Brownstone in NYC kaufen? 7 Punkte, auf die Sie achten sollten

In New York City gibt es reichlich Eigentumswohnungen und Apartments zum Verkauf. Brownstones sind auf dem New Yorker Wohnungsmarkt jedoch ebenfalls sehr gefragt, vor allem in Vierteln wie Park Slope, der Upper West Side, Crown Heights und Bedford Stuyvesant, das für seinen historischen Charme, sein lebendiges Nachbarschaftsleben und seine malerischen, baumbestandenen Straßenzüge bekannt ist. Viele dieser Brownstones liegen mitten in diesen begehrten Vierteln und bieten ihren Bewohnern die seltene Gelegenheit, in einem Umfeld zu leben, das klassische Architektur mit einer Mischung aus Backstein, Sandstein und weiteren historischen Materialien verbindet.

Käufer können Brownstone-Angebote auf verschiedenen Immobilienportalen durchsehen, wobei jedes Inserat ausführliche Angaben zum Objekt enthält. Diese Angebote sind üblicherweise seitenweise gegliedert, was das Navigieren und den Vergleich verfügbarer Brownstones über die einzelnen Viertel hinweg erleichtert.

Wenn Sie planen, ein Haus in New York City zu kaufen, fragen Sie sich vielleicht, worauf es beim Erwerb eines Brownstone ankommt. Das Wohnen in einem Brownstone hat mit dem Leben in einem Apartment oder einer Eigentumswohnung wenig gemein. Es ähnelt eher dem Leben im Einfamilienhaus: Der Unterhalt des Brownstone liegt weitgehend in Ihrer Hand, dafür wohnen Sie an einem der schönsten Straßenzüge der Stadt und erleben den ausgeprägten Gemeinschaftssinn dieser Viertel. Wenn Sie Objekte in die engere Wahl nehmen, ist der Besuch eines Open-House-Termins der beste Weg, einen Brownstone persönlich zu besichtigen und ein Gefühl für die Räume zu bekommen.

Hier sind sieben Punkte, auf die Sie beim Kauf eines Brownstone achten sollten, einschließlich der besonders begehrten historischen Brownstones mit ihren architektonischen Eigenheiten und ihrer geschichtlichen Bedeutung.

Brownstones: eine Einführung

Brownstones sind mehr als Wohnhäuser. Sie prägen das Gesicht der beliebtesten Viertel New Yorks. Von den baumbestandenen Straßen in Park Slope über die repräsentativen Blocks der Upper West Side bis zum lebendigen Crown Heights verbinden diese Häuser Geschichte, Charakter und zeitgemäßes Wohnen. Viele davon gelten als historische Brownstones und werden für ihre besonderen architektonischen Details und ihre geschichtliche Bedeutung geschätzt. Überwiegend aus Backstein oder Naturstein errichtet, stehen Brownstones für elegante Fassaden, mehrere Geschosse und halb freistehende Grundrisse, die zugleich Fläche und Rückzug bieten. Ob Sie ein Einfamilienhaus oder eine stilvolle Eigentumswohnung suchen: Brownstones im Big Apple heben sich durch ihre zeitlose Anziehungskraft und ihren architektonischen Charakter ab. In einem Brownstone zu wohnen heißt, ein Stück der reichen Stadtgeschichte zu bewohnen und es zu seinem eigenen zu machen, mit viel Raum zum Wachsen, Empfangen und Ausruhen. Für viele Käufer geht es dabei nicht allein um die Immobilie, sondern darum, Teil eines lebendigen Viertels und einer langen New Yorker Wohntradition zu werden.

Recherche und Planung

Der Kauf eines historischen Brownstone in NYC ist eine erhebliche Investition, die gründliche Recherche und sorgfältige Planung verlangt. Beginnen Sie mit der Geschichte des Hauses und einer Einschätzung seiner Bausubstanz. Diese Häuser haben die Zeit überdauert, doch das Alter bringt eigene Fragen mit sich. Eine umfassende Bauzustandsprüfung ist unerlässlich, um Mängel an Dach, Kamin oder anderen wesentlichen Bauteilen aufzudecken, die instand gesetzt oder saniert werden müssen. Wenn Sie einen historischen Brownstone umbauen möchten, sollten Sie Mittel für Maßnahmen einplanen, die den ursprünglichen Charakter bewahren und den Auflagen des Denkmalschutzes entsprechen. Prüfen Sie außerdem die Infrastruktur des Viertels, die Nähe zu Schulen und die Lage insgesamt, damit das Haus zu Ihrer Lebensweise und Ihren langfristigen Plänen passt. In Manhattan und Brooklyn gelten für jeden Brownstone eigene Marktbedingungen, Steuern und Vorschriften; verschaffen Sie sich daher vor dem Kauf ein Bild von den lokalen Gegebenheiten. Nehmen Sie sich Zeit, die Kosten für Unterhalt und Erhaltung eines historischen Brownstone abzuschätzen, von der laufenden Pflege bis zu größeren Sanierungen. Wer gründlich vorarbeitet und vorausplant, findet eher ein schönes Haus, an dem er über Jahre Freude hat und mit dem er zugleich ein geschätztes Stück des baulichen Erbes von NYC besitzt.

Denkmalstatus eines historischen Brownstone

Viele Brownstones stehen über die NYC Landmarks Preservation Commission unter Denkmalschutz. Die LPC schützt historisch, kulturell und architektonisch bedeutsame Gebäude, indem sie Veränderungen am Äußeren einschränkt oder untersagt und im Inneren nur geringfügige Anpassungen zulässt. Diese Vorgaben sichern die historische und architektonische Substanz der Brownstones und sorgen dafür, dass ursprüngliche Elemente wie Fassaden und Fenster nach den Erhaltungsrichtlinien bewahrt werden. Für jede Maßnahme am Objekt ist eine Genehmigung erforderlich.

Pflichten als Eigentümer

Wem ein Brownstone gehört, den treffen dieselben Instandhaltungspflichten wie den Eigentümer eines Einfamilienhauses. Aufwendungen für Wartung und Reparatur summieren sich schnell, weshalb Sie diese Kosten einplanen sollten. Anders als im Apartment oder in der Eigentumswohnung müssen Sie anfallende Arbeiten selbst erledigen oder einen Fachbetrieb beauftragen, was die Gesamtkosten des Eigentums erhöht. In manchen Brownstone-Vierteln beschäftigen die Anwohner einen gemeinsamen Superintendent, der sich um die Instandhaltung kümmert.

Keine Annehmlichkeiten

Ein Brownstone zu kaufen entspricht dem Kauf eines Einfamilienhauses. Es gibt weder Doorman noch Concierge, keinen Sicherheitsdienst rund um die Uhr und kein hauseigenes Fitnessstudio. Sichern Sie Ihr Haus von sich aus ab, etwa durch eine Überwachungsanlage mit Betrieb rund um die Uhr. Auch Aufzüge fehlen in Brownstones, obwohl sie bis zu fünf Geschosse haben können.

Lassen Sie eine Eigentumsrecherche durchführen

Viele Brownstones in NYC sind über 100 Jahre alt. In dieser Zeit kann einem Haus einiges widerfahren sein, darunter Bauordnungsverstöße, offene Baugenehmigungen, Steuerpfandrechte sowie weitere Verstöße und Belastungen. Eine Eigentumsrecherche (title search) fördert wesentliche Angaben zum Objekt zutage und deckt auf, was Ihrem Kauf entgegenstehen könnte. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben aus einer Eigentumsrecherche oder von einer Website wird keine Gewähr übernommen. Käufer haben das Recht, sämtliche Objektangaben vor dem Kauf eigenständig zu überprüfen, um ihre Rechte zu wahren. Solche Punkte können den Kauf eines Brownstone verzögern, verhindern ihn aber nicht zwangsläufig.

Prüfen Sie das Certificate of Occupancy

In New York City werden Immobilien unterschiedlich eingestuft, etwa als Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Co-op (Wohnungsgenossenschaft). Manche Brownstones sind als Einfamilienhaus ausgewiesen, andere als Mehrfamilienhaus. Einen Sonderfall bilden Co-op-Objekte mit ihren besonderen Eigentumsstrukturen und Zustimmungsverfahren. Brownstones dagegen befinden sich in der Regel im uneingeschränkten Eigentum und stehen häufig zum Verkauf. Ob Sie Ihren Brownstone als Einfamilien- oder als Mehrfamilienhaus nutzen wollen: Prüfen Sie vor dem Kauf das Certificate of Occupancy. Beachten Sie dabei, dass Sie das Haus nicht an mehrere Mietparteien vermieten dürfen, wenn Ihr Brownstone als Einfamilienhaus ausgewiesen ist.

Lassen Sie das Objekt begutachten

Ihr Kaufangebot für einen Brownstone sollte stets unter dem Vorbehalt einer bestandenen Objektbegutachtung stehen. Zur Begutachtung gehört auch eine Aufnahme von Fläche und Grundriss, damit das Haus Ihren Anforderungen und Erwartungen entspricht. Der beauftragte zugelassene Gutachter sollte Erfahrung mit älteren Gebäuden wie Brownstones haben. Er sollte die typischen Schwachstellen alter Häuser kennen, etwa veraltete Haustechnik und Konstruktionen, die in neueren Gebäuden nicht vorkommen.

Rechnen Sie mit einer hohen Eigenkapitalanforderung

Brownstones in NYC sind hochpreisige Objekte; der Kaufpreis verlangt in der Regel einen erheblichen finanziellen Einsatz und eine hohe Anzahlung. Je nach Zahl der Einheiten kann sogar eine noch höhere Anzahlung nötig sein. Häufig sind Immobiliengesellschaften in Rechtsform einer Corporation, etwa XYZ Realty, Inc, am Verkauf oder Kauf beteiligt und begleiten die Transaktion fachlich. Klären Sie vor dem Kauf eines Brownstone, welchen Kreditrahmen Sie erhalten und welche Anzahlung Sie aufbringen können.

Brownstones sind bei Käufern in NYC ebenso beliebt wie bei Kaufinteressenten aus Miami mit dem Wunsch nach einem Brownstone in NYC. Die Immobilienfachleute von Manhattan Miami begleiten Käufer dabei, sich den Traum von einem dieser begehrten Häuser zu erfüllen.