El regreso y el ocaso de la bonificacion fiscal de 20 anos en el mercado de Manhattan

Lo mas probable es que piense que el impuesto inmobiliario (real estate tax) y el impuesto sobre la propiedad (property tax) son lo mismo. Es la forma en que la mayoria de la gente usa los terminos de manera intercambiable, lo que genera cierta confusion. Si posee su propia vivienda y, ademas, un barco, un coche u otro bien de valor, conviene que conozca la diferencia. Aunque ambos tipos de bienes tributan en funcion de su valor, lo que realmente pagara dependera de si se clasifican como impuestos inmobiliarios o como bienes muebles. Si todavia no le quedan claras las diferencias, no pasa nada, porque entraremos en mas detalle a continuacion.

Que son los impuestos inmobiliarios?

Cuando una persona posee un bien inmueble, tiene que pagar impuestos inmobiliarios. Para determinar cuanto pagara cada propietario, hay que multiplicar una tasa fijada para la ciudad o el municipio por el valor justo de mercado de la vivienda. El valor justo de mercado de una vivienda puede cambiar con el tiempo segun los precios a los que se hayan vendido viviendas similares del barrio en los ultimos anos y las mejoras realizadas en el interior y el exterior de la vivienda. Si alguna vez ha oido hablar de alguien que no queria dejar entrar a un tasador en su casa por miedo a que la valorara por encima de su valor actual, normalmente intenta evitar que suban sus impuestos inmobiliarios.

El IRS define los bienes inmuebles como cualquier tipo de terreno y todo lo que este fijado a ese terreno. Asi que, si posee un coto de caza o cualquier tipo de terreno, sea cual sea su uso e incluso si no hay ningun edificio en el, ese terreno estaria sujeto a impuestos inmobiliarios. Ademas, si posee una cabana en ese terreno, esta sujeta a impuestos inmobiliarios y puede aumentar el valor del conjunto de la propiedad. Asimismo, un edificio comercial o industrial tambien esta sujeto a impuestos inmobiliarios. Por ultimo, todo lo construido bajo la propiedad tributa como bien inmueble. Esto puede incluir piscinas, espacios habitables subterraneos, refugios antiaereos, garajes y casi cualquier otra cosa que pudiera construir bajo tierra.

Mas sobre como se calculan los impuestos inmobiliarios

La forma de determinar una tasa fiscal puede depender de donde viva. Por ejemplo, en Nueva York, la tasa se determina tomando la tasa de al menos tres municipios, condados, pueblos o distritos escolares distintos y dividiendola entre el numero de fuentes de las que se obtiene. Esto significa que la tasa fiscal exacta puede variar dentro de una misma ciudad.

Como se pagan los impuestos

Cuando posee una vivienda, puede pagar sus impuestos directamente al IRS o puede pagarlos a su prestamista, que abonara su factura fiscal al IRS en su nombre. Si ya ha pagado la vivienda por completo y ya no tiene prestamo, es mas probable que pague sus impuestos directamente al IRS. Quienes esten en esta categoria de propietarios deben tener especial cuidado de pagar los impuestos integramente y a tiempo para evitar gravamenes sobre su vivienda y otras sanciones.

Si tiene un prestamo para su vivienda, los impuestos suelen sumarse a su cuota mensual del prestamo. El prestamista recauda ese importe para poder pagar sus impuestos trimestralmente al IRS. Si no realiza los pagos de los impuestos inmobiliarios al prestamista, este iniciara un procedimiento de ejecucion hipotecaria del mismo modo que lo haria si estuviera atrasado en los pagos de la hipoteca.

Que son los impuestos sobre bienes muebles?

Cuando posee activos moviles, como un coche, un barco o una casa movil, esos activos estaran sujetos a impuestos sobre bienes muebles. Al igual que los impuestos inmobiliarios, los impuestos sobre bienes muebles suelen aplicarse a una tasa concreta. El coste total de los impuestos sobre bienes muebles que paga por un activo movil tambien depende, en muchos estados, del valor del activo. Asi, por ejemplo, cuando tiene un barco valorado en 10.000 dolares y una tasa fiscal del 3 %, tendra que pagar 300 dolares cada ano por los impuestos sobre bienes muebles de ese barco. Tener una tasacion actualizada del valor de sus bienes muebles puede ahorrarle dinero en impuestos, porque el valor de muchos tipos de activos moviles tiende a bajar.

Igual que con los impuestos inmobiliarios, si no paga sus impuestos sobre bienes muebles integramente y a tiempo, podria afrontar tasas, gravamenes sobre el bien e incluso su embargo.

Algunas excepciones

Una regla general es que, si puede mover algo sin que se dane, entra en la categoria de bien sujeto a impuesto sobre bienes muebles. Pero si tiene que permanecer fijo en el terreno, tributa como impuesto inmobiliario. Una casa remolque se clasifica como bien mueble si esta en un terreno que no pertenece a quien posee la casa remolque, como en un parque de casas remolque. En cambio, las viviendas prefabricadas se consideran bienes inmuebles una vez construidas sobre la propiedad, aunque tecnicamente se hayan trasladado para pasar a formar parte de ella. Es poco probable que la mayoria de los inmuebles de NYC entren en alguna de estas categorias, pero hay barrios donde es posible.

Conclusion

La mayoria de los impuestos sobre una vivienda se resuelven en el momento de la venta de la casa, pero si le preocupa no tener claro como funciona un aspecto concreto del sistema fiscal, puede consultar a un asesor fiscal u otro profesional. Tambien es importante recordar que atrasarse en sus impuestos inmobiliarios no es una opcion, tanto si paga sus impuestos a su prestamista como si los abona usted mismo en su oficina fiscal local. Si acaba atrasandose, tambien se expondra a la posibilidad de gravamenes sobre su inmueble e incluso a su ejecucion hipotecaria.

Por que entregar al gobierno mas de lo que le corresponde cuando vende su vivienda principal o su propiedad de inversion? Hay mas de una forma de aplazar y de reducir el impuesto sobre plusvalias (CGT) al vender una propiedad. Aunque requiere planificacion y el cumplimiento estricto de las normas del gobierno, si concurren las circunstancias, sin duda funcionan.

Nuestro enfoque combina la asesoria inmobiliaria con una formacion en contabilidad, lo que nos permite evaluar tanto los costes de la transaccion como los resultados despues de impuestos para la situacion de cada cliente.

Cuando un cliente vende su propiedad, un objetivo primordial es maximizar el beneficio de la revalorizacion del precio. Uno de los principales costes que afrontan todos los vendedores es el CGT, un impuesto que pueden adeudar sobre la revalorizacion de la propiedad en el momento de la venta. Los propietarios avispados planifican con antelacion siempre que es posible para minimizar o aplazar cualquier obligacion de CGT.

La obligacion fiscal depende, en muchos sentidos, de las circunstancias concretas del vendedor. Por ejemplo, la propiedad puede ser:

• Una vivienda principal

• Una segunda vivienda o casa de vacaciones, o un pied-à-terre

• Una propiedad de inversion

La propiedad puede pertenecer a:

• Una persona fisica

• Un matrimonio

• Una sociedad u otra entidad mercantil
  
  

La obligacion del impuesto sobre plusvalias depende, en muchos sentidos, de detalles como estos. El otro factor es el tiempo. Cuanto tiempo posee alguien una propiedad tambien influye en la obligacion de CGT. En este articulo expondremos detalles y opciones en terminos generales. Quien desee asesoramiento especifico sobre sus circunstancias particulares debe consultar a su contable fiscal de EE. UU. Y, si es extranjero, debe consultar a un contable fiscal de su pais de origen que comprenda las implicaciones de los tratados fiscales, si los hubiera.

Que es el impuesto sobre plusvalias?

El impuesto sobre plusvalias es un impuesto que el IRS aplica a los beneficios obtenidos cuando, en este contexto, se vende un inmueble en propiedad. Si la venta se salda con perdidas o sin ganancia ni perdida, no se adeuda impuesto. Sin embargo, en la mayoria de los casos habra plusvalia, ya que los precios de los inmuebles tienden a subir con el tiempo a la par que la inflacion.

Como se calcula la "ganancia" y como se puede reducir?

El beneficio, o plusvalia neta, se calcula restando la base de coste de la propiedad del producto neto de la venta. La base de coste es el precio pagado para comprar la propiedad, mas los gastos de cierre incurridos para completar la compra, mas el coste de cualquier mejora de capital permanente realizada en la propiedad durante la titularidad, menos la recuperacion de la depreciacion (que no abordaremos aqui).

Sustituir electrodomesticos no es una mejora permanente, por lo que no puede usarse para aumentar la base de coste y reducir la ganancia. Reformar la cocina con armarios y encimeras nuevos, en cambio, se considera una mejora permanente y aumenta la base de coste de la propiedad (compensaria la plusvalia y el impuesto resultante). El coste de repintar esa misma cocina se considera mantenimiento, no mejora de capital. Los propietarios deben conservar todos los recibos asociados a las mejoras de capital para acreditar su base de coste si el IRS necesita confirmacion.

Los gastos de cierre de la venta de la propiedad reducen la plusvalia. Partidas como las comisiones del corredor, los impuestos de transmision de la ciudad y otros costes directos asociados a la venta pueden usarse para reducir la cifra de beneficio y, por tanto, el CGT adeudado.

Como puede afectar el tiempo al impuesto sobre plusvalias inmobiliarias?

Las propiedades vendidas antes de un ano generan plusvalias a corto plazo, que el IRS considera renta ordinaria. A menudo, el impuesto a la tasa de renta ordinaria sobre la ganancia sera mucho mas alto que las tasas de plusvalias a largo plazo, segun el tramo del impuesto sobre la renta en el que se situe. Por eso es mejor poseer la propiedad durante mas de un ano. Si la propiedad se vende por un motivo imprevisto y aprobado por el IRS, la obligacion fiscal puede condonarse o reducirse. Entre los motivos figuran el divorcio o la separacion, una enfermedad grave, la perdida del empleo o un desastre natural, por ejemplo.

El motivo de la titularidad afecta al impuesto sobre plusvalias

Una vivienda principal vendida con ganancia estara sujeta a un CGT limitado. Una persona soltera puede reducir la ganancia imponible en 250.000 dolares antes de calcular el CGT. Un matrimonio puede reducir la ganancia imponible en 500.000 dolares. El impuesto sobre plusvalias puede, por tanto, reducirse al contraer matrimonio.

Si planea vender su vivienda y se trata de una segunda residencia o casa de vacaciones, planificar con antelacion puede dar buenos frutos. El IRS considera que una vivienda es residencia principal si se ha ocupado como tal durante un minimo de dos anos en el periodo de cinco anos anterior. Establecer una nueva direccion principal para el correo, el censo electoral, el permiso de conducir, etc., dos anos antes de vender la propiedad puede reducir sustancialmente la obligacion de CGT.

Cambiar el estatus de cada propiedad de inversion o segunda vivienda a vivienda principal antes de vender aplazara de forma continua hasta 500.000 dolares de obligacion de CGT. El IRS no limita cuantas veces puede usarse una residencia personal para beneficiarse de la reduccion fiscal. Quiza no sea posible planificar tanto, asi que el inversor deberia considerar la siguiente via de aplazamiento del CGT.

Y las propiedades de inversion?

Vender una propiedad de inversion con beneficio generara CGT. Por fortuna, el gobierno introdujo un programa para que el inversor pueda aplazar el CGT por un periodo de tiempo ilimitado. Deben seguirse normas concretas, pero es otro ejemplo de como EE. UU. apoya la propiedad inmobiliaria de los inversores nacionales y extranjeros.

Las reglas del 1031 Exchange, intercambio con impuesto diferido

Un 1031 Exchange (tambien llamado Starker Exchange, Like-Kind Exchange o 1031 Tax Deferred Exchange) permite a los inversores aplazar todo el CGT siempre que reinviertan el producto de la venta en otra propiedad aprobada. Las normas son estrictas y deben seguirse con precision, pero tambien tienen parametros amplios que facilitan el aplazamiento. A continuacion ofrecemos algunos consejos sobre como evitar pagar impuestos al vender una casa.

Proceso del 1031 Exchange

Cuando se vende una propiedad de inversion y todo el producto se destina a comprar otra propiedad de inversion, la obligacion de CGT se traspasa a la siguiente propiedad. Cuando se vende esa propiedad y se compra otra, la obligacion de CGT se traspasa de nuevo. Esto puede continuar indefinidamente. En algun momento, si se vende una propiedad de inversion y se liquidan los beneficios, la ganancia de la venta de esa propiedad, por si sola, generara CGT que habra que pagar.

El IRS exige que, para aplicar el aplazamiento de la obligacion fiscal, la siguiente compra sea de "la misma naturaleza" (like-kind). Esto significa que, si se vende un inmueble de inversion, debe comprarse mas inmueble de inversion. Un condominio de lujo de Manhattan puede venderse y, con ello, comprarse mas de una propiedad de menor coste en Miami.

Lo que importa es que todas las propiedades del 1031 Exchange sean de inversion y que todo el producto de la venta se destine a comprar la nueva propiedad "de la misma naturaleza". Esto significa que, por ejemplo, un terreno sin urbanizar muy caro en Nevada comprado para su desarrollo pero que nunca se desarrollo podria "intercambiarse" por una casa de piedra rojiza (brownstone) en Manhattan mas un condominio en Miami Beach. Un inmueble de inversion por otro inmueble (o inmuebles) de inversion de igual o mayor valor.

Por que se llama intercambio?

La venta y la compra deben realizarse a traves de un intermediario aprobado y cualificado, o QI. El QI conserva el producto de la venta y lo entrega al vendedor o vendedores de la propiedad de reemplazo, o propiedades, sin que el vendedor original llegue a tocarlo. Asi, legalmente, la venta y compra se considera "un intercambio". La idea la introdujo el congresista Stalker, y las normas figuran en la Seccion 1031 del Codigo del IRS, de ahi los dos nombres.

Que reglas debe seguir un vendedor para aplazar el CGT?

• Todas las propiedades deben estar en Estados Unidos.

• Todas las propiedades deben ser "de la misma naturaleza", de modo que un bien inmueble no puede "intercambiarse" por acciones, bonos o efectivo, por ejemplo.

• El inmueble del 1031 exchange adquirido (recien comprado) debe ser de valor igual o superior al de la propiedad que se vende (cedida).

• La propiedad cedida debe haberse usado para inversion, y no para otro fin, y la propiedad adquirida tambien debe destinarse a fines de inversion. (Es decir, una propiedad de inversion residencial en NYC bajo 1031 exchange por una propiedad comercial en Florida bajo 1031 exchange).

• Deben respetarse los plazos establecidos por el IRS. La venta y la compra no tienen que ser simultaneas. Por eso lo gestiona todo un QI. El QI completa la venta y conserva todo el producto. El vendedor dispone entonces de 45 dias para encontrar una propiedad de reemplazo (o propiedades), y la compra de los reemplazos debe completarse en un plazo de 180 dias desde la venta anterior. El QI conservara el producto de la venta, cerrara la compra o compras y transferira los fondos sin que el propietario original tenga acceso alguno a ellos.

• El vendedor puede elaborar una lista breve aprobada de posibles propiedades de adquisicion para los registros del QI y, a continuacion, habilitar a su agente inmobiliario para negociar la compra de modo que el QI pueda cerrar la transaccion o transacciones.

• Es aceptable realizar un "intercambio inverso", que significa que el inversor encuentra y cierra la propiedad adquirida antes de cerrar la venta de la propiedad cedida. El QI explicara como funciona, pero lo que importa es que el inversor seguira pudiendo aplazar el CGT cuando se cierre la transaccion de la propiedad cedida.

• El Acuerdo de Intercambio que redacta el QI debe confirmar que todos los pasos exigidos por el IRS se han completado correctamente y forman parte del plan global de aplazamiento fiscal 1031.

• Si el vendedor (cedente) financia la compra (adquisicion), el prestamo debe ser "apropiado". No debe ser lo bastante grande como para proporcionar un excedente de efectivo al vendedor, ya que de lo contrario anula el intercambio y se adeuda el CGT.

• El QI (a veces llamado acomodador) debe dedicarse a tiempo completo al negocio de intermediacion. El QI no debe tener ninguna relacion financiera con el vendedor, de modo que no puede ser, por ejemplo, su agente inmobiliario, su contable (CPA) ni su abogado habitual.

Eso es todo. El CGT puede minimizarse y aplazarse conociendo y siguiendo las reglas.

Una nota final sobre el "boot"

Los 1031 Exchange tienen su propia jerga: ceder, adquirir, intermediario, etc. Otro termino que oyen los inversores es la palabra "boot". Por lo general se refiere a cualquier efectivo recibido directamente de la venta de la propiedad. Es decir, efectivo que no paso por el QI. En cuanto recibe fisicamente efectivo de la venta, ese efectivo es imponible. Por eso conviene rodearse de asesores, como nosotros, que conozcan todas las reglas tan estrictas de los 1031 exchange. 

Nuestro enfoque de la estrategia de plusvalias

Con una formacion en contabilidad, ayudamos a los clientes a evaluar toda la gama de estrategias disponibles, desde las exclusiones de la vivienda principal hasta los 1031 exchange y las ventas a plazos, y a entender como se aplica cada una a su situacion concreta. Cada transaccion es distinta, y el enfoque adecuado depende del tipo de propiedad, la estructura de titularidad y los objetivos de inversion a largo plazo.

Trabajamos en estrecha colaboracion con los asesores fiscales y los abogados de cada cliente para garantizar la coherencia en todos los aspectos de la transaccion.

Reserve un momento para conversar con nuestro Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, y analizar su situacion concreta.

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