Leitfaden Mietobjekte Miami 2026 | Tipps für Investoren

Der erfolgreiche Kauf einer Mietimmobilie beginnt überall mit einer bewährten Strategie, und wer in NYC eine Mietimmobilie kauft, muss wissen, wie sich einige Grundtaktiken anpassen lassen, um in einer der begehrtesten Städte zu bestehen. Ein einfacher Vergleich: Um ein Rennen zu gewinnen, lautet ein nützlicher Tipp „Lauf so schnell du kannst“, und eine gute Taktik lautet „Geh beim B von Bang los.“ Beides muss je nach Rennen angepasst werden. So schnell zu laufen, wie man kann, ist über 100 Meter etwas anderes als über 3000 Meter Mittelstrecke, und wer über die längere Distanz als Erster von der Linie kommt, hat damit wenig gewonnen. Für Investoren, die über Manhattan hinausblicken: Miami Pre-Construction-Objekte.

Wie ein erfolgreicher Läufer Tipps und Taktiken einsetzt, hängt also vom Rennen ab. Bei Immobilieninvestments ist es genauso. Erfolgreiche Investoren in New York City richten ihre Entscheidungen und ihr Vorgehen an der eigenen Strategie aus und stützen sich dabei auf vier Dinge: Ziele, Lage, Objekttyp und Beratung.

Nutzen Sie die vierteilige Strategie

• Ziele stehen an erster Stelle. Ziele sind der Amboss, auf dem sich alle Tipps und Taktiken bewähren müssen.
• Ziele bestimmen die Lage der Immobilie.
• Ziele bestimmen ebenso den Objekttyp.
• Alle erfolgreichen Erstinvestoren stützen sich auf den Rat erfahrener Fachleute.

Immobilieninvestoren verfolgen einige Hauptziele, die darüber entscheiden, wo die erste Mietimmobilie liegt und welcher Objekttyp infrage kommt. Sich zu genau diesen Zielen von einem Makler beraten zu lassen, ist für jeden Investor gut eingesetzte Zeit. Sie erfahren, wie sich ein schneller Gewinn erzielen und hohe Renditen erwirtschaften lassen. Viele Investoren möchten zudem Objekte kaufen, die sie zeitweise selbst nutzen, während die Miete in den übrigen Monaten von Mietern getragen wird. Das kann ein Weg sein zu einem passiven Geschäft oder zur Nutzung einer Mietimmobilie als Steueroase.

Immobilien in Manhattan

New York hat fünf Boroughs, Manhattan und Brooklyn sind zwei davon. Erfahrene, gut vernetzte Makler kennen die lokalen Märkte im Detail und können deshalb sagen, auf welche Gegenden und Viertel innerhalb einer Großstadt sich ein Investor konzentrieren sollte. In New York Cityentstehen große Neubauprojekte mit Blick über den Central Park an der Billionaires' Row und weitere näher am Financial District. Daneben gibt es etablierte Lagen andernorts, mit sehr attraktiven Anlageobjekten wie einer Mietwohnung auf der Upper West Side. 

Ein etablierter Makler hat das Ohr am Markt und kennt Objekte, die derzeit zum Verkauf stehen, ebenso wie solche, die nicht am Markt sind, deren Eigentümer aber liquidieren müssen. Diese Eigentümer bieten das Objekt zu einem Preis an, der ihnen einen Gewinn bringt, zugleich aber niedrig genug ist für einen schnellen Verkauf, und der dem neuen Eigentümer später, nach der Vermietung, einen höheren Gewinn lässt.

Wer solide Mieteinnahmen erzielen möchte, konzentriert sich womöglich auf eine Lage mit einem hohen Anteil junger Berufstätiger, die lieber mieten als kaufen. Solche Lagen bedeuten verlässliche, unkomplizierte Mieter, die eine höhere Miete zahlen, um nah am Arbeitsplatz zu wohnen und zugleich hochwertige Ausstattung zu nutzen. Eine Lage, die einem dabei einfällt, ist das East Village, mit kreativen Mietern, die Galerien, Bars und Restaurants im Viertel schätzen. Objekte dieser Art in dieser Lage führen zudem zu niedrigen Leerstandsquoten für den Investor als Eigentümer und damit zu einem höheren Netto-Cashflow. 

New York City verfügt über einen großen Bestand an Mietwohnungen, einen starken Arbeitsmarkt, kaum freie Flächen für Neubauten und ein anhaltend hohes Mieteraufkommen. Wir haben zudem festgestellt, dass es 2021 vorteilhaft ist, eine große Wohnung direkt vom Bauträger zu kaufen. Bei Neubauprojekten sehen wir derzeit einige der höchsten Nachlässe und Zugeständnisse, die uns je begegnet sind.

Den Wert des Objekttyps abwägen

Die Lage prägt den Objekttyp, und beträchtliche Unterschiede zeigen sich im Manhattan-Markt. Wer ein eigenes Pied-à-terre wünscht, das von kurzfristigen Mietern bezahlt wird, hält womöglich eine Zwei-Schlafzimmer-Condo-Einheit in einem bestimmten Projekt mit guter Ausstattung und in hoher Etage für ideal (gute Aussichten sind angenehm und erzielen zugleich Mietaufschläge).

Wer langfristige Mieteinnahmen erzielen will, entscheidet sich ebenfalls häufig für Manhattan Condos. Zu klären ist, welcher Einheitstyp den gewünschten Mieter anzieht. Sollte der Investor etwa zwei Studios in Manhattan wählen oder eine Ein- beziehungsweise Zwei-Schlafzimmer-Einheit? Sein Makler weiß, welcher Typ das passende Nettoeinkommen bringt und im Wert am stärksten zulegt.

Möglich ist, dass eine junge Familie von Berufstätigen für eine Zwei-Schlafzimmer-Einheit eine Spitzenmiete zahlt, der Markt aber mehr Alleinstehende mit Bedarf an einer Ein-Schlafzimmer-Einheit hat. Auch der Markt für Studios in Manhattan mag stark sein, doch der Kauf zweier Einheiten verursacht höhere Kosten für die Objektverwaltung, dazu womöglich höhere Nebenkosten und Grundsteuern.

Ein Brownstone in einem etablierten New Yorker Viertel kann die bessere Wahl sein, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Manche Brownstones lassen sich in zwei Wohnungen teilen und werfen so höhere Renditen ab, andere nicht, je nach kommunalen Vorschriften. In einem etablierten Viertel können zudem Mietbindungen für Bestandsmieter gelten, was den Cashflow des Investors und den künftigen Marktwert schmälert.

Weitere Mehrfamilienobjekte, also Duplexes, Triplexes und Fourplexes, bieten gute Möglichkeiten für Mieteinnahmen. Mehrere Einheiten in einer etablierten, aber günstigeren Lage können ideal sein für den Investor, dessen Kind in einer Einheit wohnt und die übrigen verwaltet, um den Betrieb eines eigenen Geschäfts zu lernen, bevor es das Familienunternehmen erbt und führt.

Ein Aspekt des Objekttyps, über den Investoren Klarheit brauchen, ist in Manhattan die Frage Condo oder Coop. Beides sind rechtliche Begriffe und keine Beschreibung von Architektur oder Bauweise. Eine Coop hat sehr strenge Vermietungsregeln und erlaubt die Vermietung mitunter erst, wenn der Eigentümer die Einheit einige Jahre gehalten hat. Als Mietobjekt wäre das keine gute Entscheidung, und die Preise für New Yorker Condos könnten zu Ihren Gunsten sprechen.

Grundsteuern in NYC verstehen

Jeder Bundesstaat hat eigene Immobiliengesetze. Auch die Steuerregeln unterscheiden sich von Bundesstaat zu Bundesstaat und von Stadt zu Stadt; Ziele mit Recht und Steuern in Einklang zu bringen, ist deshalb entscheidend für den langfristigen Erfolg. Steuern in New York umfassen Grundsteuern, Abatements, die mansion tax und Transfer Taxes.

Immobiliensteuern in NYC bemessen sich nach dem von den Kommunen festgesetzten Schätzwert, und der Grundsteuersatz pro Monat liegt für Immobilien in Manhattan bei rund 0,75 %. Bei der Finanzierung eines Kaufs kommt zudem eine mortgage recording tax hinzu. Ausländische Käufer unterliegen beim Kauf einer Mietimmobilie in NYC eigenen Steuerregeln, darunter dem Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA).

2021 bringt außerdem einige besondere steuerliche Erwägungen und Einsparungen mit sich. Viele Bauträger übernehmen einen Teil der Abschlusskosten des Käufers, etwa 2 % der Transfer Taxes. Investoren in NYC können zudem Gebäude aus den Jahren 2005 bis 2008 nutzen, denn diese verfügen über den 421a tax abatement und damit über erhebliche Steuernachlässe.

Lassen Sie sich fachlich beraten

Guter geschäftlicher Rat ist das einzige Produktionsmittel, das nicht dem Gesetz vom abnehmenden Ertragszuwachs unterliegt. Erfolgreiche Erstinvestoren suchen guten Rat und verlassen sich darauf. Sobald der Makler die Ziele des Investors kennt, kann die Detailarbeit beginnen. 

Vor der Kaufentscheidung wünschen Investoren eine vergleichende Marktanalyse zu Lage und Objekttyp, die ihre Ziele tatsächlich erfüllen. Das ermöglicht gezielte Suchen und führt zu dem Objekt, für das sich ein Angebot lohnt. Ebenso wünschen sie eine detaillierte Objektanalyse, um Einnahmen, Kosten und Rendite im Einzelnen zu kennen und zu wissen, wie sich die Steuergesetze beim späteren Verkauf bestmöglich nutzen lassen.

Das lokale, detaillierte und tagesaktuelle Wissen des Maklers über Viertel, Bauträger, aktuelle Eigentümer, Objekttypen und konkrete Lagen führt zur bestmöglichen Beratung. An manchen Standorten wird stärker in Infrastruktur, Verkehr oder gewerbliche Entwicklung investiert. All das kann bedeuten, dass die Preise für Wohnimmobilien in New York City dort künftig steigen. Nur wenige Investoren aus dem Ausland oder aus anderen Bundesstaaten haben diese Daten zur Hand, ein guter Makler hat sie. Sein Wissen und sein Rat helfen dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Darüber hinaus arbeitet der erfolgreiche Investor mit dem richtigen Immobilienanwalt, der den Kaufvertrag und die Mietverträge für die Mieter aufsetzt. Sein Steuerberater sorgt dafür, dass der Investor die Steuergesetze auf kommunaler, bundesstaatlicher und nationaler Ebene bestmöglich nutzt, um Kosten und Steuerlast zu senken und die höchste Rendite zu erzielen. Er weiß auch, wie die Vorschriften des 1031 Exchange einzuhalten sind, damit der Investor beim Verkauf der aktuellen Immobilie alle dafür infrage kommenden Steuern aufschieben und in das nächste, noch profitablere Objekt investieren kann.

Entwickeln Sie Ihre Strategie für den Kauf einer Mietimmobilie in NYC

Bei der Vielfalt der Objekttypen in NYC ist es gut zu wissen, dass der richtige Makler Sie in die richtige Richtung lenken kann. Das passende Objekt zu finden erfordert sorgfältige Planung und Abwägung, und ein Erstinvestor sollte eine klare Strategie entwickeln, um erfolgreich Gewinn zu erzielen und ein Immobilienvermögen aufzubauen. Wenn Sie in NYC eine Mietimmobilie kaufen, wissen Sie nun, welchen Objekttyp Sie wählen, welche Ziele Sie setzen, welche Lage passt und wie ein Makler dabei unterstützt.

Wenn Sie Ihre Strategie auf die nächste Stufe heben möchten, sprechen Sie uns an und lassen Sie sich zum Immobilienkauf in NYC beraten.

„Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf in Manhattan?“