Возвращение и конец 20-летнего tax abatement на рынке Манхэттена

Скорее всего, вы думаете, что налог на недвижимость и налог на имущество , это одно и то же. Просто большинство людей используют эти термины как взаимозаменяемые, что вызывает некоторую путаницу. Если у вас есть собственный дом и лодка, автомобиль или другая дорогостоящая вещь, вы должны знать разницу. Хотя оба типа недвижимости облагаются налогом в зависимости от стоимости объекта, сумма, которую вы фактически платите, будет зависеть от того, классифицируются ли они как налоги на недвижимость или личную собственность. Если вы все еще не уверены в различиях, ничего страшного, потому что ниже мы рассмотрим их более подробно.

Что такое налоги на недвижимость?

Когда человек владеет недвижимостью, он должен платить налоги на недвижимость. Чтобы определить, сколько каждый домовладелец будет платить налогов, вам необходимо умножить ставку, установленную для города или муниципалитета, на справедливую рыночную стоимость дома. Справедливая рыночная стоимость дома может со временем меняться в зависимости от цен, по которым аналогичные дома по соседству продавались в последние годы, а также от любых обновлений, которые были сделаны внутри и снаружи дома. Если вы когда-либо слышали о том, что кто-то не хотел впускать в свой дом человека, осуществляющего доступ, потому что он боялся, что он оценит его дом выше, чем он оценивается в настоящее время, они обычно стараются избежать повышения налогов на недвижимость.

Недвижимость определяется IRS как любой вид земли и все, что прикреплено к этой земле. Таким образом, если вы владеете охотничьими угодьями или какой-либо землей, независимо от того, как вы ее используете, и даже если на ней нет постройки, эта земля будет облагаться налогом на недвижимость. Кроме того, если у вас есть хижина на этой земле, она облагается налогом на недвижимость и может повысить стоимость недвижимости в целом. Кроме того, коммерческое или промышленное здание также облагается налогом на недвижимость. Наконец, все, что построено под собственностью, облагается налогом как недвижимость. Это могут быть бассейны, жилые помещения в землянках, бункеры для радиоактивных осадков, гаражи и почти все, что можно построить под землей.

Подробнее о том, как рассчитываются налоги на недвижимость

То, как определяется налоговая ставка, может зависеть от того, где вы живете. Например, в Нью-Йорке ставка налога определяется путем взятия ставки как минимум трех разных муниципалитетов, округов, городов или школьных округов и деления ее на количество источников, из которых вы берете данные. Это означает, что точная ставка налога может варьироваться в пределах одного города.

Как вы платите налоги

Если у вас есть дом, вы можете платить налоги непосредственно в IRS или вы можете платить своему кредитору, который оплатит ваш налоговый счет в IRS от вашего имени. Если вы уже полностью заплатили за дом и у вас больше нет кредита, вы, скорее всего, будете платить налоги непосредственно в IRS. Всем, кто относится к этой категории домовладельцев, необходимо особенно внимательно относиться к уплате налогов в полном объеме и вовремя, чтобы избежать залога на свое жилье и других штрафных санкций.

Если у вас есть кредит на покупку дома, налоги обычно включаются в ежемесячный платеж по кредиту. Кредитор собирает эту сумму, чтобы ежеквартально платить ваши налоги в IRS. Если вы не сможете произвести платежи кредитору по налогам на недвижимость, ваш кредитор начнет процедуру обращения взыскания так же, как если бы вы просрочили выплаты по ипотеке.

Что такое налоги на имущество физических лиц?

Если у вас есть движимое имущество, такое как автомобиль, лодка или передвижной дом, эти активы будут облагаться налогом на имущество. Как и налоги на недвижимость, налоги на недвижимость часто взимаются по определенной ставке. Общая стоимость налогов на недвижимость, которые вы платите за движимое имущество, также зависит от стоимости актива во многих штатах. Так, например, если у вас есть лодка стоимостью 10 000 долларов США и ставка налога 3%, вам придется платить 300 долларов США каждый год за налоги на личное имущество на этой лодке. Наличие обновленной оценки стоимости вашего личного имущества может сэкономить вам деньги на налогах, поскольку стоимость многих типов движимого имущества имеет тенденцию снижаться.

Как и в случае с налогами на недвижимость, если вы не платите налоги на недвижимость полностью и вовремя, вам могут грозить штрафы, залоговое право на имущество и потенциальная конфискация вашего имущества.

Несколько исключений

Общее практическое правило заключается в том, что если вы можете переместить что-то, не повредив его, оно попадает в категорию облагаемого налогом как имущество. Но если он должен оставаться на земле, с него взимается налог на недвижимость. Дом-трейлер классифицируется как личная собственность, если дом находится на земле, которая не принадлежит лицу, владеющему домом-трейлером, например, в парке домов-трейлеров. Напротив, готовые дома считаются недвижимостью после того, как они построены на участке, даже если технически они были перемещены и стали частью собственности. Большая часть недвижимости в Нью-Йорке вряд ли подпадает под одну из этих категорий, но есть некоторые районы, где это возможно.

Заворачивать

Большинство налогов на дом уплачивается при его продаже, но если вы обеспокоены тем, что не уверены в том, как работает тот или иной аспект налоговой системы, вы можете проконсультироваться с налоговым консультантом или другим специалистом. Также важно помнить, что просрочка по налогам на недвижимость невозможна, независимо от того, платите ли вы налоги своему кредитору или платите их самостоятельно в местной налоговой инспекции. Если вы в конечном итоге отстанете, вы также подвергнетесь возможности залога вашей недвижимости и даже лишения ее права выкупа.

Зачем давать правительству больше, чем оно причитается, когда вы продаете свой основной дом или инвестиционную недвижимость? Существует несколько способов отсрочки и снижения налога на прирост капитала (CGT) при продаже недвижимости. Хотя это требует планирования и соблюдения строгих государственных правил, при соответствующих обстоятельствах они определенно работают.

Наш подход сочетает в себе консультирование по недвижимости с опытом работы в области бухгалтерского учета, что позволяет нам оценивать как транзакционные издержки, так и результаты после уплаты налогов для ситуации каждого клиента.

Когда клиент продает свою недвижимость, его основная цель , максимизировать выгоду от повышения цены. Одной из основных затрат, с которыми сталкиваются все продавцы недвижимости, является CGT, который представляет собой налог, который они могут уплатить при повышении стоимости недвижимости на момент продажи. Проницательные владельцы недвижимости заранее планируют, насколько это возможно, чтобы свести к минимуму или отсрочить любую ответственность CGT.

Налоговая ответственность во многом зависит от конкретных обстоятельств продавца. Например, недвижимость может быть:

• Основное место жительства

• Вторичный дом или дом для отдыха, или одноэтажный дом

• Инвестиционная недвижимость

Недвижимость может находиться в собственности:

• Индивидуум

• Супружеская пара

• Корпорация или другое юридическое лицо
  
  

Обязательства по налогу на прирост капитала во многом зависят от подобных особенностей. Другая специфика - это время. Срок владения недвижимостью также влияет на ответственность CGT. В этой статье мы обсудим особенности и варианты в целом. Каждый, кто хочет получить конкретный совет относительно своих уникальных обстоятельств, должен проконсультироваться со своим налоговым бухгалтером в США. А если вы иностранец, вам следует проконсультироваться с налоговым бухгалтером из вашей страны, который понимает последствия налоговых соглашений, если таковые имеются.

Что такое налог на прирост капитала?

Налог на прирост капитала , это налог, взимаемый IRS с прибыли, полученной при продаже принадлежащей недвижимости. Если продажа приводит к убытку или безубыточности, то налог не взимается. Однако в большинстве случаев произойдет прирост капитала, поскольку цены на недвижимость имеют тенденцию со временем расти вместе с инфляцией.

Как рассчитывается «выигрыш» и как его можно уменьшить?

Прибыль, или чистый прирост капитала, рассчитывается путем вычитания себестоимости собственности из чистой выручки от продажи. Базис затрат - это себестоимость, уплачиваемая купить недвижимость, плюс затраты на закрытие, понесенные для завершения покупки, плюс стоимость любых постоянных капитальных улучшений, произведенных в собственности во время владения, за вычетом возмещения амортизации (которую мы не будем здесь вдаваться).

Замена приборов не является постоянным улучшением, поэтому ее нельзя использовать для увеличения базы затрат и уменьшения прибыли. Однако переоборудование кухни новыми шкафами и столешницами считается постоянным улучшением и увеличивает себестоимость недвижимости   (это компенсирует прирост капитала и связанный с этим налог). Стоимость перекраски той же кухни считается обслуживанием, а не капитальным улучшением. Владельцы должны сохранять все квитанции, связанные с капитальными улучшениями, чтобы доказать обоснованность своих затрат, если IRS потребуется подтверждение.

Заключительные затраты на продажу недвижимости уменьшают прирост капитала. Такие статьи, как брокерские комиссии, налоги на городской трансфер и другие прямые затраты, связанные с продажей, могут быть использованы для уменьшения показателя прибыли и, таким образом, уменьшения причитающегося CGT.

Как время может повлиять на налог на прирост капитала от недвижимости?

Недвижимость, проданная менее чем через год, приводит к краткосрочному приросту капитала, который IRS считает обычным доходом. Часто налог на обычный подоходный налог на прирост будет намного выше, чем ставки налога на долгосрочный прирост капитала, в зависимости от того, к какой из групп подоходного налога он попадает. Поэтому лучше всего владеть недвижимостью более одного года. Если недвижимость продается по неожиданной причине, одобренной IRS, то налоговые обязательства могут быть отменены или уменьшены. Причины включают, например, развод или раздельное жительство, серьезную болезнь, потерю работы или стихийное бедствие.

Причина владения влияет на налог на прирост капитала

Основное жилье, проданное с целью получения прибыли, будет облагаться ограниченным налогом CGT. Одинокий человек может уменьшить обязательство по налогооблагаемой прибыли на 250 000 долларов США до расчета CGT. Супружеская пара может уменьшить налогооблагаемую прибыль на 500 000 долларов США. Таким образом, налог на прирост капитала можно уменьшить, вступив в брак.

Если вы планируете продать свой дом, а это второй дом или дом для отдыха, некоторое перспективное планирование может принести дивиденды. IRS считает дом основным местом жительства, если он использовался как таковой в течение как минимум двух лет в течение предыдущего пятилетнего периода. Установление нового основного адреса для почты, регистрации избирателей, водительских прав и т. д. за два года до продажи собственности может существенно снизить ответственность CGT.

Изменение статуса каждой инвестиционной недвижимости или второго дома на статус основного места жительства перед продажей приведет к постоянной отсрочке ответственности CGT на сумму до 500 000 долларов США. IRS не ограничивает количество раз, когда личное место жительства может быть использовано для получения льготы по налогу. Такой объем планирования может оказаться невозможным, поэтому инвестору следует рассмотреть следующий путь отсрочки CGT.

А как насчет инвестиционной недвижимости?

Продажа инвестиционной недвижимости с целью получения прибыли привлечет CGT. К счастью, правительство представило программу, позволяющую инвестору отложить CGT на неограниченный период времени. Необходимо соблюдать конкретные правила, но это еще один пример того, как США поддерживают владение недвижимостью как отечественными, так и зарубежными инвесторами.

Правила обмена 1031 - Обмен с отсрочкой налога

Биржа 1031 (также называемая биржей Старкера, Like-Kind Exchange, или 1031 Tax Deferred Exchange) позволяет инвесторам отложить все CGT при условии, что они реинвестируют доходы от продажи в другой одобренный объект недвижимости. Правила строгие и должны строго соблюдаться, но они также имеют широкие параметры, которые делают отсрочку проще, чем она была бы. Ниже приведены несколько советов из как не платить налоги при продаже дома.

1031 Процесс обмена

Когда инвестиционная недвижимость продается и все доходы используются для покупки другой инвестиционной недвижимости, обязательство CGT переносится на следующую недвижимость. Когда эта собственность продается и покупается другая, обязательство CGT переносится снова. Это может продолжаться вечно. В какой-то момент, если инвестиционная недвижимость будет продана, а прибыль ликвидирована, прибыль от продажи этой собственности сама по себе привлечет CGT, который должен быть выплачен.

IRS требует, чтобы для применения отсрочки налоговых обязательств следующая покупка была «аналогичной». Это означает, что если инвестиционная недвижимость продается, то необходимо приобрести еще больше инвестиционной недвижимости. Один Manhattan роскошная квартира может быть продана и более одной по более низкой цене недвижимость в Майами можно купить.

Важно то, что вся обмениваемая недвижимость 1031 предназначена для инвестиций, и все доходы от продажи используются для покупки новой «подобной» недвижимости. Это означает, что, например, очень дорогой участок необработанной земли в Неваде, купленный для застройки, но так и не освоенный, можно «обменять» на коричневый камень на Манхэттене плюс квартира в Майами-Бич. Одна часть инвестиционной недвижимости за другую часть (или части) инвестиционной недвижимости или равную или большую стоимость.

Почему это называется биржей?

Купля-продажа должна осуществляться утвержденным и квалифицированным посредником или QI. QI удерживает выручку от продажи и передает эту выручку продавцу(ям) заменяющего имущества или объектов недвижимости, при этом первоначальный продавец не прикасается к ним. Таким образом, по закону сделка купли-продажи считается «обменом». Идея была предложена конгрессменом Сталкером, а правила содержатся в разделе 1031 Кодекса IRS, отсюда и два названия.

Какие правила должен соблюдать продавец, чтобы отложить CGT?

• Вся недвижимость должна находиться в США.

• Все свойства должны быть "like-kind», поэтому недвижимость нельзя «обменять», например, на какие-либо акции, облигации или наличные деньги.

• Купленная (вновь приобретенная) 1031 обмениваемая недвижимость должна иметь равную или более высокую стоимость, чем продаваемая (отдаваемая) недвижимость.

• Оставленное имущество должно использоваться для инвестиций, а не для каких-либо других целей, а приобретенное имущество также должно предназначаться для инвестиционных целей. (т. е. 1031 обменять жилую инвестиционную недвижимость Нью-Йорка на 1031 обменять коммерческую недвижимость Флориды).

• Сроки, установленные IRS, необходимо соблюдать. Продажа и покупка не обязательно должны быть одновременными. Вот почему QI управляет всем этим. QI завершает продажу и сохраняет всю выручку. Затем у продавца есть 45 дней, чтобы найти недвижимость (или недвижимость) на замену, и покупка замены должна быть завершена в течение 180 дней с момента более ранней продажи. QI будет удерживать выручку от продажи, завершать покупку(и) и переводить средства без доступа к ним первоначального владельца недвижимости.

• Продавец может составить утвержденный краткий список объектов возможного приобретения для записей QI, а затем позволить своему агенту по недвижимости провести переговоры о покупке, чтобы QI мог закрыть сделку(и).

• Допустимо провести «обратный обмен», что означает, что инвестор находит и заключает сделку по приобретенной собственности до того, как завершится продажа оставленной собственности. QI объяснит, как это работает, но важно то, что инвестор все равно сможет отложить CGT, когда сделка по отказу от собственности будет закрыта.

• The Соглашение об обмене Составление QI должно подтверждать, что все шаги, требуемые IRS, были выполнены правильно и являются частью общего плана 1031 отсрочки уплаты налогов.

• Если продавец (отказчик) финансирует покупку (приобретение), кредит должен быть «соответствующим». Он не должен быть достаточно большим, чтобы обеспечить продавцу излишек денежных средств, в противном случае обмен сводится на нет, и наступает срок погашения CGT.

• QI (иногда называемый аккомодатором) должен постоянно заниматься деятельностью в качестве посредника. QI не должен иметь никаких финансовых отношений с продавцом, поэтому QI не может быть, например, риэлтором, CPA или обычным адвокатом продавца.

Вот и все. CGT можно свести к минимуму и отложить, если знать и соблюдать правила.

Последнее замечание о «Boot»

1031 На биржах есть свой жаргон; отказаться, приобрести, стать посредником и т. д. Еще один жаргонизм, который слышат инвесторы, , это слово «загрузка». Обычно это относится к любым денежным средствам, полученным непосредственно от продажи имущества. Имеются в виду наличные, которые не прошли через QI. Как только вы физически получаете наличные от продажи, эти деньги подлежат налогообложению. Поэтому лучше окружить себя такими же советниками, как и мы сами, которые знают все очень строгие правила бирж 1031. 

Наш подход к стратегии прироста капитала

Имея опыт работы в области бухгалтерского учета, мы помогаем клиентам оценить весь спектр доступных стратегий, от исключения основного места жительства до обмена 1031 и продажи в рассрочку, и понять, как каждая из них применима к их конкретной ситуации. Каждая сделка индивидуальна, и правильный подход зависит от типа недвижимости, структуры собственности и долгосрочных инвестиционных целей.

Мы тесно сотрудничаем с налоговыми консультантами и юристами каждого клиента, чтобы обеспечить согласованность всех аспектов сделки.

Запланируйте время для общения с нашим управляющим брокером Энтони Герриеро, MBA, CPA, чтобы обсудить вашу конкретную ситуацию.

Связанные ресурсы

• Калькулятор чистой прибыли. Оцените, что вы сохраните после продажи
• Нью-Йорк против Майами: сравнение налогов и инвестиций для иностранных покупателей