О 35 Hudson Yards
35 Hudson Yards — жемчужина жилой части застройки Hudson Yards, и мы говорим это, наблюдая за возведением каждой башни этого комплекса из нашего офиса в нескольких кварталах к востоку. Когда компания Related Companies задумала построить здесь элитную квартиру-кондоминиум, она приняла грамотное конструктивное решение: разместить отель Equinox на нижних этажах и начать резиденции с 53-го этажа. Это не маркетинговая уловка. Это означает, что вы оказываетесь на высоте небоскрёба-супертолла ещё до того, как начинается жилая часть здания. Самая нижняя квартира в 35 Hudson Yards расположена выше верхнего этажа большинства кондоминиумов Манхэттена. Мы осматривали резиденции здесь с самых первых сделок, и непосредственные, ничем не заслонённые виды даже с начальных этажей по-настоящему впечатляют — река Гудзон, панорама Мидтауна, Статуя Свободы, всё это, с первого же дня.
Башню спроектировал Дэвид Чайлдс из Skidmore, Owings & Merrill, и Чайлдс сделал интересный выбор: облицовка известняком вместо сплошных стеклянных навесных стен, которые доминируют в Hudson Yards. Это придаёт 35 HY более традиционный, основательный характер по сравнению с соседней башней 15 Hudson Yards, полностью стеклянной и скульптурной в духе Diller Scofidio + Renfro. Интерьеры выполнил Тони Инграо — кухни Smallbone of Devizes, столешницы из кварцита Taj Mahal, техника Gaggenau, кварцит Iceberg в главных ванных комнатах. Отделка серьёзная. Клиентам, которые сравнивают здание с One57 — ещё одной моделью «квартира над отелем», — мы говорим, что качество интерьеров 35 HY на ступень выше, а интеграция гостиничных сервисов гораздо более развита. One57 давал вам Park Hyatt внизу. 35 HY даёт вам целую экосистему Equinox: отель, фитнес-зал площадью 60 000 кв. футов, бассейны, SoulCycle, спа и рестораны Major Food Group. Это заметно иное предложение.
Вот честный контекст, который мы даём каждому покупателю, рассматривающему это здание. 35 Hudson Yards конкурирует на вершине рынка Манхэттена — речь идёт о $4 млн за квартиру с двумя спальнями и более $30 млн за пентхаус. На этом уровне наши клиенты также осматривают 220 Central Park South, Central Park Tower, 53W53 и другие адреса Billionaires' Row (Ряд миллиардеров). То, что 35 HY предлагает, а эти здания — нет, это инфраструктура гостиничных сервисов и тот факт, что абсолютно каждая резиденция обладает видами, которые в большинстве других зданий соответствовали бы уровню пентхауса. Чего здесь нет — так это адреса у Центрального парка или сложившейся атмосферы района, как в Верхнем Вест-Сайде или Верхнем Ист-Сайде. Hudson Yards по-прежнему новый район — увлекательный и по-настоящему удобный, но иной по характеру. Мы продавали резиденции в этом здании и откровенны в отношении обеих сторон, потому что именно этого ждут серьёзные покупатели такого ценового уровня.
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
Кондоминиум
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
Каждая резиденция начинается с 53-го этажа — мгновенные виды, без компромиссов
Это конструктивное преимущество, которое сильнее всего отличает 35 Hudson Yards от конкурентов. Разместив отель Equinox на нижних этажах, Related гарантировала, что самая нижняя жилая резиденция находится выше верхнего этажа большинства кондоминиумов Манхэттена. Мы показывали резиденции в 35 HY, где покупатель входит и сразу понимает — не существует варианта этой квартиры без эффектного, широко открытого вида. Сравните это с башнями Billionaires' Row, где резиденция на нижнем этаже может смотреть прямо в соседнее здание. В 35 HY вид с начального этажа — это то, что в других зданиях называют видом из пентхауса. Такая неизменность во всех резиденциях встречается редко и представляет подлинную ценность.
Интеграция Equinox — это не маркетинг, а повседневный опыт
Мы побывали в достаточном числе кондоминиумов под гостиничными брендами, чтобы знать: ярлык часто обещает больше, чем даёт. 35 Hudson Yards — иное дело, потому что Equinox действительно управляет гостиничным слоем здания. Фитнес-зал площадью 60 000 кв. футов, крытый и открытый бассейны, SoulCycle, спа, инфраструктура гостиничного консьержа, рестораны Major Food Group и Stephen Starr — это не удобства, приделанные к жилому зданию. Они составляют ядро нижней половины здания, и жители ежедневно подключаются к этой экосистеме. Для покупателей, серьёзно относящихся к велнесу, желающих сервис гостиничного уровня, не живя при этом в отеле, такой интеграции нет равных на Манхэттене. Мы говорим клиентам: если образ жизни Equinox созвучен тому, как вы действительно живёте, ни одно другое здание не составит ему конкуренции.
Hudson Yards как самодостаточный город внутри города
Восхищайтесь им или критикуйте, но Hudson Yards собрал в одном месте то, чего не предлагает ни один другой район Манхэттена: более 100 магазинов и ресторанов, центр искусств The Shed, High Line, смотровую площадку Edge, Mercado Little Spain и прямой доступ к линии метро 7 — всё в пяти минутах ходьбы от вашего порога. Для международных покупателей, которые делят время между городами, или для всех, кто ценит эффективность того, что всё находится под рукой, фактор удобства реален. У нас есть клиенты, выбравшие 35 HY именно потому, что из своей квартиры они могут отправиться в фитнес-зал мирового уровня, на ужин и на культурное событие, ни разу не ловя такси. Район подходит не всем — мы первыми это признаём, — но для покупателя, которому он подходит, нет ничего столь же готового к заселению.
Современная стеклянная эстетика для покупателей, которым не нужен известняк
Элитная недвижимость Манхэттена имеет сильную классическую традицию — известняк, довоенные пропорции, элегантность в духе проектов Стерна. Не каждый покупатель хочет именно этого. 35 Hudson Yards предлагает современный гибрид стекла и известняка с чистыми линиями, устремлёнными ввысь окнами от пола до потолка и интерьерами, которые ощущаются актуальными, не будучи модными на злобу дня. Мы стабильно видим это у покупателей из Майами, Лондона, Гонконга и с Ближнего Востока — они приезжают из городов, где современная архитектура является нормой, и хотят продолжения этой эстетики в своей резиденции на Манхэттене. Когда клиенты говорят нам, что осмотрели 220 Central Park South и уважают это здание, но хотят чего-то более созвучного нынешнему моменту, следующей остановкой обычно становится 35 HY. Это современный контрапункт классическим адресам Billionaires' Row, и для подходящего покупателя в этом весь смысл.
Наш взгляд на 35 Hudson Yards
Мы дадим вам ту же оценку, что и каждому клиенту, который садится с нами обсудить 35 Hudson Yards, потому что при таком ценовом уровне вы заслуживаете откровенности, а не рекламной подачи. Мы продавали резиденции в этом здании. Мы работаем в нескольких кварталах отсюда. Мы наблюдали, как Hudson Yards превращался из стройплощадки в функционирующий — пусть ещё взрослеющий — район. Вот что мы думаем.
Сильные стороны реальны. Стартовая высота с 53-го этажа — подлинное конструктивное преимущество, которое не сфабрикует никакой маркетинг. Интеграция с Equinox обеспечивает сервис гостиничного уровня так, как этого не делает большинство программ брендированных резиденций. Налоговая льгота 421-a, до окончания которой остаётся около 13 лет, заметно снижает расходы на содержание. А отделка — интерьеры Инграо, кухни Smallbone, кварцит — на том уровне, которого ожидаешь, когда платишь $3 000 за квадратный фут. Дэвид Чайлдс спроектировал здание, которое читается одновременно современным и основательным, и мы полагаем, что оно будет хорошо стареть.
А вот что мы честно говорим клиентам. Hudson Yards местами всё ещё ощущается коммерческим и корпоративным. Это не Верхний Вест-Сайд, где, выйдя за дверь, ощущаешь фактуру настоящего района. Это не Трайбека с её мощёными улицами и независимыми ресторанами на каждом углу. The Vessel, которая должна была стать центральной публичной арт-инсталляцией, закрыта по соображениям безопасности, и это отняло часть энергии у общественной площади. Некоторые покупатели находят застройку стерильной — всё новое, всё отполировано, и в этом есть однообразие, которое смущает людей, ценящих грубоватость и характер. Мы понимаем такую реакцию.
Дорога тоже требует обдумывания. Если ваша жизнь сосредоточена на Ист-Сайде — дети в школе на Верхнем Ист-Сайде, офис в Мидтаун-Ист, светская жизнь вокруг Парк-авеню, — то Hudson Yards означает поездку через весь город, которая добавляет вашему дню ощутимое время. Линия метро 7 идёт до Таймс-сквер и Гранд-Сентрал, но это единственная линия без дублирования. Если 7 не работает, вы едете на такси.
Но образ жизни на западной стороне обладает подлинной привлекательностью. Парк Гудзон-Ривер в нескольких минутах, а беговые и велосипедные дорожки вдоль набережной — одни из лучших в городе. High Line — ваш задний двор. Ресторанная сцена в окрестных кварталах растёт. А для покупателей, работающих в Мидтаун-Уэст, дорога до работы ничтожна.
Наш итог: 35 Hudson Yards — первоклассное здание в районе, который ещё зарабатывает свою идентичность. Для подходящего покупателя — того, кто ценит виды, сервис, современный дизайн и удобство выше характера района, — это один из лучших вариантов на Манхэттене. Для того, кто хочет улицу в тени деревьев и столетнее здание с патиной, оно не подойдёт. Мы помогаем клиентам понять, к какому лагерю они относятся, и спокойно говорим об этом в любом случае.
Мы рады международным покупателям
Иностранные граждане могут приобретать кондоминиумы в Manhattan без каких-либо требований к визе или резидентству. Многие международные покупатели используют структуры LLC для конфиденциальности и планирования наследства. Manhattan Miami специализируется на сопровождении международных покупателей на всех этапах приобретения, от вариантов финансирования до процедур закрытия сделки.
Прочитайте наше руководство для международных покупателей →About 35 Hudson Yards
Available Residences
Currently available at 35 Hudson Yards
Residence PH88C
15 Hudson Yards #PH88C, Manhattan, NY 10001
Residence PH87B
15 Hudson Yards #PH87B, Manhattan, NY 10001
Residence 69B
15 Hudson Yards #69B, Manhattan, NY 10001
Жизнь вне сравнений
Коллекция резиденций
Две–три спальни
1,500 - 3,200 sq ft
Четыре–пять спален
3,500 - 6,500 sq ft
Пентхаусы
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
Удобства мирового класса в 35 Hudson Yards
22 000 кв. футов частных удобств для жителей, дополненных экосистемой отеля и клуба Equinox
Фитнес и велнес
- Приватный фитнес-центр только для жителей
- Студия стретчинга и йоги
- Умиротворяющая комната для медитаций
- Фитнес-клуб Equinox площадью 60 000 кв. футов
- Клуб в клубе E by Equinox
- Крытый и открытый плавательные бассейны
- Студия SoulCycle
- Спа Equinox полного цикла
Развлечения и общение
- Коктейль-лаунж и бар с видом на The Vessel
- Бильярдный лаунж
- Лаунж с гольф-симулятором
- Кинозал с барной стойкой
- Большая терраса с видом на реку Гудзон
- Парадный обеденный зал на 50+ гостей
- Приватная столовая на 16 персон с кейтерингом
- Библиотека
Бизнес и семья
- Бизнес-центр и переговорная
- Приватные офисные кабинеты
- Детская игровая комната
- Конференц-залы
Сервисы и рестораны
- Круглосуточный консьерж и швейцар
- Директор по резиденциям
- Лайфстайл-директор для персональной помощи
- Ресторанное обслуживание в резиденции и услуги персонального шеф-повара
- Прямой доступ на лифте к ZZ's by Major Food Group
- Ресторан Electric Lemon от Stephen Starr
- Приоритетное бронирование в ресторанах Hudson Yards
- Технологии умного дома и экологичность LEED Gold
Авторы замысла
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Архитектор
Related Companies & Oxford Properties
Девелопер
Hudson Yards: самый динамичный новый адрес Манхэттена
Hudson Yards — самая амбициозная городская застройка Нью-Йорка, превращающая 28 акров дальнего запада Манхэттена в процветающий квартал с элитными резиденциями, ресторанами мирового класса, розничной торговлей высокого уровня, передовыми площадками искусства и обширными общественными пространствами. Расположенный между 30-й и 34-й улицами к западу от Десятой авеню, район предлагает прямой доступ к High Line, близость к галерейному кварталу Челси и удобное транспортное сообщение со всем Манхэттеном.
Искусство и культура
The Shed — новаторский центр искусств, заказывающий работы во всех дисциплинах, и The Vessel — знаковый скульптурный памятник Томаса Хизервика со 154 соединёнными лестничными пролётами — служат опорой культурной жизни Hudson Yards. Прилегающая High Line связывает жителей со всемирно известным галерейным кварталом Челси.
Рестораны и развлечения
Более 25 ресторанов и гастрономических площадок наполняют Hudson Yards — от гастрономического зала Mercado Little Spain шефа Хосе Андреса и Ci Siamo Дэнни Мейера до Peak на 101-м этаже 30 Hudson Yards. Смотровая площадка Edge, самая высокая открытая небесная площадка в Западном полушарии, предлагает круговой обзор на 360 градусов с высоты 100 этажей.
Шопинг и торговля
The Shops at Hudson Yards насчитывают семь уровней первоклассной торговли с более чем 70 магазинами, включая Louis Vuitton, Cartier, Dior, Bulgari и Neiman Marcus, наряду с современными брендами вроде Aritzia, Alo Yoga и MUJI. Это выдающееся место элитного шопинга в Мидтауне Манхэттена.
Транспорт и сообщение
Станция 34th Street–Hudson Yards на линии метро 7 обеспечивает прямой доступ к Таймс-сквер, Гранд-Сентрал и Флашингу. Пенн-Стейшн находится в нескольких минутах ходьбы к востоку, откуда идут поезда NJ Transit, LIRR и Amtrak. Вест-Сайд-хайвей обеспечивает удобный подъезд на автомобиле, а на ближайшем пирсе 79 доступно паромное сообщение.
Сопоставимые здания
Buyers considering 35 Hudson Yards typically also evaluate these buildings
Luxury Neighborhoods in Manhattan
Изучить элитные кондоминиумы
Элитные кондоминиумы NYC
Самые престижные кондоминиумы Manhattan
Billionaires' Row
Самый эксклюзивный жилой корридор в мире
Новостройки Manhattan
Кондоминиумы на стадии строительства с инвентарём застройщика
Международные покупатели
Налоги, процесс & владение для иностранных покупателей
Изучить элитные кондоминиумы в Miami →
Брендированные резиденции & жизнь на набережной в South Florida
Часто задаваемые вопросы
Что на самом деле даёт жителям 35 Hudson Yards партнёрство с отелем Equinox?
Этот вопрос задаёт каждый покупатель, и он заслуживает настоящего ответа, а не пересказа из брошюры. Отель Equinox занимает нижние этажи здания, и жители получают доступ к его инфраструктуре так, как это выходит за рамки типичного кондоминиума под гостиничным брендом. К вашим услугам крупнейший из когда-либо построенных фитнес-клубов Equinox площадью 60 000 кв. футов — крытый и открытый бассейны, SoulCycle, полноценное спа. У вас есть прямой доступ на лифте к ZZ's by Major Food Group и Electric Lemon by Stephen Starr. И у вас есть выделенный директор по резиденциям, который может организовать сервис гостиничного уровня — обслуживание питанием на дому, уборку, спа-процедуры — с оплатой на ваш счёт. К нам приходили клиенты из One57 именно потому, что интеграция гостиничных сервисов там на этом фоне ощущалась поверхностной. В 35 HY Equinox действительно управляет гостиничной стороной здания, и вы чувствуете это в повседневном опыте.
Чем 35 Hudson Yards отличается от 15 Hudson Yards?
Мы получаем этот вопрос постоянно, потому что покупатели часто рассматривают оба здания. Вот как мы это раскладываем. 35 HY — премиальный вариант: меньше резиденций (137 против 285), более высокий стартовый этаж (53-й против более низких), более высокая цена за фут и интеграция с отелем Equinox. 15 HY, спроектированный Diller Scofidio + Renfro, архитектурно смелее — его форма в виде клеверного листа впечатляет — и в нём есть Skytop на высоте 900 футов, что действительно одно из лучших пространств с удобствами в городе. Ценовой уровень в 15 HY более доступен: примерно от $2,5 млн за квартиру с одной спальней против $4 млн за квартиру с двумя спальнями в 35 HY. Мы подробно осматривали резиденции в обоих зданиях. Если клиент ценит эксклюзивность, гостиничные сервисы и тот самый мгновенный вид с высокого этажа из каждой резиденции, побеждает 35 HY. Если ему нужны архитектурный характер, более широкий выбор планировок и более низкая цена входа, лучше подойдёт 15 HY.
Каков ценовой диапазон квартир в 35 Hudson Yards?
Квартиры с двумя спальнями стоят примерно от $4 млн, с тремя спальнями — от $6 до $12 млн в зависимости от этажа и ориентации, а более крупные пентхаусы превышают $30 млн. В расчёте за квадратный фут ожидайте примерно от $2 200 до $2 800, причём верхние этажи и премиальные ориентации поднимают эту планку выше. Одна важная деталь: здание имеет 20-летнюю налоговую льготу 421-a, начавшуюся в 2019 году, так что остаётся ещё около 13 лет значительной экономии на налогах. Это заметно снижает ваши расходы на содержание по сравнению со зданиями без льготы. Мы всегда моделируем для клиентов реальную ежемесячную стоимость, потому что льгота меняет расчёты в пользу 35 HY сильнее, чем принято думать.
Какие виды открываются из 35 Hudson Yards?
Именно здесь по-настоящему проявляется конструктивное преимущество здания. Поскольку резиденции начинаются с 53-го этажа, здесь не существует резиденции на низком этаже со скомпрометированным видом. Резиденции, ориентированные на запад, получают реку Гудзон, закаты и мост Джорджа Вашингтона вдали. Резиденции, обращённые на восток, смотрят на панораму Мидтауна — Эмпайр-Стейт-Билдинг, One Vanderbilt, полную панораму. Южные ориентации улавливают Статую Свободы и Даунтаун. Мы бывали в резиденциях в разное время суток, и западный свет ближе к вечеру особенно эффектен. В 35 HY виды — это не особенность пентхауса, а особенность каждой резиденции в здании. Такого не скажешь о большинстве башен Billionaires' Row, где нижние этажи обращены к соседним зданиям.
Каковы планировки в 35 Hudson Yards?
Здание предлагает 137 резиденций — от квартир с двумя спальнями площадью около 1 500 кв. футов до квартир с шестью спальнями, превышающих 10 000 кв. футов. Высота потолков приближается к одиннадцати футам, что щедро. В планировках предусмотрены полноценные входные вестибюли, разделённые жилые и спальные зоны и остекление от пола до потолка. Пройдя через множество типов резиденций, мы бы сказали, что квартиры с тремя и четырьмя спальнями — оптимальный выбор с точки зрения эффективности планировки: переход между жилыми пространствами и главной спальней-люксом ощущается хорошо продуманным. Более крупные пентхаусы поистине дворцовые, но, как и в любой очень большой резиденции, некоторые внутренние комнаты могут ощущаться удалёнными от линии окон. Мы всегда осматриваем конкретную резиденцию вместе с клиентом, а не полагаемся на планы, потому что ориентация и качество света заметно различаются от линии к линии.
Каковы ежемесячные расходы в 35 Hudson Yards?
Общие эксплуатационные сборы составляют от $3 до $5 за квадратный фут в месяц в зависимости от резиденции, так что типичная квартира с тремя спальнями может нести от $5 000 до $8 000 в месяц в виде общих сборов. Налоги на недвижимость резко снижены благодаря льготе 421-a — в период полного освобождения снижение может достигать от 80 до 95 процентов. Это существенная экономия. При этом мы советуем клиентам учитывать график действия льготы, потому что по мере её поэтапного сворачивания в последние восемь лет ваши налоги будут ежегодно возрастать. Мы моделируем полную 20-летнюю траекторию для каждого покупателя, которого консультируем, чтобы в дальнейшем не было сюрпризов.
Стал ли Hudson Yards уже настоящим районом?
Об этом вопросе мы высказываемся наиболее откровенно, потому что ответ неоднозначен. В Hudson Yards есть торговля, рестораны и культурная программа мирового класса — The Shed, High Line, Edge, Mercado Little Spain, магазины. Здесь по-настоящему удобно. Линия метро 7 прямо здесь, парк Гудзон-Ривер в нескольких минутах ходьбы к западу, а выезд на хайвей вдоль западной стороны — плюс для тех, кто за рулём. Но он пока не ощущается районом так, как Верхний Вест-Сайд, Трайбека или Уэст-Виллидж. Здесь нет углового магазинчика, нет районного итальянского ресторана, который стоял бы тут 30 лет. Местами он всё ещё читается как спланированный и коммерческий. Это меняется — жилое население растёт, а зона вокруг High Line обладает настоящей энергией, — но мы считаем, что здесь важна честность. Если клиенту нужен район с историей и характером на уровне улицы, Hudson Yards пока не таков. Если ему нужна отполированная, самодостаточная, современная среда с серьёзной инфраструктурой, он это обеспечивает.
Кто спроектировал 35 Hudson Yards и почему SOM имеет значение?
Архитектор — Дэвид Чайлдс из Skidmore, Owings & Merrill. SOM — одна из важнейших архитектурных фирм в мире: она спроектировала One World Trade Center, 7 World Trade Center и Burj Khalifa. У Чайлдса, в частности, есть послужной список зданий, которые хорошо стареют и удерживают свои рыночные позиции. Его решение облицевать 35 HY известняком, а не чистым стеклом, было намеренным: оно придаёт зданию весомость и основательность, выделяющие его среди других башен Hudson Yards. Дизайн интерьеров выполнил Тони Инграо, и его выбор материалов — кухни Smallbone, кварцит, каменная отделка в ванных комнатах — отражает уровень мастерства, который, как мы полагаем, будет ощущаться актуальным и через 20 лет. Мы видели немало элитных зданий, где отделка выглядит устаревшей уже через десятилетие. Здесь мы такого не ожидаем.
Your 35 Hudson Yards Awaits
Наши специалисты предоставят индивидуальные цены, планировки и эксклюзивные предложения застройщика.
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Аналитика рынка недвижимости Манхэттена
Контекст рынка: Цены на люксовые кондоминиумы Манхэттена сегментированы по субрынкам. Коридор Billionaires’ Row (57th Street, между Park Avenue и Columbus Circle) держит самую высокую цену за квадратный фут в Соединённых Штатах: трофейные резиденции торгуются по $4,000-$10,000+ за кв. фут. Даунтаун Манхэттена (Tribeca, West Village, Soho) имеет собственный ультралюксовый сегмент, подпитываемый ограниченным предложением новых проектов. Медианные цены кондоминиумов Upper East Side и Upper West Side заметно ниже трофейного уровня даунтауна, но предлагают более просторные этажи и доступ к Central Park. Цены на Манхэттене чувствительны к процентным ставкам, шкале Mansion Tax и стадии плана предложения конкретного здания.
Обзор объектов: Новые проекты, продаваемые напрямую спонсором в 2026 году, включают 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) и Mandarin Oriental Fifth Avenue. Среди завершённых зданий с оставшимися квартирами застройщика: Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th и 50 West 66th. У каждого своя история спонсора, банк, финансирующий строительство, ритм поправок к плану предложения и статус 421-a или иных налоговых льгот, которые нужно проверять индивидуально.
Сигнал для покупателя: К структурным факторам Манхэттена относятся процедура плана предложения под надзором Генерального прокурора штата Нью-Йорк (даёт покупателю процедурную защиту, недоступную на менее регулируемых рынках), глубина вторичного рынка (высокая ликвидность при выходе) и ограниченное предложение в ближайшей перспективе (лимитированная зонированием ёмкость ключевых субрынков). Риски для оценки на этапе договора: рост ставок Mansion Tax свыше $2M, переложение налога на передачу собственности на покупателя в сделках со спонсором, риски застройки соседних участков и видовых коридоров по конкретным участкам, правила совета кондоминиума по субаренде и перепродаже, а также график сворачивания 421-a там, где он применим. Статус любого отдельного проекта, объём квартир у спонсора, поправки к плану предложения у Генерального прокурора, цены и процент продаж следует проверять на момент запроса.
Ключевые факты
- Диапазон $/кв. фут трофейных кондоминиумов Манхэттена: $1,500-$10,000+
- Средний $/кв. фут на Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/кв. фут трофейного даунтауна (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% свыше $1M, прогрессивная шкала свыше $2M для покупателя
- Типичный депозит по договору со спонсором: 10%-20% при подписании
- Стандартный период проверки договора адвокатом покупателя: 1-3 рабочих дня с момента получения договора
- Комиссия в сделках со спонсором: девелопер оплачивает агента покупателя
- Программы налоговых льгот (где применимы): 421-a, J-51, статус проверяется по каждому зданию
- Владение через LLC для иностранных граждан: распространено, структурируется на этапе договора
Порядок действий покупателя
Процедура покупки у спонсора на Манхэттене: форма резервирования → предоставление плана предложения → проверка адвокатом покупателя → подписание договора и первый депозит → ипотечное обязательство (при финансировании) → закрытие сделки при сдаче. Процедуры по квартирам застройщика и вторичному рынку отличаются; рекомендуем консультационное планирование до просмотров.
Недвижимость Манхэттена: вопросы и ответы
Что такое план предложения Генерального прокурора штата Нью-Йорк?
План предложения это юридический документ, подаваемый Генеральному прокурору штата Нью-Йорк и регулирующий продажу каждого кондоминиума на Манхэттене. Он определяет порядок обращения с депозитами, характеристики квартир, общие платежи, налоги на недвижимость, обязательства спонсора и меры защиты покупателя. Ни одна сделка с кондоминиумом на Манхэттене не закрывается вне рамок принятого плана предложения; поправки подаются периодически и проверяются адвокатами покупателей на этапе договора.
Что такое sponsor inventory?
Sponsor inventory это нераспроданные квартиры, остающиеся в собственности девелопера здания (спонсора). Квартиры спонсора совершенно новые, в них никто не жил, и по ним возможны переговоры о цене, кредиты на расходы по закрытию сделки и доступ к программам налоговых льгот там, где они действуют в здании. Сделки со спонсором проходят по плану предложения, а не по стандартному договору вторичного рынка.
Какие налоговые льготы действуют на Манхэттене?
421-a это самая распространённая льгота для кондоминиумов Манхэттена, снижающая налоговую нагрузку на недвижимость на срок от 10 до 25 лет для соответствующих новых проектов. J-51 применяется к отдельным реконструированным зданиям. У каждой льготы есть график сворачивания и индивидуальный для здания статус соответствия, которые необходимо проверять по плану предложения и последней налоговой справке.
Какие расходы на закрытие сделки применяются к кондоминиуму на Манхэттене?
Типичные расходы покупателя на закрытие сделки составляют от 2% до 4% цены и включают налоги на передачу собственности города и штата Нью-Йорк (в сделках со спонсором их часто принимает на себя покупатель), Mansion Tax (1% свыше $1M с прогрессивной шкалой свыше $2M), страхование титула, гонорар адвоката покупателя, налог на регистрацию ипотеки при финансировании, а также пропорциональные общие платежи и налоги на недвижимость.
Общие платежи это то же самое, что взносы HOA?
Нет. В кондоминиумах Манхэттена используется термин common charges (общие платежи), а не взносы HOA. Общие платежи финансируют эксплуатацию здания, персонал, инфраструктуру и резервы. Налоги на недвижимость начисляются городом Нью-Йорк отдельно и в общие платежи не входят.
Как оплачиваются услуги Manhattan Miami в сделках на Манхэттене?
При покупке новостроек у спонсора девелопер оплачивает комиссию Manhattan Miami как агента покупателя. Представительство покупателя не требует от него затрат из собственного кармана. В сделках на вторичном рынке условия комиссии раскрываются при заключении соглашения.