Wat de tussentijdse verkiezingen van 2026 betekenen voor kopers in Manhattan en Miami

Wat er veranderde en wat niet

Vastgoed komt neer op vraag en aanbod. De verkiezingen van afgelopen dinsdag hebben het aanbod waaruit een koper vanochtend kan kiezen niet gewijzigd. Of ze de vraag veranderen, hangt af van wat volgt: financieringskosten, financiële markten en het vertrouwen van binnenlandse en buitenlandse kopers. Voorlopig zijn veel van de regels die de rekensom in Manhattan en Miami rechtstreeks bepalen in Albany en Tallahassee geschreven, en bepaalt het object zelf nog altijd de prijs.

Democraten zullen naar verwachting de meerderheid hebben in het Huis van Afgevaardigden en de Senaat van het nieuwe Congres. Enkele races zijn nog niet beslist en niets is gecertificeerd. De president behoudt zijn vetorecht, dus een ingrijpende federale belastingwijziging lijkt onwaarschijnlijk. Kopers moeten hun beslissingen nemen op grond van de huidige wetgeving.

Washington blijft van belang. De aandelenkoersen stegen op 4 november en de rente op de 10-jarige Amerikaanse staatsobligatie daalde met ongeveer zes basispunten tot circa 4,89 procent. Dat doet er voor kopers die contant betalen meer toe dan het lijkt. Een groot deel van het geld aan de afwikkelingstafel komt uit een portefeuille of uit een kredietlijn met die portefeuille als onderpand, dus aandelenwaarden en leenvoorwaarden bepalen de vraag nog steeds mee. Een verdeeld bestuur kan bovendien leiden tot confrontaties over de begroting en het schuldenplafond, die diezelfde markten onrustig maken. Continuïteit in de belastingen is geen garantie voor financiële stabiliteit.

Nog een punt geldt voor beide markten. Mijn inschatting is dat de uitslag buitenlandse kopers een gastvrijer signaal kan geven na jaren van zorgen over het immigratiebeleid van de regering. Dat kan de belangstelling voor Manhattan en Miami voeden. De regering bepaalt nog steeds het immigratiebeleid, maar het signaal van de kiezers wijst een andere richting op.

Ook de dollar verzwakte na de uitslag matig. Als dat zo doorgaat, winnen kopers die hun aankoop financieren in euro's, ponden of andere sterker wordende valuta aan koopkracht. Dat is een directer financieel voordeel dan een verandering in het politieke sentiment, al is geen van beide inmiddels een bewijs van hernieuwde koopactiviteit.

Ook de oorlogen spelen mee. De olieprijs daalde op 4 november met meer dan 8 procent, op de verwachting dat de druk om de oorlog met Iran te beëindigen zal toenemen, en de vicepresident gaf de oorlog de schuld van de verkiezingsverliezen. Een Democratisch Congres zou ook kunnen aandringen op meer steun voor Oekraïne. Geen van beide ontwikkelingen garandeert een snellere oplossing. Voor onze kopers werkt het mogelijke voordeel op twee manieren: goedkopere olie kan de druk op inflatie en rentes verlichten, en minder geopolitieke onzekerheid kan een deel van de kopers die hebben afgewacht terugbrengen.

Importheffingen zijn een terrein waar de verkiezingen minder veranderen dan men denkt. Het Hooggerechtshof heeft de noodheffingen die onder IEEPA waren opgelegd in februari al ongedaan gemaakt. De heffingen op staal en aluminium die voor de bouw van belang zijn, zijn opgelegd op grond van Section 232 van de Trade Expansion Act en blijven van kracht. Een wijziging in de machtsverhouding in het Congres schaft ze niet automatisch af. De prijzen van bouwmaterialen liggen ongeveer 11 procent boven het niveau van vorig jaar, koperdraad meer dan 20 procent, en de aannemersorganisatie schrijft een aanzienlijk deel van de stijging toe aan de brandstofkosten door de oorlog met Iran. En zelfs wanneer heffingen worden verlaagd, geven leveranciers de prijsverhogingen die ze ermee rechtvaardigden niet noodzakelijk terug. Een deel van die stijging wordt verwerkt in de bouwkosten. Verlichting van de importheffingen, als die komt, kan dus verdere stijgingen afremmen zonder nieuwbouw merkbaar goedkoper te maken.

Manhattan

Aanbod: schaarste aan de top

De verkiezingen voegen geen enkel appartement in Manhattan toe of halen er een weg. Corcoran telde in het derde kwartaal slechts 6.354 actieve aanbiedingen, het laagste aanbod in een derde kwartaal sinds 2017, en het aanbod van sponsors, oftewel nieuwbouw, is het laagste sinds het vierde kwartaal van 2012. Niets in de uitslag van dinsdag verandert dat op korte termijn. In ons marktrapport Manhattan voor Q3 vindt u de volledige uitsplitsing.

Dat betekent niet dat elk appartement schaars is. Staat van het object, gebouw, buurt en prijs bepalen nog altijd hoeveel echte alternatieven een koper heeft. Een afgewerkt appartement met weinig directe concurrentie kan zijn positie behouden, terwijl een appartement dat een ingrijpende renovatie nodig heeft blijft liggen. Maar de luxemarkt presteert veel beter dan het instapsegment, waardoor brede cijfers voor Manhattan de kracht kunnen verhullen op de plekken waar onze kopers zoeken.

Vraag: rente en de pied-à-terre-toeslag

Omdat een ingrijpende federale belastingwijziging onwaarschijnlijk is, hebben kopers weinig reden om een transactie te haasten om daarop vooruit te lopen.

Onder het topsegment, waar kopers jumbohypotheken en kredieten met hun portefeuille als onderpand gebruiken, telt de rente nog steeds mee. Het wekelijkse gemiddelde van Freddie Mac voor een 30-jarige vaste hypotheek daalde op 5 november naar 7,18 procent, de derde wekelijkse daling op rij. Mortgage News Daily noteert de 30-jarige jumborente op 7,40 procent. De financiering verbetert, maar de leenkosten blijven hoog. Als de rentes lager blijven en de feitelijke leenvoorwaarden blijven verbeteren, is dat een bescheiden steun in de rug voor gefinancierde luxeaankopen. Veren ze terug, dan is die steun weg.

De grotere directe invloed op de vraag naar tweede woningen is lokaal. De pied-à-terre-toeslag, van kracht sinds 1 juli, brengt een jaarlijkse last met zich mee voor onder de regeling vallende woningen die geen hoofdverblijf zijn, met een geschatte marktwaarde van 5 miljoen dollar of meer. Omdat de formule waarmee de stad bepaalt welke appartementen in aanmerking komen ingewikkeld is en niet uit de vraagprijs kan worden afgeleid, vindt u in onze gids over de pied-à-terre-belasting in New York hoe de regeling op een specifieke woning van toepassing is. Een eigenaar moet het betalen afwegen tegen het wijzigen van het gebruik van het object, het verkrijgen van een vrijstelling of verkoop. Verhuur is alleen een optie waar het gebouw dat toestaat en de constructie aan de vrijstellingsvoorwaarden voldoet.

Corcoran telde in het derde kwartaal 162 getekende koopcontracten boven 5 miljoen dollar: 53 in juli, 52 in augustus en 57 in september. Juli lag 2 procent hoger dan een jaar eerder, augustus 13 procent hoger en september was vlak. Die cijfers betreffen alle kopers in die prijsklasse, niet alleen kopers van een tweede woning, dus ze isoleren het effect van de toeslag niet. Ze laten wel zien dat luxetransacties doorgingen nadat de toeslag van kracht werd.

Mijn visie is dat de toeslag, die loopt tot en met juni 2031 tenzij ze wordt verlengd, sommige kopers een extra reden geeft om te onderhandelen, en dat de verkiezingen van dinsdag die kostenpost vandaag niet veranderen. Ze zegt niet hoeveel een bepaalde verkoper zou moeten toegeven. Dat hangt nog steeds af van de jaarlijkse heffing, de alternatieven en de positie van de verkoper.

Externe factoren: de volgende begroting van Albany

Ook de verkiezingen in de staat New York verdienen aandacht. Kathy Hochul is herkozen, en de onofficiële uitslagen laten zien dat de Democraten een supermeerderheid in de Senaat terugwinnen en die in de Assembly behouden. Dat betekent niet dat er een nieuwe belastingverhoging aankomt. Het betekent wel dat de federale patstelling geen bescherming biedt tegen veranderingen in Albany. Voor eigenaren in Manhattan, en voor kopers die een verhuizing naar Florida overwegen, is de volgende staatsbegroting rechtstreekser van belang dan de partijverdeling in Washington.

Miami

Aanbod: nu krap, nieuwe torens in aantocht

De verkiezingen veranderen niets aan het luxeaanbod in Miami. Grond aan het water blijft beperkt, en de markt voor opgeleverde ultraluxe condo's is geconcentreerd in een handvol gebouwen. In ons Q3-rapport telden we slechts 15 condo-transacties van 10 miljoen dollar of meer in 11 gebouwen; vijf daarvan vonden plaats in The Surf Club. Dat laat zien hoe geconcentreerd de activiteit is, en niet hoeveel aanbod er beschikbaar is.

De volgende generatie ultraluxe condo's is nog in aanbouw, met verschillende projecten die van 2027 tot en met 2030 worden opgeleverd. Die opleveringen zullen de keuzes van kopers rechtstreekser veranderen dan de verkiezingen van dinsdag. En zelfs als de importheffingen afnemen, kunnen de bouwprijzen de verhogingen behouden die leveranciers al hebben doorberekend, waardoor de vervangingskosten hoog blijven.

Vraag: belastingcontinuïteit en de pijplijn vanuit New York

De verkiezingen in de staat Florida wijzen eerder op continuïteit dan op een koerswijziging. De Republikein Byron Donalds won het gouverneurschap en de Republikeinen behielden beide kamers van de wetgevende macht, hoewel ze hun tweederdemeerderheid in het Huis verloren en die van de Senaat bij nipte races nog onzeker was. Ik verwacht dat de ondernemersvriendelijke positionering van Florida met lage belastingen intact blijft, met meer beperkingen op de mogelijkheid van de wetgever om eenzijdig te handelen. Voor kopers die een verhuizing overwegen, laat de uitslag de belangrijkste aantrekkingskracht van de staat ongewijzigd: geen staatsinkomstenbelasting.

De pied-à-terre-toeslag van New York voegt een afzonderlijke overweging toe voor kopers die naar Florida verhuizen en een appartement in Manhattan met een waarde van 5 miljoen dollar of meer aanhouden. Als het appartement onder de toeslag valt, kan die extra jaarlijkse last meewegen bij de keuze om het te behouden, bij bezoeken liever te verhuren of te verkopen. Het betekent niet dat kopers het eigendom in beide steden moeten opgeven. In onze vergelijking tussen New York en Miami loopt u de belastingrekensom stap voor stap door.

Inwoners van New York vormden 34 procent van de kopers van buiten de staat in de regio Miami in de eerste helft van 2026, volgens MIAMI Realtors. Aan de top steeg het aantal woningtransacties van 10 miljoen dollar of meer in het derde kwartaal van 29 naar 38, terwijl het aantal condo-transacties op dat niveau daalde van 17 naar 15. Kopers die direct willen betrekken en grond willen, kiezen steeds vaker voor woningen, terwijl sommige kopers van condo's in het topsegment ofwel wachten op de golf nieuwe opleveringen van 2027 tot 2030, ofwel de reserves en de eisen voor verplichte inspecties (milestone requirements) van oudere gebouwen kritisch bekijken.

De buitenlandse koper is een andere wisselfactor. Een gastvrijer politiek signaal, meer koopkracht door een zwakkere dollar en minder onzekerheid in het buitenland zouden de Europese en Latijns-Amerikaanse vraag kunnen steunen. Het bewijs zal te vinden zijn in koopcontracten, niet in de verkiezingsuitslag zelf.

De directe blootstelling aan hypotheken is in delen van deze markt kleiner: meer dan 80 procent van de verkopen van condo's in Miami boven 1 miljoen dollar werd vorig jaar contant betaald. Die kopers blijven blootgesteld aan portefeuillewaarden, wisselkoersen en het rendement dat ze opgeven door geld in vastgoed te steken.

Externe factoren: Amendment 3 en bezitskosten

De kiezers in Florida keurden ook Amendment 3 goed met ongeveer 62 procent van de stemmen, een besluit dat de kosten van eigendom rechtstreeks raakt. Het verhoogt de homestead-vrijstelling voor niet-schoolbelastingen tot 150.000 dollar in 2027 en 250.000 dollar in 2028, en verlaagt de jaarlijkse limiet op de groei van de taxatiewaarde voor onder de regeling vallend vastgoed zonder homestead-status van 10 procent naar 5 procent.

Wie op 31 december 2026 nog geen permanent inwonerschap van Florida heeft gevestigd, valt onder andere voorwaarden voor de hogere vrijstelling en ontvangt die over het algemeen vanaf het vijfde jaar van vrijstelling. Als een verhuizing al is gepland, verdient die datum aandacht. De vrijstelling verlaagt de belastbare waarde, niet de belastingaanslag dollar voor dollar, en de besparing op een woning van 10 miljoen dollar moet worden doorgerekend voordat ze een beslissing stuurt.

Kopers hebben ook een belastingraming voor na de aankoop nodig. De aanslag van de verkoper kan beperkingen op de taxatiewaarde weerspiegelen die na een verkoop niet worden overgedragen. Een lagere limiet op de toekomstige groei van de taxatiewaarde betekent niet dat de koper de taxatiewaarde van de verkoper erft.

De overige kosten blijven het object en het gebouw. Vraag bij een woning offertes voor verzekering op en begrijp de dekking voor wind en overstroming voordat u zich verbindt. Bij een condo maken het reserveonderzoek, de verplichte inspectie (milestone inspection), de verzekering, de geschiedenis van bijdragen voor extra uitgaven en het geplande onderhoud deel uit van de prijs. Lees ze voordat u over het appartement onderhandelt.

Wat u na de verkiezingen kunt doen, met het oog op 2027

De verkiezingen veranderen sommige verwachtingen. Het object moet nog steeds standhouden.

Als u na uw verhuizing naar Florida een appartement in Manhattan met een waarde van 5 miljoen dollar of meer wilt aanhouden, ga dan na of de toeslag van toepassing is en bereken de jaarlijkse kosten op basis van uw beoogde gebruik. Laat vervolgens uw inwonerschap van New York beoordelen door een belastingadviseur; wij kunnen er een introduceren. Een domicilie in Florida beëindigt het belastinginwonerschap van New York voor de inkomstenbelasting niet noodzakelijk.

Als Manhattan uw hoofdverblijf wordt, richt u zich dan op de staat van het appartement, de bezitskosten en de concurrentie binnen dat gebouw. Een aanhoudende verbetering van de financiering kan meer kopers in uw prijsklasse brengen; een kortstondige daling van de rentes is geen reden om een vraagprijs na te jagen.

Koopt u een woning in Miami, zorg dan vroeg voor inspecties, verzekering en de belastingraming voor na de aankoop. Koopt u een condo in Miami, onderhandel dan met een helder beeld van zowel de concurrerende appartementen als de toekomstige uitgaven van het gebouw.

Voor verkopers is de verkiezing context, geen vergelijkingsverkoop. Hanteer een prijs op basis van de huidige concurrentie en getekende koopcontracten. Een verkoper van een tweede woning in Manhattan van wie het appartement onder de toeslag valt, moet erop voorbereid zijn dit te bespreken. Een verkoper van een condo in Miami moet voorbereid zijn op vragen over reserves, verzekering en bijdragen voor extra uitgaven.

Met het oog op 2027 zou ik in de gaten houden of de hypotheekrentes daadwerkelijk dalen, of buitenlandse belangstelling uitmondt in getekende contracten, en wat de volgende begrotingen in Albany en Tallahassee betekenen voor de bezitskosten. Dat zijn de kanalen waarlangs de verkiezingen een echte verandering in een van beide markten kunnen worden. Het aanbod beweegt helaas met gletsjersnelheid.

Algemene informatie, geen belasting-, juridisch of beleggingsadvies. Verkiezingsuitslagen, wetgeving en marktgegevens zijn bijgewerkt tot 5 november 2026 en kunnen wijzigen.