Waterline Square Trois tours. Trois architectes. 100,000 sqft d'équipements.
Présentation
Waterline Square est un complexe résidentiel à trois tours situé sur l'Upper West Side, développé par GID Development Group ; chaque tour a été conçue par un architecte de renommée mondiale différent : Richard Meier & Partners (One Waterline), Kohn Pedersen Fox (Two Waterline) et Rafael Viñoly Architects (Three Waterline). Ensemble, les tours réunissent 263 appartements en copropriété aux côtés d'appartements locatifs, partageant tous l'extraordinaire Waterline Club de 100,000 pieds carrés conçu par Rockwell Group.
Le Waterline Club constitue, à tous égards, l'un des programmes d'équipements résidentiels les plus ambitieux de New York City. Cet espace de 100,000 pieds carrés comprend un mur d'escalade de 30 pieds, un terrain de basket-ball couvert aux dimensions réglementaires, un skate park avec half-pipe, un court de tennis réglementaire, un bassin de nage à l'eau salée de 25 mètres, un bowling, une salle de projection, des ateliers d'art et de musique, un simulateur de golf, un terrain de football couvert, un court de squash et une salle de jeux pour enfants de 4,600 pieds carrés. Une halle gastronomique et un restaurant Cipriani au rez-de-chaussée y ajoutent un ancrage culinaire.
Le complexe bénéficie également d'un parc privé de 2,6 acres conçu par Mathews Nielsen Landscape Architects et d'un abattement fiscal 421a sur 20 ans qui réduit sensiblement les charges de détention. Pour les acquéreurs recherchant l'alliance d'une signature architecturale d'exception, d'équipements hors du commun et d'un traitement fiscal avantageux, Waterline Square propose une offre difficile à reproduire ailleurs dans Manhattan.
Waterline Square at a Glance
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
GID Development Group
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
2019
263
38
Copropriété
Upper West Side
Waterline Square Condos for Sale
Why Buyers Choose Waterline Square
Waterline Square réunit une signature architecturale d'exception, des équipements hors du commun et des avantages fiscaux sans équivalent dans Manhattan.
Waterline Club de 100,000 SF
Aucun autre programme résidentiel de Manhattan n'offre des équipements à cette échelle — mur d'escalade, basket-ball, skate park, tennis, piscine, bowling, simulateur de golf, football, squash, tous conçus par Rockwell Group.
Trois architectes de renom
Richard Meier, KPF et Rafael Viñoly — les acquéreurs peuvent choisir leur style architectural de prédilection tout en partageant la même plateforme d'équipements exceptionnels.
Abattement fiscal sur 20 ans
L'abattement 421a réduit sensiblement les charges de détention, rendant Waterline Square plus accessible sur une base mensuelle que des immeubles comparables privés de cet avantage.
Cipriani au pied de l'immeuble
Une halle gastronomique, une épicerie et un restaurant Cipriani au rez-de-chaussée offrent une table et des provisions d'exception sans quitter l'immeuble.
Notre analyse de Waterline Square
Waterline Square est un projet que nous recommandons avec enthousiasme aux acquéreurs en quête d'équipements maximaux et d'un pedigree architectural à un positionnement de prix compétitif. Le Waterline Club de 100,000 sqft est véritablement extraordinaire — nous n'avons rien vu de comparable dans le résidentiel de Manhattan. Et l'abattement fiscal 421a sur 20 ans rend le coût de détention effectif nettement plus attrayant que ne le suggère le prix affiché.
Le concept à trois tours permet aux acquéreurs de choisir leur préférence architecturale : le modernisme blanc de Meier, le classicisme raffiné de KPF ou l'expressionnisme sculptural de Viñoly. Chaque tour dispose de sa propre équipe de design intérieur (Champalimaud, Yabu Pushelberg et Groves & Co), créant des expériences de vie distinctes au sein d'un même programme. La halle gastronomique Cipriani au rez-de-chaussée en est la touche finale.
En toute franchise, l'emplacement est plus à l'ouest que les adresses traditionnelles de l'Upper West Side, et la marche jusqu'au métro le plus proche (59th Street-Columbus Circle) prend 8 à 10 minutes. Le complexe comprend des tours locatives aux côtés des appartements en copropriété, ce que certains acquéreurs perçoivent comme un inconvénient. Et l'ampleur même du programme — plus de 1,100 logements au total — engendre une énergie différente de celle d'un immeuble de caractère. Mais pour l'acquéreur qui privilégie les équipements, les économies fiscales et la signature architecturale, la proposition de valeur est convaincante.
Les acquéreurs internationaux sont les bienvenus
Les ressortissants étrangers peuvent acquérir des biens en copropriété à Manhattan sans aucune exigence de visa ni de résidence. De nombreux acquéreurs internationaux recourent à des LLC pour la confidentialité et la transmission de leur patrimoine. Manhattan Miami accompagne les acquéreurs internationaux tout au long du processus d'acquisition, des options de financement aux procédures de clôture.
Consultez notre guide de l'acquéreur international →About Waterline Square
Collection de résidences
Deux et trois-pièces
900 - 1,800 SF
Quatre et cinq-pièces
1,800 - 3,500 SF
Collection Penthouse
3,500+ SF
Residences from $1,850,000
World-Class Amenities
Waterline Club de 100,000 SF
Conçu par Rockwell Group, le Waterline Club figure parmi les programmes d'équipements les plus ambitieux de New York : mur d'escalade, basket-ball, skate park, tennis, bowling, piscine, simulateur de golf, football, squash et bien plus encore.
Halle gastronomique Cipriani
Une halle gastronomique, une épicerie et un restaurant Cipriani au rez-de-chaussée du complexe offrent une table et des provisions d'exception sans quitter l'immeuble.
Parc privé de 2,6 acres
Un parc privé conçu par Mathews Nielsen offre espaces verts et loisirs à tous les résidents du complexe.
Sport et loisirs
- Mur d'escalade de 30 pieds
- Terrain de basket-ball réglementaire
- Skate park avec half-pipe
- Court de tennis réglementaire
- Terrain de football couvert
- Court de squash
- Simulateur de golf
- Bowling
Bien-être
- Bassin de nage à l'eau salée de 25 mètres
- Spa et hammams
- Saunas et salles de massage
- Cabines de soins
Vie sociale et divertissement
- Salle de projection
- Ateliers d'art et de musique
- Espace de jeu et toilettage pour chiens
- Salle de jeux pour enfants de 4,600 SF
Restauration
- Halle gastronomique Cipriani
- Restaurant Cipriani
- Épicerie et provisions
- Espaces de réception pour résidents
Extérieur
- Parc privé de 2,6 acres
- Aménagement paysager signé Mathews Nielsen
- Promenades au bord de l'eau
- Espaces de détente extérieurs
Services
- Conciergerie 24h/24
- Service de portier
- Gestion des colis
- Service de voiturier disponible
Cuisine
- Cuisines d'exception propres à chaque tour
- Champalimaud (One), Yabu Pushelberg (Two), Groves & Co (Three)
- Électroménager Sub-Zero et Miele
- Plans de travail en pierre
Aspects financiers
- Abattement fiscal 421a sur 20 ans
- Charges de détention nettement réduites
- Détention fiscalement avantageuse
- Économies à long terme par rapport à des immeubles comparables
Les visionnaires
GID Development Group
Promoteur
Richard Meier & Partners
Architecte — One Waterline
Kohn Pedersen Fox
Architecte — Two Waterline
Rafael Viñoly Architects
Architecte — Three Waterline
Upper West Side — Riverside
Waterline Square se dresse au bord de l'eau, sur les rives de l'Hudson River.
Parcs
Riverside Park et le parc privé de 2,6 acres.
Culture
Lincoln Center à proximité.
Restauration
Cipriani sur place et les restaurants de l'Upper West Side.
Transports
Plusieurs lignes de métro.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que Waterline Square ?
Waterline Square est un complexe résidentiel de prestige à trois tours situé sur l'Upper West Side, dont les tours ont été conçues par Richard Meier, Kohn Pedersen Fox et Rafael Viñoly. 263 appartements en copropriété partagent le Waterline Club de 100,000 sqft signé Rockwell Group.
Qu'est-ce que le Waterline Club ?
Le Waterline Club est un espace d'équipements de 100,000 sqft comprenant un mur d'escalade de 30 pieds, un terrain de basket-ball, un skate park, un court de tennis, un bassin à l'eau salée de 25 mètres, un bowling, un simulateur de golf, un terrain de football, un court de squash, une salle de projection, des ateliers d'art et bien plus encore. Conçu par Rockwell Group.
Qu'est-ce que l'abattement fiscal 421a ?
Waterline Square bénéficie d'un abattement fiscal 421a sur 20 ans qui réduit sensiblement les impôts fonciers, allégeant les charges de détention mensuelles par rapport à des immeubles similaires ne bénéficiant pas de cet abattement.
Qui sont les architectes ?
Richard Meier & Partners a conçu One Waterline, KPF a conçu Two Waterline et Rafael Viñoly a conçu Three Waterline. Chaque tour possède son architecture et ses équipes de design intérieur distinctes.
Quel est le prix des résidences ?
Les prix s'échelonnent de $1.85M pour les deux-pièces à $27M+ pour les penthouses. L'abattement fiscal 421a rend les charges de détention effectives plus avantageuses que ne le laisse penser le seul prix d'achat.
Y a-t-il un Cipriani ?
Oui — une halle gastronomique, une épicerie et un restaurant Cipriani se trouvent au rez-de-chaussée du complexe, offrant aux résidents une table et des provisions d'exception.
Private Availability at Waterline Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at Waterline Square, request a confidential review with our advisory team.
10 Riverside Boulevard, New York, NY 10069
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Intelligence du marché immobilier de Manhattan
Contexte de marché : Les prix des condominiums de luxe à Manhattan sont segmentés par sous-marché. Le corridor de Billionaires’ Row (57th Street, entre Park Avenue et Columbus Circle) affiche le prix au pied carré le plus élevé des États-Unis, les résidences d'exception s'y négociant entre $4,000 et $10,000+ par SF. Le sud de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) possède son propre segment ultra-luxe, porté par la rareté de l'offre de programmes neufs. Les médianes des condos de l'Upper East Side et de l'Upper West Side se situent nettement en dessous des niveaux d'exception du sud de l'île, mais offrent des plateaux plus vastes et l'accès à Central Park. Les prix à Manhattan restent sensibles aux taux d'intérêt, aux tranches de la Mansion Tax et au stade du plan d'offre de chaque immeuble.
Éclairage sur les acteurs : Les programmes neufs vendus directement par le sponsor en 2026 comprennent 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) et Mandarin Oriental Fifth Avenue. Parmi les immeubles achevés conservant une offre sponsor figurent Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th et 50 West 66th. Chacun présente un historique de sponsor, un prêteur de construction, un rythme d'amendements du plan d'offre et un statut 421-a ou autre abattement fiscal qui lui sont propres et doivent faire l'objet d'une diligence individuelle.
Signal pour l'acheteur : Les atouts structurels de Manhattan comprennent la procédure de plan d'offre supervisée par le Procureur général de New York (une protection procédurale de l'acheteur absente des marchés moins régulés), la profondeur du marché de la revente (forte liquidité à la sortie) et une offre restreinte à court terme (capacité de zonage limitée dans les sous-marchés centraux). Risques à évaluer au contrat : la progressivité des tranches de la Mansion Tax au-delà de $2M, la prise en charge des taxes de mutation par l'acheteur sur les ventes sponsor, l'exposition aux limites de parcelle et aux couloirs de vue de certains terrains, les règles de sous-location et de revente du conseil de copropriété, et le calendrier d'extinction du 421-a lorsqu'il s'applique. Le statut de tout projet, le niveau d'offre sponsor, les amendements du plan d'offre auprès du Procureur général, les prix ou le pourcentage de ventes doivent être vérifiés au moment de la demande.
Faits clés
- Fourchette de $/SF des condos d'exception de Manhattan : $1,500-$10,000+
- $/SF moyen sur Billionaires’ Row : $4,000-$10,000+
- $/SF des biens d'exception du sud de l'île (Tribeca/West Village) : $2,500-$6,000+
- Mansion Tax : 1% au-delà de $1M, tranches progressives au-delà de $2M à la charge de l'acheteur
- Dépôt contractuel sponsor type : 10%-20% à la signature
- Fenêtre standard de revue par l'avocat d'acheteur : 1-3 jours ouvrés à compter de la remise du contrat
- Commission côté sponsor : le promoteur rémunère l'agent d'acheteur sur les ventes sponsor
- Programmes d'abattement fiscal (le cas échéant) : 421-a, J-51, statut vérifié immeuble par immeuble
- Détention via LLC pour ressortissants étrangers : courante, structurée au contrat
Procédure de l'acheteur
Procédure des ventes sponsor à Manhattan : formulaire de réservation → remise du plan d'offre → revue par l'avocat d'acheteur → signature du contrat et dépôt initial → accord de prêt (en cas de financement) → closing à la livraison. Les procédures de l'offre sponsor et de la revente diffèrent ; une préparation conseillée en amont des visites est recommandée.
FAQ sur l'immobilier à Manhattan
Qu'est-ce que le plan d'offre du Procureur général de New York ?
Le plan d'offre est le document juridique déposé auprès du Procureur général de New York qui régit la vente de chaque condominium de Manhattan. Il définit le traitement des dépôts, les spécifications des lots, les charges communes, les taxes foncières, les obligations du sponsor et les protections de l'acheteur. Aucune vente de condo à Manhattan ne se conclut hors du cadre d'un plan d'offre accepté ; des amendements sont déposés périodiquement et examinés par les avocats des acheteurs au contrat.
Qu'est-ce que l'offre sponsor (sponsor inventory) ?
L'offre sponsor désigne les lots invendus encore détenus par le promoteur de l'immeuble (le « sponsor »). Les lots sponsor sont neufs, jamais habités, et peuvent s'accompagner de prix négociables, de crédits sur les frais de closing et de l'accès aux programmes d'abattement fiscal lorsque l'immeuble en bénéficie. Les transactions côté sponsor suivent le plan d'offre, et non le contrat de revente standard.
Quels abattements fiscaux s'appliquent à Manhattan ?
Le 421-a est l'abattement le plus courant pour les condos de Manhattan : il réduit l'exposition aux taxes foncières pendant 10 à 25 ans sur les programmes neufs éligibles. Le J-51 s'applique à certains immeubles réhabilités. Chaque abattement a un calendrier d'extinction et un statut d'éligibilité propre à l'immeuble, à vérifier dans le plan d'offre et le certificat fiscal le plus récent.
Quels frais de closing s'appliquent à un condo de Manhattan ?
Les frais de closing côté acheteur représentent typiquement 2% à 4% du prix, comprenant les taxes de mutation NYC et NYS (souvent assumées par l'acheteur sur les ventes sponsor), la Mansion Tax (1% au-delà de $1M avec des tranches progressives au-delà de $2M), la title insurance, les honoraires de l'avocat d'acheteur, la Mortgage Recording Tax en cas de financement, ainsi que les charges communes et taxes foncières au prorata.
Les charges communes sont-elles équivalentes aux frais HOA ?
Non. Les condos de Manhattan emploient le terme « common charges » (charges communes), et non frais HOA. Les charges communes financent le fonctionnement de l'immeuble, le personnel, les équipements et les réserves. Les taxes foncières sont facturées séparément par la ville de New York et ne font pas partie des charges communes.
Comment Manhattan Miami est-il rémunéré sur les transactions à Manhattan ?
Sur les achats de programmes neufs côté sponsor, c'est le promoteur qui paie la commission d'agent d'acheteur de Manhattan Miami. La représentation de l'acheteur ne lui coûte rien de sa poche. Sur les transactions de revente, les modalités de commission sont communiquées dès l'engagement.