, а не веб-странице. Мы запрашиваем эту спецификацию для клиентов до подачи оферты.

Что покрывает авторство Armani/Casa

В проектном описании Dezer Development указано, что студия Armani/Casa Interior Design Studio спроектировала резиденции, общие зоны и аменити-пространства и что работа студии распространяется на мебель и отделку, представленные в здании. Мы описываем это авторство ровно так, как его опубликовал застройщик. Мы не характеризуем стоящее за ним коммерческое соглашение, поскольку условия этого соглашения непубличны и никто вне сторон не может честно их описать.

На деле покупатель видит сдержанную материальную палитру. Тёплые нейтральные тона, много камня и дерева, низкоконтрастная столярка, скрытый свет и намеренно тихая фурнитура. Armani/Casa не делает драмы. Она делает спокойствие. Тому, кто хочет глянцевый, высококонтрастный майамский интерьер, поставленный пакет покажется невыразительным, и это реальная точка сегментации на этом рынке.

Несколько квартир вторичного рынка с тех пор были переделаны владельцами, а значит, две квартиры на одной линии могут выглядеть совершенно по-разному. На просмотре прямо спрашивайте, смотрите ли вы исходную отделку от застройщика или ремонт владельца. Это меняет и цену, которую следует платить, и историю разрешений, которую нужно поднимать. Мы не публикуем исходных производителей техники и мебели, поскольку не получили спецификацию застройщика для этой страницы, а ошибочный ответ здесь повторял бы каждый покупатель, который его прочитал.

Этажи аменити

Dezer Development публикует программу аменити площадью более 35,000 кв. футов на двух этажах, включая лаундж для резидентов, ресторан, сигарную комнату, винный погреб, двухуровневый спа, фитнес-центр с видом на океан, кинозал и клубную комнату, с подогреваемой бассейновой палубой и примерно 300 футами частного пляжа. Застройщик также относит ландшафтный дизайн к Enzo Enea. Считайте это программой в том виде, в каком она была сдана, а не в том, в каком она работает сегодня. Операторы и графики работы аменити в башнях Sunny Isles менялись с 2019 года, и опубликованный список не то же самое, что укомплектованный персоналом.

Два вопроса важнее списка. Первый: какие аменити укомплектованы персоналом и по какому графику, потому что спа без персонала является просто помещением. Второй: во сколько обходится работа программы аменити, потому что эта стоимость сидит внутри вашего ежемесячного обслуживания и именно эта строка движется.

Линии резиденций и планировки

На этаже расположено шесть резиденций, пронумерованных по линиям с 00 по 05. Приведённые ниже цифры взяты из фолио-записей оценщика недвижимости округа Miami-Dade по каждому юниту в здании, поэтому это учтённая жилая площадь, а не маркетинговая внутренняя площадь застройщика. Эти два измерения не совпадают, и план-бук застройщика обычно читается крупнее. Используйте цифры округа для сравнения линий между собой, а план-бук для всего, что вы подписываете.

• Линия 00 является крупнейшей стандартной планировкой. По записям округа, четыре спальни, пять полных санузлов и гостевой санузел, жилая площадь растёт с 3,005 кв. футов на третьем этаже до 3,504 кв. футов на пятьдесят четвёртом.
• Линия 01 является трёхспальной планировкой с пятью полными санузлами и гостевым санузлом, учтена площадью 2,468 кв. футов на каждом этаже с третьего по пятьдесят четвёртый.
• Линия 02 является четырёхспальной планировкой с четырьмя полными санузлами и гостевым санузлом, учтена площадью 2,682 кв. футов на каждом этаже.
• Линия 03 является трёхспальной планировкой с тремя полными санузлами и гостевым санузлом, учтена площадью 2,271 кв. футов на каждом этаже.
• Линия 04 является двухспальной планировкой с двумя полными санузлами и гостевым санузлом, растёт с 1,506 кв. футов у основания башни до 1,762 кв. футов наверху.
• Линия 05 является меньшей двухспальной планировкой с двумя санузлами, растёт с 1,080 кв. футов до 1,305 кв. футов.

Читайте закономерность, а не отдельные числа. Три линии размерно идентичны снизу доверху, что делает их необычно удобными для оценки по сопоставимым сделкам. Три линии растут с высотой, и это парусообразный объём, проявляющийся в записях о собственности. На линии 00 разница между самым нижним и самым верхним этажом составляет примерно 500 кв. футов учтённой жилой площади, и это до того, как вы оцените вид.

Одну презентационную ловушку стоит назвать, потому что она встречается на страницах о зданиях, которые ранжируются по этой башне. Эти страницы раскладывают планировки по трём диапазонам этажей, обычно с 3 по 20, с 21 по 40 и с 41 по 54, и дают одну площадь на диапазон. Запись округа не подтверждает такую структуру на растущих линиях. На линии 04 учтённая жилая площадь составляет 1,506 кв. футов на третьем этаже, 1,584 на двадцатом, 1,634 на тридцатом, 1,693 на сорок первом и 1,762 на пятьдесят четвёртом, а промежуточные этажи лежат между этими значениями, а не повторяют их. Поэтому таблица диапазонов завышает квартиру внизу диапазона и занижает наверху. Оценивайте этаж, а не диапазон.

Площади террас округом не учитываются, и мы их не публикуем. Что зафиксировано двумя сторонами, которые действительно строили башню, так это то, что террасы являются спроектированной комнатой, а не выступом. Dezer Development заявляет, что резиденции имеют просторные частные балконы с летними кухнями, а Pelli Clarke & Partners заявляет, что все резиденции имеют обширные частные террасы с летними кухнями и что большинство имеет частный доступ на скоростном лифте. Ни один из них не публикует размер террасы по линиям, и округ тоже. Глубина террасы здесь действительно меняется от линии к линии и от диапазона к диапазону, а на океанской стороне Collins наружная комната является функциональной частью квартиры, а не украшением. Мы получаем план с размерами по конкретному юниту, прежде чем консультировать по цене за фут, потому что покупатель, оценивающий только внутреннюю площадь, неверно ранжирует линии.

Два пентхаусных фолио сконфигурированы отдельно и не следуют сетке линий.

Как думать о выборе стека

Три переменные определяют ценность внутри этого здания, в таком порядке.

Ориентация идёт первой. Резиденции, обращённые на север, держат открытую воду и пляж в сторону Golden Beach. Обращённые на юг смотрят вдоль линии башен Sunny Isles, что эффектно и более оживлённо. Строго на восток идёт чистый океанский кадр. На западе Intracoastal Waterway, и Pelli Clarke & Partners описывает резиденции как открывающие виды на остров, океан и Intracoastal, что напоминает: на настолько узком барьерном острове одна планировка может нести больше одной ориентации. Спрашивайте, какие окна куда выходят, вместо того чтобы принимать одну отметку стороны света из листинга.

Диапазон этажа идёт вторым, и он нелинеен. Скачок стоимости резче всего там, где резиденция выходит выше окружающих кровель. В этой башне сама планировка также становится больше с высотой на трёх из шести линий, поэтому на этих стеках высота покупает вам и площадь, и вид.

Глубина террасы идёт третьей и хронически недооценивается. Берите цифру из плана, а не из листинга.

Владение здесь: что появляется в расчётной ведомости при закрытии и после

Это тот раздел, который маркетинговые страницы пропускают.

Ежемесячное обслуживание. Океанские башни Sunny Isles с полными программами аменити несут ощутимые ежемесячные взносы, и это здание не исключение. Мы не публикуем цифру за квадратный фут, поскольку она меняется с каждым утверждённым бюджетом, а устаревшее число хуже, чем никакого. Запрашивайте актуальную цифру письменно, а не полагайтесь на портал, и запрашивайте три последних утверждённых бюджета, чтобы видеть направление движения.

Резервы и правила Флориды о структурных резервах. Согласно статуту Флориды 718.112, ассоциация жилого кондоминиума обязана иметь исследование резервов структурной целостности, выполняемое не реже одного раза в десять лет для каждого здания на участке высотой в три этажа и более. Для бюджетов, принимаемых 31 декабря 2024 года и позднее, ассоциация под контролем собственников, обязанная получить такое исследование, не вправе голосовать за то, чтобы не формировать резервы или формировать их меньше требуемого по позициям, которые исследование покрывает. Более новое здание, как правило, находится в лучшем положении по этому пункту, чем башня 1980-х. Более новое не означает освобождённое. Поднимайте исследование и текущие остатки резервов.

Сроки milestone-инспекции. Статут Флориды 553.899 требует проведения milestone-инспекции здания кондоминиума высотой в три этажа и более до 31 декабря того года, в котором зданию исполняется тридцать лет, и далее каждые десять лет. Статут также позволяет местному надзорному органу ускорить этот срок до двадцати пяти лет там, где это оправдано местными условиями, включая близость к солёной воде. Для здания, учтённого как построенное в 2019 и 2020 годах, первая веха далеко впереди. Покупателю важен не вопрос, состоялась ли инспекция, а вопрос, закладывает ли ассоциация бюджет под ту, которая предстоит.

Страхование. Страхование от ветра и имущественное страхование на побережье Флориды за последние несколько лет резко подорожало, и это проходит через мастер-полис в ваш ежемесячный платёж. Спрашивайте, что происходило с премией ассоциации на каждом из трёх последних продлений. Затем спрашивайте, как выглядит котировка HO-6 для вашего конкретного юнита, потому что она только ваша.

Перерасчёт налога на недвижимость. Флорида переоценивает объект при продаже. Продавец, владеющий с момента сдачи, может платить существенно меньше, чем заплатите вы в свой первый полный год. Не стройте расчёт на текущем налоговом счёте продавца. Совокупная ставка устанавливается ежегодно округом, школьным советом, городом и региональными налоговыми органами, и мы считаем цифру от вашей покупной цены и ставки, действующей на момент закрытия.

Расходы на закрытие сделки. Документарный гербовый сбор Флориды применяется к акту передачи. Департамент доходов Флориды устанавливает ставку для округа Miami-Dade в 60 центов на каждые $100 встречного предоставления плюс дополнительный сбор в 45 центов на каждые $100. Департамент отмечает, что дополнительный сбор не применяется к документу, передающему только односемейное жилище, а значит, юнит кондоминиума здесь подпадает под оба компонента. Сверху ложатся титульные и кредиторские сборы. Мы предоставляем полную построчную разбивку до выхода на контракт.

Ограничения на сдачу в аренду. Частота сдачи и минимальный срок аренды в этом здании устанавливаются декларацией и правилами ассоциации, и то и другое может быть изменено. Мы не публикуем действующие условия, потому что устаревшее правило, процитированное на веб-странице, является той самой ошибкой, которая стоит кому-то покупки. При этом декларация не является закрытым документом. Юридическое описание каждого юнита в реестре округа Miami-Dade ссылается на неё как на Official Records Book 31715, Page 2560, поэтому регулирующий документ можно поднять и прочитать, а не выводить из портала. Здесь это важно, потому что конкурирующие страницы, публикующие минимальный срок аренды для этой башни, противоречат друг другу, и по меньшей мере одна из них дважды противоречит сама себе внутри одной страницы. Мы получаем правила письменно до выхода на контракт. Если ваш план зависит от краткосрочной сдачи где-либо в этом коридоре, скажите об этом заранее, и мы прямо скажем вам, подходит ли здание.

Какое место здание занимает на рынке Sunny Isles

Океанский отрезок Collins Avenue сегодня держит плотный ряд башен, носящих имена модных, гостиничных и автомобильных брендов и построенных небольшой группой девелоперов. Dezer Development был одной из констант этой трансформации, и эта башня входит в его собственный девелоперский список проектов.

Плотность является одновременно силой рынка и его риском. Сила в глубине: международный пул покупателей, который относится к этому конкретному отрезку океанской линии как к признанному классу активов, с реальной ликвидностью даже в медленные кварталы. Риск в замещаемости. Если несколько башен в пределах мили предлагают брендированную четырёхспальную квартиру на высоком этаже с видом на океан, ценовая сила продавца дисциплинируется конкуренцией, а покупатели, понимающие набор замещения, торгуются лучше.

Позиция Armani/Casa внутри этого набора специфична. Это здание дизайнерского бренда, а не гостиничного, поэтому оно не несёт гостиничного сервиса и арендной программы брендированного оператора. Для покупателя, которому нужна частная жилая башня без гостиничной составляющей, это преимущество. Для покупателя, которому нужен сервис ресепшена и арендная программа, это несовпадение, и правильный набор для сравнения находится в другом месте на Collins.

О том, как брендированный продукт оценивается против небрендированного по всей Южной Флориде, смотрите наш разбор брендированных резиденций в Майами. О том, где расчищается верх рынка, смотрите самые дорогие дома в Майами.

Цены и рыночные условия

Мы не публикуем статичные цифры цен на страницах зданий. Они устаревают, а число без стека, этажа и уровня отделки почти ничего не значит. Две четырёхспальные квартиры в этой башне могут стоить очень по-разному только из-за ориентации и состояния отделки. Текущее предложение и запрашиваемые цены показывает живой модуль поиска на этой странице.

Мы также не публикуем здесь оценку срока экспозиции или направленный вывод по объёму предложения, потому что и то и другое стоит утверждать только с датированной выгрузкой из MLS, а страница, живущая год, не может честно нести датированную выгрузку. Мы даём вам актуальную цифру по этому зданию и сравнение по округу при разговоре, с датой выгрузки.

О текущей динамике по всему округу смотрите наш анализ рынка кондоминиумов Майами.

Покупка из-за пределов Соединённых Штатов

Океанский коридор Sunny Isles притягивает международный пул покупателей. Мы не публикуем разбивку собственности по гражданству для этого здания, потому что ни один надёжный публичный источник её не производит.

Механика иностранной покупки рутинна, но не автоматична. FIRPTA является тем пунктом, который чаще всего обнаруживают слишком поздно. По правилам Налогового управления США удержание применяется при отчуждении доли в недвижимости США иностранным лицом, а не при покупке, покупатель обычно выступает налоговым агентом, а стандартная ставка составляет 15 процентов от полученной суммы. Планируйте это на входе, хотя срабатывает оно на выходе.

Структура владения имеет значение, и правильная структура зависит от договорной позиции вашей страны, а не от общего правила. Финансирование доступно иностранным гражданам через портфельных кредиторов на иных условиях по соотношению кредита к стоимости, чем увидел бы внутренний покупатель. Одобрение ассоциации является реальным этапом с реальными требованиями к документам, и оно занимает время. Мы делаем это постоянно и проведём вас по последовательности для вашей юрисдикции до подачи оферты.

Чек-лист due diligence по этому зданию

До того как вы подадите оферту здесь, мы получаем и читаем от вашего имени следующее:

• Зарегистрированную декларацию кондоминиума и все поправки, чтобы понимать, чем вы фактически владеете и что ассоциация может изменить. Для этого здания юридические описания юнитов в реестре округа ссылаются на декларацию как на Official Records Book 31715, Page 2560.
• Три последних утверждённых годовых бюджета, чтобы видеть направление строки обслуживания.
• Самое свежее исследование резервов структурной целостности и текущие остатки резервов.
• Страницу страховых деклараций ассоциации, включая структуру франшизы по ветровому риску.
• Протоколы заседаний правления за последние двадцать четыре месяца, поскольку именно там специальные взносы заявляют о себе до того, как за них проголосуют.
• Любые текущие или ожидаемые судебные споры с участием ассоциации.
• Историю разрешений по конкретному юниту, которая показывает, был ли ремонт владельца законным.
• Действующие правила и регламенты, включая политику по аренде и по животным в их изменённой редакции.
• Фолио-запись по любой кабане или парковочному праву, передаваемому вместе с квартирой.

Если продавец или листинговый агент сопротивляется предоставлению чего-либо из этого, считайте это сопротивление информацией.

Частые вопросы

Где расположены Residences by Armani/Casa?

Здание находится по адресу 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, прямо на берегу Атлантического океана, на восточной стороне Collins Avenue. В записях о недвижимости округа Miami-Dade участок числится в подразделении 18975 Collins Condo в городе Sunny Isles Beach. Оно стоит ближе к северному краю океанской линии города, а городская черта Golden Beach проходит недалеко к северу.

Кто спроектировал и построил здание?

Башню построили Dezer Development и The Related Group. Pelli Clarke & Partners, бюро, основанное César Pelli, выступает архитектором-проектировщиком, а Sieger Suarez Architects, архитектором записи, согласно проектному описанию архитектора-проектировщика. Dezer Development относит интерьеры, общие зоны и аменити-пространства к студии Armani/Casa Interior Design Studio, а ландшафтный дизайн к Enzo Enea.

Сколько резиденций в здании и когда оно было сдано?

В фолио-записях округа Miami-Dade перечислены 306 нумерованных резиденций на этажах с третьего по пятьдесят четвёртый, по шесть на этаж и по пятьдесят одной на линию, плюс два пентхауса, что даёт цифру 308, которую публикует Dezer Development. По числу спален фолио показывают 102 двухспальные, 102 трёхспальные и 102 четырёхспальные резиденции, при этом по двум пентхаусам число спален не зафиксировано. Записи округа показывают год постройки 2019 для этажей с третьего по пятидесятый, кроме юнитов 302 и 303, учтённых как 2020, и 2020 для этажей с пятьдесят первого по пятьдесят четвёртый и для пентхаусов. Pelli Clarke & Partners фиксирует высоту башни 649 футов и указывает завершение в 2020 году.

Что такое кабаны в Armani/Casa и передаются ли они вместе с квартирой?

Записи округа Miami-Dade показывают четырнадцать юнитов с отдельными фолио в этом здании, обозначенных с PS-1 по PS-15, при отсутствующем PS-13, каждый учтён площадью 209 кв. футов. Поскольку у них собственные фолио, они могут отчуждаться независимо от квартиры. Сверяйте с фолио, а не с листингом, включена ли одна из них в конкретную сделку.

Можно ли сдавать резиденцию в Armani/Casa в аренду?

Аренда в этом здании регулируется зарегистрированной декларацией и правилами и регламентами ассоциации, и то и другое ассоциация может изменить. Мы не публикуем действующий минимальный срок или ограничение по частоте, потому что устаревшее правило, процитированное онлайн, является той самой ошибкой, которая стоит покупателю покупки. Любому покупателю, чей план зависит от арендного дохода, следует поручить нам подтвердить правила письменно до выхода на контракт.

Во сколько обходится владение резиденцией здесь помимо покупной цены?

Ежемесячное обслуживание покрывает мастер-страховку, персонал, работу аменити и резервы. Сверху ложатся налоги на недвижимость Флориды, которые пересчитываются на вашу покупную цену, а не переносятся от продавца, плюс ваш собственный полис HO-6 на юнит. Прибрежное страхование от ветра за последние годы существенно подорожало и проходит через мастер-полис. Мы строим полную модель стоимости владения для каждого клиента до подачи оферты, используя текущий утверждённый бюджет ассоциации, а не оценки портала.

Какие линии резиденций дают лучшую ценность?

Зависит от того, что вы оптимизируете. Записи округа показывают, что линии 01, 02 и 03 учтены с одинаковой жилой площадью на каждом этаже с третьего по пятьдесят четвёртый, что делает их необычно удобными для оценки по сопоставимым сделкам. Линии 00, 04 и 05 растут с высотой, поэтому на этих стеках более высокий этаж покупает и площадь, и вид. Площадь террасы округом не учитывается и должна приходить из плана с размерами, поэтому мы получаем его до консультирования по цене за фут.

Является ли Armani/Casa хорошей покупкой по сравнению с другими брендированными башнями Sunny Isles?

Это здание дизайнерского бренда без гостиничной составляющей и без брендированной арендной программы, что подходит покупателю, которому нужна частная жилая башня, и не подходит покупателю, которому нужен сервис ресепшена. Внутри брендированного коридора Collins Avenue между башнями есть реальная замещаемость, и эта замещаемость является переговорным рычагом для покупателя, который понимает набор для сравнения. Мы честно проведём вас по нему, включая здания, которые мы не листингуем.

Как посмотреть резиденцию в здании?

Через брокера покупателя, приватно. Sunny Isles в этом ценовом сегменте не даёт заметного потока открытых показов, и большая часть лучшего предложения показывается по записи в присутствии листингового агента. Мы организуем просмотр, заранее получаем документы ассоциации и даём вам модель стоимости владения и анализ сопоставимых сделок до того, как вас попросят принять решение.

Поговорите с консультантом по Майами

Мы представляем покупателей по адресу 18975 Collins Avenue и по всему океанскому коридору Sunny Isles Beach. До просмотра мы поднимем текущее предложение в здании, получим документы ассоциации и построим модель стоимости владения по конкретному стеку, который вы рассматриваете. До подачи оферты мы оценим резиденцию против каждой сопоставимой сделки в коридоре, а не только тех, что внутри этой башни.

Если вы продаёте здесь, разговор другой, и его следует вести приватно.

Запросить частный просмотр в Residences by Armani/Casa

---