Door Manhattan Miami Real Estate
Niet-Amerikaanse kopers krijgen in de Verenigde Staten slechts een vrijstelling van $60,000 voor de estate tax (de estate tax wordt informeel ook wel een “death tax” genoemd).
Ter vergelijking: Amerikaanse staatsburgers profiteren momenteel van vrijstellingen van circa $13M+.
Boven die drempel kunnen in de VS gelegen vermogensbestanddelen, waaronder vastgoed, worden belast tegen tarieven tot 40%.
Belastingverdragen inzake nalatenschappen met bepaalde landen (waaronder het VK, Frankrijk en Duitsland) kunnen de toepassing wijzigen. Veel internationale kopers genieten echter geen verdragsbescherming en dragen het volledige risico.
Kernfeiten
Voor een beknopte briefing over eigendomsstructuur, estate tax en exitoverwegingen: Download de briefing →
Kort antwoord
Ja. Niet-Amerikaanse kopers die in de VS gelegen vermogensbestanddelen bezitten, waaronder vastgoed, kunnen boven een vrijstelling van $60,000 te maken krijgen met Amerikaanse estate tax tot 40%. Dit is een federale belasting op de overgang van vermogen bij overlijden, geen staatsbelasting en geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting.
Hoe u kapitaal beschermt tegen estate tax zonder flexibiliteit te verliezen.
Voor niet-Amerikaanse kopers brengt de aankoop van vastgoed in de Verenigde Staten een risico met zich mee dat zelden helder wordt uitgelegd:
een estate-tax-risico van maximaal 40%.
Dit is een van de meest verkeerd begrepen aspecten van Amerikaans vastgoedbezit voor internationale kopers.
Anders dan Amerikaanse staatsburgers krijgen buitenlandse particulieren slechts een vrijstelling van $60,000. Boven die drempel kunnen in de VS gelegen vermogensbestanddelen, waaronder vastgoed, bij overlijden zwaar worden belast.
Bij een object van $5M-$15M is dit geen theorie. Het is een materieel kapitaalrisico.
Bij duurdere objecten kan de impact aanzienlijk zijn. Een object van $10M dat rechtstreeks door een buitenlandse particulier wordt gehouden, kan een estate-tax-risico opleveren van meer dan $3M, afhankelijk van de structuur.
Dit is niet iets dat na de closing nog te herstellen valt.
De manier waarop een object vanaf het begin wordt gehouden, bepaalt:
De eigendomsstructuur is geen bijzaak. Zij is onderdeel van de investeringsbeslissing zelf.
Voor investeerders die geen inwoner en geen staatsburger zijn:
Dit geldt ongeacht:
Er is geen pasklare oplossing. Ervaren kopers wegen doorgaans drie benaderingen tegen elkaar af.
Elk van deze benaderingen weerspiegelt een andere prioriteit:
De optimale benadering hangt af van hoe de investering past in een bredere kapitaalstrategie, niet alleen van het object zelf.
Het verschil zit niet in het object. Het zit in wat u aan de top van de structuur bezit.
Sommige kopers structureren het eigendom via niet-Amerikaanse entiteiten, zodat het vermogensbestanddeel bij overlijden niet als in de VS gelegen wordt aangemerkt.
Deze benadering kan:
Zij kan echter:
Andere kopers kiezen voor eenvoud. Zij kopen rechtstreeks en dekken het potentiele estate-tax-risico af met een verzekering. In de praktijk verschilt de beschikbaarheid van verzekeringen. Jongere kopers kunnen er doorgaans makkelijker terecht, terwijl oudere kopers hogere kosten of beperkte opties kunnen tegenkomen, wat de strategie kan beinvloeden.
Dit maakt mogelijk:
Echter:
Sommige kopers combineren elementen van beide:
Deze benadering kan efficiency en flexibiliteit in balans brengen. Maar zij moet bewust worden ontworpen.
Voor een breder beeld van hoe internationale kopers Amerikaans vastgoed benaderen, zie ons raamwerk voor kapitaalallocatie in NYC en Miami.
De structuren die het estate-tax-risico wegnemen, zijn niet de structuren die kredietverstrekkers verkiezen.
Dit dwingt tot een fundamentele keuze:
De juiste strategie hangt af van:
Verwervingskosten staan los van de structuur als aparte beslissing: de closingkosten in NYC en Miami volgen hun eigen regels.
Veel internationale kopers gaan ervan uit dat het houden van Amerikaans vastgoed via een LLC, of het onderbrengen in een trust, het estate-tax-probleem oplost. Op zichzelf doet geen van beide dat.
Beide zijn binnenlandse eigendomsomhulsels. Zij veranderen niets aan hoe de VS het onderliggende vermogensbestanddeel voor de estate tax classificeren. Blijft het object in de VS gelegen, dan blijft het estate-tax-risico in de regel bestaan.
Om het risico weg te nemen moet de eigendomsstructuur zelf veranderen. Daarboven kan vervolgens een LLC of trust worden geplaatst voor:
In de praktijk sluiten strategieen doorgaans aan op de omvang van het vermogen:
Eigenaren die een verhuizing overwegen, staan voor een aparte reeks vragen op staatsniveau: de fiscale migratie van NYC naar Miami behandelt dat terrein.
Voor Manhattan-vastgoed in het topsegment op trofee-niveau is gestructureerd eigendom de norm, niet de uitzondering.
Dit is meer dan belastingplanning. Het gaat erom hoe kapitaal de Amerikaanse vastgoedmarkt binnenkomt en uiteindelijk weer verlaat.
De verkeerde structuur creeert onnodig risico. De verkeerde financieringsaanpak beperkt de flexibiliteit. Beide moeten samen worden bekeken.
Elke eigendomsstructuur hangt af van hoe u de investering wilt financieren, aanhouden en uiteindelijk verkopen.
Wij werken met internationale kopers en hun fiscale en juridische adviseurs om de eigendomsstructuur af te stemmen op de totale vastgoedstrategie.
Every engagement begins with a private discussion: objectives, timing, tax posture.
No obligation. We reply personally.
The fastest way to reach an advisor is WhatsApp. Message us directly and a principal will reply, typically within minutes during business hours.
WhatsApp an AdvisorPrefer to call? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries