Update vastgoedmarkt Manhattan Q2 2025

Verkopen op 2-jaarshoogte, kopers kiezen voor cash

Marktomstandigheden

De vastgoedmarkt van Manhattan zette in Q2 2025 het herstel voort, met de hoogste afsluitingen in bijna twee jaar. In totaal 3.042 verkopen afgerond, wat neerkomt op een stijging van 16,6% op jaarbasis en 8,4% bovenhet 10-jarige kwartaalgemiddelde. Het was het derde opeenvolgende kwartaal met jaarlijkse prijsstijging na de dalingen van vorig jaar. Opvallend is dat ongeveer de helft van de deals vóór april werd getekend, vóór de nieuwe Amerikaanse tarieven, wat de kwartaalcijfers kan hebben gesteund.

Getekende contracten

Anders dan afgeronde verkopen, die vooral het verleden weergeven, zijn getekende contracten een voorlopende indicator. Nu de onzekerheid over tarieven afnam, Getekende contracten in juni 2025 lieten een sterke opleving zien bij alle woningtypen:

• Co-ops: 506 contracten, een stijging van 27.5% j-o-j
  
  
• Condos: 354 contracten, een stijging van 17.6% j-o-j
  
  
• 1- tot 3-gezinswoningen: 31 contracten, een stijging van 106.7% j-o-j

Luxe vraag bleef de uitschieter. Getekende contracten in de $5M-$9.99Men $10M-$19.99M stegen fors. Condo-contracten in de band $10M-$19.99M verdubbelden meer dan jaar-op-jaar. Volgens het Douglas Elliman Market Report het volume aan luxecontracten (de top 10% van de markt) heeft in slechts de afgelopen twee maanden meer dan verdubbeld.

Cash domineert

Contante aankopen bereikten een record van 69,1% van alle verkopen.

• 78.3% van de verkopen boven $3M was cash
  
  
• 60.4% van de verkopen onder $1M was cash (ruim boven het historische gemiddelde van 43,3%)
  
  
• Gefinancierde verkopen stegen slechts 5.7% op jaarbasis, terwijl cashdeals stegen met 23%, wat strengere leennormen en een competitievere all-cash kopersgroep weerspiegelt. 

Voorraad & maanden aanbod

Het aanbod steeg 3.1% naar 8.296 eenheden, maar steeg minder hard dan de verkopen, waardoor de maanden aanbod naar 8.2, omlaag van 9.2 een jaar geleden en net onder het decenniumgemiddelde van 8,3 maanden.

Nieuwbouw

• Afsluitingen: 408, een stijging van 19,3% j-o-j
  
  
• Mediane verkoopprijs: $2.31M, een stijging van 13.1%
  
  
• Gemiddelde woninggrootte: 1.563 SF, een stijging van 13.3%
  
  
• Korting: verbeterd tot 3.6% van 6.3%
  
  
• Marktaandeel: 13.4% van alle afsluitingen

De kracht in nieuwbouw kwam van eindgebruikers, niet van investeerders; buitenlandse kopers waren slechts 6.5% van alle verkopen, ruim onder het decenniumgemiddelde van 11,7%.

Luxemarkt (top 10%)

• Instapdrempel: $4.5M
  
  
• Mediane prijs: $6.525M, een stijging van 8.8%
  
  
• Gemiddelde prijs: $8.57M
  
  
• Verkopen: 310, een stijging van 18.3% j-o-j
  
  
• Voorraad: omlaag 21.2%
  
  
• Maanden aanbod: 12.1, verbeterd vanaf 18.2
  
  
• Korting op vraagprijs: 8.2%
  
  
• Dagen op de markt: 133 dagen, tegen 94 een jaar geleden

Luxeprestaties blijven de bredere markt voor, gesteund door cashrijke kopers en een krapper wordend ultra-high-end aanbod.

Doorverkoopmarkt

• Afsluitingen: 2,634, een stijging van 16.2% j-o-j
  
  
• Mediane doorverkoopprijs: vlak op $1.05M
  
  
• Korting op vraagprijs: 6.0%, gehalveerd t.o.v. vorig jaar
  
  
• Voorraad: 7.119 eenheden (+4.7%)
  
  
• Maanden aanbod: 8.1, omlaag van 9.0
  
  

Manhattan blijft veerkrachtig

De vastgoedmarkt van Manhattan blijft veerkrachtig, gesteund door sterke vraag, beperkte nieuwbouw en een hoog aandeel cashtransacties. Bij mondiale marktonzekerheid verschuiven beleggers historisch kapitaal van aandelen naar tastbare activa zoals prime vastgoed, op zoek naar stabiliteit en langetermijnwaarde. Hoewel tegenwind van tariefonzekerheid en hoge hypotheekrentes aanhoudt, gaat Manhattan deze fase in vanuit een sterke positie. 

Belangrijke marktindicatoren:

• Bevolkingsgroei: Nettobevolking en internationale migratie naar New York City nemen toe.

• Voorraadbeperkingen: Het beschikbare aanbod blijft ontoereikend om aan de vraag te voldoen.

• Prijsstijging: Vastgoedprijzen blijven in alle segmenten stijgen.

• Terugkeer naar kantoor: de Placer.ai Office Index van april 2025 liet zien dat kantoorverkeer in New York City slechts 5,5% onder het niveau van april 2019 lag, de kleinste daling onder grote Amerikaanse steden.

Recente artikelen:

"Nog steeds wachten op lagere hypotheekrentes? Dat kan u duur komen te staan"

"Nieuwbouwaanbod Manhattan slinkt (Deel 1 & 2)"

"Billionaires Row"