NYCのフォアクロージャー物件を買う5ステップ

ステップ1：NYCフォアクロージャーの3種類を理解する

すべての「フォアクロージャー物件」が同じように取引されるわけではありません。入札前に段階を特定し、基礎は当社の NYCアパート購入ガイド.

プレフォアクロージャー（Lis Pendens提出済み）

所有者が支払いを滞納し、貸し手がNew York County ClerkにNotice of Pendency（lis pendens）を提出しています。所有者はまだタイトルを保持し直接売却できます。これはshort saleの機会で、通常はローン残高に対する割引でのlender承認が必要です。自宅所有者と交渉し、short sale承認まで90〜180日待てるバイヤーに適します。

司法競売（Sheriff's Sale）

所有者が債務不履行を治癒せず売却もしない場合、物件は郡庁舎での裁判所命令競売に進みます。NYCの競売は週次で行われ、Manhattanは60 Centre Streetで開催されます。最高適格入札者に売却されます。貸し手は通常ローン残高で入札を開始するため、延滞付きでローンが継続している場合、競売価格が市場価値を上回ることがよくあります。検査アクセスが限られることに慣れた現金バイヤー向けです。

REO（銀行所有・競売後）

適格入札者がlenderのreserveを満たさない場合、物件は銀行のREO（Real Estate Owned）に戻ります。銀行はブローカー経由で公開市場に掲載し、通常は割引価格です。REO取得は伝統的購入に最も近く、タイトルはより明確（銀行が大半のlienを解消）、検査可能、標準住宅ローンが使えます。競売リスクなしでフォアクロージャー価格を求めるバイヤー向けです。

ステップ2：入札前に融資を確保する

フォアクロージャー取引は価格よりも融資で失敗することが多いです。3つのルール：

• 競売入札には証明済み資金が必要です。 裁判所で10%のデポジット（キャッシャーズチェックまたは電信送金）が必要で、残金は30日以内。住宅ローン条件は受け付けられません。
• 改修予備が重要です。 フォアクロージャー物件は購入価格の5〜15%の繰延メンテナンスが必要なことが多いです。予備なしで80% LTVで融資すると、新規バイヤーがupside-downになる最も一般的な理由になります。
• NYCのco-opフォアクロージャーにはboard承認が必要です。 落札者でも建物のco-op boardによる財務審査に合格する必要があります。承認失敗時はlenderがユニットを再販する必要があります。

REO購入では、FHA 203(k)とFannie Mae HomeStyleローンが改修費用を住宅ローンに組み込み、フォアクロージャー初回バイヤーによく使われます。

ステップ3：物件を検査しタイトルを確認する

NYCフォアクロージャーでクロージング後損失の最大要因はタイトルリスクです。コミット前に：

• 完全なタイトル調査を依頼 し、NYのタイトル保険会社から取得します。ジュニアモーゲージ、mechanics' lien、ConEd / National Gridのユーティリティlien、NYC上下水道lien、HPD違反、HOA延滞assessmentを確認してください。
• certificate of occupancyを確認 し、NYC Department of Buildingsのサイトで調べます。フォアクロージャー物件には違法SRO、違法地下室ユニット、許可なし工事の未解消違反が残りやすいです。
• 対象は condoとco-opについて、建物の財務を確認してください。財政難の建物にはフォアクロージャー売却後も残り、新所有者の責任となるspecial assessmentがある場合があります。
• 対象は ManhattanとBrooklynの1〜4世帯townhouseについては、古い物件で構造検査とPhase 1環境レビュー（鉛、アスベスト、オイルタンク）を依頼してください。

ステップ4：競売で入札するかREOを交渉する

入札戦略は追求するフォアクロージャーの種類によります。

裁判所競売では：早めに到着。競売人に登録。10%デポジットをキャッシャーズチェックで持参（複数物件に入札するなら複数に分割）。lender代理人がローン残高で入札を開始。reserveを超えた入札者が検査条件なしでas-is取得します。

REO購入では：銀行は最初の30日、リスト価格の90%未満のオファーを通常拒否します。市場掲載60日後、REO割引はリストの75〜80%まで開きます。資金証明付き、検査条件なし、30日クローズのオファーを提出してください。

ステップ5：クロージングと買戻し権への対応

NYCフォアクロージャーのクロージングは標準購入と3点で異なりますが、すべての取引に適用される通常の NYCクロージング費用 も見込んでください：

• NYCには法定の買戻し権がありません 。司法フォアクロージャー売却後、競売が閉じると、前所有者は債務完済で物件を取り戻すことはできません。
• 残留占有者の立ち退き はバイヤーの責任です。NYCのテナント保護法はフォアクロージャーされた賃貸ユニットに適用されます。既存リースは満了まで尊重する必要があります。
• Cash for keys 交渉は、前所有者が依然占有している場合に一般的です。訴訟なしで転居させるため$5,000〜$15,000を見込んでください。

フォアクロージャー vs. 標準NYC購入：比較

よくある質問：NYCフォアクロージャー購入

NYCでフォアクロージャーを買うことは、良い価格で購入できる有力な方法の一つです。ただし追加の難しい点もあります。たとえば「as-is」条件での購入となり、居住可能にする前に大きな問題を修繕する必要があるかもしれません。全体として、通常の住宅購入とかなり似ています。フォアクロージャー購入で取るべきステップは次のとおりです。

1. 不動産エージェントを確保する

家を買うとき、最初に取るべきステップの一つが 不動産エージェントの採用 です。自力購入のいらだちと混乱を避けられます。適切なエージェントは条件に合うフォアクロージャー物件を見極め、より早く情報を得られるため、投資家との競争で有利になります。

2. ローンの事前承認レターを取得する

通常の住宅購入と同様、この購入を融資できる立場であることを示す事前承認を取得すべきです。借入可能額も示されます。改修が必要な可能性が高いため、FHA 203(K)を検討してください。大規模修繕向けで、改修に最大$35,000を充てられることが多いです。

3. 選択肢を分析する

予算とエリアの供給の中で最良の物件を得たいはずです。エージェントとcomparative market analysisを行い、面積、立地、現在の成約量、税歴などを見ます。このステップは提示額の判断にも役立ち、現金オファーと競合できる提案をしやすくします。

4. 競争力のあるオファーを出す

他のフォアクロージャーが早く売れているときは、銀行が希望価格をすぐに得られると分かっているため、より高く入札する必要があります。銀行は資金を拘束したくないので、現金でなくても迅速でやや高いオファーは受け入れられやすいです。また、大半のフォアクロージャーはすでに公正市場価値より大きく割引されているため、低すぎる入札は得策ではありません。

5. As-Is条件での購入になる

New Yorkの改修費用は数万ドルに達し得ます。状態がどれほど悪いか分からないため、フォアクロージャーは経験豊富なバイヤー向けのことも多いです。

探しているとき、 NYCの売り物件を探すときは、適切な不動産エージェントと話すことで良い選択肢が見つかります。NYCのフォアクロージャー購入は難しく、経験者のサポートが、気に入る家を得るか、かえって損をするかの分かれ目になります。