Die 20-jaehrige Steuerverguenstigung in Manhattan: Rueckkehr und Ende

Hoechstwahrscheinlich denken Sie, dass Real Estate Tax und Property Tax dasselbe sind. Die meisten Menschen verwenden die Begriffe schlicht synonym, was zu einiger Verwirrung fuehrt. Wenn Sie ein eigenes Haus sowie ein Boot, ein Auto oder einen anderen hochwertigen Vermoegenswert besitzen, sollten Sie den Unterschied kennen. Beide Arten von Eigentum werden auf Grundlage des Werts des Gegenstands besteuert, doch wie viel Sie tatsaechlich zahlen, haengt davon ab, ob sie als Real Estate Tax oder als Personal Property Tax eingestuft werden. Falls Ihnen die Unterschiede noch unklar sind, ist das in Ordnung, denn wir gehen weiter unten genauer darauf ein.

Was ist Real Estate Tax?

Wenn eine Person Immobilien besitzt, muss sie Real Estate Tax zahlen. Um zu ermitteln, wie viel Steuer jeder Eigentuemer zahlt, multipliziert man einen fuer die Stadt oder Gemeinde festgelegten Satz mit dem Verkehrswert (fair market value) des Hauses. Der Verkehrswert eines Hauses kann sich im Lauf der Zeit aendern, je nach den Preisen, zu denen aehnliche Haeuser in der Nachbarschaft in den vergangenen Jahren verkauft wurden, sowie nach Verbesserungen im Innen- und Aussenbereich des Hauses. Wenn Sie schon einmal davon gehoert haben, dass jemand einen Gutachter nicht ins Haus lassen wollte, weil er befuerchtete, der Gutachter koennte das Haus hoeher bewerten als bisher, dann wollte derjenige in der Regel verhindern, dass seine Real Estate Tax steigt.

Real Estate wird vom IRS definiert als jede Art von Grund und Boden sowie alles, was fest mit diesem Boden verbunden ist. Wenn Sie also Jagdgruende oder irgendeine Art von Land besitzen, unterliegt dieses Land der Real Estate Tax, unabhaengig davon, wie Sie es nutzen und selbst wenn kein Gebaeude darauf steht. Besitzen Sie zudem eine Huette auf diesem Land, unterliegt diese der Real Estate Tax und kann den Wert des Grundstuecks insgesamt erhoehen. Auch ein Gewerbe- oder Industriegebaeude unterliegt der Real Estate Tax. Schliesslich wird alles, was unter dem Grundstueck errichtet wird, als Real Estate besteuert. Dazu zaehlen Pools, ausgehobene Wohnraeume, Schutzbunker, Garagen und nahezu alles andere, was man unterirdisch bauen koennte.

Mehr dazu, wie Real Estate Tax berechnet wird

Wie ein Steuersatz ermittelt wird, kann davon abhaengen, wo Sie leben. In New York etwa wird der Steuersatz bestimmt, indem man den Satz von mindestens drei verschiedenen Gemeinden, Bezirken, Staedten oder Schulbezirken nimmt und durch die Anzahl der herangezogenen Quellen teilt. Das bedeutet, dass der genaue Steuersatz innerhalb derselben Stadt variieren kann.

Wie Sie die Steuer zahlen

Wenn Sie ein Haus besitzen, zahlen Sie Ihre Steuer entweder direkt an den IRS oder an Ihren Kreditgeber, der dann Ihre Steuerrechnung in Ihrem Namen an den IRS entrichtet. Wenn Sie das Haus bereits vollstaendig bezahlt haben und keinen Kredit mehr fuehren, zahlen Sie Ihre Steuer eher direkt an den IRS. Wer zu dieser Gruppe von Eigentuemern gehoert, muss besonders darauf achten, die Steuer vollstaendig und puenktlich zu zahlen, um Pfandrechte (liens) auf dem Haus und andere Strafen zu vermeiden.

Wenn Sie einen Kredit fuer Ihr Haus haben, wird die Steuer in der Regel Ihrer monatlichen Kreditrate hinzugerechnet. Der Kreditgeber zieht diesen Betrag ein, um Ihre Steuer vierteljaehrlich an den IRS zu zahlen. Wenn Sie die Zahlungen fuer die Real Estate Tax an den Kreditgeber nicht leisten, leitet Ihr Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein, genau wie er es taete, wenn Sie mit den Hypothekenzahlungen im Rueckstand waeren.

Was ist Personal Property Tax?

Wenn Sie bewegliche Vermoegenswerte besitzen, etwa ein Auto, ein Boot oder ein mobiles Heim, unterliegen diese Vermoegenswerte der Property Tax. Wie die Real Estate Tax wird die Property Tax oft zu einem bestimmten Satz erhoben. Die gesamte Property Tax, die Sie fuer einen beweglichen Vermoegenswert zahlen, haengt in vielen Staaten zudem vom Wert des Vermoegenswerts ab. Haben Sie also ein Boot im Wert von 10.000 USD und einen Steuersatz von 3 Prozent, zahlen Sie jaehrlich 300 USD an Personal Property Tax fuer dieses Boot. Eine aktualisierte Bewertung des Werts Ihres persoenlichen Eigentums kann Ihnen Steuern sparen, da der Wert vieler beweglicher Vermoegenswerte tendenziell sinkt.

Genau wie bei der Real Estate Tax drohen Ihnen, wenn Sie Ihre Property Tax nicht vollstaendig und puenktlich zahlen, Gebuehren, Pfandrechte gegen das Eigentum und eine moegliche Beschlagnahme Ihres Eigentums.

Einige Ausnahmen

Als Faustregel gilt: Laesst sich etwas bewegen, ohne beschaedigt zu werden, faellt es in die Kategorie, die als Property besteuert wird. Muss es jedoch fest auf dem Boden verbleiben, wird es als Real Estate Tax veranlagt. Ein Trailerhaus gilt als persoenliches Eigentum, wenn das Haus auf Land steht, das nicht dem Eigentuemer des Trailerhauses gehoert, etwa in einem Trailerpark. Vorgefertigte Haeuser hingegen gelten als Real Property, sobald sie auf dem Grundstueck errichtet sind, auch wenn sie technisch gesehen bewegt wurden, um Teil des Grundstuecks zu werden. Die meisten Immobilien in NYC fallen wahrscheinlich in keine dieser Kategorien, doch es gibt einige Viertel, in denen das moeglich ist.

Fazit

Die meisten Steuern auf ein Haus werden beim Verkauf des Hauses geregelt, doch wenn Sie sich nicht sicher sind, wie ein bestimmter Aspekt des Steuersystems funktioniert, koennen Sie einen Steuerberater oder eine andere Fachkraft hinzuziehen. Wichtig ist auch, daran zu denken, dass ein Rueckstand bei der Real Estate Tax keine Option ist, ob Sie Ihre Steuer nun an Ihren Kreditgeber zahlen oder selbst bei Ihrem oertlichen Finanzamt. Geraten Sie in Rueckstand, setzen Sie sich zudem der Moeglichkeit von Pfandrechten gegen Ihre Immobilie und sogar einer Zwangsvollstreckung aus.

Warum dem Staat mehr geben, als ihm zusteht, wenn Sie Ihr Hauptwohnhaus oder Ihre Anlageimmobilie verkaufen? Es gibt mehr als einen Weg, die Kapitalertragssteuer (CGT) beim Immobilienverkauf aufzuschieben und zu senken. Das erfordert Planung und die genaue Einhaltung strenger staatlicher Regeln, doch wenn die Umstaende passen, funktionieren sie zweifellos.

Unser Ansatz verbindet Immobilienberatung mit einem Hintergrund im Rechnungswesen, sodass wir fuer die Situation jedes Kunden sowohl die Transaktionskosten als auch die Ergebnisse nach Steuern bewerten koennen.

Wenn ein Kunde seine Immobilie verkauft, ist ein vorrangiges Ziel, den Nutzen aus der Wertsteigerung zu maximieren. Eine der grossen Kosten, mit der alle Immobilienverkaeufer konfrontiert sind, ist die CGT, eine Steuer, die sie zum Verkaufszeitpunkt auf die Wertsteigerung der Immobilie schulden koennen. Kluge Eigentuemer planen, wo immer moeglich, vorausschauend, um eine CGT-Schuld zu mindern oder aufzuschieben.

Die Steuerschuld haengt in vielerlei Hinsicht von den konkreten Umstaenden des Verkaeufers ab. So kann die Immobilie etwa sein:

• ein Hauptwohnsitz

• eine Zweit- oder Ferienwohnung oder ein pied-a-terre

• eine Anlageimmobilie

Die Immobilie kann gehalten werden von:

• einer Einzelperson

• einem Ehepaar

• einer Kapitalgesellschaft oder einem anderen Unternehmen
  
  

Die Schuld der Kapitalertragssteuer haengt in vielerlei Hinsicht von solchen Einzelheiten ab. Die andere Einzelheit ist die Zeit. Auch wie lange jemand eine Immobilie haelt, wirkt sich auf die CGT-Schuld aus. In diesem Artikel besprechen wir Einzelheiten und Optionen allgemein. Wer konkrete Beratung zu seinen eigenen besonderen Umstaenden wuenscht, sollte seinen US-Steuerberater hinzuziehen. Und wenn Sie Auslaender sind, sollten Sie einen Steuerberater aus Ihrem Heimatland hinzuziehen, der die Folgen etwaiger Doppelbesteuerungsabkommen kennt.

Was ist die Kapitalertragssteuer?

Die Kapitalertragssteuer ist eine vom IRS erhobene Steuer auf Gewinne, die in diesem Zusammenhang beim Verkauf von Immobilieneigentum entstehen. Fuehrt der Verkauf zu einem Verlust oder einer schwarzen Null, faellt keine Steuer an. In den meisten Faellen entstehen jedoch Kapitalgewinne, da Immobilienpreise mit der Inflation im Lauf der Zeit tendenziell steigen.

Wie wird der Gewinn berechnet und wie laesst er sich senken?

Der Gewinn, also der Netto-Kapitalgewinn, wird berechnet, indem man die Anschaffungskosten (cost-basis) der Immobilie vom Nettoerloes des Verkaufs abzieht. Die cost-basis ist der Kaufpreis, der fuer den Erwerb der Immobilie gezahlt wurde, zuzueglich der Abschlusskosten (closing costs) fuer den Abschluss des Kaufs, zuzueglich der Kosten dauerhafter Kapitalverbesserungen waehrend des Eigentums, abzueglich der Wiedereinziehung der Abschreibung (depreciation recapture, auf die wir hier nicht eingehen).

Der Austausch von Geraeten ist keine dauerhafte Verbesserung und kann daher nicht genutzt werden, um die cost-basis zu erhoehen und den Gewinn zu senken. Die Erneuerung der Kueche mit neuen Schraenken und Arbeitsplatten gilt hingegen als dauerhafte Verbesserung und erhoeht die cost-basis der Immobilie (sie wuerde den Kapitalgewinn und die daraus resultierende Steuer mindern). Das Neustreichen derselben Kueche gilt als Instandhaltung, nicht als Kapitalverbesserung. Eigentuemer sollten alle Belege im Zusammenhang mit Kapitalverbesserungen aufbewahren, um ihre cost-basis nachzuweisen, falls der IRS eine Bestaetigung benoetigt.

Die Abschlusskosten des Immobilienverkaufs mindern den Kapitalgewinn. Posten wie Maklerprovisionen, staedtische Transfersteuern und andere mit dem Verkauf unmittelbar verbundene Kosten koennen alle genutzt werden, um den Gewinnbetrag und damit die faellige CGT zu senken.

Wie kann die Zeit die Kapitalertragssteuer auf Immobilien beeinflussen?

Immobilien, die nach weniger als einem Jahr verkauft werden, fuehren zu kurzfristigen Kapitalgewinnen, die der IRS als ordentliches Einkommen betrachtet. Oft ist die Steuer auf den Gewinn als regulaeres Einkommen weit hoeher als die Saetze fuer langfristige Kapitalgewinne, je nachdem, in welche der Einkommensteuerklassen man faellt. Daher ist es am besten, die Immobilie laenger als ein Jahr zu halten. Wird die Immobilie aus einem unerwarteten und vom IRS anerkannten Grund verkauft, kann die Steuerschuld erlassen oder gesenkt werden. Zu den Gruenden zaehlen beispielsweise Scheidung oder Trennung, schwere Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Naturkatastrophe.

Der Grund des Eigentums beeinflusst die Kapitalertragssteuer

Ein mit Gewinn verkaufter Hauptwohnsitz unterliegt einer begrenzten CGT. Eine Einzelperson kann die steuerpflichtige Gewinnschuld um 250.000 USD mindern, bevor die CGT berechnet wird. Ein Ehepaar kann den steuerpflichtigen Gewinn um 500.000 USD mindern. Die Kapitalertragssteuer laesst sich daher durch Heirat senken.

Wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen, und es sich um eine Zweit- oder Ferienwohnung handelt, kann sich vorausschauende Planung auszahlen. Der IRS betrachtet ein Haus als Hauptwohnsitz, wenn es innerhalb der vergangenen fuenf Jahre mindestens zwei Jahre als solcher bewohnt wurde. Einen neuen Hauptwohnsitz fuer Post, Waehlerregistrierung, Fuehrerschein usw. zwei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie zu begruenden, kann die CGT-Schuld erheblich mindern.

Den Status jeder Anlageimmobilie oder Zweitwohnung vor dem Verkauf in den Status eines Hauptwohnsitzes zu aendern, schiebt fortlaufend bis zu 500.000 USD an CGT-Schuld auf. Der IRS begrenzt nicht, wie oft ein Privatwohnsitz genutzt werden darf, um von der Steuersenkung zu profitieren. So viel Planung ist moeglicherweise nicht durchfuehrbar, daher sollte ein Investor den naechsten Weg zum CGT-Aufschub pruefen.

Was ist mit Anlageimmobilien?

Der Verkauf einer Anlageimmobilie mit Gewinn loest CGT aus. Gluecklicherweise hat der Staat ein Programm eingefuehrt, mit dem ein Investor die CGT fuer einen unbegrenzten Zeitraum aufschieben kann. Bestimmte Regeln muessen befolgt werden, doch es ist ein weiteres Beispiel dafuer, wie die USA das Immobilieneigentum sowohl inlaendischer als auch auslaendischer Investoren foerdern.

Die Regeln zum 1031 Exchange, der steuerlich aufgeschobene Tausch

Ein 1031 Exchange (auch Starker Exchange, Like-Kind Exchange oder 1031 Tax Deferred Exchange genannt) ermoeglicht es Investoren, die gesamte CGT aufzuschieben, sofern sie den Verkaufserloes in eine andere zugelassene Immobilie reinvestieren. Die Regeln sind streng und muessen genau befolgt werden, doch sie haben auch weite Spielraeume, die den Aufschub leichter machen, als er es sonst waere. Nachfolgend einige Tipps, wie man beim Verkauf eines Hauses Steuern vermeidet.

Ablauf des 1031 Exchange

Wenn eine Anlageimmobilie verkauft und der gesamte Erloes zum Kauf einer anderen Anlageimmobilie verwendet wird, wird die CGT-Schuld in die naechste Immobilie uebertragen. Wird diese Immobilie verkauft und eine weitere gekauft, wird die CGT-Schuld erneut uebertragen. Das kann sich endlos fortsetzen. Wird eine Anlageimmobilie an einem bestimmten Punkt verkauft und der Gewinn liquidiert, loest allein der Gewinn aus dem Verkauf dieser Immobilie CGT aus, die gezahlt werden muss.

Der IRS verlangt, dass der naechste Kauf gleichartig (like-kind) sein muss, damit der Steueraufschub gewaehrt wird. Das bedeutet: Wird Anlageimmobilie verkauft, muss weitere Anlageimmobilie gekauft werden. Eine Manhattan-Luxus-Eigentumswohnung kann verkauft und mehr als eine guenstigere Immobilie in Miami erworben werden.

Entscheidend ist, dass alle 1031-Exchange-Immobilien der Geldanlage dienen und der gesamte Verkaufserloes zum Kauf der neuen gleichartigen Immobilie verwendet wird. Das bedeutet beispielsweise, dass ein sehr teures unbebautes Grundstueck in Nevada, das zur Entwicklung gekauft, aber nie entwickelt wurde, gegen einen Brownstone in Manhattan plus eine Eigentumswohnung in Miami Beach getauscht werden koennte. Ein Stueck Anlageimmobilie gegen ein anderes Stueck (oder mehrere Stuecke) Anlageimmobilie von gleichem oder hoeherem Wert.

Warum heisst es Exchange?

Verkauf und Kauf muessen von einem zugelassenen und qualifizierten Treuhaender (qualified intermediary, QI) abgewickelt werden. Der QI verwahrt den Verkaufserloes und gibt diesen Erloes an die Verkaeufer der Ersatzimmobilie oder -immobilien weiter, ohne dass der urspruengliche Verkaeufer ihn beruehrt. Rechtlich gilt der Kauf-und-Verkauf daher als ein Tausch (exchange). Die Idee wurde von Kongressabgeordnetem Stalker eingebracht, und die Regeln stehen in Section 1031 des IRS Code, daher die beiden Namen.

Welche Regeln muss ein Verkaeufer befolgen, um die CGT aufzuschieben?

• Alle Immobilien muessen in den Vereinigten Staaten liegen.

• Alle Immobilien muessen gleichartig (like-kind) sein, sodass Immobilieneigentum beispielsweise nicht gegen Aktien, Anleihen oder Bargeld getauscht werden kann.

• Die erworbene (neu erworbene) 1031-Exchange-Immobilie muss von gleichem oder hoeherem Wert sein als die verkaufte (abgegebene) Immobilie.

• Die abgegebene Immobilie muss der Geldanlage gedient haben, keinem anderen Zweck, und die erworbene Immobilie muss ebenfalls fuer Anlagezwecke bestimmt sein (z. B. eine 1031-Exchange-Anlageimmobilie in NYC gegen eine 1031-Exchange-Gewerbeimmobilie in Florida).

• Die vom IRS festgelegten Fristen muessen eingehalten werden. Verkauf und Kauf muessen nicht gleichzeitig erfolgen. Deshalb verwaltet der QI das Ganze. Der QI schliesst den Verkauf ab und verwahrt den gesamten Erloes. Der Verkaeufer hat dann 45 Tage Zeit, eine Ersatzimmobilie (oder -immobilien) zu finden, und der Kauf der Ersatzobjekte muss innerhalb von 180 Tagen nach dem frueheren Verkauf abgeschlossen sein. Der QI verwahrt den Verkaufserloes, schliesst den oder die Kaeufe ab und uebertraegt die Mittel, ohne dass der urspruengliche Eigentuemer Zugriff darauf hat.

• Der Verkaeufer kann fuer die Unterlagen des QI eine zugelassene Auswahlliste moeglicher Erwerbsimmobilien erstellen und dann seinen Immobilienmakler den Kauf verhandeln lassen, damit der QI die Transaktion(en) abschliessen kann.

• Es ist zulaessig, einen umgekehrten Tausch (reverse exchange) durchzufuehren, bei dem der Investor die Erwerbsimmobilie findet und abschliesst, bevor er den Verkauf der abgegebenen Immobilie abschliesst. Der QI erklaert, wie das funktioniert, doch entscheidend ist, dass der Investor die CGT weiterhin aufschieben kann, wenn die Transaktion der abgegebenen Immobilie abgeschlossen wird.

• Die Exchange Agreement , die der QI aufsetzt, muss bestaetigen, dass alle vom IRS geforderten Schritte korrekt abgeschlossen wurden und Teil des gesamten 1031-Steueraufschubsplans sind.

• Finanziert der Verkaeufer (Abgebende) den Kauf (Erwerb), muss das Darlehen angemessen sein. Es darf nicht so gross sein, dass dem Verkaeufer ein Barueberschuss entsteht, da dies sonst den Tausch zunichtemacht und CGT faellig wird.

• Der QI (manchmal Accommodator genannt) muss hauptberuflich als Treuhaender taetig sein. Der QI darf keine finanzielle Beziehung zum Verkaeufer haben, sodass der QI beispielsweise nicht der Makler, der CPA oder der reguläre Anwalt des Verkaeufers sein kann.

Das ist alles. CGT laesst sich mindern und aufschieben, indem man die Regeln kennt und befolgt.

Eine abschliessende Anmerkung zum Boot

1031 Exchanges haben ihren eigenen Fachjargon: abgeben (relinquish), erwerben (acquire), Treuhaender (intermediary) usw. Ein weiterer Begriff, den Investoren hoeren, ist das Wort Boot. Es bezeichnet im Allgemeinen jegliches Bargeld, das unmittelbar aus dem Verkauf der Immobilie erhalten wird, also Bargeld, das nicht ueber den QI lief. Sobald Sie beim Verkauf physisch Bargeld erhalten, ist dieses Bargeld steuerpflichtig. Daher ist es am besten, sich mit Beratern wie uns zu umgeben, die alle sehr strengen Regeln der 1031 Exchanges kennen. 

Unser Ansatz zur Kapitalertragsstrategie

Mit einem Hintergrund im Rechnungswesen helfen wir Kunden, die gesamte Bandbreite verfuegbarer Strategien zu bewerten, von Ausschluessen fuer den Hauptwohnsitz ueber 1031 Exchanges bis hin zu Ratenverkaeufen (installment sales), und zu verstehen, wie jede auf ihre konkrete Situation zutrifft. Jede Transaktion ist anders, und der richtige Ansatz haengt von der Art der Immobilie, der Eigentumsstruktur und den langfristigen Anlagezielen ab.

Wir arbeiten eng mit den Steuerberatern und Rechtsbeistaenden jedes Kunden zusammen, um die Abstimmung ueber alle Aspekte der Transaktion hinweg sicherzustellen.

Vereinbaren Sie einen Gespraechstermin mit unserem Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, um Ihre konkrete Situation zu besprechen.

Verwandte Ressourcen

• Net Proceeds Calculator. Schaetzen Sie, was Ihnen nach dem Verkauf bleibt
• NYC und Miami im Vergleich: steuerliche und investitionsbezogene Ueberlegungen fuer internationale Kaeufer