Die 20-jährige Steuervergünstigung in Manhattan: Rückkehr und Ende

Höchstwahrscheinlich denken Sie, dass Real Estate Tax und Property Tax dasselbe sind. Die meisten Menschen verwenden die Begriffe schlicht synonym, was zu einiger Verwirrung führt. Wenn Sie ein eigenes Haus sowie ein Boot, ein Auto oder einen anderen hochwertigen Vermögenswert besitzen, sollten Sie den Unterschied kennen. Beide Arten von Eigentum werden auf Grundlage des Werts des Gegenstands besteuert, doch wie viel Sie tatsächlich zahlen, hängt davon ab, ob sie als Real Estate Tax oder als Personal Property Tax eingestuft werden. Falls Ihnen die Unterschiede noch unklar sind, ist das in Ordnung, denn wir gehen weiter unten genauer darauf ein.

Was ist Real Estate Tax?

Wenn eine Person Immobilien besitzt, muss sie Real Estate Tax zahlen. Um zu ermitteln, wie viel Steuer jeder Eigentümer zahlt, multipliziert man einen für die Stadt oder Gemeinde festgelegten Satz mit dem Verkehrswert (fair market value) des Hauses. Der Verkehrswert eines Hauses kann sich im Lauf der Zeit ändern, je nach den Preisen, zu denen ähnliche Häuser in der Nachbarschaft in den vergangenen Jahren verkauft wurden, sowie nach Verbesserungen im Innen- und Außenbereich des Hauses. Wenn Sie schon einmal davon gehört haben, dass jemand einen Gutachter nicht ins Haus lassen wollte, weil er befürchtete, der Gutachter könnte das Haus höher bewerten als bisher, dann wollte derjenige in der Regel verhindern, dass seine Real Estate Tax steigt.

Real Estate wird vom IRS definiert als jede Art von Grund und Boden sowie alles, was fest mit diesem Boden verbunden ist. Wenn Sie also Jagdgründe oder irgendeine Art von Land besitzen, unterliegt dieses Land der Real Estate Tax, unabhängig davon, wie Sie es nutzen und selbst wenn kein Gebäude darauf steht. Besitzen Sie zudem eine Hütte auf diesem Land, unterliegt diese der Real Estate Tax und kann den Wert des Grundstücks insgesamt erhöhen. Auch ein Gewerbe- oder Industriegebäude unterliegt der Real Estate Tax. Schließlich wird alles, was unter dem Grundstück errichtet wird, als Real Estate besteuert. Dazu zählen Pools, ausgehobene Wohnräume, Schutzbunker, Garagen und nahezu alles andere, was man unterirdisch bauen könnte.

Mehr dazu, wie Real Estate Tax berechnet wird

Wie ein Steuersatz ermittelt wird, kann davon abhängen, wo Sie leben. In New York etwa wird der Steuersatz bestimmt, indem man den Satz von mindestens drei verschiedenen Gemeinden, Bezirken, Städten oder Schulbezirken nimmt und durch die Anzahl der herangezogenen Quellen teilt. Das bedeutet, dass der genaue Steuersatz innerhalb derselben Stadt variieren kann.

Wie Sie die Steuer zahlen

Wenn Sie ein Haus besitzen, zahlen Sie Ihre Steuer entweder direkt an den IRS oder an Ihren Kreditgeber, der dann Ihre Steuerrechnung in Ihrem Namen an den IRS entrichtet. Wenn Sie das Haus bereits vollständig bezahlt haben und keinen Kredit mehr führen, zahlen Sie Ihre Steuer eher direkt an den IRS. Wer zu dieser Gruppe von Eigentümern gehört, muss besonders darauf achten, die Steuer vollständig und pünktlich zu zahlen, um Pfandrechte (liens) auf dem Haus und andere Strafen zu vermeiden.

Wenn Sie einen Kredit für Ihr Haus haben, wird die Steuer in der Regel Ihrer monatlichen Kreditrate hinzugerechnet. Der Kreditgeber zieht diesen Betrag ein, um Ihre Steuer vierteljährlich an den IRS zu zahlen. Wenn Sie die Zahlungen für die Real Estate Tax an den Kreditgeber nicht leisten, leitet Ihr Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein, genau wie er es täte, wenn Sie mit den Hypothekenzahlungen im Rückstand wären.

Was ist Personal Property Tax?

Wenn Sie bewegliche Vermögenswerte besitzen, etwa ein Auto, ein Boot oder ein mobiles Heim, unterliegen diese Vermögenswerte der Property Tax. Wie die Real Estate Tax wird die Property Tax oft zu einem bestimmten Satz erhoben. Die gesamte Property Tax, die Sie für einen beweglichen Vermögenswert zahlen, hängt in vielen Staaten zudem vom Wert des Vermögenswerts ab. Haben Sie also ein Boot im Wert von 10.000 USD und einen Steuersatz von 3 Prozent, zahlen Sie jährlich 300 USD an Personal Property Tax für dieses Boot. Eine aktualisierte Bewertung des Werts Ihres persönlichen Eigentums kann Ihnen Steuern sparen, da der Wert vieler beweglicher Vermögenswerte tendenziell sinkt.

Genau wie bei der Real Estate Tax drohen Ihnen, wenn Sie Ihre Property Tax nicht vollständig und pünktlich zahlen, Gebühren, Pfandrechte gegen das Eigentum und eine mögliche Beschlagnahme Ihres Eigentums.

Einige Ausnahmen

Als Faustregel gilt: Lässt sich etwas bewegen, ohne beschädigt zu werden, fällt es in die Kategorie, die als Property besteuert wird. Muss es jedoch fest auf dem Boden verbleiben, wird es als Real Estate Tax veranlagt. Ein Trailerhaus gilt als persönliches Eigentum, wenn das Haus auf Land steht, das nicht dem Eigentümer des Trailerhauses gehört, etwa in einem Trailerpark. Vorgefertigte Häuser hingegen gelten als Real Property, sobald sie auf dem Grundstück errichtet sind, auch wenn sie technisch gesehen bewegt wurden, um Teil des Grundstücks zu werden. Die meisten Immobilien in NYC fallen wahrscheinlich in keine dieser Kategorien, doch es gibt einige Viertel, in denen das möglich ist.

Fazit

Die meisten Steuern auf ein Haus werden beim Verkauf des Hauses geregelt, doch wenn Sie sich nicht sicher sind, wie ein bestimmter Aspekt des Steuersystems funktioniert, können Sie einen Steuerberater oder eine andere Fachkraft hinzuziehen. Wichtig ist auch, daran zu denken, dass ein Rückstand bei der Real Estate Tax keine Option ist, ob Sie Ihre Steuer nun an Ihren Kreditgeber zahlen oder selbst bei Ihrem örtlichen Finanzamt. Geraten Sie in Rückstand, setzen Sie sich zudem der Möglichkeit von Pfandrechten gegen Ihre Immobilie und sogar einer Zwangsvollstreckung aus.

Warum dem Staat mehr geben, als ihm zusteht, wenn Sie Ihr Hauptwohnhaus oder Ihre Anlageimmobilie verkaufen? Es gibt mehr als einen Weg, die Kapitalertragssteuer (CGT) beim Immobilienverkauf aufzuschieben und zu senken. Das erfordert Planung und die genaue Einhaltung strenger staatlicher Regeln, doch wenn die Umstände passen, funktionieren sie zweifellos.

Unser Ansatz verbindet Immobilienberatung mit einem Hintergrund im Rechnungswesen, sodass wir für die Situation jedes Kunden sowohl die Transaktionskosten als auch die Ergebnisse nach Steuern bewerten können.

Wenn ein Kunde seine Immobilie verkauft, ist ein vorrangiges Ziel, den Nutzen aus der Wertsteigerung zu maximieren. Eine der großen Kosten, mit der alle Immobilienverkäufer konfrontiert sind, ist die CGT, eine Steuer, die sie zum Verkaufszeitpunkt auf die Wertsteigerung der Immobilie schulden können. Kluge Eigentümer planen, wo immer möglich, vorausschauend, um eine CGT-Schuld zu mindern oder aufzuschieben.

Die Steuerschuld hängt in vielerlei Hinsicht von den konkreten Umständen des Verkäufers ab. So kann die Immobilie etwa sein:

• ein Hauptwohnsitz

• eine Zweit- oder Ferienwohnung oder ein pied-à-terre

• eine Anlageimmobilie

Die Immobilie kann gehalten werden von:

• einer Einzelperson

• einem Ehepaar

• einer Kapitalgesellschaft oder einem anderen Unternehmen
  
  

Die Schuld der Kapitalertragssteuer hängt in vielerlei Hinsicht von solchen Einzelheiten ab. Die andere Einzelheit ist die Zeit. Auch wie lange jemand eine Immobilie hält, wirkt sich auf die CGT-Schuld aus. In diesem Artikel besprechen wir Einzelheiten und Optionen allgemein. Wer konkrete Beratung zu seinen eigenen besonderen Umständen wünscht, sollte seinen US-Steuerberater hinzuziehen. Und wenn Sie Ausländer sind, sollten Sie einen Steuerberater aus Ihrem Heimatland hinzuziehen, der die Folgen etwaiger Doppelbesteuerungsabkommen kennt.

Was ist die Kapitalertragssteuer?

Die Kapitalertragssteuer ist eine vom IRS erhobene Steuer auf Gewinne, die in diesem Zusammenhang beim Verkauf von Immobilieneigentum entstehen. Führt der Verkauf zu einem Verlust oder einer schwarzen Null, fällt keine Steuer an. In den meisten Fällen entstehen jedoch Kapitalgewinne, da Immobilienpreise mit der Inflation im Lauf der Zeit tendenziell steigen.

Wie wird der Gewinn berechnet und wie lässt er sich senken?

Der Gewinn, also der Netto-Kapitalgewinn, wird berechnet, indem man die Anschaffungskosten (cost-basis) der Immobilie vom Nettoerlös des Verkaufs abzieht. Die cost-basis ist der Kaufpreis, der für den Erwerb der Immobilie gezahlt wurde, zuzüglich der Abschlusskosten (closing costs) für den Abschluss des Kaufs, zuzüglich der Kosten dauerhafter Kapitalverbesserungen während des Eigentums, abzüglich der Wiedereinziehung der Abschreibung (depreciation recapture, auf die wir hier nicht eingehen).

Der Austausch von Geräten ist keine dauerhafte Verbesserung und kann daher nicht genutzt werden, um die cost-basis zu erhöhen und den Gewinn zu senken. Die Erneuerung der Küche mit neuen Schränken und Arbeitsplatten gilt hingegen als dauerhafte Verbesserung und erhöht die cost-basis der Immobilie (sie würde den Kapitalgewinn und die daraus resultierende Steuer mindern). Das Neustreichen derselben Küche gilt als Instandhaltung, nicht als Kapitalverbesserung. Eigentümer sollten alle Belege im Zusammenhang mit Kapitalverbesserungen aufbewahren, um ihre cost-basis nachzuweisen, falls der IRS eine Bestätigung benötigt.

Die Abschlusskosten des Immobilienverkaufs mindern den Kapitalgewinn. Posten wie Maklerprovisionen, städtische Transfersteuern und andere mit dem Verkauf unmittelbar verbundene Kosten können alle genutzt werden, um den Gewinnbetrag und damit die fällige CGT zu senken.

Wie kann die Zeit die Kapitalertragssteuer auf Immobilien beeinflussen?

Immobilien, die nach weniger als einem Jahr verkauft werden, führen zu kurzfristigen Kapitalgewinnen, die der IRS als ordentliches Einkommen betrachtet. Oft ist die Steuer auf den Gewinn als reguläres Einkommen weit höher als die Sätze für langfristige Kapitalgewinne, je nachdem, in welche der Einkommensteuerklassen man fällt. Daher ist es am besten, die Immobilie länger als ein Jahr zu halten. Wird die Immobilie aus einem unerwarteten und vom IRS anerkannten Grund verkauft, kann die Steuerschuld erlassen oder gesenkt werden. Zu den Gründen zählen beispielsweise Scheidung oder Trennung, schwere Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Naturkatastrophe.

Der Grund des Eigentums beeinflusst die Kapitalertragssteuer

Ein mit Gewinn verkaufter Hauptwohnsitz unterliegt einer begrenzten CGT. Eine Einzelperson kann die steuerpflichtige Gewinnschuld um 250.000 USD mindern, bevor die CGT berechnet wird. Ein Ehepaar kann den steuerpflichtigen Gewinn um 500.000 USD mindern. Die Kapitalertragssteuer lässt sich daher durch Heirat senken.

Wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen, und es sich um eine Zweit- oder Ferienwohnung handelt, kann sich vorausschauende Planung auszahlen. Der IRS betrachtet ein Haus als Hauptwohnsitz, wenn es innerhalb der vergangenen fünf Jahre mindestens zwei Jahre als solcher bewohnt wurde. Einen neuen Hauptwohnsitz für Post, Wählerregistrierung, Führerschein usw. zwei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie zu begründen, kann die CGT-Schuld erheblich mindern.

Den Status jeder Anlageimmobilie oder Zweitwohnung vor dem Verkauf in den Status eines Hauptwohnsitzes zu ändern, schiebt fortlaufend bis zu 500.000 USD an CGT-Schuld auf. Der IRS begrenzt nicht, wie oft ein Privatwohnsitz genutzt werden darf, um von der Steuersenkung zu profitieren. So viel Planung ist möglicherweise nicht durchführbar, daher sollte ein Investor den nächsten Weg zum CGT-Aufschub prüfen.

Was ist mit Anlageimmobilien?

Der Verkauf einer Anlageimmobilie mit Gewinn löst CGT aus. Glücklicherweise hat der Staat ein Programm eingeführt, mit dem ein Investor die CGT für einen unbegrenzten Zeitraum aufschieben kann. Bestimmte Regeln müssen befolgt werden, doch es ist ein weiteres Beispiel dafür, wie die USA das Immobilieneigentum sowohl inländischer als auch ausländischer Investoren fördern.

Die Regeln zum 1031 Exchange, der steuerlich aufgeschobene Tausch

Ein 1031 Exchange (auch Starker Exchange, Like-Kind Exchange oder 1031 Tax Deferred Exchange genannt) ermöglicht es Investoren, die gesamte CGT aufzuschieben, sofern sie den Verkaufserlös in eine andere zugelassene Immobilie reinvestieren. Die Regeln sind streng und müssen genau befolgt werden, doch sie haben auch weite Spielräume, die den Aufschub leichter machen, als er es sonst wäre. Nachfolgend einige Tipps, wie man beim Verkauf eines Hauses Steuern vermeidet.

Ablauf des 1031 Exchange

Wenn eine Anlageimmobilie verkauft und der gesamte Erlös zum Kauf einer anderen Anlageimmobilie verwendet wird, wird die CGT-Schuld in die nächste Immobilie übertragen. Wird diese Immobilie verkauft und eine weitere gekauft, wird die CGT-Schuld erneut übertragen. Das kann sich endlos fortsetzen. Wird eine Anlageimmobilie an einem bestimmten Punkt verkauft und der Gewinn liquidiert, löst allein der Gewinn aus dem Verkauf dieser Immobilie CGT aus, die gezahlt werden muss.

Der IRS verlangt, dass der nächste Kauf gleichartig (like-kind) sein muss, damit der Steueraufschub gewährt wird. Das bedeutet: Wird Anlageimmobilie verkauft, muss weitere Anlageimmobilie gekauft werden. Eine Manhattan-Luxus-Eigentumswohnung kann verkauft und mehr als eine günstigere Immobilie in Miami erworben werden.

Entscheidend ist, dass alle 1031-Exchange-Immobilien der Geldanlage dienen und der gesamte Verkaufserlös zum Kauf der neuen gleichartigen Immobilie verwendet wird. Das bedeutet beispielsweise, dass ein sehr teures unbebautes Grundstück in Nevada, das zur Entwicklung gekauft, aber nie entwickelt wurde, gegen einen Brownstone in Manhattan plus eine Eigentumswohnung in Miami Beach getauscht werden könnte. Ein Stück Anlageimmobilie gegen ein anderes Stück (oder mehrere Stücke) Anlageimmobilie von gleichem oder höherem Wert.

Warum heißt es Exchange?

Verkauf und Kauf müssen von einem zugelassenen und qualifizierten Treuhänder (qualified intermediary, QI) abgewickelt werden. Der QI verwahrt den Verkaufserlös und gibt diesen Erlös an die Verkäufer der Ersatzimmobilie oder -immobilien weiter, ohne dass der ursprüngliche Verkäufer ihn berührt. Rechtlich gilt der Kauf-und-Verkauf daher als ein Tausch (exchange). Die Idee wurde von Kongressabgeordnetem Stalker eingebracht, und die Regeln stehen in Section 1031 des IRS Code, daher die beiden Namen.

Welche Regeln muss ein Verkäufer befolgen, um die CGT aufzuschieben?

• Alle Immobilien müssen in den Vereinigten Staaten liegen.

• Alle Immobilien müssen gleichartig (like-kind) sein, sodass Immobilieneigentum beispielsweise nicht gegen Aktien, Anleihen oder Bargeld getauscht werden kann.

• Die erworbene (neu erworbene) 1031-Exchange-Immobilie muss von gleichem oder höherem Wert sein als die verkaufte (abgegebene) Immobilie.

• Die abgegebene Immobilie muss der Geldanlage gedient haben, keinem anderen Zweck, und die erworbene Immobilie muss ebenfalls für Anlagezwecke bestimmt sein (z. B. eine 1031-Exchange-Anlageimmobilie in NYC gegen eine 1031-Exchange-Gewerbeimmobilie in Florida).

• Die vom IRS festgelegten Fristen müssen eingehalten werden. Verkauf und Kauf müssen nicht gleichzeitig erfolgen. Deshalb verwaltet der QI das Ganze. Der QI schließt den Verkauf ab und verwahrt den gesamten Erlös. Der Verkäufer hat dann 45 Tage Zeit, eine Ersatzimmobilie (oder -immobilien) zu finden, und der Kauf der Ersatzobjekte muss innerhalb von 180 Tagen nach dem früheren Verkauf abgeschlossen sein. Der QI verwahrt den Verkaufserlös, schließt den oder die Käufe ab und überträgt die Mittel, ohne dass der ursprüngliche Eigentümer Zugriff darauf hat.

• Der Verkäufer kann für die Unterlagen des QI eine zugelassene Auswahlliste möglicher Erwerbsimmobilien erstellen und dann seinen Immobilienmakler den Kauf verhandeln lassen, damit der QI die Transaktion(en) abschließen kann.

• Es ist zulässig, einen umgekehrten Tausch (reverse exchange) durchzuführen, bei dem der Investor die Erwerbsimmobilie findet und abschließt, bevor er den Verkauf der abgegebenen Immobilie abschließt. Der QI erklärt, wie das funktioniert, doch entscheidend ist, dass der Investor die CGT weiterhin aufschieben kann, wenn die Transaktion der abgegebenen Immobilie abgeschlossen wird.

• Die Exchange Agreement , die der QI aufsetzt, muss bestätigen, dass alle vom IRS geforderten Schritte korrekt abgeschlossen wurden und Teil des gesamten 1031-Steueraufschubsplans sind.

• Finanziert der Verkäufer (Abgebende) den Kauf (Erwerb), muss das Darlehen angemessen sein. Es darf nicht so groß sein, dass dem Verkäufer ein Barüberschuss entsteht, da dies sonst den Tausch zunichtemacht und CGT fällig wird.

• Der QI (manchmal Accommodator genannt) muss hauptberuflich als Treuhänder tätig sein. Der QI darf keine finanzielle Beziehung zum Verkäufer haben, sodass der QI beispielsweise nicht der Makler, der CPA oder der reguläre Anwalt des Verkäufers sein kann.

Das ist alles. CGT lässt sich mindern und aufschieben, indem man die Regeln kennt und befolgt.

Eine abschließende Anmerkung zum Boot

1031 Exchanges haben ihren eigenen Fachjargon: abgeben (relinquish), erwerben (acquire), Treuhänder (intermediary) usw. Ein weiterer Begriff, den Investoren hören, ist das Wort Boot. Es bezeichnet im Allgemeinen jegliches Bargeld, das unmittelbar aus dem Verkauf der Immobilie erhalten wird, also Bargeld, das nicht über den QI lief. Sobald Sie beim Verkauf physisch Bargeld erhalten, ist dieses Bargeld steuerpflichtig. Daher ist es am besten, sich mit Beratern wie uns zu umgeben, die alle sehr strengen Regeln der 1031 Exchanges kennen. 

Unser Ansatz zur Kapitalertragsstrategie

Mit einem Hintergrund im Rechnungswesen helfen wir Kunden, die gesamte Bandbreite verfügbarer Strategien zu bewerten, von Ausschlüssen für den Hauptwohnsitz über 1031 Exchanges bis hin zu Ratenverkäufen (installment sales), und zu verstehen, wie jede auf ihre konkrete Situation zutrifft. Jede Transaktion ist anders, und der richtige Ansatz hängt von der Art der Immobilie, der Eigentumsstruktur und den langfristigen Anlagezielen ab.

Wir arbeiten eng mit den Steuerberatern und Rechtsbeiständen jedes Kunden zusammen, um die Abstimmung über alle Aspekte der Transaktion hinweg sicherzustellen.

Vereinbaren Sie einen Gesprächstermin mit unserem Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, um Ihre konkrete Situation zu besprechen.

Verwandte Ressourcen

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