迈阿密南方华尔街：金融、科技与房地产

作者：Anthony Guerriero，Manhattan Miami Real Estate 经纪人 · 更新于2026年10月17日 · 2026年第三季度市场数据

什么是 Wall Street South？

Wall Street South 指的是迈阿密崛起为美国主要金融中心的过程，推动力来自对冲基金、私募股权机构与财富管理公司从 New York、Chicago 及其他传统金融重镇的迁入。

这一轮迁移于2018年开始成形。当时 Barry Sternlicht 将其规模为1,150亿美元的投资公司 Starwood Capital Group 从康涅狄格州 Greenwich 迁往 Miami Beach。在当时，这是一次逆势押注。但 Sternlicht 看到了他人很快也会发现的条件：佛罗里达州不征收州个人所得税、营商环境友好、人才储备持续改善，使其成为传统金融中心之外可行的选择。

COVID-19 疫情期间迁移提速。Florida 大体保持开放，而 New York、California 与 Illinois 实施了严格封锁。金融、科技与加密行业的从业者本是临时搬来，却发现了 Sternlicht 早已知道的事，许多人再没有离开。

如今，超过 500 家资产管理机构把总部设在 Florida，管理资产约 3,000 亿美元。迈阿密已跻身全球前 25 大金融中心之列。

Citadel 效应：Ken Griffin 押在迈阿密的 25 亿美元

决定性的一刻出现在 2022 年，Ken Griffin 宣布旗下 650 亿美元的对冲基金 Citadel 将从 Chicago 迁往迈阿密。Griffin 在 Brickell 累计购入逾 6.7 亿美元的地产，目前正在建设迈阿密最重要的商业开发项目：位于 1201 Brickell Bay Drive、由 Foster + Partners 设计的 1,049 英尺超高层塔楼。这一 25 亿美元的项目（原始估算为 10 亿美元）将以 130 万平方英尺的甲级写字面积容纳 Citadel 全球总部，顶部另设一间 212 间客房的豪华酒店。工程已于 2026 年开工，后续分期还将包括新增写字面积与一座 100 户的住宅塔楼。建成之后，它将是迈阿密最高的建筑，也是 New York 以外美国东岸最高的建筑之一。

这座塔楼的工程遭遇挫折。2026 年 9 月 14 日一台钻机倒塌致四人受伤，工程随即暂停；据 The Real Deal 与 Miami Herald 报道，在 OSHA 调查期间，Miami-Dade 的停工令持续有效。

9月30日，Carnegie Mellon 宣布计划在 Wynwood 建设占地35英亩（约14.2公顷）的校区，获 Ken Griffin 捐赠30亿美元支持。其中20亿美元用于CMU Miami，10亿美元用于匹兹堡。计划2027年开工，首批研究生预计2028年入学，须取得监管批准。迈阿密校区全部建成后，预计可容纳超过3,500名学生、近300名教师和超过600名员工。

金融业先行，科技业或是下一步的关键。

我认为 Carnegie Mellon 的公告重要，是因为它可能深化迈阿密经济中仍在建设的那一部分。除 Griffin 外，近期最受瞩目的迁入者中，许多人来自科技业。CMU能够带来人才与研究能力。更重要的可能性是，企业在这里诞生，而不只是搬到这里。

这无法解释第三季度的成交。公告发布于季度最后一天，首批学生入学仍需数年。但随着时间推移，这一生态产生的创始人、高管、教师与投资者，可能为 Wynwood、Miami Beach、私密住宅区以及最优质的全服务楼盘增加一层需求。这是“南方华尔街”故事中尚未被充分讲述的部分。

请阅读Carnegie Mellon 的原始公告，以及我们对Ken Griffin 的 Wynwood 交易与CMU Miami的分析。

Citadel 的到来帮助其他企业认可迈阿密。Goldman Sachs 在 West Palm Beach 扩张；Blackstone 在迈阿密设立业务；Carl Icahn 将 Icahn Enterprises 迁往 Sunny Isles Beach；Thoma Bravo 与 Millennium Management 在 Brickell 设立办公室。每一次迁入都让下一次更容易。

科技产业开始有了更扎实的实体布局

企业迁移并不止于金融业。Microsoft 于 2021 年在 830 Brickell 租下 5 万平方英尺，用作拉丁美洲区域总部。Amazon 在 2025 年签下 Wynwood 历史上最大的写字楼租约，即 Wynwood Plaza 的 7.5 万平方英尺，同时在 South Dade 建设一座 100 万平方英尺的履约中心。Apple 在 Coral Gables 扩租 4.5 万平方英尺，并在 Miami Worldcenter 开出旗舰零售店。

全球律所纷纷插旗

金融走到哪里，顶级律所就跟到哪里。全美规模最大的几家律所争相在迈阿密设点，服务随之南迁的客户：

• Kirkland & Ellis，在 830 Brickell 承租 11.5 万平方英尺，为 2022 年迈阿密最大的新入市写字楼租约
• Sidley Austin，在 830 Brickell 开设迈阿密办公室
• Winston & Strawn，扩租至 830 Brickell
• Baker McKenzie，在 830 Brickell 承租办公面积

由 Vlad Doronin 旗下 OKO Group 开发的 830 Brickell，已成为迈阿密企业界事实上的总部楼，进驻方包括 Citadel 的过渡办公室、Microsoft、Thoma Bravo 以及全美四家顶级律所。每平方英尺 125 至 150 美元的租金，已经高于 Manhattan 的平均报价水平。

哪些亿万富豪在迈阿密持有房地产？

住宅持有证据相当充分，但房产所有权与主要住所所在地是两回事。一些买家已将主要居所迁至佛罗里达州，另一些则在迈阿密购入重要物业，同时保留其他地方的住宅与业务联系。

科技创始人：房产所有权与主要住所所在地

Jeff Bezos. Bezos 于2023年末宣布从西雅图迁往迈阿密，并在 Indian Creek 集齐三处物业，据报道合计约2.37亿美元。在这组科技创始人中，他迁入迈阿密作为主要居所的记录最为明确。请参阅我们的亿万富豪聚居区与私人岛屿指南。

Larry Page. 与 Page 有关联的买家于2025年12月29日至2026年1月21日，以约1.884亿美元购入 Coconut Grove 三处滨水物业。这些交易确立了他在迈阿密重要的住宅与商业布局，但公开报道并未确证佛罗里达州是其主要住所所在地。

Sergey Brin. 一家与 Brin 有关联的内华达州有限责任公司，于2026年3月以5,100万美元完成购买 Miami Beach 的6596 Allison Road滨水庄园。这一成交更新了此前他仅在看房的报道。该物业更适合描述为另一处居所；目前报道将其主要生活基地列为内华达州。

Mark Zuckerberg and Priscilla Chan. 两人于2026年3月2日以1.7亿美元买下7 Indian Creek Island Road尚未完工的庄园，创下迈阿密-戴德县住宅成交纪录。持有房产已获确认；是否永久迁离 Palo Alto，尚未得到公开确认。

风险投资、人工智能与金融科技生态

2026年的证据越来越多来自企业实际行动，而非个别传闻：

• Palantir 于2026年2月将主要行政办公地址改为 Aventura，是这一时期迈阿密-戴德县获得最明确确认的科技企业总部迁入案例。
• 据报道，Google 于2026年将1450 Brickell的办公室由约10,000平方英尺（929平方米）扩至约45,000平方英尺（4,181平方米）。这是大规模扩张，并非总部迁移。
• Peter Thiel 的家族办公室于2026年6月租下830 Brickell第44层18,158平方英尺（约1,687平方米），据报道创迈阿密写字楼租金纪录。这与Founders Fund不同，后者于2021年设立迈阿密办公室，并对 Wynwood 作出长期布局。
• Atomic 创始人 Jack Abraham 于2020年迁往迈阿密；这家创业工作室目前将迈阿密列为总部，同时保留旧金山办公室。在迈阿密孵化的 Golden Child 于2026年亮相，据报道获得3,700万美元种子轮及A轮融资。
• Keith Rabois 仍是迈阿密科技业的重要倡导者，目前担任 Khosla Ventures 董事总经理，而非任职于 Founders Fund。
• Nubank 获得设立美国全国性银行的有条件批准，并将迈阿密列为拟设枢纽之一。公开记录显示，迁往迈阿密领导美国扩张的是联合创始人 Cristina Junqueira，而非首席执行官 David Vélez。

其他值得关注的购房交易

Indian Creek 的业主与居民包括 Jeff Bezos、Mark Zuckerberg 与 Priscilla Chan、Tom Brady、Ivanka Trump 与 Jared Kushner，以及 Carl Icahn。查看迈阿密亿万富豪聚居街区。

The Weeknd 于2025年10月以5,000万美元买下Coral Gables的Gables Estates滨水豪宅。此前版本误将物业列在 Coconut Grove。

据报道，前Starbucks首席执行官Howard Schultz于2026年初以4,400万美元购入Surfside顶层公寓，作为从西雅图迁往南佛罗里达州的一部分。

美国西海岸资本的转移

最新交易所支持的判断，比笼统的“加州出走”更精确。迈阿密正在吸引来自加州、西雅图及其他高成本市场的住宅资本，而 Palm Beach County 继续吸引另一批年龄较长、偏好庄园的买家。一些买家在佛罗里达州确立主要住所，另一些则增加一处具有战略用途的住宅，同时保留其他地方的主要居所与业务联系。

即使主要住所所在地未经确认，对房地产的影响仍然显著。创始人与家族办公室集中购房，扩大了 Indian Creek、Coconut Grove、Miami Beach、Surfside、Bal Harbour、Fisher Island，以及可用作主要居所、服务配置丰富的品牌住宅的买家群体。

2026年第三季度成交数据更不均衡。迈阿密-戴德县成交价不低于1,000万美元的公寓录得15宗，去年同期为17宗；同价位独栋住宅则从29宗增至38宗。公寓成交价中位数升至1,700万美元，The Surf Club以3,025万美元录得当季最高公寓成交，并以每平方英尺7,143美元录得已报道的最高单价。

来源更新于2026年10月17日：Miami Realtors Matrix的2025年及2026年第三季度成交记录，2026年10月15日提取；Carnegie Mellon University的迈阿密校区公告；Miami Herald及The Real Deal关于创始人购房的报道；Palantir投资者关系资料、Bloomberg、Nubank及公司公告关于企业迁移的信息。

迈阿密顶奢住宅：读懂价格层级

迈阿密正形成更鲜明的顶级豪华公寓层级，但已建成市场仍集中在少数楼盘。本指南以实际成交价不低于1,000万美元为固定筛选标准。2026年第三季度，迈阿密-戴德县在此价位录得15宗公寓成交。

顶奢门槛因子市场而异：

• Miami Beach （Surfside、Bal Harbour、South Beach、Fisher Island）：1,000 万美元以上／每平方英尺 4,000 美元以上
• Downtown Miami （Brickell、Coconut Grove、Coral Gables）：1,000 万美元以上／每平方英尺 2,800 美元以上

Miami Beach 各子市场的单价更高，原因是临海地块稀缺与品牌住宅溢价；Downtown 一带入门价更低，但正在快速上行，Aston Martin Residences 与 Four Seasons Coconut Grove 近年都刷新了大陆一侧的纪录。

迈阿密顶奢成交量（按年份）

资料来源：ISG 2025 年第四季度报告

单价最高的开发项目

查看迈阿密及Miami Beach目前超过1,000万美元的公寓供应

独栋与公寓纪录成交（2024-2026）

Jeff Bezos 为组建 Indian Creek 的宅邸群已投入 2.37 亿美元以上。Larry Page 在 Coconut Grove 已投入 1.88 亿美元以上，而且还在继续。

查看迈阿密及Miami Beach目前超过1,000万美元的庄园供应

顶奢公寓为何后来居上

标志性豪宅仍在刷新成交纪录，但供应约束与现实考量正把更多超富买家推向高端公寓。

滨水存量有限： 迈阿密最受追捧的独栋聚落，Indian Creek（41 块地）、Star Island（34 块地）与 Fisher Island，几乎已无可用土地。Bezos 与 Page 这类买家只能收购现有庄园，并且往往要合并多处物业，才凑得出想要的规模。

滨水庄园的运营负担：盐分空气、园林维护、飓风防护、保险与家政人员配置，使这些物业运营成本高且耗时。对在多处住宅之间分配时间的业主，全服务公寓可能是更实用的选择。

“轻运营”顶奢的兴起： Four Seasons、Aman 与 St. Regis 这类品牌住宅提供了另一种选择：每平方英尺 4,000 至 6,000 美元以上的顶层公寓，配以酒店级服务、全职团队与拎包入住式的维护。对于往返迈阿密、New York 与 Aspen 的买家而言，一套 3,000 万至 5,000 万美元、带礼宾服务的公寓，可能比一处需要整套家政班底的 1 亿美元庄园更实用。

这也解释了 Shore Club Private Collection 与 The Raleigh 为何能以每平方英尺 4,500 美元以上定价并找到买家，超富人群越来越想要这个地址，却不想要随之而来的运营负担。

资料来源：Miami Downtown Development Authority 3D 地图

Brickell 的蜕变：品牌住宅重塑天际线

迈阿密的金融区 Brickell 正在经历数十年来最剧烈的变化。原因很清楚：买家结构变了。

几十年来，Miami Beach 一直是豪宅买家的默认选择。但那批人主要是买度假第二居所。Wall Street South 的迁移带来了另一类买家：把主要居所迁过来的高管、创始人与金融从业者。对于要去 830 Brickell 或 Citadel 新总部上班的人来说，从 Miami Beach 开车 30 分钟、高峰期拉长到一小时，并不合理。Brickell 可以步行上班，有 Brickell City Centre 的零售与餐饮，靠近 Coconut Grove 与 Coral Gables，前往 Opa-locka 或 Miami International 使用公务机也方便。

这也是Brickell吸引大量品牌住宅项目的原因。一些项目正试探过去主要与海滩区域相关的价格，但比较仍须落实到具体楼盘、住宅与服务模式。

OKO Group 的 5.2 亿美元收购

2025 年 12 月，Oak Row Equities 与 Vlad Doronin 旗下的 OKO Group 完成了 Florida 史上最大的一笔土地收购：5.2 亿美元（每英亩 1.22 亿美元，创下纪录）购入 1001 与 1111 Brickell Bay Drive 的 4.25 英亩地块，拥有 485 英尺连续海湾岸线。该地块规划可开发面积超过 300 万平方英尺，足以容纳数座高达 1,049 英尺的超高层塔楼，密度可比 Manhattan 的一座 Hudson Yards 塔楼。这是 Brickell 最后一块这一体量的滨水开发用地。

Brickell 处于预售阶段的品牌住宅

亿万富豪为何迁往迈阿密？（税务、科技与生活方式）

这轮迁移是在 2017 年《减税与就业法案》 把州与地方税（SALT）抵扣上限设为 1 万美元之后开始提速的，这一条款对 New York、California 等高税州的高收入人群冲击尤大。对每年缴纳数百万美元州所得税的超高净值人士来说，SALT 上限抹去了原本用来缓冲的联邦抵扣，Florida 的零所得税因此明显更有吸引力。

支撑迈阿密上行的基本面：

1. 零州所得税。Florida 不征个人所得税，高收入者相较 New York 或 California 可省下 10% 至 13%
2. 拟议中的财富税，California 的亿万富豪税提案正在加快科技创始人的离开
3. 远程办公变革，疫情之后，科技公司不再要求员工常驻 San Francisco 或 New York
4. 友好的营商环境，监管氛围欢迎财富创造以及加密与金融科技创新
5. 全球连通性，大型国际机场，贴近拉美资本与科技市场
6. 生活方式，全年宜人的气候、世界级餐饮、Art Basel 与海滩
7. 网络效应，Bezos、Griffin 与顶级风投一旦落地，生态便随之而来

国际买家与 Art Basel 效应

迈阿密的豪宅市场一向国际化，但买家画像已明显演变。拉美财富，尤其来自巴西、阿根廷、哥伦比亚、墨西哥与委内瑞拉的资金，长期是这个市场的压舱石，他们看重政治稳定、美元计价资产，以及离家不远。

Art Basel Miami Beach，自 2002 年起每年 12 月举办，改变了外界对迈阿密的整体认知。最初只是一场艺术博览会，后来成了富豪、收藏家、时尚与金融汇聚一周的场合。这项活动把迈阿密带进欧洲与中东财富的视野，吸引了原本只会看 New York、London 或 Monaco 的买家。

如今，国际买家在迈阿密的顶奢成交中占据相当比重。诸如 Faena House、 Surf Club Four Seasons以及 Aman Miami Beach 这样的楼盘，正是为这类全球买家而设，其服务水准、私密性与设计语言，能打动从 São Paulo 到 Geneva 的收藏家与家族办公室。

国际买家在迈阿密的考量，与纽约、伦敦或新加坡不同。比较取决于空间、服务、持有成本、税务居民身份以及物业的实际用途。

常见问题

“Wall Street South”是什么意思？

Wall Street South 指的是迈阿密在对冲基金、私募股权机构与财富管理公司自 New York、Chicago 迁往南 Florida 之后，转型为美国主要金融中心。Barry Sternlicht 旗下的 Starwood Capital 于 2018 年率先行动，从 Greenwich 迁至 Miami Beach。COVID-19 期间 Florida 保持开放而其他州封锁，使迁移提速；Florida 的零州所得税与友好营商环境又进一步巩固了这一趋势。

Ken Griffin 为何把 Citadel 迁到迈阿密？

Citadel于2022年宣布从芝加哥迁往迈阿密时，Ken Griffin提到了当地营商环境与生活质量。此后Citadel在Brickell建立了重要布局，并开始推进规划中的总部综合体。住宅影响在Brickell、Miami Beach及企业负责人和家族办公室使用的私密滨水社区最为明显。

迈阿密的顶奢公寓要多少钱？

本指南以1,000万美元作为顶级豪宅成交的固定门槛。2026年第三季度，迈阿密-戴德县该价位公寓成交价中位数为1,700万美元，每平方英尺单价中位数为3,950美元。价格差距很大，因为Brickell的大面积住宅、配备服务的临海公寓与私人岛屿住宅属于不同产品。

如需按楼盘了解1,000万美元以上市场，包括每平方英尺价格、代表性楼盘与买家特征，请参阅我们的迈阿密顶级豪华公寓指南。

哪些亿万富豪在迈阿密持有房地产？

Jeff Bezos、Ken Griffin、Larry Page、Sergey Brin、Mark Zuckerberg与Priscilla Chan，都属于与大迈阿密重要物业相关的知名买家或业主。持有房产不能作为每位买家均已将迈阿密确立为主要住所所在地的证据。了解迈阿密亿万富豪聚居街区与亿万富豪海滩。

顶级豪宅买家在迈阿密应比较什么？

先看物业细分市场。Brickell的主要居所、Surfside的服务式公寓与滨水庄园，不应采用同一个迈阿密整体均价来评估。应比较具体楼盘或社区、已建成竞争供应、服务模式、持有成本、保险、私密性，以及同价位近期成交的深度。

2026年第三季度迈阿密最高价公寓成交是哪一套？

The Surf Club的S-1003住宅以3,025万美元成交。每平方英尺7,143美元，也是在本报告审阅的完整2026年第三季度迈阿密-戴德县公寓成交文件中，已报道的最高单价。

Carnegie Mellon Miami可能对房地产意味着什么？

Wynwood规划中的35英亩（约14.2公顷）校区，可能扩大迈阿密的研究生人才、科研与创业基础。对房地产的影响将是长期的：创始人、高级人才、教师、投资者及新企业，可能为Wynwood、Miami Beach、私密社区及最优质的全服务楼盘增加需求。校区尚在规划，并未开放，不能用来解释当季成交。请阅读Carnegie Mellon官方公告。

我目前关注什么

1,000万美元以上市场活跃，但交易量仍不大，少数成交就可能影响整个季度。我会先看具体楼盘与街区，再考虑使用全县平均数据。

• 已建成顶级豪华公寓的有限名单，是否会扩展到The Surf Club、Apogee及少数现有楼盘之外
• 新的品牌项目，能否按目前报价将预订转化为实际成交
• 科技企业与创始人，是否会跟随建立迈阿密当前需求基础的金融企业而来
• CMU Miami是否开始形成科研合作与新企业，令这些需求更持久

对买家，仍应逐栋楼比较。对卖家，迈阿密整体市场的新闻标题并不足够。物业必须在自己真正所属的细分市场内竞争。

Manhattan Miami Real Estate 专注于迈阿密的豪宅与顶奢市场，业务覆盖 Brickell、Miami Beach、Coconut Grove 与 Coral Gables。

联系方式： Anthony Guerriero | aguerriero@manhattanmiami.com 

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2026年第三季度市场来源：Miami Realtors Matrix，2025年及2026年7月1日至9月30日成交记录，2026年10月15日提取。Carnegie Mellon校区细节来自该校2026年9月30日公告。更新于2026年10月17日。