NYC-Mietstopp 2026: Was er für Käufer und Investoren in Manhattan bedeutet

Für mietpreisgebundene Wohnungen in New York City (rent-stabilized) gilt bei Verlängerungsverträgen, die am oder nach dem 1. Oktober beginnen, nun eine Richtwerterhöhung von 0 %. Order #58 (Anordnung Nr. 58) des Rent Guidelines Board, der städtischen Kommission für Mietrichtwerte, friert sowohl einjährige als auch zweijährige Verlängerungen für Mietverträge mit Beginn zwischen dem 1. Oktober 2026 und dem 30. September 2027 ein, und zwar für rund 1 Million preisgebundene Wohnungen. Erstmals hat die Kommission auch zweijährige Verträge eingefroren. Die Regelung trat in Kraft, während eine Klage von Vermietern noch anhängig ist, und am 1. Oktober wurden die Nachrichten zwischen City Hall, dem Büro des Bürgermeisters, und Mitgliedern der Kommission Teil der Gerichtsakte (The Real Deal; NY1).

The Real Deal nannte die Einführung „ein Durcheinander“. Für Käufer in Manhattan zählt, welche Wohnungen und Gebäude der Mietstopp berührt und wo er die Rechnung bei einem Kauf verändert.

Wenn Sie den Ablauf noch nicht kennen, beginnen Sie mit unserem Leitfaden zum Wohnungskauf in NYC.

Dieser Beitrag fasst öffentliche Regeln und Berichterstattung zusammen. Er ist keine Rechtsberatung. Jeder Kauf mit bestehenden Mietverhältnissen sollte von Ihrem Immobilienanwalt geprüft werden.

Auf einen Blick

• Die Kommission stimmte am 25. Juni 2026 mit 7 zu 1 für 0 % bei einjährigen und 0 % bei zweijährigen Verlängerungen. Frühere Mietstopps in den Jahren 2015, 2016 und 2020 galten nur für einjährige Verträge.
• Der Mietstopp gilt ausschließlich für mietpreisgebundene Einheiten. Mietwohnungen zu Marktpreisen sowie die meisten Condo- und Co-op-Wohnungen sind nicht betroffen.
• Von Randy Mastro vertretene Vermieter klagten im Juli und bezeichneten das Verfahren als vorab entschieden. Richter (Justice) Brendan Lantry verpflichtete City Hall zur Herausgabe seiner Kommunikation mit der Kommission, lehnte eine Aussetzung des Mietstopps ab und rechnet mit einer Entscheidung bis Jahresende.
• Juristen sind uneins darüber, was mit bereits zu 0 % unterzeichneten Verträgen geschieht, falls die Vermieter gewinnen.
• Für Käufer von Townhouses und kleinen Gebäuden mit preisgebundenen Einheiten kommt der Mietstopp zu den Regeln von 2019 hinzu, die die Freigabe bei Leerstand (vacancy decontrol) abgeschafft und begrenzt haben, um wie viel Modernisierungen die Miete erhöhen dürfen.

Was die Kommission beschlossen hat

Für einen einjährigen oder zweijährigen Mietvertrag, „der am oder nach dem 1. Oktober 2026 und am oder vor dem 30. September 2027 beginnt“: 0 %. Die Abstimmung endete 7 zu 1, in einer Kommission, in der sechs der neun Mitglieder von Bürgermeister Zohran Mamdani ernannt worden waren, der im Wahlkampf einen Mietstopp versprochen hatte. Christina Smyth, ein unter der vorherigen Stadtregierung ernanntes Mitglied aus den Reihen der Eigentümer, trat wenige Stunden vor der Abstimmung zurück (WSET; CityRealty).

Die Kommission hat Mieten schon früher eingefroren. Sie setzte 0 % für einjährige Verträge in den Jahren 2015 und 2016 sowie erneut 2020 fest. Jedes Mal erhielten zweijährige Verträge dennoch eine gewisse Erhöhung (City Limits; CityRealty). Diesmal sind beide Laufzeiten eingefroren. Ein Mieter, der in diesem Jahr eine zweijährige Verlängerung unterschreibt, kann dieselbe Miete also bis Ende 2029 beibehalten.

Die Eigentümer verweisen auf die Kosten. Der im April veröffentlichte Price Index of Operating Costs 2026 der Kommission, ihr eigener Index der Betriebskosten, ermittelte einen Kostenanstieg von 5,3 % für preisgebundene Gebäude, bei Versicherungen um 10,5 % und bei Brennstoff um 11,0 %. Die gesonderte Einnahmen- und Ausgabenstudie der Kommission ergab, dass das Nettobetriebsergebnis im Durchschnitt weiter steigt, mit großen Unterschieden zwischen den Stadtbezirken.

Die Klage und warum sie wichtig ist

Eine Gruppe von Eigentümern preisgebundener Gebäude in Brooklyn, Queens, Staten Island und der Bronx reichte im Juli beim State Supreme Court, dem erstinstanzlichen Gericht des Bundesstaates New York, eine Article 78 petition ein, also eine Klage gegen eine Verwaltungsentscheidung. Ihre Anwälte, Randy Mastro von Dechert sowie die Kanzlei Rosenberg & Estis, argumentieren, die Kommission sei „darauf festgelegt gewesen, einen Mietstopp zu liefern“, und habe ihre eigenen Daten ignoriert (Commercial Observer; 6sqft).

Richter Brendan T. Lantry hat seit Anfang September mehrere Entscheidungen erlassen. Er verpflichtete die Stadt, die schriftliche Kommunikation zwischen City Hall und den Mitgliedern der Kommission vom 1. Januar bis zur Abstimmung im Juni herauszugeben. Den Antrag der Vermieter, die Erhöhungen von 2025 (3 % bei einjährigen, 4,5 % bei zweijährigen Verträgen) fortzuschreiben, wies er ab, da dem Gericht dafür die Befugnis fehle, und lehnte eine Entscheidung vor dem 1. Oktober ab: „Wir arbeiten so zügig wie möglich daran, diesen Fall zu entscheiden. Ich werde nicht mit einer Schrotflinte am Kopf arbeiten.“ Er rechnet mit einer Entscheidung vor Jahresende (THE CITY, 24. September 2026).

Rund 3.000 Seiten wurden am 1. Oktober öffentlich. The Real Deal beschrieb sie als überwiegend organisatorischer Natur. Mastro sieht darin Belege für eine Abstimmung zwischen dem Büro des Bürgermeisters und der Kommission. Corporation Counsel Steven Banks, der oberste Rechtsvertreter der Stadt, sieht darin Belege für die Unabhängigkeit der Kommission.

Offen ist, was ein Sieg der Vermieter für bereits verlängerte Verträge bedeuten würde. Mastros eigene Einordnung laut THE CITY: „Wenn das Null-Null bestehen bleibt, sitzen die Vermieter damit fest.“ Andere von The Real Deal zitierte Vermieteranwälte erwarten, dass eine gerichtlich angeordnete Erhöhung rückwirkend gelten würde. Noch weiß das niemand, und Berufungen könnten das Verfahren bis ins Jahr 2027 verlängern.

Wen der Mietstopp erfasst und wen nicht

Ob eine Wohnung der rent stabilization (Mietpreisbindung) unterliegt, hängt vom Gebäude, seinem Alter und seiner steuerlichen Vorgeschichte ab. Nach Angaben des Rent Guidelines Board erfasst sie in der Regel:

• Gebäude mit sechs oder mehr Einheiten, errichtet zwischen dem 1. Februar 1947 und dem 31. Dezember 1973.
• Wohnungen in vor 1947 errichteten Gebäuden mit sechs oder mehr Einheiten, deren Mieter nach dem 30. Juni 1971 eingezogen ist.
• Gebäude mit drei oder mehr Einheiten, die seit 1974 mit Steuervergünstigungen wie 421-a oder J-51 errichtet oder grundlegend saniert wurden, und zwar so lange, wie die Vergünstigung es verlangt. Unser Leitfaden zu den Steuerermäßigungen 421-a und J-51 erklärt, wie diese Programme funktionieren.

Nicht erfasst sind Mietwohnungen zu Marktpreisen sowie die meisten Condo- und Co-op-Wohnungen. Einige Wohnungen zu Marktpreisen fallen jedoch unter das Good Cause Eviction-Gesetz des Bundesstaates von 2024 (Kündigungsschutz aus wichtigem Grund), das unangemessene Erhöhungen und Nichtverlängerungen begrenzt. Das ist allerdings ein eigenes Regelwerk, unabhängig von den Richtwerten der Kommission. Wird ein Gebäude in ein Condo oder eine Co-op umgewandelt, behält ein dort wohnender preisgebundener Mieter seinen Schutz. Zieht dieser Mieter aus, kann die Einheit ohne Mietpreisbindung verkauft oder vermietet werden (RGB). Rent control (die ältere Mietpreiskontrolle) ist ein eigenes, deutlich kleineres System für langjährige Mieter in älteren Gebäuden mit einer eigenen Berechnungsformel.

Was das für Sie als Käufer in Manhattan bedeutet

1. Kauf eines Condos zur Vermietung. Eine typische, zu Marktpreisen vermietete Condo-Einheit in Manhattan ist nicht betroffen. Wird die Einheit mit Mieter verkauft, lassen Sie sich den Mietvertrag vorlegen und schriftlich bestätigen, ob sie als preisgebunden registriert ist. Eine Einheit in einem Gebäude, das 421-a erhalten hat, kann es sein.
2. Kauf in einer Co-op. Einige ältere Co-ops haben noch Wohnungen im Besitz des Sponsors, die seit der Umwandlung von preisgebundenen Mietern bewohnt werden. Auch diese Mieten sind nun eingefroren. Fragen Sie, wie viele solcher Einheiten noch bestehen, und lesen Sie die Finanzunterlagen mit Blick auf diese Einnahmen. Unser Leitfaden Co-op oder Condo zeigt, welche Unterlagen Sie anfordern sollten.
3. Kauf eines Townhouse mit Mietern. Ein vor 1974 errichtetes Haus mit weniger als sechs Einheiten ist in der Regel nicht preisgebunden, es sei denn, es hat Steuervergünstigungen in Anspruch genommen. Bei sechs oder mehr Einheiten ist es das meist. Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung die Mietregistrierungshistorie der DHCR (der staatlichen Wohnungs- und Mietbehörde) vorlegen, nicht die Zusammenfassung des Verkäufers. Unsere Checkliste für den Kauf eines Brownstone deckt den Rest der Prüfung ab.
4. Kalkulation eines kleinen Gebäudes. Seit 2019 gibt es keine Freigabe bei Leerstand mehr, und Mieterhöhungen für Modernisierungen des Gebäudes (MCI, Major Capital Improvements) sind in der Stadt auf 2 % pro Jahr begrenzt. Seit der Haushaltsänderung von 2024 sind die Modernisierungskosten einzelner Wohnungen (IAI, Individual Apartment Improvements), die ein Eigentümer über die Miete zurückholen kann, in der Regel auf 30.000 US-Dollar pro Wohnung über 15 Jahre begrenzt, bei einigen lange leerstehenden Einheiten auf 50.000 US-Dollar (HCR). Kalkulieren Sie mit 0 % Richtwert für jede Verlängerung, die bis zum 30. September 2027 beginnt, danach mit künftigen Richtwerten und mit der tatsächlichen Kostenentwicklung. Makler sagten The Real Deal im Juli, die Abstimmung habe die Werte preisgebundener Gebäude gedrückt.
5. Das Gericht im Blick behalten. Eine Entscheidung wird vor Jahresende erwartet. Ein jetzt unterzeichneter Vertrag sollte das Risiko für beide Ausgänge regeln, und Ihr Anwalt sollte diese Klauseln formulieren.

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FAQ

Gibt es 2026 einen Mietstopp in NYC?

Ja. Order #58 des Rent Guidelines Board legt 0 % für einjährige und zweijährige Verlängerungen bei mietpreisgebundenen Wohnungen fest, für Mietverträge mit Beginn vom 1. Oktober 2026 bis zum 30. September 2027. Für Wohnungen zu Marktpreisen gilt er nicht.

Gilt der NYC-Mietstopp auch für Condos?

In der Regel nein. Zu Marktpreisen vermietete Condo- und Co-op-Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbindung. Ausnahmen sind ein preisgebundener Mieter, der bei der Umwandlung des Gebäudes bereits in der Wohnung lebte und diesen Schutz behält, sowie eine Einheit in einem Gebäude, dessen Steuervergünstigung die Mietpreisbindung voraussetzt.

Wie viele Wohnungen erfasst der Mietstopp?

Laut Rent Guidelines Board rund 1 Million mietpreisgebundene Wohnungen im gesamten Stadtgebiet.

Kann der Mietstopp gekippt werden?

Vermieter haben ein Gericht des Bundesstaates ersucht, ihn aufzuheben. Richter Brendan Lantry ordnete die Herausgabe der Kommunikation von City Hall mit der Kommission an, lehnte eine Aussetzung des Mietstopps ab und rechnet mit einer Entscheidung vor Ende 2026. Würde die Anordnung aufgehoben, bestimmte das Urteil des Gerichts das weitere Vorgehen, und Juristen sind uneins, was das für bereits unterzeichnete Verträge bedeuten würde.

Ist der Mietstopp 2026 der erste in der Geschichte von NYC?

Nein. Die Kommission fror einjährige Verträge in den Jahren 2015, 2016 und 2020 ein. 2026 hat sie erstmals auch zweijährige Verträge eingefroren.

Fordern Sie die Mietregistrierungshistorie an, bevor Sie einen Preis für ein Gebäude festlegen.

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Quellen: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 sowie FAQs zu rent stabilization und rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10. Juli, 22. Juli und 1. Oktober 2026); NY1 (1. Oktober 2026); THE CITY (24. September 2026); Commercial Observer (22. Juli 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10. Juli 2026); City Limits; Spectrum News (17. September 2026); NY Daily News (1. Oktober 2026); NYS Homes and Community Renewal zu den Änderungen durch HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) von 2019 und IAI von 2024; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).