50 West 66th Street Кондоминиумы на продажу
Устремлённое ввысь видение Snøhetta на Апер-Уэст-Сайд
О здании 50 West 66th Street
50 West 66th Street — это выход Extell Development на Апер-Уэст-Сайд, и выход смелый. При высоте в 70 этажей и 775 футов это самое высокое жилое здание на Апер-Уэст-Сайд — в районе, который не видел башни подобных амбиций целое поколение. Мы наблюдали, как это здание поднимается, из нашего офиса в нескольких кварталах отсюда, и можем сказать вам, что его влияние на силуэт города вполне реально. Спроектированное Snøhetta, прославленным норвежским архитектурным бюро, создающим свою первую жилую башню в США, здание делает сильное визуальное заявление своим скульптурным фасадом и меняющейся геометрией. Считаете ли вы его впечатляющим или неоднозначным — зависит от вашего вкуса, и мы слышим обе реакции от клиентов, но никто не остаётся к нему равнодушным. Со 127 резиденциями, более чем 50 000 кв. футов рекреационных пространств и расположением в нескольких шагах от Линкольн-центра и Центрального парка, это самое значимое новое жилое предложение на Апер-Уэст-Сайд за десятилетия.
Здание предлагает две отдельные коллекции интерьеров, что является грамотным ходом для этого рынка. The House, спроектированная Shamir Shah Design, занимает нижние этажи и использует тёплые тона, тактильные материалы и потолки высотой 12 футов 8 дюймов, создавая жилую атмосферу, которая отсылает к классической чувственности Апер-Уэст-Сайд. The Tower, спроектированная AB Concept, придерживается более современного подхода с потолками высотой до 14 футов 6 дюймов и более светлой, более открытой палитрой. Побывав в обеих коллекциях, мы можем сказать вам, что качество высокое — кухни на заказ из Италии, полы ванных комнат из камня с подогревом, панорамные окна от пола до потолка повсюду. Разница между The House и The Tower действительно значима, а не просто смена цветовой схемы. Покупателям стоит увидеть обе, прежде чем принимать решение, поскольку эстетические предпочтения обычно оказываются сильными и мгновенными.
И затем есть расположение, которое, возможно, является самой сильной картой этого здания. Квартал между Центральным парком и Линкольн-центром на Апер-Уэст-Сайд — это, пожалуй, самый желанный отрезок Апер-Уэст-Сайд. Вы в нескольких шагах от Метрополитен-оперы, Нью-Йоркского балета и филармонии. Центральный парк в двух кварталах к востоку. Риверсайд-парк — в нескольких минутах ходьбы к западу. Это тот же район, что и 15 Central Park West — золотой стандарт для элитных кондоминиумов Манхэттена, и это сравнение неизбежно. Покупатели этого уровня рассматривают оба, и мы регулярно сопоставляем их. The Belnord на 86-й улице также участвует в обсуждении для покупателей на Апер-Уэст-Сайд. Что 50 West 66th предлагает и чего не могут предложить ни один из них — это совершенно новое строительство с набором рекреационных пространств уровня 2020-х годов в расположении, которое годами было обделено новой застройкой.
50 West 66th Street at a Glance
50 West 66th Street, New York, NY 10023
Extell Development
Snøhetta
2026
127
69
Кондоминиум
Upper West Side
50 West 66th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 50 West 66th Street
Совершенно новое строительство на Апер-Уэст-Сайд — по-настоящему редкое явление
Апер-Уэст-Сайд — это район довоенных кооперативов, классических «шестёрок» и «семёрок», а также зданий с десятилетиями истории. Новое строительство такого масштаба здесь почти никогда не случается. 50 West 66th — первое здание, привносящее современный кондоминиум с полным обслуживанием на Апер-Уэст-Сайд за целое поколение, и эта редкость имеет реальную ценность. Покупатели, которые хотят этот район — парк, Линкольн-центр, дружелюбные к семьям улицы, жилую атмосферу, — но при этом хотят новую отделку, современные инженерные системы и рекреационную программу XXI века, до сих пор фактически не имели вариантов. Мы постоянно видим это с клиентами: они любят Апер-Уэст-Сайд, но доступное предложение кооперативов кажется устаревшим, а браться за ремонт они не хотят. 50 West 66th решает эту задачу напрямую.
Архитектура Snøhetta — здание, которое выделяется
На отрезке Манхэттена, определяемом довоенным известняком и кирпичом, дизайн Snøhetta — это намеренный контраст. Скульптурный фасад, меняющаяся геометрия, взаимодействие стекла и глухих поверхностей — это здание архитектора, а не застройщика. Является ли это плюсом — зависит от покупателя. Одни клиенты хотят жить в чём-то, что ощущается как событие. Другие предпочитают спокойную уверенность здания от Stern или Rosario Candela. Мы уважаем обе точки зрения. Что мы можем сказать объективно, так это то, что исполнение интерьеров — высота потолков, стеклянные стены, две дизайнерские коллекции — первоклассное. Snøhetta привнесла ту же строгость, которую применяет к музеям и оперным театрам, в жилой проект, и это видно в качестве пространств.
Линкольн-центр и Центральный парк — пожалуй, лучший квартал на Апер-Уэст-Сайд
Расположение — это то, что нельзя переделать ремонтом, и у 50 West 66th одно из лучших на Апер-Уэст-Сайд. Линкольн-центр — Метрополитен-опера, Нью-Йоркский балет, филармония, Джульярд — в нескольких шагах от лобби. Центральный парк в двух кварталах к востоку. Культурную насыщенность этого адреса трудно переоценить. У нас есть клиенты, которые выбрали это здание именно потому, что регулярно посещают оперу или балет, и мысль о том, чтобы возвращаться домой пешком, а не ловить машину, была по-настоящему привлекательной. Это в такой же мере выбор образа жизни, как и решение о недвижимости, и для культурно ориентированных покупателей у этого расположения очень мало равных на Манхэттене.
Послужной список Extell — опытный застройщик за проектом
Extell Development — один из самых активных элитных застройщиков в Нью-Йорке, чьё портфолио включает One57, Central Park Tower и One Manhattan Square. Они работают в большом масштабе и знают, как реализовывать крупные, сложные здания. Это важно, потому что 70-этажная башня с более чем 50 000 кв. футов рекреационных пространств — непростой проект. Отметим откровенно, что у зданий Extell иногда бывали операционные сложности на раннем этапе — болезни роста, сопутствующие любой крупной новостройке. Но у компании есть ресурсы и институциональные знания, чтобы решать их, и их здания обычно стабилизируются, превращаясь в хорошо управляемые объекты. Для покупателей, оценивающих риск застройщика, Extell — известная величина, даже если эта величина сопряжена с некоторыми предсказуемыми сложностями новостройки.
Наш взгляд на 50 West 66th Street
Мы дадим вам ту же честную оценку, которую даём каждому клиенту, спрашивающему об этом здании, потому что считаем, что ясность важнее энтузиазма, когда вы тратите такие деньги.
50 West 66th — самое значимое новое жилое здание на Апер-Уэст-Сайд за долгое время, и одно только расположение делает его достойным серьёзного рассмотрения. В нескольких шагах от Линкольн-центра, в двух кварталах от Центрального парка, в районе, который годами был обделён новым строительством — адрес силён. Дизайн Snøhetta визуально впечатляет, а интерьеры хорошо исполнены. Рекреационная программа площадью более 50 000 кв. футов по-настоящему лучшая в своём классе для Апер-Уэст-Сайд. И для покупателей, которым нужен кондоминиум, а не кооператив на Апер-Уэст-Сайд, варианты до этого здания были крайне ограничены.
Теперь честные оговорки, потому что мы считаем, что каждый покупатель их заслуживает. Во-первых, это новое здание, а у новых зданий есть болезни роста. Управление всё ещё нащупывает свой ритм. Рекреационные пространства могут быть не полностью введены в эксплуатацию с самого начала. Extell реализовывала крупные здания и раньше — One57, Central Park Tower, — но их объекты иногда имели операционные сложности на раннем этапе, на устранение которых уходило время. Это не является необычным для новостройки, но об этом стоит сказать, если вы сравниваете опыт с жизнью в зрелом здании вроде 15 CPW, где каждая последняя деталь оттачивалась почти два десятилетия.
Во-вторых, сравнение с 15 CPW. Его невозможно избежать, и мы говорим о нём прямо, а не ходим вокруг да около. 15 Central Park West находится в нескольких кварталах и остаётся золотым стандартом для элитных кондоминиумов на Апер-Уэст-Сайд. У него состоявшееся сообщество жильцов, послужной список сохранения стоимости на протяжении множества рыночных циклов и то операционное совершенство, которое приходит только со временем. 50 West 66th предлагает то, чего нет у 15 CPW — новое строительство, более высокие потолки, современный набор удобств, современный дизайн Snøhetta, — но у него пока нет послужного списка. Для покупателей, которые ценят определённость и наследие, 15 CPW трудно превзойти. Для покупателей, которым нужен новейший и самый амбициозный продукт на Апер-Уэст-Сайд, 50 West 66th приводит сильные доводы.
В-третьих, ценообразование. В верхнем сегменте показатели за квадратный фут приближаются к 15 CPW или пересекаются с ними, что поднимает вопрос: должно ли совершенно новое здание без истории перепродаж торговаться на том же уровне, что и самое проверенное здание в районе? Разумные люди могут расходиться во мнениях, и мы помогаем клиентам обдумать этот расчёт исходя из их приоритетов.
Если вы рассматриваете 50 West 66th Street, мы будем рады беседе. Мы работаем в этом районе, досконально знаем конкурентную среду и можем провести вас по зданию с точкой зрения, которая является информированной, сравнительной и откровенной.
Мы рады международным покупателям
Иностранные граждане могут приобретать кондоминиумы в Manhattan без каких-либо требований к визе или резидентству. Многие международные покупатели используют структуры LLC для конфиденциальности и планирования наследства. Manhattan Miami специализируется на сопровождении международных покупателей на всех этапах приобретения, от вариантов финансирования до процедур закрытия сделки.
Прочитайте наше руководство для международных покупателей →About 50 West 66th Street
Available Residences
Currently available at 50 West 66th Street
Residence 62
50 W 66TH Street #62, Manhattan, NY 10023
Residence 62
50 W 66TH Street #62, Manhattan, NY 10023
Residence 62
50 W 66th Street #62, Manhattan, NY 10023
Жизнь вне сравнений
Коллекция резиденций
Коллекция The House
1-3 спальни
От $4,6 млн
- Проект Shamir Shah
- Потолки 12'8"
- Тёплая палитра материалов
- Кухни на заказ из Италии
Коллекция The Tower
2-4 спальни
От $12 млн
- Проект AB Concept
- Потолки до 14'6"
- Современная эстетика
- Панорамный вид на Центральный парк
Пентхаусы The Tower
4-5 спален
От $40 млн
- Планировки на целый этаж
- Панорамный вид на город на 360 градусов
- Частная лифтовая площадка
- До 5 000+ кв. футов
Residences from $3,850,000
Более 50 000 кв. футов рекреационных пространств мирового класса
Три уровня удобств, не имеющих аналогов на Апер-Уэст-Сайд
Велнес и спорт
- Крытый и открытый бассейны
- Баскетбольная и пиклбол-площадка
- Корт для сквоша
- Ультрасовременный фитнес-центр
- Гольф-симулятор
- Боулинг
Общение и развлечения
- Лаунж с видом на город
- Частный кинозал
- Комната для музыкальных занятий
- Открытая терраса с зоной гриля
Для семьи
- Детский творческий центр
- Игровая комната для подростков
- Игровая и зоны активности
Услуги
- Круглосуточный швейцар и консьерж
- Обслуживаемое лобби и комната для посылок
- Хранение велосипедов
- Доступно частное хранение
- Здание, дружелюбное к питомцам
Авторы замысла
Snøhetta
Архитектура
Snøhetta — всемирно признанное норвежское архитектурное и дизайнерское бюро, известное Норвежской национальной оперой и балетом в Осло, расширением Музея современного искусства Сан-Франциско и павильоном Национального мемориального музея 11 сентября. 50 West 66th представляет их первую жилую башню в Соединённых Штатах, привнося их фирменный подход к скульптурированию света и созданию диалога между зданием и ландшафтом в силуэт Манхэттена.
Extell Development Company
Застройка
Extell Development, основанная Gary Barnett, — один из самых плодовитых элитных застройщиков Нью-Йорка. Портфолио бюро включает One Manhattan Square, The Kent, Brooklyn Point и Central Park Tower (самое высокое жилое здание в Западном полушарии). В 50 West 66th Extell предлагает более 50 000 кв. футов рекреационных пространств и две отдельные коллекции дизайна интерьеров.
В нескольких шагах от Линкольн-центра и Центрального парка
50 West 66th Street расположено в культурном сердце Апер-Уэст-Сайд, непосредственно рядом с Линкольн-центром исполнительских искусств. Луг Sheep Meadow в Центральном парке — в нескольких минутах ходьбы к востоку, а Риверсайд-парк тянется вдоль Гудзона к западу. Район славится своими улицами, обсаженными деревьями, школами высшего рейтинга и ресторанами мирового класса.
Линкольн-центр
Метрополитен-опера, Нью-Йоркский балет, Нью-Йоркская филармония, Джульярд
РядомЦентральный парк
Городской оазис Манхэттена площадью 843 акра — вход у луга Sheep Meadow
2 кварталаРиверсайд-парк
Прекрасный набережный парк вдоль реки Гудзон
4 кварталаДоступ к метро
Поезда 1, 2, 3, B, C на станции 66th Street-Lincoln Center
1 кварталС чем покупатели сравнивают при выборе
Buyers considering 50 West 66th Street typically also evaluate these buildings
Часто задаваемые вопросы
Как 50 West 66th Street сравнивается с 15 Central Park West?
Это первый вопрос, который задаёт каждый серьёзный покупатель на Апер-Уэст-Сайд, и мы отвечаем на него прямо, потому что хорошо знаем оба здания. 15 CPW — признанный король: известняковый шедевр Robert A.M. Stern, почти два десятилетия операционного совершенства, состоявшееся сообщество жильцов и репутация, говорящая сама за себя. 50 West 66th — новичок, отстаивающий свою актуальность. Что оно предлагает и чего не может 15 CPW: совершенно новое строительство, современную рекреационную программу, которая, откровенно говоря, огромна — более 50 000 кв. футов, более высокие потолки и современную архитектуру Snøhetta. Что 15 CPW предлагает и чего не может 50 West 66th: послужной список, зрелое здание с отлаженной каждой операционной деталью и спокойную уверенность, которая приходит с проверенностью. Для покупателей, которым нужны определённость и престиж наследия, 15 CPW по-прежнему выигрывает. Для покупателей, которым нужны новое строительство, передовой дизайн и которым комфортно быть среди первых жильцов, 50 West 66th — убедительная альтернатива.
Каков ценовой диапазон в 50 West 66th Street?
Резиденции начинаются примерно от $4,6 млн, а пентхаусы в The Tower достигают $85 млн и выше. Закрытые сделки в среднем составляли около $3 300 за квадратный фут, хотя квартиры на верхних этажах The Tower с видом на Центральный парк торгуются с премией к этому показателю. Здание продано более чем на 75 процентов, поэтому оставшееся предложение от застройщика сокращается. Мы говорим клиентам, что цены начального уровня конкурентоспособны для нового строительства на Апер-Уэст-Сайд, но показатели за квадратный фут на более высоких этажах начинают приближаться к территории 15 CPW — что поднимает вопрос, хотите ли вы платить цены проверенного здания за здание, которое ещё не сформировало свой послужной список перепродаж. Это справедливый вопрос, и мы помогаем покупателям честно его обдумать.
Что делает дизайн Snøhetta особенным?
Snøhetta — это бюро, стоящее за Норвежской национальной оперой в Осло, расширением SFMOMA и павильоном Национального мемориального музея 11 сентября — серьёзная культурная архитектура, а не работа жилого застройщика. Это их первая жилая башня в США, и они подошли к ней как архитекторы, а не как застройщики. Фасад обладает скульптурным качеством — он смещается и меняет углы по мере подъёма, создавая визуальный интерес с любой точки обзора. Внутри высота потолков впечатляет — до 14 футов 6 дюймов в The Tower, — а планировки используют высоту, чтобы создать объём, с которым не может сравниться большинство квартир Манхэттена. Это не безопасное, классическое здание, как проект Robert A.M. Stern. Это заявление. Одни клиенты обожают это; другие находят его слишком современным для Апер-Уэст-Сайд. Мы показываем здание обоим типам покупателей и позволяем ему говорить самому за себя.
Какие виды можно ожидать в 50 West 66th Street?
Виды — это важное преимущество, особенно с верхних этажей The Tower. Квартиры с восточной ориентацией смотрят прямо в Центральный парк — и с высоты более 50 этажей виды на парк обширны и ничем не заслонены. Квартиры с южной ориентацией охватывают силуэт Мидтауна и Линкольн-центр. Квартиры с западной ориентацией видят реку Гудзон и Риверсайд-парк. Нижние этажи The House имеют более ограниченные виды — вы находитесь в районе средних 60-х улиц на Апер-Уэст-Сайд, поэтому соседние здания будут в поле вашего зрения примерно ниже 20-го этажа. Мы всегда советуем клиентам тщательно подумать о том, какой этаж и ориентацию они покупают. Разрыв между квартирой The House на 10-м этаже и квартирой The Tower на 55-м этаже — это не только про высоту, это совершенно другой продукт.
Каковы ежемесячные расходы в 50 West 66th?
Общие сборы и налоги на недвижимость варьируются в зависимости от размера квартиры и этажа, но в качестве общего ориентира ожидайте совокупные ежемесячные платежи в диапазоне от $5 000 до $20 000 в зависимости от того, что вы покупаете. Рекреационная программа огромна — более 50 000 кв. футов на трёх уровнях, — и этот масштаб отражается в общих сборах. Новые здания часто корректируют свои общие сборы в сторону повышения в первые несколько лет, по мере того как они выверяют реальные эксплуатационные расходы против первоначальных прогнозов застройщика. Мы всегда предупреждаем об этом клиентов, покупающих в новостройке: цифра, которую вы видите сегодня, может отличаться от цифры через два года. Это не уникально для Extell — это происходит по всему рынку, — но это стоит учитывать в вашем бюджете.
Какие планировки доступны в 50 West 66th?
Здание предлагает диапазон от квартир с одной спальней до пентхаусов The Tower на целый этаж. Коллекция The House на нижних этажах включает резиденции с потолками высотой 12 футов 8 дюймов и более тёплым, более жилым дизайнерским языком. Коллекция The Tower поднимается выше, с потолками до 14 футов 6 дюймов и более современной эстетикой. Обе разделяют одинаковое качество строительства — кухни на заказ из Италии, полы ванных комнат из камня с подогревом, окна от пола до потолка. Выбор между The House и The Tower реален и заслуживает серьёзного отношения. Мы проводим клиентов по обеим, потому что ощущение действительно разное, и у покупателей обычно возникает сильное, интуитивное предпочтение. Поскольку продано более 75 процентов, диапазон доступных планировок сужается.
Какие удобства есть в 50 West 66th?
Рекреационная программа — самая обширная на Апер-Уэст-Сайд — более 50 000 кв. футов, распределённых по трём уровням. Крытый и открытый бассейны, баскетбольная и пиклбол-площадка, корт для сквоша, боулинг, гольф-симулятор, серьёзный фитнес-центр, лаунж с видом на город, частный кинозал, детский творческий центр и озеленённые открытые террасы с зонами гриля. Это много. Будет ли всё это использоваться регулярно — покажет время: здания часто обнаруживают, что два-три удобства получают активный трафик, а другие становятся диковинкой. Но по крайней мере масштаб означает, что найдётся что-то для каждого. Один только бассейн и фитнес-центр — значимое преимущество, а лаунж с видом на город по-настоящему впечатляет.
Рискованно ли покупать в новостройке вроде 50 West 66th Street?
Есть реальные соображения, и мы не приукрашиваем их для клиентов. У любого нового здания есть период обустройства. Управлению здания нужно время, чтобы выверить штат и операции. Рекреационные пространства могут ещё достраиваться, когда въезжают первые жильцы. Общие сборы могут скорректироваться в сторону повышения, когда станут известны фактические эксплуатационные расходы. Послужной список Extell здесь уместен: они реализовали One Manhattan Square, The Kent и другие крупные проекты, так что они не начинающие застройщики. Но у зданий Extell иногда бывали операционные болезни роста на раннем этапе — гарантийные вопросы, текучка персонала, — с которыми зрелое здание вроде 15 CPW попросту больше не сталкивается. Обратная сторона в том, что вы покупаете новую отделку, современные системы, новейшие строительные технологии и квартиру, в которой ещё никто не жил. Для многих покупателей этот компромисс вполне того стоит. Ключ — входить в это с реалистичными ожиданиями, а не предполагать, что всё будет безупречно с первого дня.
Private Availability at 50 West 66th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 50 West 66th Street, request a confidential review with our advisory team.
50 West 66th Street, New York, NY 10023
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Аналитика рынка недвижимости Манхэттена
Контекст рынка: Цены на люксовые кондоминиумы Манхэттена сегментированы по субрынкам. Коридор Billionaires’ Row (57th Street, между Park Avenue и Columbus Circle) держит самую высокую цену за квадратный фут в Соединённых Штатах: трофейные резиденции торгуются по $4,000-$10,000+ за кв. фут. Даунтаун Манхэттена (Tribeca, West Village, Soho) имеет собственный ультралюксовый сегмент, подпитываемый ограниченным предложением новых проектов. Медианные цены кондоминиумов Upper East Side и Upper West Side заметно ниже трофейного уровня даунтауна, но предлагают более просторные этажи и доступ к Central Park. Цены на Манхэттене чувствительны к процентным ставкам, шкале Mansion Tax и стадии плана предложения конкретного здания.
Обзор объектов: Новые проекты, продаваемые напрямую спонсором в 2026 году, включают 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) и Mandarin Oriental Fifth Avenue. Среди завершённых зданий с оставшимися квартирами застройщика: Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th и 50 West 66th. У каждого своя история спонсора, банк, финансирующий строительство, ритм поправок к плану предложения и статус 421-a или иных налоговых льгот, которые нужно проверять индивидуально.
Сигнал для покупателя: К структурным факторам Манхэттена относятся процедура плана предложения под надзором Генерального прокурора штата Нью-Йорк (даёт покупателю процедурную защиту, недоступную на менее регулируемых рынках), глубина вторичного рынка (высокая ликвидность при выходе) и ограниченное предложение в ближайшей перспективе (лимитированная зонированием ёмкость ключевых субрынков). Риски для оценки на этапе договора: рост ставок Mansion Tax свыше $2M, переложение налога на передачу собственности на покупателя в сделках со спонсором, риски застройки соседних участков и видовых коридоров по конкретным участкам, правила совета кондоминиума по субаренде и перепродаже, а также график сворачивания 421-a там, где он применим. Статус любого отдельного проекта, объём квартир у спонсора, поправки к плану предложения у Генерального прокурора, цены и процент продаж следует проверять на момент запроса.
Ключевые факты
- Диапазон $/кв. фут трофейных кондоминиумов Манхэттена: $1,500-$10,000+
- Средний $/кв. фут на Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/кв. фут трофейного даунтауна (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% свыше $1M, прогрессивная шкала свыше $2M для покупателя
- Типичный депозит по договору со спонсором: 10%-20% при подписании
- Стандартный период проверки договора адвокатом покупателя: 1-3 рабочих дня с момента получения договора
- Комиссия в сделках со спонсором: девелопер оплачивает агента покупателя
- Программы налоговых льгот (где применимы): 421-a, J-51, статус проверяется по каждому зданию
- Владение через LLC для иностранных граждан: распространено, структурируется на этапе договора
Порядок действий покупателя
Процедура покупки у спонсора на Манхэттене: форма резервирования → предоставление плана предложения → проверка адвокатом покупателя → подписание договора и первый депозит → ипотечное обязательство (при финансировании) → закрытие сделки при сдаче. Процедуры по квартирам застройщика и вторичному рынку отличаются; рекомендуем консультационное планирование до просмотров.
Недвижимость Манхэттена: вопросы и ответы
Что такое план предложения Генерального прокурора штата Нью-Йорк?
План предложения это юридический документ, подаваемый Генеральному прокурору штата Нью-Йорк и регулирующий продажу каждого кондоминиума на Манхэттене. Он определяет порядок обращения с депозитами, характеристики квартир, общие платежи, налоги на недвижимость, обязательства спонсора и меры защиты покупателя. Ни одна сделка с кондоминиумом на Манхэттене не закрывается вне рамок принятого плана предложения; поправки подаются периодически и проверяются адвокатами покупателей на этапе договора.
Что такое sponsor inventory?
Sponsor inventory это нераспроданные квартиры, остающиеся в собственности девелопера здания (спонсора). Квартиры спонсора совершенно новые, в них никто не жил, и по ним возможны переговоры о цене, кредиты на расходы по закрытию сделки и доступ к программам налоговых льгот там, где они действуют в здании. Сделки со спонсором проходят по плану предложения, а не по стандартному договору вторичного рынка.
Какие налоговые льготы действуют на Манхэттене?
421-a это самая распространённая льгота для кондоминиумов Манхэттена, снижающая налоговую нагрузку на недвижимость на срок от 10 до 25 лет для соответствующих новых проектов. J-51 применяется к отдельным реконструированным зданиям. У каждой льготы есть график сворачивания и индивидуальный для здания статус соответствия, которые необходимо проверять по плану предложения и последней налоговой справке.
Какие расходы на закрытие сделки применяются к кондоминиуму на Манхэттене?
Типичные расходы покупателя на закрытие сделки составляют от 2% до 4% цены и включают налоги на передачу собственности города и штата Нью-Йорк (в сделках со спонсором их часто принимает на себя покупатель), Mansion Tax (1% свыше $1M с прогрессивной шкалой свыше $2M), страхование титула, гонорар адвоката покупателя, налог на регистрацию ипотеки при финансировании, а также пропорциональные общие платежи и налоги на недвижимость.
Общие платежи это то же самое, что взносы HOA?
Нет. В кондоминиумах Манхэттена используется термин common charges (общие платежи), а не взносы HOA. Общие платежи финансируют эксплуатацию здания, персонал, инфраструктуру и резервы. Налоги на недвижимость начисляются городом Нью-Йорк отдельно и в общие платежи не входят.
Как оплачиваются услуги Manhattan Miami в сделках на Манхэттене?
При покупке новостроек у спонсора девелопер оплачивает комиссию Manhattan Miami как агента покупателя. Представительство покупателя не требует от него затрат из собственного кармана. В сделках на вторичном рынке условия комиссии раскрываются при заключении соглашения.