Kauf eines Condo in NYC, Schritt für Schritt

Der Erwerbsprozess für ein Condo in Manhattan ist stärker formalisiert als in den meisten US-Märkten. Der offering plan, die anwaltlich geführte Vertragsphase und die Kaufnebenkosten auf Käuferseite ergeben eine Transaktionsarchitektur, die Vorbereitung belohnt. Die meisten Zeitüberschreitungen gehen auf eine von drei Ursachen zurück, auf eine zu spät getroffene Strukturentscheidung bei internationalen Käufern, auf einen nicht vorab geklärten Finanzierungsweg oder auf einen erst nach dem Angebot statt davor mandatierten Anwalt.

Vor jedem Angebot sollten qualifizierte Käufer: den Erwerbsträger festlegen (eigener Name, LLC, Trust, ausländische Kapitalgesellschaft); die Folgen der Jurisdiktion klären (Wohnsitz, FIRPTA-Exponierung, Nachlassplanung); einen in New York zugelassenen Immobilienanwalt mandatieren; die jüngsten Jahresabschlüsse des Hauses, die Protokolle des Boards und die Nachträge zum offering plan prüfen; sowie Untervermietungsregeln, Haustierregelungen und Hausordnung verstehen. Bei internationalen Käufern prägen die in dieser Phase getroffenen Strukturentscheidungen die gesamten Kosten des Eigentums nach Steuern.

Angebote in Manhattan werden in der Regel schriftlich über den Listing Agent abgegeben. Gegenangebote kommen schnell, im Luxussegment oft innerhalb von 24 bis 72 Stunden. Die Verhandlungshebel unterscheiden sich nach Art des Bestands: im Wiederverkauf ist der Hebel der Preis, bei Sponsor-Einheiten zur Übergabe sind es Zuschüsse zu den Kaufnebenkosten, beitragsfreie Monate beim Hausgeld und ausgewählte Verbesserungen im Innenausbau. Reservierungspreise im Vorverkauf sind meist fester, doch die Individualisierung kann ein wesentliches Zugeständnis sein.

Ist das Angebot angenommen, tauschen die Anwälte Vertragsentwürfe aus. Der Anwalt des Käufers prüft die Unterlagen des Hauses eingehend, verifiziert den offering plan und verhandelt vertragsspezifische Klauseln. Der Vertrag wird unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet (im Wiederverkauf typischerweise 10 %, im Vorverkauf nach gestaffelten Leitern). Sobald der Vertrag beiderseits vollzogen ist, beginnt der Finanzierungsantrag, sofern einer nötig ist.

Käufer, die den Erwerb finanzieren, arbeiten mit Hypothekenmaklern oder direkt mit Kreditgebern, um eine verbindliche Zusage zu erhalten. In NYC fällt zusätzlich zu den üblichen Zinskosten eine mortgage recording tax an. Diese Position trägt der Käufer. Finanzierungen für ausländische Staatsangehörige sind verfügbar, verlangen aber meist höhere Eigenmittel (häufig ab 30 %) und Nachweise über Vermögenswerte in den USA. Barkäufer überspringen diesen Schritt und gehen direkt in die Abschlussvorbereitung. Siehe Hypothekenfinanzierung in NYC für Details zum Produkt.

Zu den Kaufnebenkosten für Condo-Käufer in NYC zählen üblicherweise: mansion tax (nach Kaufpreis gestaffelt, nach geltendem Recht des Bundesstaates im Bereich von 1 bis 3,9 %); mortgage recording tax (nur bei finanzierten Abschlüssen); Anwaltshonorare; Eigentumsversicherung; Beitrag zum Betriebskapital des Condos; die vom Sponsor getragene transfer tax (bei Neubauprojekten); sowie diverse Eintragungs- und Registergebühren. Die Gesamtstruktur unterscheidet sich erheblich danach, ob es sich um Wiederverkauf, Sponsor-Bestand oder Vorverkauf handelt. Siehe Abschlusskosten in NYC für die Aufstellung der Einzelposten.

Das Closing selbst wird anwaltlich geführt. Der Käufer bringt bestätigte Mittel ein oder überweist, unterzeichnet die Unterlagen und erwirbt das Eigentum mit der Eintragung der Urkunde. Bei Sponsor-Bestand findet das Closing meist im Gebäude oder in der Kanzlei des Sponsors statt. Beim Wiederverkauf kann es in der Kanzlei einer der beiden Seiten stattfinden. Der Besitz geht mit dem Closing über, sofern nicht ausdrücklich eine Nutzungsvereinbarung für die Zwischenzeit verhandelt wurde.

Nach dem Closing: Die Urkunde wird beim City Register eingetragen, die Hausverwaltung nimmt den neuen Eigentümer auf, die Zahlungsanweisungen für das Hausgeld werden aktiviert, die Abrechnung des Hausgelds beginnt. Internationale Käufer sollten die Folgepflichten für die genutzten Strukturen klären (LLC-Meldungen, Berichte zu wirtschaftlich Berechtigten, Positionen aus Doppelbesteuerungsabkommen). Bei anlageorientierten Beständen sollten Strukturen zum Vermögensschutz und zur Nachlassplanung in den ersten zwölf Monaten des Eigentums umgesetzt werden.