Los contratos de renovación de los apartamentos de renta estabilizada (rent-stabilized) de Nueva York que comienzan a partir del 1 de octubre tienen ahora un aumento de referencia del 0 %. La Order #58 (Orden n.º 58) del Rent Guidelines Board, la junta municipal que fija las pautas de alquiler, congela las renovaciones a uno y a dos años de los contratos que comienzan entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027, en aproximadamente 1 millón de apartamentos estabilizados. Es la primera vez que la junta congela los contratos a dos años. La medida entró en vigor con una demanda de propietarios aún pendiente, y el 1 de octubre los mensajes entre City Hall, la alcaldía, y los miembros de la junta pasaron a formar parte del expediente judicial (The Real Deal; NY1).
The Real Deal calificó la puesta en marcha de «un caos». Para quien compra en Manhattan, lo relevante es qué apartamentos y edificios toca la congelación y dónde cambia los números de una compra.
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Este artículo resume normas públicas e información de prensa. No constituye asesoramiento jurídico. Su abogado inmobiliario debe revisar cualquier compra que incluya inquilinos.
En resumen
- La junta votó 7 a 1 el 25 de junio de 2026 a favor del 0 % en las renovaciones a un año y del 0 % en las renovaciones a dos años. Las congelaciones anteriores, en 2015, 2016 y 2020, solo afectaron a los contratos a un año.
- La congelación se aplica únicamente a las unidades de renta estabilizada. Los alquileres a precio de mercado y la mayoría de los apartamentos en condominio y cooperativa quedan fuera.
- Propietarios representados por Randy Mastro demandaron en julio y calificaron el proceso de predeterminado. El juez (Justice) Brendan Lantry ordenó a City Hall entregar sus comunicaciones con la junta, se negó a suspender la congelación y prevé resolver antes de fin de año.
- Los abogados discrepan sobre qué ocurrirá con los contratos ya firmados al 0 % si ganan los propietarios.
- Para quien compra townhouses y edificios pequeños con unidades estabilizadas, la congelación se suma a las normas de 2019 que pusieron fin a la desregulación por desocupación (vacancy decontrol) y limitaron cuánto pueden sumar las mejoras a la renta.
Qué decidió la junta
Para un contrato a un año o a dos años «que comience el 1 de octubre de 2026 o después y el 30 de septiembre de 2027 o antes»: 0 %. La votación fue de 7 a 1, en una junta en la que seis de sus nueve miembros fueron nombrados por el alcalde Zohran Mamdani, que hizo campaña prometiendo una congelación. Christina Smyth, miembro en representación de los propietarios nombrada por la administración anterior, dimitió horas antes de la votación (WSET; CityRealty).
La junta ya había congelado rentas antes. Fijó el 0 % para los contratos a un año en 2015 y 2016, y de nuevo en 2020. En cada ocasión, los contratos a dos años sí tuvieron algún aumento (City Limits; CityRealty). Esta vez se congelan ambos plazos, lo que significa que un inquilino que firme este año una renovación a dos años puede mantener la misma renta hasta finales de 2029.
Los propietarios señalan los costes. El Price Index of Operating Costs 2026 de la propia junta, su índice de costes operativos, publicado en abril, midió un aumento del 5,3 % en los costes de los edificios estabilizados, con los seguros un 10,5 % más caros y el combustible un 11,0 %. El estudio de ingresos y gastos de la junta, elaborado por separado, concluyó que el resultado operativo neto sigue creciendo de media, con grandes diferencias entre distritos.
La demanda y por qué importa
Un grupo de propietarios de edificios estabilizados de Brooklyn, Queens, Staten Island y el Bronx presentó en julio una Article 78 petition, el recurso contra decisiones administrativas, ante el State Supreme Court, el tribunal estatal de primera instancia de Nueva York. Sus abogados, Randy Mastro, de Dechert, y el despacho Rosenberg & Estis, sostienen que la junta estaba «predispuesta a decretar una congelación» e ignoró sus propios datos (Commercial Observer; 6sqft).
El juez Brendan T. Lantry ha dictado varias resoluciones desde principios de septiembre. Ordenó a la ciudad entregar las comunicaciones escritas entre City Hall y los miembros de la junta desde el 1 de enero hasta la votación de junio. Rechazó la petición de los propietarios de prorrogar los aumentos de 2025 (3 % en los contratos a un año y 4,5 % en los de dos años), al considerar que el tribunal carecía de esa competencia, y declinó resolver antes del 1 de octubre: «Estamos trabajando con la mayor diligencia posible para resolver este caso. No voy a trabajar con una escopeta apuntándome a la cabeza». Prevé decidir antes de fin de año (THE CITY, 24 de septiembre de 2026).
El 1 de octubre se hicieron públicas unas 3.000 páginas. The Real Deal las describió como mayoritariamente logísticas. Mastro afirma que demuestran una coordinación entre la oficina del alcalde y la junta. El Corporation Counsel, máximo asesor jurídico de la ciudad, Steven Banks, afirma que demuestran la independencia de la junta.
La cuestión abierta es qué supondría una victoria de los propietarios para los contratos ya renovados. El propio planteamiento de Mastro, según THE CITY: «Si el cero-cero se mantiene, los propietarios se quedarán atrapados con eso». Otros abogados de propietarios citados por The Real Deal esperan que cualquier aumento ordenado por el tribunal se aplique con carácter retroactivo. Nadie lo sabe todavía, y las apelaciones podrían alargarlo hasta 2027.
A quién afecta la congelación y a quién no
La rent stabilization (estabilización de rentas) depende del edificio, de su antigüedad y de su historial fiscal. Según el Rent Guidelines Board, por lo general abarca:
- Edificios de seis o más unidades construidos entre el 1 de febrero de 1947 y el 31 de diciembre de 1973.
- Apartamentos en edificios anteriores a 1947 de seis o más unidades cuyo inquilino entró a vivir después del 30 de junio de 1971.
- Edificios de tres o más unidades construidos o renovados en profundidad desde 1974 con beneficios fiscales como 421-a o J-51, mientras el beneficio lo exija. Nuestra guía sobre las bonificaciones 421-a y J-51 explica cómo funcionan esos programas.
Quedan fuera los alquileres a precio de mercado y la mayoría de los apartamentos en condominio y cooperativa. Algunos apartamentos a precio de mercado sí están sujetos a la ley estatal Good Cause Eviction de 2024 (desahucio solo con causa justificada), que limita los aumentos injustificados y las no renovaciones, pero se trata de un régimen distinto de las pautas de la junta. Cuando un edificio se convierte en condominio o cooperativa, el inquilino estabilizado que vive en él conserva la protección. Cuando ese inquilino se marcha, la unidad puede venderse o alquilarse sin estabilización (RGB). El rent control (control de rentas) es un sistema aparte y mucho más reducido para inquilinos de larga duración en edificios antiguos, con su propia fórmula.
Qué significa si compra en Manhattan
- Comprar un condominio para alquilarlo. Una unidad típica de condominio en Manhattan alquilada a precio de mercado no se ve afectada. Si la unidad se vende con inquilino, pida el contrato y confirme por escrito si está registrada como estabilizada. Una unidad en un edificio que recibió 421-a puede estarlo.
- Comprar en una cooperativa. Algunas cooperativas antiguas aún tienen apartamentos propiedad del promotor ocupados por inquilinos estabilizados desde la conversión. Esas rentas también quedan ahora congeladas. Pregunte cuántas unidades de ese tipo quedan y lea los estados financieros teniendo en cuenta esos ingresos. Nuestra guía cooperativa o condominio detalla qué documentación solicitar.
- Comprar un townhouse con inquilinos. Una casa anterior a 1974 con menos de seis unidades, por lo general, no está estabilizada salvo que haya recibido beneficios fiscales. Con seis o más unidades normalmente sí lo está. Antes de firmar, obtenga el historial de registro de rentas de la DHCR (la agencia estatal de vivienda), no el resumen del vendedor. Nuestra lista de comprobación para comprar un brownstone cubre el resto de la inspección.
- Analizar un edificio pequeño. Desde 2019 ya no existe la desregulación por desocupación, y los aumentos por mejoras de capital del edificio (MCI, Major Capital Improvements) están limitados al 2 % anual en la ciudad. Desde el cambio presupuestario de 2024, el coste de las mejoras de cada apartamento (IAI, Individual Apartment Improvements) que un propietario puede recuperar a través de la renta está limitado, por lo general, a US$30.000 por apartamento en 15 años, o a US$50.000 en algunas unidades desocupadas durante largo tiempo (HCR). Modele un 0 % de referencia en cada renovación que comience hasta el 30 de septiembre de 2027, las pautas futuras a partir de entonces y la evolución real de los costes. Varios corredores dijeron a The Real Deal en julio que la votación hizo bajar el valor de los edificios estabilizados.
- Seguir de cerca al tribunal. Se espera una resolución antes de fin de año. Un contrato firmado ahora debe repartir el riesgo en cualquiera de los dos escenarios, y su abogado debe redactar esas cláusulas.
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Preguntas frecuentes
¿Hay una congelación de alquileres en NYC en 2026?
Sí. La Order #58 del Rent Guidelines Board fija el 0 % para las renovaciones a uno y a dos años de los apartamentos de renta estabilizada en los contratos que comienzan entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027. No se aplica a los apartamentos a precio de mercado.
¿La congelación de alquileres de NYC se aplica a los condominios?
Por lo general, no. Los apartamentos en condominio y cooperativa alquilados a precio de mercado quedan fuera de la estabilización de rentas. La excepción es el inquilino estabilizado que ya vivía en el apartamento cuando el edificio se convirtió, que conserva esa protección, y la unidad en un edificio cuyo beneficio fiscal exige la estabilización.
¿Cuántos apartamentos abarca la congelación?
Alrededor de 1 millón de apartamentos de renta estabilizada en toda la ciudad, según el Rent Guidelines Board.
¿Puede anularse la congelación de alquileres?
Los propietarios han pedido a un tribunal estatal que la anule. El juez Brendan Lantry ordenó que se entregaran las comunicaciones de City Hall con la junta, se negó a suspender la congelación y prevé resolver antes de que termine 2026. Si la orden se anulara, la sentencia del tribunal determinaría qué ocurre después, y los abogados discrepan sobre lo que supondría para los contratos ya firmados.
¿Es la congelación de 2026 la primera en la historia de NYC?
No. La junta congeló los contratos a un año en 2015, 2016 y 2020. 2026 es la primera vez que congela también los contratos a dos años.
Pida el historial de registro de rentas antes de ponerle precio a un edificio.
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Fuentes: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 y preguntas frecuentes sobre rent stabilization y rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 de julio, 22 de julio y 1 de octubre de 2026); NY1 (1 de octubre de 2026); THE CITY (24 de septiembre de 2026); Commercial Observer (22 de julio de 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 de julio de 2026); City Limits; Spectrum News (17 de septiembre de 2026); NY Daily News (1 de octubre de 2026); NYS Homes and Community Renewal sobre los cambios de la HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) de 2019 y de IAI de 2024; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).
