220 Central Park South
Billionaires' Row · Robert A.M. Stern
NEW YORKManhattan
SOUTH FLORIDAMiami
LUXE-INSTAP
MHN
$4M+
MIA
$2M+
STAATSINK. BEL.
MHN
~10,9%
MIA
0%
OVERDRACHTSBEL.
MHN
~1,825%
MIA
~0,6%
ZONDAGEN / JAAR
MHN
~234
MIA
~248
PRIJSKADER
Hoe de twee markten geprijsd zijn
Een werkbare vergelijking van instapniveaus voor luxe, gangbare prijsranges per voet, ultra-luxe prijsstelling en recordverkopen in beide markten.
Manhattan
Kapitaalbehoud
Luxe-instap$4M+
Gangbaar luxe$2.500-$3.500/ft²
Ultra-luxe$4.000+/ft²
Recordverkoop$238M
Miami
Kapitaalinstroom
Luxe-instap$2M+
Gangbaar luxe$1.500-$2.500/ft²
Ultra-luxe$3.000+/ft²
Recordverkoop~$100M
Waterfront-product in Miami Beach, Surfside en Bal Harbour wordt aanzienlijk boven deze gangbare ranges verhandeld en vormt de primaire motor van het ultra-luxesegment in Miami.
FISCUS & KOSTEN
Waar de kostenstructuren uiteenlopen
Acquisitiekosten, doorlopende lasten en fiscale behandeling verschillen wezenlijk tussen beide markten, en bepalen het netto-resultaat na belasting sterker dan de hoofdprijs.
New York
Hogere frictiekosten
- Overdrachtsbelastingen van NYC en NYS voor de verkoper
- Mansion tax voor kopers boven $1M, oplopend tot 3,9%
- Mortgage recording tax bij gefinancierde aankopen
- Hogere doorlopende lasten (servicekosten, onroerendezaakbelasting, advocaatkosten)
- Inkomstenbelasting van staat en stad voor inwoners
Florida
Lagere frictiekosten
- Geen inkomstenbelasting op staatsniveau
- Lagere documentary stamp en intangible tax
- Geen mansion tax
- Lagere afsluitkosten als percentage van de koopsom
- Homestead exemption en Save Our Homes-plafond op de hoofdwoning
5-JARIGE DOORLOPENDE LASTEN · $5M CONDO · ILLUSTRATIEF
Wat een extra $5M werkelijk kost over vijf jaar
Federale fiscale behandeling constant gehouden. Uitsluitend belastingen op staats- en lokaal niveau. Reële cijfers variëren naar inkomen, gebouw en structuur, een richtinggevende vergelijking, geen advies.
MANHATTAN
$0
indicatieve totale 5-jarige frictie- + staatslasten
- Mansion tax (3,9% op $5M)$195.000
- Overdrachtsbelasting (NYC + NYS)$91.000
- 5 jr NY-staatsinkomstenbelasting (op $1M / jr)$549.000
- 5 jr NYC-stadsbelasting (op $1M / jr)$190.000
- Mortgage recording (bij financiering)$60.000
vs.
MIAMI
$0
indicatieve totale 5-jarige frictie- + staatslasten
- Doc stamps (~0,6% op $5M)$30.000
- Intangible tax (bij financiering)$10.000
- 5 jr FL-staatsinkomstenbelasting$0
- 5 jr FL-stadsinkomstenbelasting$0
- Hogere verzekering / 5 jr~$58.500
Verschil · ~$986K over 5 jaar
Fiscale migratie is reëel, maar verzekering compenseert een aanzienlijk deel. Onderbouw beide kanten, niet alleen het kopcijfer.
Manhattan trophy-referentieset
Miami trophy-referentieset
MARKTSTRUCTUUR
Hoe aanbod en liquiditeit werken
Manhattan en Miami zijn op aanbodniveau verschillend gestructureerd. De gevolgen voor prijszettingsmacht, liquiditeit en productmix vloeien daaruit voort.
Manhattan
Resale-gedreven, beperkt aanbod
- Resale domineert het transactievolume
- Co-op- en condo-duomarkt met verschillende regels
- Sterk aanbodbeperkt, beperkte ontwikkelruimte
- Diepe, volwassen liquiditeit in alle prijsklassen
- Prijsstelling gevormd over decennia, niet over cycli
Miami
Verticaal, ontwikkelaar-gedreven
- Pre-construction is een primair instapkanaal
- Door ontwikkelaars geleid product, branded residences centraal
- Verticaal, amenity-gedreven aanbod
- Kapitaalinstroom bepaalt prijzen sterker dan resale-comparables
- Jongere markt, prijsstelling reageert sterker op momentum
KOPERSPROFIELEN
Wie er in elke markt koopt
De samenstelling van de koperskring verschilt. Inzicht daarin verklaart zowel het prijsgedrag als de submarkten waarin de vraag zich concentreert.
Manhattan
Erfelijk kapitaal
- Multigenerationeel binnenlands vermogen
- Internationale kopers die New York gebruiken als hard-asset-belegging
- Langetermijn-bezitshorizonten
- Familiekopers die de resale-markt verankeren
- Institutioneel en trust-eigendom komen veel voor
Miami
Migratiekapitaal
- Fiscaal-migrerende kopers uit NY, NJ, CA, IL
- Latijns-Amerikaans en Europees kapitaal
- Tweede-woningkopers die overstappen naar hoofdverblijf
- Oprichters, fondsbeheerders en financiële relocaties
- Hoger aandeel speculatie in pre-construction
KLIMAAT & LEVENSSTIJL · HET HELE JAAR
Klimaat, levensstijl en het dagelijks leven
Voorbij de prijs, het dagelijkse kader waarin het bezit zich bevindt. De markeringen geven per regel de gunstigere zijde aan.
METRIEK
Manhattan
Miami
Gem. zondagen / jaar
~234
~248
Gem. maximumtemperatuur
62°F
83°F
Gem. minimumtemperatuur
47°F
70°F
Orkaanrisico
Geen
Atlantisch seizoen jun., nov.
Sneeuwdagen / jaar
~12
0
Loopbaarheid (gem. stad)
88
79
Score openbaar vervoer
90
57
Strandtoegang
0 mi (Atlantische Oceaan)
<1 mi stadsbreed
KAPITAALSTROOM · ÉÉN CORRIDOR
Manhattan en Miami zijn geen concurrerende beslissingen.
Manhattan absorbeert kapitaal dat stabiliteit en behoud zoekt, een markt waarvan de onderliggende schaarste over decennia is ingeprijsd. Miami absorbeert kapitaal dat groei en fiscale efficiëntie zoekt, een jongere markt die nog volop zijn luxe-verticaal uitbouwt en inkomende migratie absorbeert.
De best geïnformeerde kopers opereren tegelijkertijd in beide markten. Manhattan vormt de langetermijn-positie. Miami benut de migratie- en fiscaal-efficiënte laag. Samen vormen zij één kapitaalcorridor, geen twee concurrerende beslissingen.
BESLISSINGSKADER
Welke markt past bij het mandaat
Een vertrekpunt, geen vervanging voor een gestructureerd gesprek over acquisitiedoelstellingen, bezitshorizon en fiscale positie.
KIES MANHATTAN INDIEN
Kapitaalbehoud, multigenerationeel
- Stabiliteit en kapitaalbehoud zijn de primaire doelstelling
- De horizon is een langetermijn-bezitsperiode
- Diepte van resale-liquiditeit is van belang
- Het bezit maakt deel uit van een multigenerationele portefeuille
KIES MIAMI INDIEN
Fiscale efficiëntie, levensstijl, groeisegment
- Fiscale efficiëntie maakt deel uit van de strategie
- Pre-construction of nieuwbouw-exposure is in beeld
- Lifestyle-relocatie is de onderliggende drijfveer
- Een tweede woning omzetten naar hoofdverblijf
VEELGESTELDE VRAGEN
Zes vragen, vaak gesteld
De vragen die kopers het vaakst stellen bij de vergelijking van beide markten. Directe antwoorden, uitgebreid onderzoek hoort thuis in een gesprek.
Is Manhattan of Miami in 2026 de betere vastgoedinvestering?
Dat hangt af van het mandaat. Manhattan biedt diepe, volwassen liquiditeit, prijsstabiliteit over meerdere decennia en kapitaalbehoud. Miami biedt fiscale efficiëntie, opwaarts potentieel via branded verticale pre-construction en lifestyle-relocatie. De meeste goed geïnformeerde UHNW-principalen opereren in beide markten om elke laag te benutten.
Hoeveel belasting kan ik besparen door van New York naar Miami te verhuizen?
Op $1M aan belastbaar jaarinkomen bedraagt de inkomstenbelasting van NY-staat plus NYC-stad ongeveer $148.000 per jaar. Florida kent geen inkomstenbelasting op staatsniveau. Over vijf jaar op hetzelfde inkomen benadert dat $740.000 aan belastingbesparing, nog vóór de frictiekosten van de koper bij acquisitie (mansion tax, overdrachtsbelasting), die in Florida eveneens lager liggen.
Is Miami goedkoper dan Manhattan?
Bij de instapprijs in het luxesegment: ja, luxe in Miami begint rond $2M+ tegenover $4M+ in Manhattan, en de gangbare luxe-PPSF ligt in Miami op $1.500-$2.500 tegenover $2.500-$3.500 in Manhattan. Op bepaalde doorlopende lasten is Miami duurder: opstalverzekering, autoverzekering en VvE-bijdragen op oudere condo-voorraad onder het post-Surfside reserveringsregime.
Waar kopen UHNW-kopers die in beide markten actief zijn als eerste?
Het patroon is gemengd, maar de gangbare volgorde is: eerst Manhattan (langdurige kapitaalbehoud-positie), daarna Miami (fiscaal efficiënte relocatie- en levensstijllaag). Voor kopers die vanuit het buitenland starten, is de volgorde vaak omgekeerd, Miami als instap, Manhattan later toegevoegd.
Moet ik fulltime in Florida wonen om voor fiscale doeleinden ingezetenschap te claimen?
Om voor inkomstenbelasting Florida-ingezetenschap te vestigen, geldt als richtlijn meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Florida, plus tastbare aanknopingspunten (rijbewijs, kiezersregistratie, hoofdverblijf, gezondheidszorg). De residentieregels van NY kunnen een voormalig inwoner gedurende meerdere jaren in de NY-belastingsfeer terugtrekken; stem dit vooraf af met een fiscaal adviseur.
Hoe verhoudt Miami pre-construction zich tot Manhattan resale?
Verschillende prijsvormingsmechanismen. De luxe-prijsstelling in Manhattan wordt gevormd door diepe resale-comparables over decennia; nieuwbouw vormt een kleiner deel van de transacties. De luxe-prijsstelling in Miami wordt steeds vaker bepaald door pre-construction in branded verticale projecten, Q1 2026 gingen luxe pre-con-contracten 12-18% boven de oorspronkelijke uitgifteprijs van de hand. Kopers die Miami pre-con onderbouwen op terugkijkende resale-comparables, zullen het bezit verkeerd prijzen.
PRIVATE ADVISORY · VERTROUWELIJK
Begin met een gesprek,
Begin met een gesprek,
niet met een listing.
Elk traject begint met een vertrouwelijk gesprek, doelstellingen, timing, fiscale positie en de plaats waar het juiste bezit voor het mandaat zich in beide markten bevindt.
Geheel vrijblijvend. Doorgaans binnen één werkdag beantwoord.