El regreso y el ocaso de la bonificación fiscal de 20 años en el mercado de Manhattan

Lo más probable es que piense que el impuesto inmobiliario (real estate tax) y el impuesto sobre la propiedad (property tax) son lo mismo. Es la forma en que la mayoría de la gente usa los términos de manera intercambiable, lo que genera cierta confusión. Si posee su propia vivienda y, además, un barco, un coche u otro bien de valor, conviene que conozca la diferencia. Aunque ambos tipos de bienes tributan en función de su valor, lo que realmente pagará dependerá de si se clasifican como impuestos inmobiliarios o como bienes muebles. Si todavía no le quedan claras las diferencias, no pasa nada, porque entraremos en más detalle a continuación.

¿Qué son los impuestos inmobiliarios?

Cuando una persona posee un bien inmueble, tiene que pagar impuestos inmobiliarios. Para determinar cuánto pagará cada propietario, hay que multiplicar una tasa fijada para la ciudad o el municipio por el valor justo de mercado de la vivienda. El valor justo de mercado de una vivienda puede cambiar con el tiempo según los precios a los que se hayan vendido viviendas similares del barrio en los últimos años y las mejoras realizadas en el interior y el exterior de la vivienda. Si alguna vez ha oído hablar de alguien que no quería dejar entrar a un tasador en su casa por miedo a que la valorara por encima de su valor actual, normalmente intenta evitar que suban sus impuestos inmobiliarios.

El IRS define los bienes inmuebles como cualquier tipo de terreno y todo lo que esté fijado a ese terreno. Así que, si posee un coto de caza o cualquier tipo de terreno, sea cual sea su uso e incluso si no hay ningún edificio en él, ese terreno estaría sujeto a impuestos inmobiliarios. Además, si posee una cabaña en ese terreno, está sujeta a impuestos inmobiliarios y puede aumentar el valor del conjunto de la propiedad. Asimismo, un edificio comercial o industrial también está sujeto a impuestos inmobiliarios. Por último, todo lo construido bajo la propiedad tributa como bien inmueble. Esto puede incluir piscinas, espacios habitables subterráneos, refugios antiaéreos, garajes y casi cualquier otra cosa que pudiera construir bajo tierra.

Más sobre cómo se calculan los impuestos inmobiliarios

La forma de determinar una tasa fiscal puede depender de dónde viva. Por ejemplo, en Nueva York, la tasa se determina tomando la tasa de al menos tres municipios, condados, pueblos o distritos escolares distintos y dividiéndola entre el número de fuentes de las que se obtiene. Esto significa que la tasa fiscal exacta puede variar dentro de una misma ciudad.

Cómo se pagan los impuestos

Cuando posee una vivienda, puede pagar sus impuestos directamente al IRS o puede pagarlos a su prestamista, que abonará su factura fiscal al IRS en su nombre. Si ya ha pagado la vivienda por completo y ya no tiene préstamo, es más probable que pague sus impuestos directamente al IRS. Quienes estén en esta categoría de propietarios deben tener especial cuidado de pagar los impuestos íntegramente y a tiempo para evitar gravámenes sobre su vivienda y otras sanciones.

Si tiene un préstamo para su vivienda, los impuestos suelen sumarse a su cuota mensual del préstamo. El prestamista recauda ese importe para poder pagar sus impuestos trimestralmente al IRS. Si no realiza los pagos de los impuestos inmobiliarios al prestamista, este iniciará un procedimiento de ejecución hipotecaria del mismo modo que lo haría si estuviera atrasado en los pagos de la hipoteca.

¿Qué son los impuestos sobre bienes muebles?

Cuando posee activos móviles, como un coche, un barco o una casa móvil, esos activos estarán sujetos a impuestos sobre bienes muebles. Al igual que los impuestos inmobiliarios, los impuestos sobre bienes muebles suelen aplicarse a una tasa concreta. El coste total de los impuestos sobre bienes muebles que paga por un activo móvil también depende, en muchos estados, del valor del activo. Así, por ejemplo, cuando tiene un barco valorado en 10.000 dólares y una tasa fiscal del 3 %, tendrá que pagar 300 dólares cada año por los impuestos sobre bienes muebles de ese barco. Tener una tasación actualizada del valor de sus bienes muebles puede ahorrarle dinero en impuestos, porque el valor de muchos tipos de activos móviles tiende a bajar.

Igual que con los impuestos inmobiliarios, si no paga sus impuestos sobre bienes muebles íntegramente y a tiempo, podría afrontar tasas, gravámenes sobre el bien e incluso su embargo.

Algunas excepciones

Una regla general es que, si puede mover algo sin que se dañe, entra en la categoría de bien sujeto a impuesto sobre bienes muebles. Pero si tiene que permanecer fijo en el terreno, tributa como impuesto inmobiliario. Una casa remolque se clasifica como bien mueble si está en un terreno que no pertenece a quien posee la casa remolque, como en un parque de casas remolque. En cambio, las viviendas prefabricadas se consideran bienes inmuebles una vez construidas sobre la propiedad, aunque técnicamente se hayan trasladado para pasar a formar parte de ella. Es poco probable que la mayoría de los inmuebles de NYC entren en alguna de estas categorías, pero hay barrios donde es posible.

Conclusión

La mayoría de los impuestos sobre una vivienda se resuelven en el momento de la venta de la casa, pero si le preocupa no tener claro cómo funciona un aspecto concreto del sistema fiscal, puede consultar a un asesor fiscal u otro profesional. También es importante recordar que atrasarse en sus impuestos inmobiliarios no es una opción, tanto si paga sus impuestos a su prestamista como si los abona usted mismo en su oficina fiscal local. Si acaba atrasándose, también se expondrá a la posibilidad de gravámenes sobre su inmueble e incluso a su ejecución hipotecaria.

Por qué entregar al gobierno más de lo que le corresponde cuando vende su vivienda principal o su propiedad de inversión? Hay más de una forma de aplazar y de reducir el impuesto sobre plusvalías (CGT) al vender una propiedad. Aunque requiere planificación y el cumplimiento estricto de las normas del gobierno, si concurren las circunstancias, sin duda funcionan.

Nuestro enfoque combina la asesoría inmobiliaria con una formación en contabilidad, lo que nos permite evaluar tanto los costes de la transacción como los resultados después de impuestos para la situación de cada cliente.

Cuando un cliente vende su propiedad, un objetivo primordial es maximizar el beneficio de la revalorización del precio. Uno de los principales costes que afrontan todos los vendedores es el CGT, un impuesto que pueden adeudar sobre la revalorización de la propiedad en el momento de la venta. Los propietarios avispados planifican con antelación siempre que es posible para minimizar o aplazar cualquier obligación de CGT.

La obligación fiscal depende, en muchos sentidos, de las circunstancias concretas del vendedor. Por ejemplo, la propiedad puede ser:

• Una vivienda principal

• Una segunda vivienda o casa de vacaciones, o un pied-à-terre

• Una propiedad de inversión

La propiedad puede pertenecer a:

• Una persona física

• Un matrimonio

• Una sociedad u otra entidad mercantil
  
  

La obligación del impuesto sobre plusvalías depende, en muchos sentidos, de detalles como estos. El otro factor es el tiempo. Cuánto tiempo posee alguien una propiedad también influye en la obligación de CGT. En este artículo expondremos detalles y opciones en términos generales. Quien desee asesoramiento específico sobre sus circunstancias particulares debe consultar a su contable fiscal de EE. UU. Y, si es extranjero, debe consultar a un contable fiscal de su país de origen que comprenda las implicaciones de los tratados fiscales, si los hubiera.

¿Qué es el impuesto sobre plusvalías?

El impuesto sobre plusvalías es un impuesto que el IRS aplica a los beneficios obtenidos cuando, en este contexto, se vende un inmueble en propiedad. Si la venta se salda con pérdidas o sin ganancia ni pérdida, no se adeuda impuesto. Sin embargo, en la mayoría de los casos habrá plusvalía, ya que los precios de los inmuebles tienden a subir con el tiempo a la par que la inflación.

¿Cómo se calcula la "ganancia" y cómo se puede reducir?

El beneficio, o plusvalía neta, se calcula restando la base de coste de la propiedad del producto neto de la venta. La base de coste es el precio pagado para comprar la propiedad, más los gastos de cierre incurridos para completar la compra, más el coste de cualquier mejora de capital permanente realizada en la propiedad durante la titularidad, menos la recuperación de la depreciación (que no abordaremos aquí).

Sustituir electrodomésticos no es una mejora permanente, por lo que no puede usarse para aumentar la base de coste y reducir la ganancia. Reformar la cocina con armarios y encimeras nuevos, en cambio, se considera una mejora permanente y aumenta la base de coste de la propiedad (compensaría la plusvalía y el impuesto resultante). El coste de repintar esa misma cocina se considera mantenimiento, no mejora de capital. Los propietarios deben conservar todos los recibos asociados a las mejoras de capital para acreditar su base de coste si el IRS necesita confirmación.

Los gastos de cierre de la venta de la propiedad reducen la plusvalía. Partidas como las comisiones del corredor, los impuestos de transmisión de la ciudad y otros costes directos asociados a la venta pueden usarse para reducir la cifra de beneficio y, por tanto, el CGT adeudado.

¿Cómo puede afectar el tiempo al impuesto sobre plusvalías inmobiliarias?

Las propiedades vendidas antes de un año generan plusvalías a corto plazo, que el IRS considera renta ordinaria. A menudo, el impuesto a la tasa de renta ordinaria sobre la ganancia será mucho más alto que las tasas de plusvalías a largo plazo, según el tramo del impuesto sobre la renta en el que se sitúe. Por eso es mejor poseer la propiedad durante más de un año. Si la propiedad se vende por un motivo imprevisto y aprobado por el IRS, la obligación fiscal puede condonarse o reducirse. Entre los motivos figuran el divorcio o la separación, una enfermedad grave, la pérdida del empleo o un desastre natural, por ejemplo.

El motivo de la titularidad afecta al impuesto sobre plusvalías

Una vivienda principal vendida con ganancia estará sujeta a un CGT limitado. Una persona soltera puede reducir la ganancia imponible en 250.000 dólares antes de calcular el CGT. Un matrimonio puede reducir la ganancia imponible en 500.000 dólares. El impuesto sobre plusvalías puede, por tanto, reducirse al contraer matrimonio.

Si planea vender su vivienda y se trata de una segunda residencia o casa de vacaciones, planificar con antelación puede dar buenos frutos. El IRS considera que una vivienda es residencia principal si se ha ocupado como tal durante un mínimo de dos años en el periodo de cinco años anterior. Establecer una nueva dirección principal para el correo, el censo electoral, el permiso de conducir, etc., dos años antes de vender la propiedad puede reducir sustancialmente la obligación de CGT.

Cambiar el estatus de cada propiedad de inversión o segunda vivienda a vivienda principal antes de vender aplazará de forma continua hasta 500.000 dólares de obligación de CGT. El IRS no limita cuántas veces puede usarse una residencia personal para beneficiarse de la reducción fiscal. Quizá no sea posible planificar tanto, así que el inversor debería considerar la siguiente vía de aplazamiento del CGT.

¿Y las propiedades de inversión?

Vender una propiedad de inversión con beneficio generará CGT. Por fortuna, el gobierno introdujo un programa para que el inversor pueda aplazar el CGT por un periodo de tiempo ilimitado. Deben seguirse normas concretas, pero es otro ejemplo de cómo EE. UU. apoya la propiedad inmobiliaria de los inversores nacionales y extranjeros.

Las reglas del 1031 Exchange, intercambio con impuesto diferido

Un 1031 Exchange (también llamado Starker Exchange, Like-Kind Exchange o 1031 Tax Deferred Exchange) permite a los inversores aplazar todo el CGT siempre que reinviertan el producto de la venta en otra propiedad aprobada. Las normas son estrictas y deben seguirse con precisión, pero también tienen parámetros amplios que facilitan el aplazamiento. A continuación ofrecemos algunos consejos sobre cómo evitar pagar impuestos al vender una casa.

Proceso del 1031 Exchange

Cuando se vende una propiedad de inversión y todo el producto se destina a comprar otra propiedad de inversión, la obligación de CGT se traspasa a la siguiente propiedad. Cuando se vende esa propiedad y se compra otra, la obligación de CGT se traspasa de nuevo. Esto puede continuar indefinidamente. En algún momento, si se vende una propiedad de inversión y se liquidan los beneficios, la ganancia de la venta de esa propiedad, por sí sola, generará CGT que habrá que pagar.

El IRS exige que, para aplicar el aplazamiento de la obligación fiscal, la siguiente compra sea de "la misma naturaleza" (like-kind). Esto significa que, si se vende un inmueble de inversión, debe comprarse más inmueble de inversión. Un condominio de lujo de Manhattan puede venderse y, con ello, comprarse más de una propiedad de menor coste en Miami.

Lo que importa es que todas las propiedades del 1031 Exchange sean de inversión y que todo el producto de la venta se destine a comprar la nueva propiedad "de la misma naturaleza". Esto significa que, por ejemplo, un terreno sin urbanizar muy caro en Nevada comprado para su desarrollo pero que nunca se desarrolló podría "intercambiarse" por una casa de piedra rojiza (brownstone) en Manhattan más un condominio en Miami Beach. Un inmueble de inversión por otro inmueble (o inmuebles) de inversión de igual o mayor valor.

¿Por qué se llama intercambio?

La venta y la compra deben realizarse a través de un intermediario aprobado y cualificado, o QI. El QI conserva el producto de la venta y lo entrega al vendedor o vendedores de la propiedad de reemplazo, o propiedades, sin que el vendedor original llegue a tocarlo. Así, legalmente, la venta y compra se considera "un intercambio". La idea la introdujo el congresista Stalker, y las normas figuran en la Sección 1031 del Código del IRS, de ahí los dos nombres.

¿Qué reglas debe seguir un vendedor para aplazar el CGT?

• Todas las propiedades deben estar en Estados Unidos.

• Todas las propiedades deben ser "de la misma naturaleza", de modo que un bien inmueble no puede "intercambiarse" por acciones, bonos o efectivo, por ejemplo.

• El inmueble del 1031 exchange adquirido (recién comprado) debe ser de valor igual o superior al de la propiedad que se vende (cedida).

• La propiedad cedida debe haberse usado para inversión, y no para otro fin, y la propiedad adquirida también debe destinarse a fines de inversión. (Es decir, una propiedad de inversión residencial en NYC bajo 1031 exchange por una propiedad comercial en Florida bajo 1031 exchange).

• Deben respetarse los plazos establecidos por el IRS. La venta y la compra no tienen que ser simultáneas. Por eso lo gestiona todo un QI. El QI completa la venta y conserva todo el producto. El vendedor dispone entonces de 45 días para encontrar una propiedad de reemplazo (o propiedades), y la compra de los reemplazos debe completarse en un plazo de 180 días desde la venta anterior. El QI conservará el producto de la venta, cerrará la compra o compras y transferirá los fondos sin que el propietario original tenga acceso alguno a ellos.

• El vendedor puede elaborar una lista breve aprobada de posibles propiedades de adquisición para los registros del QI y, a continuación, habilitar a su agente inmobiliario para negociar la compra de modo que el QI pueda cerrar la transacción o transacciones.

• Es aceptable realizar un "intercambio inverso", que significa que el inversor encuentra y cierra la propiedad adquirida antes de cerrar la venta de la propiedad cedida. El QI explicará cómo funciona, pero lo que importa es que el inversor seguirá pudiendo aplazar el CGT cuando se cierre la transacción de la propiedad cedida.

• El Acuerdo de Intercambio que redacta el QI debe confirmar que todos los pasos exigidos por el IRS se han completado correctamente y forman parte del plan global de aplazamiento fiscal 1031.

• Si el vendedor (cedente) financia la compra (adquisición), el préstamo debe ser "apropiado". No debe ser lo bastante grande como para proporcionar un excedente de efectivo al vendedor, ya que de lo contrario anula el intercambio y se adeuda el CGT.

• El QI (a veces llamado acomodador) debe dedicarse a tiempo completo al negocio de intermediación. El QI no debe tener ninguna relación financiera con el vendedor, de modo que no puede ser, por ejemplo, su agente inmobiliario, su contable (CPA) ni su abogado habitual.

Eso es todo. El CGT puede minimizarse y aplazarse conociendo y siguiendo las reglas.

Una nota final sobre el "boot"

Los 1031 Exchange tienen su propia jerga: ceder, adquirir, intermediario, etc. Otro término que oyen los inversores es la palabra "boot". Por lo general se refiere a cualquier efectivo recibido directamente de la venta de la propiedad. Es decir, efectivo que no pasó por el QI. En cuanto recibe físicamente efectivo de la venta, ese efectivo es imponible. Por eso conviene rodearse de asesores, como nosotros, que conozcan todas las reglas tan estrictas de los 1031 exchange. 

Nuestro enfoque de la estrategia de plusvalías

Con una formación en contabilidad, ayudamos a los clientes a evaluar toda la gama de estrategias disponibles, desde las exclusiones de la vivienda principal hasta los 1031 exchange y las ventas a plazos, y a entender cómo se aplica cada una a su situación concreta. Cada transacción es distinta, y el enfoque adecuado depende del tipo de propiedad, la estructura de titularidad y los objetivos de inversión a largo plazo.

Trabajamos en estrecha colaboración con los asesores fiscales y los abogados de cada cliente para garantizar la coherencia en todos los aspectos de la transacción.

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