Florida Amendment 3: wat de stemming over de vastgoedbelasting betekent voor eigenaren in Miami

Op 3 november stemmen de kiezers in Florida over Amendment 3, een wijziging van de staatsgrondwet en de grootste verandering in de vastgoedbelasting (property tax) die in jaren op het stembiljet van de staat staat. Het voorstel zou de homestead-vrijstelling (homestead exemption, de belastingvrijstelling voor de hoofdverblijfplaats) op niet-schoolbelastingen verhogen van maximaal 51.411 dollar in 2026 naar 150.000 dollar in 2027 en 250.000 dollar in 2028, en het jaarlijkse plafond op stijgingen van de belastbare waarde van tweede woningen, verhuurd vastgoed en commercieel vastgoed verlagen van 10% naar 5%. Een op 2 oktober gepubliceerde peiling van de Sun-Sentinel onder kiezers in Broward kwam uit op 53% steun, minder dan de 60% die het voorstel nodig heeft, en Florida Realtors heeft het ja-kamp inmiddels gefinancierd met ongeveer 33 keer het bedrag dat de tegenstanders ophaalden (WLRN, 29 september 2026).

Of de belastingaanslag van een eigenaar in Miami daalt, hangt af van de vraag of het pand een homestead is. Hieronder: wat het voorstel inhoudt, wie ervan profiteert, wie erbuiten valt, en een woonplaatsclausule die New Yorkers met verhuisplannen moeten kennen, omdat die de hogere vrijstelling koppelt aan het wonen in Florida op 31 december 2026.

Voor de bredere rekensom van het verplaatsen van uw fiscale woonplaats naar het zuiden, zie onze gids over fiscale migratie van NYC naar Miami.

Dit artikel vat een stemvoorstel en openbare berichtgeving samen. Het is geen fiscaal of juridisch advies. Bespreek uw eigen vastgoed met een belastingadviseur in Florida.

In het kort

• Amendment 3 verhoogt de homestead-vrijstelling voor alle niet-schoolgebonden vastgoedbelastingen, nu tot 51.411 dollar, naar 150.000 dollar in 2027 en 250.000 dollar in 2028, en past die daarna aan de inflatie aan. Voor schoolbelastingen blijft de huidige vrijstelling van 25.000 dollar gelden.
• Niet-homestead-vastgoed (tweede woningen, verhuurd vastgoed, commerciële panden) krijgt geen nieuwe vrijstelling. Het jaarlijkse plafond op stijgingen van de belastbare waarde daalt van 10% naar 5%.
• Wie op 31 december 2026 geen inwoner van Florida is, begint met de huidige vrijstelling en krijgt de hogere vanaf het vijfde vrijstellingsjaar, "voor zover de Grondwet van de Verenigde Staten dit toestaat" (origineel: "to the extent permitted by the U.S. Constitution").
• Economen van de staat schatten de structurele kosten voor lokale overheden op ongeveer 12 miljard dollar per jaar zodra het voorstel volledig is ingevoerd. Miami-Dade verwacht in het eerste jaar 359 miljoen dollar aan inkomsten te mislopen.
• Het voorstel heeft 60% van de stemmen nodig. Recente peilingen variëren van 45% in de hele staat (St. Pete Polls) tot 63% (Sachs Media, augustus).

Wat Amendment 3 werkelijk inhoudt

Het parlement van Florida bracht het voorstel op het stembiljet via House Joint Resolution 1-F, aangenomen tijdens een buitengewone zitting in juni 2026 (Huis van Afgevaardigden 75-26, Senaat 30-9). De eerste titel op het stembiljet, "Save Our Homes From Excessive Property Taxes", werd op 3 augustus verworpen door David Frank, rechter bij het Circuit Court van Leon County, die hem "duidelijk en onomstotelijk gebrekkig" noemde. De staat ging niet in beroep en diende half augustus een nieuwe tekst in.

De titel die kiezers op het stembiljet zien, luidt "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (Hogere homestead-vrijstelling; lager plafond op waardestijgingen van niet-homestead-vastgoed). De samenvatting regelt vijf zaken:

• Een hogere homestead-vrijstelling. 150.000 dollar in 2027 en 250.000 dollar in 2028 "voor alle niet-schoolgebonden belastingen", daarna geïndexeerd voor inflatie.
• Lokale ruimte om verder te gaan. County's en steden mogen de vrijstelling voor hun eigen heffingen verhogen tot de volledige belastbare waarde, volgens een procedure die het parlement moet vastleggen. Special districts (bijzondere districten) kunnen hetzelfde doen met instemming van de kiezers.
• Een woonplaatsclausule. Wie op 31 december 2026 geen inwoner van Florida is, krijgt bij kwalificatie de bestaande vrijstelling en de verhoogde vrijstelling vanaf het vijfde vrijstellingsjaar.
• Een lager plafond voor alle overige vastgoed. Het jaarlijkse plafond op stijgingen van de belastbare waarde van niet-homestead-vastgoed daalt van 10% naar 5%.
• Bestedingsgrenzen. County's en gemeenten moeten vastgoedbelasting gebruiken voor opgesomde doelen: openbare veiligheid, onderwijs en scholen, infrastructuur, natuurlijke hulpbronnen, rente en aflossing van obligatieleningen, pensioenvoorzieningen voor personeel, en bedrijfsvoering en administratie.

Als het voorstel wordt aangenomen, treedt het op 1 januari 2027 in werking. Er staan nog twee andere amendementen op hetzelfde stembiljet (een voorstel voor een begrotingsstabilisatiefonds en een vrijstelling voor landbouwgrond), dus controleer het nummer wanneer u stemt. Dit is niet het Amendment 3 uit 2024 over marihuana.

Homestead-eigenaren: wat verandert er en wat niet

In 2026 krijgt een homestead in Florida tot 51.411 dollar aftrek van de belastbare waarde (assessed value) voor niet-schoolbelastingen en 25.000 dollar voor schoolbelastingen. De eerste 25.000 dollar geldt voor alle belastingen. De aanvullende vrijstelling geldt alleen voor niet-schoolbelastingen en alleen voor de waarde boven 50.000 dollar, en wordt sinds 2025 aangepast aan de inflatie, dit jaar tot 26.411 dollar (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Daarbovenop begrenst Save Our Homes de jaarlijkse stijging van de belastbare waarde van een homestead tot 3% of de verandering van de CPI (consumentenprijsindex), afhankelijk van wat lager is, en mogen eigenaren tot 500.000 dollar van dat opgebouwde voordeel meenemen naar een nieuwe homestead in Florida (Florida Department of Revenue).

Amendment 3 laat de schoolbelastingen ongemoeid. Florida TaxWatch schat dat schoolheffingen ongeveer 40% van de gemiddelde aanslag vastgoedbelasting uitmaken, zodat de hogere vrijstelling de overige circa 60% raakt: belastingen van county, stad en bijzondere districten. Bij een condominium of huis in Miami ter waarde van enkele miljoenen dollars is een vrijstelling van 250.000 dollar een reëel maar bescheiden deel van de belastbare waarde. Eigenaren van woningen rond de mediaan merken het procentueel sterker.

Voor woningen die al lang in bezit zijn, blijft Save Our Homes belangrijker. Bij een verkoop wordt de belastbare waarde doorgaans per de volgende 1 januari teruggezet naar de marktwaarde. Een koper die al een homestead in Florida heeft, kan portability-tegoed (portability, de overdraagbaarheid van het Save Our Homes-voordeel) meenemen om die herwaardering te verzachten, waarna de vrijstelling van de nieuwe waardering wordt afgetrokken.

Tweede woningen, verhuurd vastgoed en beleggers

Een pied-à-terre in Brickell of een huurappartement in Sunny Isles is niet-homestead-vastgoed. Volgens de huidige wet (Fla. Stat. 193.1554 voor niet-homestead-woonvastgoed) mag de belastbare waarde voor niet-schoolgebonden heffingen doorgaans met niet meer dan 10% per jaar stijgen, al zetten een verkoop of grote verbouwingen de waarde opnieuw vast. Amendment 3 zou het jaarlijkse plafond verlagen naar 5%.

Dat remt de groei van de belastbare waarde, maar de aanslag kan toch stijgen, omdat lokale overheden de millage-tarieven (millage rates, de lokale belastingtarieven) vaststellen en het voorstel niet voorziet in vervanging van de inkomsten die het wegneemt. S&P Global Ratings waarschuwde in juni, toen de versie van de gouverneur werd besproken, voor "grotere kredietdruk" door "een aanzienlijke vermindering van de belastinginkomsten zonder een vervangende bron aan te wijzen".

Tegenstanders stellen dat de lasten verschuiven naar huurders en eigenaren van niet-homestead-vastgoed. Een rapport van de Florida Housing Coalition door econoom Jared Walczak schatte dat, als lokale overheden hun tarieven verhogen om de gederfde inkomsten te vervangen, de belastingen in 2028 met ongeveer 406 dollar per appartement en 1.081 dollar per verhuurde eengezinswoning zouden stijgen (bericht door WPTV en FlaglerLive). De schatting gaat ervan uit dat lokale overheden de gederfde inkomsten via hogere tarieven compenseren. Elke county en elke stad maakt die afweging zelf.

Het geld en de strijd

Tot 25 september had de ja-campagne 18 miljoen dollar opgehaald, volledig afkomstig van Florida Realtors. De twee tegencomités hadden samen 537.357 dollar opgehaald (WLRN; Orlando Weekly). De Florida League of Cities, de Florida Association of Counties, de Florida Sheriffs Association en Florida TaxWatch zijn tegen.

Daniella Levine Cava, burgemeester van Miami-Dade: "Amendment 3 is misleidend. Het wordt gepresenteerd als een eenvoudige belastingverlaging, maar het neemt de kosten van de diensten waarop onze gemeenschappen rekenen niet weg, het verandert alleen wie ervoor betaalt." Damian Pardo, lid van de gemeentecommissie van Miami, vergeleek het met een flitskrediet: "Je hebt geen idee wat de rente is, wat de kosten zijn, wat de toeslagen zijn, hoe het behandeld gaat worden" (WLRN, 2 september 2026).

De peilingen lopen uiteen. Sachs Media mat in augustus 63% steun. St. Pete Polls kwam uit op 45%. Het onderzoek in Broward door Bendixen & Amandi International voor de Sun-Sentinel (22 tot en met 27 september, 918 geregistreerde kiezers) gaf 53% voor, 20% tegen en 27% onbeslist, waarbij de steun daalde zodra kiezers hoorden over bezuinigingen op lokale voorzieningen.

Wat kopers en eigenaren in Miami nu moeten doen

1. Weet in welke categorie u valt. Homestead-eigenaren die op 31 december 2026 inwoner van Florida zijn, krijgen de hogere vrijstelling naarmate die wordt ingevoerd. Overig vastgoed krijgt alleen het plafond van 5%. Veel eigenaren met bezit in twee staten hebben van elk één: een homestead in de ene staat en een tweede woning in de andere.
2. Verhuist u vanuit New York, kijk dan naar de kalender. De tekst op het stembiljet koppelt de volledige vrijstelling aan inwonerschap van Florida op 31 december 2026. Wie daarna inwoner wordt, begint met de huidige vrijstelling en wacht tot het vijfde vrijstellingsjaar op de hogere. De clausule bevat een eigen voorbehoud ("voor zover de Grondwet van de Verenigde Staten dit toestaat"), dus reken erop dat die wordt aangevochten. Woonplaats hangt af van feiten zoals waar u woont, werkt en stemt, en onze gids om Miami uw hoofdverblijf te maken legt uit hoe woonplaats wordt vastgesteld.
3. Onthoud de regel van 1 januari. Homestead vereist dat u per 1 januari eigenaar bent van de woning en die tot uw permanente verblijfplaats hebt gemaakt, met een aanvraag vóór 1 maart (Miami-Dade Property Appraiser). Rondt u de aankoop na 1 januari af, dan gaat uw vrijstelling doorgaans in met het volgende belastingjaar.
4. Reken verhuurd vastgoed door op tarieven, niet op plafonds. Koopt u om te verhuren, modelleer dan een herwaardering naar marktwaarde per 1 januari na de overdracht, daarna een jaarlijks plafond van 10% (5% als het amendement wordt aangenomen) op niet-schoolgebonden heffingen, schoolwaarderingen zonder plafond en millage-tarieven die kunnen bewegen. Onze vergelijking van aankoopkosten in Miami en Manhattan behandelt de vaste lasten.
5. Buitenlandse kopers: controleer eerst of u in aanmerking komt. Homestead vereist een permanente verblijfplaats. Houders van een green card kunnen in aanmerking komen. Eigenaren met een tijdelijk visum doorgaans niet, zodat de woning van een buitenlandse koper in Miami meestal hoe dan ook als niet-homestead wordt belast. Ook de structuur telt: zie onze gids over Amerikaanse erfbelasting voor buitenlandse kopers.

Overweegt u een aankoop in Miami vóór of na de stemming? Onze makelaars werken elke week samen met fiscaal- en vastgoedjuristen in Florida. Stuur ons een bericht via WhatsApp voor een vertrouwelijk gesprek.

Veelgestelde vragen

Wat is Florida Amendment 3 op het stembiljet van 2026?

Het is een grondwetswijziging die het parlement op het stembiljet van 3 november 2026 heeft geplaatst. Het verhoogt de homestead-vrijstelling voor niet-schoolgebonden vastgoedbelastingen naar 150.000 dollar in 2027 en 250.000 dollar in 2028, verlaagt het jaarlijkse waarderingsplafond voor niet-homestead-vastgoed van 10% naar 5% en beperkt waaraan county's en steden de opbrengst van de vastgoedbelasting mogen besteden. Het heeft 60% van de stemmen nodig.

Verlaagt Amendment 3 de belasting op een tweede woning in Miami?

Niet direct. Een tweede woning krijgt geen nieuwe vrijstelling. De gewone jaarlijkse stijging van de waardering voor niet-schoolgebonden heffingen zou op 5% in plaats van 10% worden begrensd. Een verkoop of verbouwing kan de waarde nog steeds opnieuw vaststellen, en de aanslag kan nog altijd stijgen als de lokale millage-tarieven omhooggaan.

Geldt Amendment 3 voor schoolbelastingen?

Nee. De hogere vrijstelling geldt alleen voor niet-schoolgebonden belastingen. Voor schoolheffingen blijft de bestaande homestead-vrijstelling van 25.000 dollar gelden.

Ik verhuis in 2027 van New York naar Miami. Krijg ik de vrijstelling van 250.000 dollar?

Volgens de tekst op het stembiljet krijgt iemand die op 31 december 2026 geen inwoner van Florida is bij kwalificatie de bestaande vrijstelling, en de verhoogde vrijstelling vanaf het vijfde vrijstellingsjaar, voor zover de Grondwet van de Verenigde Staten dit toestaat. Een belastingadviseur in Florida kan u vertellen hoe dat uitpakt voor uw data.

Wat zou Amendment 3 Miami-Dade County kosten?

Het county verwacht in het eerste jaar 359 miljoen dollar aan inkomsten mis te lopen. Voor de hele staat schat de Revenue Estimating Conference de structurele kosten voor lokale overheden op ongeveer 12 miljard dollar per jaar zodra het voorstel volledig is ingevoerd.

Wat de uitslag ook wordt, homestead blijft afhangen van eigendom en bewoning van de woning op 1 januari en een aanvraag vóór 1 maart.

Gerelateerde analyses

• Miljonairsmigratie 2026: waar vermogenden naartoe verhuizen
• Gids voor internationale kopers: NYC en Miami
• Marktrapport condominiums Miami

Bronnen: Florida Department of State, dossier van het initiatief Amendment 3 (HJR 1-F); officiële stembiljettekst zoals gepubliceerd door Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (juni en juli 2026); Ballotpedia News (3 juni 2026); WFLX (4 augustus 2026); Florida Phoenix (6 augustus 2026); WLRN (2, 15, 29 en 30 september 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 oktober 2026); Fox 13; Sachs Media (19 augustus 2026); Florida TaxWatch; Accounting Today en The Bond Buyer over S&P Global Ratings (juni 2026); WPTV en FlaglerLive over het rapport van de Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 en 193.1554; mededeling van het Florida Department of Revenue over de CPI-indexering van de homestead-vrijstelling; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.