35 Hudson Yardsについて
35 Hudson Yardsは、Hudson Yards開発の住宅における至宝ともいえる存在です。私たちは数ブロック東のオフィスから、この複合開発のすべてのタワーが建ち上がる様子を見守ってきたうえで、そう申し上げています。Related Companiesがここに高級コンドミニアムを建設するにあたり、彼らは賢明な構造上の決断を下しました。低層階にEquinox Hotelを配置し、住戸を53階から始めるという判断です。これは宣伝上の仕掛けではありません。つまり、建物の住宅部分が始まる時点で、すでに超高層の高さに達しているということです。35 Hudson Yardsの最も低い住戸でさえ、マンハッタンのほとんどのコンドミニアムの最上階よりも高い位置にあります。私たちは最初期の引き渡しからここの住戸を実際に歩いてきましたが、エントリーレベルの階からでも得られる、遮るもののない眺望は本当に印象的です。ハドソン川、ミッドタウンのスカイライン、自由の女神、そのすべてが初日から視界に入ります。
Skidmore, Owings & MerrillのDavid Childsがこのタワーを設計し、Childsは興味深い選択をしました。Hudson Yardsを特徴づける全面ガラスのカーテンウォールではなく、ライムストーンの外装を採用したのです。それにより35 HYは、全面ガラスでDiller Scofidio + Renfro流の彫刻的な隣接タワー15 Hudson Yardsと比べて、より伝統的で重厚な佇まいを備えています。内装はTony Ingraoが手がけました。Smallbone of Devizesのキッチン、Taj Mahalクォーツァイトのカウンター、Gaggenauの設備、マスターバスにはIceberg Quartzite。仕上げは本格的です。One57――同じくホテルの上にコンドミニアムを配したモデル――と比較検討されているお客様には、35 HYの内装品質は一段上であり、ホテルサービスの統合ははるかに発展していると申し上げています。One57が提供したのは階下のPark Hyattでした。35 HYが提供するのはEquinoxのエコシステム全体です。ホテル、60,000平方フィートのジム、プール群、SoulCycle、スパ、そしてMajor Food Groupのダイニング。それは意味のある違いを持つ提案です。
この建物を検討されるすべての購入者に私たちがお伝えする、率直な状況説明がこちらです。35 Hudson Yardsはマンハッタン市場の最上位で競合しています。2ベッドルームで400万ドル、ペントハウスでは3,000万ドル超をご覧いただくことになります。その価格帯では、私たちのお客様は220 Central Park South、Central Park Tower、53W53、そしてその他のBillionaires' Row（億万長者通り）の住所も併せて内見されています。35 HYがそれらの建物にはないものとして提供するのは、ホテルサービスのインフラと、すべての住戸が他のほとんどの建物ではペントハウス級となる眺望を備えているという事実です。一方で提供できないのは、セントラルパークの住所や、アッパー・ウエスト・サイドやアッパー・イースト・サイドが持つ確立された街の雰囲気です。Hudson Yardsは今なお新しい街であり――刺激的で実際に便利ですが、性格が異なります。私たちはこの建物の住戸を販売してきましたし、この価格帯の真剣な購入者が期待されるとおり、両面について率直にお話しします。
35 Hudson Yards at a Glance
35 Hudson Yards, New York, NY 10001
Related Companies & Oxford Properties
David Childs / SOM
2019
143
72
コンドミニアム
Hudson Yards
35 Hudson Yards Condos for Sale
Why Buyers Choose 35 Hudson Yards
すべての住戸が53階から始まる――即座に得られる眺望、妥協なし
これは、35 Hudson Yardsを競合から最も際立たせる構造上の優位性です。Equinox Hotelを低層階に配置することで、Relatedは最も低い住戸でさえマンハッタンのほとんどのコンドミニアムの最上階より高い位置にあることを保証しました。私たちは35 HYで住戸をご案内してきましたが、お客様は足を踏み入れた瞬間に理解されます――この住戸に、劇的で広々とした眺望を持たないバージョンは存在しないのだと。低層階の住戸が隣接する建物を直接見込んでしまうこともあるBillionaires' Rowのタワーと比べてみてください。35 HYでは、エントリーレベルの眺望が、他の建物ではペントハウスの眺望と呼ばれるものなのです。全住戸にわたるその一貫性は稀であり、真に価値あるものです。
Equinoxの統合はマーケティングではなく、日々の体験そのものです
私たちは十分な数のホテルブランドのコンドミニアムを見てきたので、そのラベルがしばしば過大に約束し、期待を下回ることを知っています。35 Hudson Yardsが異なるのは、Equinoxが実際に建物のホスピタリティ層を運営しているからです。60,000平方フィートのジム、屋内外のプール、SoulCycle、スパ、ホテルのコンシェルジュ・インフラ、Major Food GroupとStephen Starrのレストラン――これらは住宅ビルに付け足されたアメニティではありません。それらは建物の下半分の中核であり、居住者は日々そのエコシステムに接続します。ウェルネスに真剣に向き合い、ホテルに住むことなくホテル水準のサービスを求める購入者にとって、この統合はマンハッタンでも比類がありません。私たちはお客様に申し上げます。Equinoxのライフスタイルがあなたの実際の暮らし方に響くなら、他のどの建物もこの建物には及びません。
都市の中の都市として完結するHudson Yards
それを愛するにせよ批評するにせよ、Hudson Yardsは他のどのマンハッタンの街も一つの場所には備えていないものを結集しました。100を超える店舗とレストラン、The Shedアートセンター、High Line、Edge展望デッキ、Mercado Little Spain、そして7系統の地下鉄への直接アクセス――すべてが玄関から徒歩5分以内にあります。都市間を行き来する国際的な購入者にとって、あるいはすべてがすぐに手の届くところにある効率性を重んじる方にとって、その利便性は本物です。私たちには、住戸から世界水準のジム、ディナー、文化イベントへと、タクシーを拾うことなく行けるという理由でまさに35 HYを選ばれたお客様がいます。この街は万人向けではありません――それは私たちが真っ先に申し上げます――が、それが合う購入者にとって、これほどすぐに暮らし始められる場所は他にありません。
ライムストーンを望まない購入者のためのモダンなガラスの美学
マンハッタンの高級不動産には強い古典的伝統があります――ライムストーン、戦前の比率、Stern設計の優雅さ。それがすべての購入者の望むものではありません。35 Hudson Yardsは、クリーンなライン、そびえ立つ床から天井までの窓、そしてトレンドに流されることなく現代的に感じられる内装を備えた、ガラスとライムストーンのコンテンポラリーなハイブリッドを提供します。私たちは、マイアミ、ロンドン、香港、中東からのお客様にこれを一貫して見てきました――彼らはモダン建築が当たり前の都市から来ており、その美学をマンハッタンの住まいにも継続させたいと望まれます。220 Central Park Southを内見してこの建物を尊敬しているが、もっと今この瞬間を感じさせる何かが欲しいとお客様がおっしゃるとき、35 HYはたいてい次の目的地です。それは古典的なBillionaires' Rowの住所に対するコンテンポラリーな対極であり、適切な購入者にとって、まさにそれこそが要点なのです。
35 Hudson Yardsに関する私たちの見解
私たちは、35 Hudson Yardsについてご相談にいらっしゃるすべてのお客様に差し上げるのと同じ評価をお伝えします。この価格帯では、営業トークではなく率直さに値するからです。私たちはこの建物の住戸を販売してきました。数ブロック先で働いています。Hudson Yardsが建設現場から、まだ成熟途上とはいえ機能する街へと進化していく様子を見守ってきました。以下が私たちの考えです。
強みは本物です。53階から始まる開始高度は、いかなるマーケティングでも作り出せない真の構造上の優位性です。Equinoxの統合は、ほとんどのブランデッドレジデンスのプログラムがなし得ない形で、ホテル水準のサービスを提供します。421-a税制優遇措置は、依然としておよそ13年が残っており、保有コストを意味のある形で軽減します。そして仕上げ――Ingraoの内装、Smallboneのキッチン、クォーツァイト――は、1平方フィートあたり$3,000を投じる際に期待される水準にあります。David Childsは、モダンでありながら重厚でもある建物を設計しており、時を経てもよく持ちこたえると私たちは考えています。
さて、私たちがお客様に正直にお伝えすることがこちらです。Hudson Yardsは、場所によっては依然として商業的で企業的な印象を与えます。玄関を出れば本物の街の質感を感じられるアッパー・ウエスト・サイドではありません。石畳の通りと、街角ごとの独立系レストランを備えたトライベッカでもありません。中心的なパブリックアート・インスタレーションとなるはずだったThe Vesselは、安全上の懸念により閉鎖されており、それが広場から幾らかの活気を奪ってしまいました。一部の購入者は、この開発を無機質だと感じられます――すべてが新しく、すべてが磨き上げられており、荒々しさや個性を重んじる人々を悩ませる画一性があります。私たちはその反応を理解しています。
通勤も考え抜くべき点です。もしあなたの生活がイースト・サイドにあるなら――お子様がアッパー・イースト・サイドの学校に通い、オフィスがミッドタウン・イーストにあり、社交がパーク・アベニュー界隈なら――Hudson Yardsはクロスタウンの移動となり、一日に相当な時間を加えます。7系統はタイムズスクエアとグランド・セントラルへ通じていますが、冗長性のない単一路線です。7系統が止まれば、タクシーを使うことになります。
しかし、ウエストサイドのライフスタイルには本物の魅力があります。Hudson River Parkは数分の距離にあり、ウォーターフロントのランニングやサイクリングの道は市内でも屈指です。High Lineは裏庭のような存在です。周辺ブロックのレストランシーンは成長しています。そしてミッドタウン・ウエストで働く購入者にとって、通勤はごくわずかです。
私たちの結論はこうです。35 Hudson Yardsは、まだ独自のアイデンティティを確立しつつある街にある一流の建物です。適切な購入者――街の個性よりも眺望、サービス、モダンなデザイン、利便性を重視される方――にとっては、マンハッタンで最良の選択肢の一つです。並木道と、風合いを帯びた築100年の建物を望まれる方にとっては、適していません。私たちはお客様がどちらの陣営にいるのかを見極めるお手伝いをしますし、いずれの場合も率直に申し上げることをいといません。
海外購入者を歓迎いたします
海外の方は、ビザや居住要件なしにマンハッタンのコンドミニアムをご購入いただけます。多くの海外購入者は、プライバシーと資産承継計画のためにLLCを活用されています。Manhattan Miamiは、資金調達の選択肢から取引完了の手続きに至るまで、海外購入者の取得プロセスをご案内することを専門としております。
海外購入者向けガイドを読む →About 35 Hudson Yards
比類なき住まい
レジデンス・コレクション
2〜3ベッドルーム
1,500 - 3,200 sq ft
4〜5ベッドルーム
3,500 - 6,500 sq ft
ペントハウス
6,500 - 10,000+ sq ft
Residences from $3,890,000
35 Hudson Yardsの世界水準のアメニティ
Equinox HotelおよびClubのエコシステムを補完する、22,000平方フィートの居住者専用アメニティ
フィットネス＆ウェルネス
- 居住者専用のプライベートフィットネスセンター
- ストレッチ＆ヨガスタジオ
- 静謐な瞑想ルーム
- 60,000 sq ftのEquinoxフィットネスクラブ
- クラブ内クラブ E by Equinox
- 屋内外のスイミングプール
- SoulCycleスタジオ
- フルサービスのEquinoxスパ
エンターテインメント＆ソーシャル
- The Vesselを見下ろすカクテルラウンジ＆バー
- ビリヤードラウンジ
- ゴルフシミュレーターラウンジ
- ウェットバー付きシアタールーム
- ハドソン川を望むグランドテラス
- 50名以上を収容するグランドダイニングルーム
- ケータリング対応の16名用プライベートダイニングルーム
- ライブラリー
ビジネス＆ファミリー
- ビジネスセンター＆ボードルーム
- プライベートオフィススイート
- 子ども用プレイルーム
- 会議施設
サービス＆ダイニング
- 24時間対応のコンシェルジュ＆ドアマン
- ディレクター・オブ・レジデンス（居住者担当責任者）
- 個別対応のライフスタイルディレクター
- 住戸内ダイニング＆プライベートシェフサービス
- ZZ's by Major Food Groupへの直通エレベーターアクセス
- Stephen StarrによるレストランElectric Lemon
- Hudson Yardsのレストランでの優先予約
- スマートホーム技術とLEED Goldのサステナビリティ
ヴィジョナリーたち
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
建築家
Related Companies & Oxford Properties
デベロッパー
Hudson Yards：マンハッタンで最もダイナミックな新住所
Hudson Yardsはニューヨーク市で最も野心的な都市開発であり、マンハッタン西端の28エーカーを、高級住宅、世界水準のダイニング、ハイエンドの小売、最先端のアートベニュー、広大な公共空間からなる活気ある地区へと変貌させています。10番街の西、30丁目から34丁目の間に位置し、High Lineへの直接アクセス、チェルシーのギャラリー地区への近接性、そしてマンハッタン全域への便利な交通接続を備えています。
アート＆カルチャー
あらゆる分野の作品を委嘱する画期的なアートセンターThe Shed、そしてThomas Heatherwickによる154の相互連結する階段を持つ象徴的な彫刻的ランドマークThe Vesselが、Hudson Yardsの文化的生活の中心を担っています。隣接するHigh Lineは、居住者を世界的に名高いチェルシーのギャラリー地区へとつなぎます。
ダイニング＆エンターテインメント
Hudson Yardsには25を超えるレストランや飲食店が集まり、Jose Andresシェフのフードホール Mercado Little SpainやDanny MeyerのCi Siamoから、30 Hudson Yardsの101階にあるPeakまで揃います。西半球で最も高い屋外スカイデッキであるEdge展望デッキは、100階の高さから360度の眺望を提供します。
ショッピング＆リテール
The Shops at Hudson Yardsは、Louis Vuitton、Cartier、Dior、Bulgari、Neiman Marcusをはじめとする70を超える店舗に加え、Aritzia、Alo Yoga、MUJIといったコンテンポラリーブランドを含む7フロアの一流小売を擁します。ミッドタウン・マンハッタン随一の高級ショッピングの目的地です。
交通＆接続性
7系統の34th Street–Hudson Yards駅は、タイムズスクエア、グランド・セントラル、フラッシングへの直接アクセスを提供します。ペン・ステーションは東へ徒歩圏内で、NJ Transit、LIRR、Amtrakに接続しています。West Side Highwayは車でのアクセスを容易にし、近隣のPier 79ではフェリーサービスも利用できます。
比較可能な建物
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よくあるご質問
35 Hudson YardsでEquinox Hotelとの提携は、居住者に実際に何をもたらしますか？
これはすべての購入者が尋ねる質問であり、パンフレットの要約ではなく本当の答えに値します。Equinox Hotelは建物の低層階を占めており、居住者は一般的なホテルブランドのコンドミニアムを超える形でそのインフラにアクセスできます。60,000平方フィートという、これまでに建設された中で最大のEquinoxフィットネスクラブ――屋内外のプール、SoulCycle、フルスパを利用できます。ZZ's by Major Food GroupおよびStephen StarrのElectric Lemonへの直通エレベーターアクセスがあります。さらに、住戸内ダイニング、ハウスキーピング、スパトリートメントといったホテル水準のサービスを手配し、口座に請求できる専任のディレクター・オブ・レジデンスがいます。One57からいらしたお客様が、あちらのホテルサービス統合は比較すると表面的に感じられたという理由で、まさにこの建物を選ばれたことがあります。35 HYでは、Equinoxが実際に建物のホスピタリティ面を運営しており、日々の体験でそれを実感できます。
35 Hudson Yardsは15 Hudson Yardsとどう比較されますか？
購入者が両方を検討されることが多いため、この質問は絶えず受けます。私たちの整理はこうです。35 HYはプレミアムな選択肢です。住戸数がより少なく（137対285）、開始階がより高く（53階対それ以下）、平方フィートあたりの価格がより高く、そしてEquinox Hotelの統合があります。Diller Scofidio + Renfro設計の15 HYは、建築的により大胆で――あのクローバー型の形状は印象的です――そして900フィートの高さにあるSkytopは、市内でも屈指のアメニティ空間の一つです。15 HYの価格帯はより手が届きやすく、1ベッドルームで約250万ドルから始まり、35 HYの2ベッドルーム400万ドルと対照的です。私たちは両方の建物の住戸を広く歩いてきました。お客様が独占性、ホテルサービス、そしてすべての住戸から得られる即座の高層階眺望を重視されるなら、35 HYに軍配が上がります。建築的な個性、より幅広い間取り、そしてより低い参入価格を望まれるなら、15 HYの方が適しています。
35 Hudson Yardsのコンドミニアムの価格帯はどのくらいですか？
2ベッドルームは約400万ドルから、3ベッドルームは階と方角により600万〜1,200万ドル、より大きなペントハウスは3,000万ドル超となります。平方フィートあたりでは、おおよそ$2,200〜$2,800を見込み、上層階やプレミアムな方角はそれを上回ります。重要な点が一つあります。この建物は2019年に始まった20年間の421-a税制優遇措置（固定資産税の減免制度）を有しており、依然としておよそ13年分の大きな税負担軽減が残っています。これにより、優遇措置のない建物と比べて保有コストが意味のある形で低減します。私たちは常にお客様のために真の月額コストを試算します。優遇措置は、人々が思う以上に35 HYに有利な形で計算を変えるからです。
35 Hudson Yardsの眺望はどのようなものですか？
ここで建物の構造上の優位性が真に発揮されます。住戸が53階から始まるため、眺望が損なわれた低層階の住戸というものは存在しません。西向きの住戸はハドソン川、夕日、そして遠くにGeorge Washington Bridgeを望みます。東向きの住戸はミッドタウンのスカイライン――Empire State Building、One Vanderbilt、全景を見渡します。南向きは自由の女神とダウンタウンをとらえます。私たちは一日のさまざまな時間帯に住戸を訪れてきましたが、午後遅くの西日は特にドラマティックです。35 HYでは、眺望はペントハウスの特徴ではなく――建物内のすべての住戸の特徴です。それは、低層階が隣接する建物に面しているBillionaires' Row（億万長者通り）のタワーの多くについては言えないことです。
35 Hudson Yardsの間取りはどのようなものですか？
この建物は、約1,500平方フィートの2ベッドルームから、10,000平方フィートを超える6ベッドルームまで、137戸の住戸を擁します。天井高は11フィート近くに達し、ゆとりがあります。間取りには、適切なエントリーホワイエ、分離されたリビングと就寝エリア、そして床から天井までのガラスが備わっています。複数の住戸タイプを実際に見てきた経験から、間取りの効率性という点では3〜4ベッドルームが最適だと申し上げます――リビングスペースとプライマリースイートの間の動線がよく整理されていると感じられます。より大きなペントハウスは実に壮麗ですが、非常に大きな住戸の常として、一部の内側の部屋は窓際から離れて感じられることがあります。私たちは常にお客様と特定の住戸を実際に歩きます。方角や光の質は、ライン（間取りの列）によって意味のある差があるため、間取り図だけに頼ることはしません。
35 Hudson Yardsの月額費用はどのくらいですか？
共益費（コモンチャージ）は住戸により月あたり1平方フィートにつき$3〜$5の範囲となるため、一般的な3ベッドルームでは月額$5,000〜$8,000程度になります。固定資産税は421-a優遇措置のおかげで大幅に軽減されます――完全免除期間中は、80〜95パーセントの減額が見込めます。それは大きな節約です。ただし、優遇措置のタイムラインを織り込むようお客様にはお伝えしています。最後の8年間で段階的に縮小するにつれ、税額は毎年上がっていくためです。私たちは、後々の予想外を避けるため、ご相談いただくすべての購入者について20年間の全体推移を試算します。
Hudson Yardsはもう本当の意味での街になっていますか？
これは私たちが最も率直にお答えする質問です。答えが微妙だからです。Hudson Yardsは世界水準の小売、ダイニング、文化プログラム――The Shed、High Line、Edge、Mercado Little Spain、そして各店舗――を備えています。実際に便利です。7系統がすぐそこにあり、Hudson River Parkは西へ徒歩圏内、そしてWest Side Highwayへのアクセスは運転される方には利点です。しかし、アッパー・ウエスト・サイドやトライベッカ、ウェスト・ヴィレッジのような意味での街には、まだなっていません。角の食料品店もなければ、30年続く近所のイタリアンレストランもありません。場所によっては依然として計画的で商業的な印象を与えます。それは変わりつつあります――居住人口は増えており、High Line周辺には本当の活気があります――が、ここでは正直さが大切だと考えています。歴史とストリートレベルの個性を持つ街をお客様が望まれるなら、Hudson Yardsはまだそこには至っていません。洗練され、自己完結し、しっかりしたインフラを備えたモダンな環境を望まれるなら、期待に応えます。
35 Hudson Yardsを設計したのは誰で、なぜSOMが重要なのですか？
Skidmore, Owings & MerrillのDavid Childsが建築家です。SOMは世界で最も重要な建築事務所の一つであり――One World Trade Center、7 World Trade Center、そしてBurj Khalifaを設計しました。Childsは特に、時を経てもよく持ちこたえ、市場での地位を保つ建物を手がけてきた実績があります。35 HYを純粋なガラスではなくライムストーンで包むという彼の選択は意図的なものでした。それにより建物に、他のHudson Yardsのタワーとは一線を画す重厚さと恒久性が与えられています。内装デザインはTony Ingraoが手がけ、その素材選び――Smallboneのキッチン、クォーツァイト、バスルームの石材――は、20年後でもなお現代的に感じられるであろう職人技の水準を反映しています。私たちは、仕上げが10年のうちに古びて見える高級建物を数多く見てきました。ここではそうなるとは思っていません。
Private Availability at 35 Hudson Yards
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35 Hudson Yards, New York, NY 10001
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Manhattan不動産マーケットインテリジェンス
市場の背景: Manhattanのラグジュアリーコンドミニアム価格は、サブマーケットごとに区分されます。Billionaires’ Rowコリドー(57丁目、Park AvenueからColumbus Circleの間)は米国で最も高い平方フィート単価を誇り、トロフィーレジデンスは平方フィートあたり$4,000-$10,000+で取引されています。ダウンタウンManhattan(Tribeca、West Village、Soho)には、新規開発の限られた供給に支えられた独自のウルトララグジュアリー層があります。Upper East SideとUpper West Sideのコンドミニアム価格の中央値はダウンタウンのトロフィー水準を大きく下回りますが、より広い間取りとCentral Parkへのアクセスを提供します。Manhattanの価格は、金利、Mansion Taxの税率区分、そして各建物のオファリングプランの段階に敏感に反応します。
エンティティの視点: 2026年のスポンサー直販の新規開発には、80 Clarkson (West Village)、255 East 77th (Upper East Side)、140 Jane (West Village)、1122 Madison (Carnegie Hill)、Mandarin Oriental Fifth Avenueが含まれます。スポンサーインベントリーが残る竣工済みの建物には、Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th、50 West 66thがあります。それぞれ、スポンサーの実績、建設融資を行う金融機関、オファリングプラン修正の頻度、421-aその他の税制優遇のステータスが異なるため、個別のデューデリジェンスが必要です。
購入者へのシグナル: Manhattanの構造的な強みには、ニューヨーク州司法長官が監督するオファリングプラン手続き(規制の緩やかな市場にはない買主側の手続き的保護)、リセール市場の厚み(売却時の高い流動性)、そして限られた短期供給(中核サブマーケットにおけるゾーニング上の開発余地の制約)が含まれます。契約時に精査すべきリスクは、$2M超のMansion Tax税率区分の上昇、スポンサー販売における譲渡税の買主負担、特定の敷地における隣地境界と眺望回廊のリスク、管理組合の転貸および転売に関する方針、そして該当する場合の421-aの段階的縮小スケジュールです。個々のプロジェクトのステータス、スポンサーインベントリーの水準、司法長官へのオファリングプラン修正、価格、販売率は、お問い合わせ時点でご確認いただく必要があります。
基本データ
- Manhattanトロフィーコンドミニアムの平方フィート単価: $1,500-$10,000+
- Billionaires’ Rowの平均平方フィート単価: $4,000-$10,000+
- ダウンタウンのトロフィー物件(Tribeca/West Village)の平方フィート単価: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: $1M超に1%、$2M超は買主に対する累進的な税率区分
- スポンサー契約の一般的なデポジット: 契約時に10%-20%
- 買主側弁護士による標準的な確認期間: 契約書受領から1-3営業日
- スポンサー側の仲介手数料: スポンサー販売ではデベロッパーが買主側エージェントに支払い
- 税制優遇プログラム(該当する場合): 421-a、J-51、ステータスは建物ごとに確認
- 外国籍の方によるLLC保有: 一般的、契約時にストラクチャーを設計
購入手続き
Manhattanのスポンサー販売の手続き: 予約フォーム → オファリングプランの交付 → 買主側弁護士による確認 → 契約締結と当初デポジット → 住宅ローン承認(融資利用の場合) → 引き渡し時のクロージング。スポンサーインベントリーとリセールでは手続きが異なりますので、ご内覧前のアドバイザリープランニングをお勧めいたします。
Manhattan不動産FAQ
ニューヨーク州司法長官のオファリングプランとは何ですか。
オファリングプランとは、ニューヨーク州司法長官に提出される法的文書であり、Manhattanのすべてのコンドミニアム売買を規律します。デポジットの取り扱い、住戸の仕様、共益費、固定資産税、スポンサーの義務、買主保護がここに定められています。Manhattanのコンドミニアム売買は、受理されたオファリングプランの枠組みの外で成立することはありません。修正は定期的に提出され、契約時に買主側弁護士が確認いたします。
スポンサーインベントリーとは何ですか。
スポンサーインベントリーとは、建物のデベロッパー(「スポンサー」)が保有し続けている未販売住戸を指します。スポンサー住戸は完全な新築未入居であり、交渉可能な価格、クロージング費用のクレジット、そして建物に税制優遇プログラムがある場合はその適用が含まれることがあります。スポンサー側の取引は、標準的なリセール契約ではなくオファリングプランに従って行われます。
Manhattanではどのような税制優遇が適用されますか。
421-aはManhattanのコンドミニアムで最も一般的な税制優遇であり、対象となる新規開発について10年から25年にわたり固定資産税の負担を軽減します。J-51は特定の改修済み建物に適用されます。各優遇措置には段階的縮小のスケジュールと建物ごとの適用条件があり、オファリングプランと最新の納税証明書での確認が必要です。
Manhattanのコンドミニアムにはどのようなクロージング費用がかかりますか。
買主側の一般的なクロージング費用は価格の2%から4%であり、ニューヨーク市および州の譲渡税(スポンサー販売では買主負担とされることが一般的)、Mansion Tax($1M超に1%、$2M超は累進的な税率区分)、タイトル保険、買主側弁護士費用、住宅ローン利用時のモーゲージ登録税、日割り計算の共益費と固定資産税が含まれます。
共益費(コモンチャージ)はHOA費と同じものですか。
いいえ、異なります。Manhattanのコンドミニアムでは、HOA費ではなく「コモンチャージ(共益費)」という用語が用いられます。共益費は建物の運営、スタッフ、アメニティ、修繕積立金に充てられます。固定資産税はニューヨーク市から別途請求され、共益費には含まれません。
Manhattan Miamiは、Manhattanの取引でどのように報酬を得ていますか。
スポンサー直販の新規開発の購入では、デベロッパーがManhattan Miamiの買主側エージェント報酬を支払います。買主の代理は、買主の自己負担なしでご利用いただけます。リセール取引では、報酬の取り決めをご契約時に開示いたします。