更新于 2026 年 2 月

迈阿密已经从度假目的地变成全球财富中心。最初只是对冲基金与金融机构南迁的 Wall Street South，如今扩展为科技创始人、亿万富豪企业家与超高净值家族的整体迁移。结果是一个顶奢住宅市场：Miami Beach 每平方英尺 4,000 美元以上，Brickell 每平方英尺 2,800 美元以上，标志性物业的需求前所未有。

什么是 Wall Street South？

Wall Street South 指的是迈阿密崛起为美国主要金融中心的过程，推动力来自对冲基金、私募股权机构与财富管理公司从 New York、Chicago 及其他传统金融重镇的迁入。

这一进程可以说始于 2018 年，Barry Sternlicht 把旗下 1,150 亿美元的投资机构 Starwood Capital Group 从 Connecticut 州的 Greenwich 迁至 Miami Beach。当时这是一笔逆势下注。但 Sternlicht 看到了别人后来才发现的东西：Florida 没有州个人所得税，营商环境友好，人才储备也在改善，足以成为传统金融中心之外的可行选择。

COVID-19 疫情期间迁移提速。Florida 大体保持开放，而 New York、California 与 Illinois 实施了严格封锁。金融、科技与加密行业的从业者本是临时搬来，却发现了 Sternlicht 早已知道的事，许多人再没有离开。

如今，超过 500 家资产管理机构把总部设在 Florida，管理资产约 3,000 亿美元。迈阿密已跻身全球前 25 大金融中心之列。

Citadel 效应：Ken Griffin 押在迈阿密的 25 亿美元

决定性的一刻出现在 2022 年，Ken Griffin 宣布旗下 650 亿美元的对冲基金 Citadel 将从 Chicago 迁往迈阿密。Griffin 在 Brickell 累计购入逾 6.7 亿美元的地产，目前正在建设迈阿密最重要的商业开发项目：位于 1201 Brickell Bay Drive、由 Foster + Partners 设计的 1,049 英尺超高层塔楼。这一 25 亿美元的项目（原始估算为 10 亿美元）将以 130 万平方英尺的甲级写字面积容纳 Citadel 全球总部，顶部另设一间 212 间客房的豪华酒店。工程于 2026 年初开工，后续分期还将包括新增写字面积与一座 100 户的住宅塔楼。建成之后，它将是迈阿密最高的建筑，也是 New York 以外美国东岸最高的建筑之一。

Citadel 的落地带动了更大范围的迁移。Goldman Sachs 把资产管理部门扩展至 West Palm Beach，派驻逾 100 名交易员。Blackstone 在迈阿密设立业务。Carl Icahn 将 Icahn Enterprises 总部迁至 Sunny Isles Beach。Thoma Bravo 与 Millennium Management 在 Brickell 开设办公室。势头是自我强化的，每一家重量级机构的到来，都为下一家提供了背书。

科技巨头紧随华尔街而来

企业迁移并不止于金融业。Microsoft 于 2021 年在 830 Brickell 租下 5 万平方英尺，用作拉丁美洲区域总部。Amazon 在 2025 年签下 Wynwood 历史上最大的写字楼租约，即 Wynwood Plaza 的 7.5 万平方英尺，同时在 South Dade 建设一座 100 万平方英尺的履约中心。Apple 在 Coral Gables 扩租 4.5 万平方英尺，并在 Miami Worldcenter 开出旗舰零售店。

全球律所纷纷插旗

金融走到哪里，顶级律所就跟到哪里。全美规模最大的几家律所争相在迈阿密设点，服务随之南迁的客户：

• Kirkland & Ellis，在 830 Brickell 承租 11.5 万平方英尺，为 2022 年迈阿密最大的新入市写字楼租约
• Sidley Austin，在 830 Brickell 开设迈阿密办公室
• Winston & Strawn，扩租至 830 Brickell
• Baker McKenzie，在 830 Brickell 承租办公面积

由 Vlad Doronin 旗下 OKO Group 开发的 830 Brickell，已成为迈阿密企业界事实上的总部楼，进驻方包括 Citadel 的过渡办公室、Microsoft、Thoma Bravo 以及全美四家顶级律所。每平方英尺 125 至 150 美元的租金，已经高于 Manhattan 的平均报价水平。

哪些亿万富豪已经搬到迈阿密？

财富迁移的范围远超华尔街。科技创始人、风险投资人与全球富豪正把迈阿密确立为主要或第二居所。随着 California 拟议中的财富税促使科技富豪另寻税务友好的落脚点，这一节奏还在加快。

科技创始人与 California 外流潮

Jeff Bezos，2023 年末自 Seattle 迁入，在 Indian Creek Island 陆续购入总额 2.37 亿美元 的宅邸群（Billionaire Bunker，亿万富豪堡垒）

Larry Page，Google 联合创始人斥资 1.88 亿美元以上 购入 Coconut Grove 滨水物业（2025 年 12 月至 2026 年 1 月），其中包括三处庄园，合并为一处宅邸群

Sergey Brin，Google 联合创始人据报正在物色 Miami Beach 的庄园

Mark Zuckerberg - Facebook/Meta 首席执行官，截至 2026 年 2 月已签约购入一处价值 1.5 亿至 2 亿美元 的 Indian Creek Island 宅邸群 

这意味着全美最富有的十人中，已有 4 位 把主要居所设在迈阿密；而且都发生在过去三年之内。 

风险投资与科技生态

创始人把整套生态一并带了过来：

• Founders Fund （Peter Thiel 的风投机构），已在迈阿密设点
• Keith Rabois （Khosla Ventures 普通合伙人），迈阿密科技圈最直言不讳的推手之一，在本地地产上投入甚多
• Atomic （Jack Abraham 的创业工作室），总部自 San Francisco 迁入
• David Vélez （Nubank 创始人、巴西首富），常驻迈阿密
• 大量加密、金融科技与人工智能初创公司如今落户迈阿密

其他知名居民

Indian Creek 的其他居民： Tom Brady、Ivanka Trump 与 Jared Kushner、Carl Icahn， 查看全部亿万富豪社区

The Weeknd （Abel Tesfaye），近期在 Coconut Grove 购入超级豪宅，与 Larry Page 成了同一社区的邻居

来自 California 的输送线

财富迁移的节奏正在加快。有报道称，2025 年 12 月至少有三位未具名的 California 亿万富豪与迈阿密经纪人合作，以确立 Florida 居民身份，另有五位正在积极看南 Florida 的物业。Florida 的亿万富豪人数近年已从 6 位增至 119 位。不过，较年长的一批多定居 Palm Beach（更安静，也更老派的旧钱圈层），而 Miami-Dade 吸引的是更年轻的创始人、科技高管，以及偏好都市生活的人。

推动这些结果的“财富迁移”没有放缓的迹象。2025 年 Florida 每天净增 1,350 人，创下新纪录；全美 330 万人口增长中，东南部占了 170 万。ISG 预计这是“一轮 20 年迁移周期的第五年”。

数据印证了趋势：2025 年 Florida 录得 17 宗 5,000 万美元以上的顶奢成交，创下新纪录，同期 New York 为 12 宗、California 为 10 宗。在寻找第二居所的超高净值买家眼中，迈阿密已经超越 New York，成为首选目的地。

资料来源：ISG 2025 年第四季度报告；Knight Frank《2025 年财富报告》；Christie's International Real Estate 年终数据

迈阿密顶奢住宅：读懂价格层级

迈阿密首次出现真正成规模的顶奢住宅开发。“豪宅”的定义已经大幅上移：十年前 60 万美元就算得上豪宅，如今门槛接近 250 万美元，而顶奢一级要从 1,000 万至 1,500 万美元起步。

顶奢门槛因子市场而异：

• Miami Beach （Surfside、Bal Harbour、South Beach、Fisher Island）：1,000 万美元以上／每平方英尺 4,000 美元以上
• Downtown Miami （Brickell、Coconut Grove、Coral Gables）：1,000 万美元以上／每平方英尺 2,800 美元以上

Miami Beach 各子市场的单价更高，原因是临海地块稀缺与品牌住宅溢价；Downtown 一带入门价更低，但正在快速上行，Aston Martin Residences 与 Four Seasons Coconut Grove 近年都刷新了大陆一侧的纪录。

迈阿密顶奢成交量（按年份）

资料来源：ISG 2025 年第四季度报告

单价最高的开发项目

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独栋与公寓纪录成交（2024-2026）

Jeff Bezos 为组建 Indian Creek 的宅邸群已投入 2.37 亿美元以上。Larry Page 在 Coconut Grove 已投入 1.88 亿美元以上，而且还在继续。

===>>> 查看迈阿密与 Miami Beach 在售独栋住宅 >1,000 万美元

顶奢公寓为何后来居上

标志性豪宅仍在刷新成交纪录，但供应约束与现实考量正把更多超富买家推向高端公寓。

滨水存量有限： 迈阿密最受追捧的独栋聚落，Indian Creek（41 块地）、Star Island（34 块地）与 Fisher Island，几乎已无可用土地。Bezos 与 Page 这类买家只能收购现有庄园，并且往往要合并多处物业，才凑得出想要的规模。

迈阿密豪宅持有的隐性成本： 南 Florida 潮湿的盐雾气候对滨水庄园极为苛刻。外立面维护、园林养护、飓风防备与人员管理，每年可耗费 50 万至 100 万美元以上，这还不含房产税。保险是另一层：迈阿密滨水豪宅的保单如今普遍超过每年 20 万至 50 万美元，近年飓风令市场收紧之后，部分顶奢庄园的年保费超过 100 万美元。许多习惯多处居所的富豪认为，这在运营上过于沉重。

“轻运营”顶奢的兴起： Four Seasons、Aman 与 St. Regis 这类品牌住宅提供了另一种选择：每平方英尺 4,000 至 6,000 美元以上的顶层公寓，配以酒店级服务、全职团队与拎包入住式的维护。对于往返迈阿密、New York 与 Aspen 的买家而言，一套 3,000 万至 5,000 万美元、带礼宾服务的公寓，可能比一处需要整套家政班底的 1 亿美元庄园更实用。

这也解释了 Shore Club Private Collection 与 The Raleigh 为何能以每平方英尺 4,500 美元以上定价并找到买家，超富人群越来越想要这个地址，却不想要随之而来的运营负担。

资料来源：Miami Downtown Development Authority 3D 地图

Brickell 的蜕变：品牌住宅重塑天际线

迈阿密的金融区 Brickell 正在经历数十年来最剧烈的变化。原因很清楚：买家结构变了。

几十年来，Miami Beach 一直是豪宅买家的默认选择。但那批人主要是买度假第二居所。Wall Street South 的迁移带来了另一类买家：把主要居所迁过来的高管、创始人与金融从业者。对于要去 830 Brickell 或 Citadel 新总部上班的人来说，从 Miami Beach 开车 30 分钟、高峰期拉长到一小时，并不合理。Brickell 可以步行上班，有 Brickell City Centre 的零售与餐饮，靠近 Coconut Grove 与 Coral Gables，前往 Opa-locka 或 Miami International 使用公务机也方便。

这解释了 Brickell 的品牌住宅储备为何激增，也解释了其定价为何正在与海滩市场收敛。主要居所买家要的是都市便利，而不是度假村生活。

OKO Group 的 5.2 亿美元收购

2025 年 12 月，Oak Row Equities 与 Vlad Doronin 旗下的 OKO Group 完成了 Florida 史上最大的一笔土地收购：5.2 亿美元（每英亩 1.22 亿美元，创下纪录）购入 1001 与 1111 Brickell Bay Drive 的 4.25 英亩地块，拥有 485 英尺连续海湾岸线。该地块规划可开发面积超过 300 万平方英尺，足以容纳数座高达 1,049 英尺的超高层塔楼，密度可比 Manhattan 的一座 Hudson Yards 塔楼。这是 Brickell 最后一块这一体量的滨水开发用地。

Doronin 是 Aman 的所有者兼首席执行官，他似乎正在推出第三个酒店品牌 Atma，面向规模更大的城市综合开发。提及“Atma Miami by Aman”（185 套套房）的商标申请与融资文件似乎表明，Brickell Bay 地块可能就是这一新品牌的首秀。

Brickell 处于预售阶段的品牌住宅

亿万富豪为何迁往迈阿密？（税务、科技与生活方式）

这轮迁移是在 2017 年《减税与就业法案》 把州与地方税（SALT）抵扣上限设为 1 万美元之后开始提速的，这一条款对 New York、California 等高税州的高收入人群冲击尤大。对每年缴纳数百万美元州所得税的超高净值人士来说，SALT 上限抹去了原本用来缓冲的联邦抵扣，Florida 的零所得税因此明显更有吸引力。

支撑迈阿密上行的基本面：

1. 零州所得税。Florida 不征个人所得税，高收入者相较 New York 或 California 可省下 10% 至 13%
2. 拟议中的财富税，California 的亿万富豪税提案正在加快科技创始人的离开
3. 远程办公变革，疫情之后，科技公司不再要求员工常驻 San Francisco 或 New York
4. 友好的营商环境，监管氛围欢迎财富创造以及加密与金融科技创新
5. 全球连通性，大型国际机场，贴近拉美资本与科技市场
6. 生活方式，全年宜人的气候、世界级餐饮、Art Basel 与海滩
7. 网络效应，Bezos、Griffin 与顶级风投一旦落地，生态便随之而来

国际买家与 Art Basel 效应

迈阿密的豪宅市场一向国际化，但买家画像已明显演变。拉美财富，尤其来自巴西、阿根廷、哥伦比亚、墨西哥与委内瑞拉的资金，长期是这个市场的压舱石，他们看重政治稳定、美元计价资产，以及离家不远。

Art Basel Miami Beach，自 2002 年起每年 12 月举办，改变了外界对迈阿密的整体认知。最初只是一场艺术博览会，后来成了富豪、收藏家、时尚与金融汇聚一周的场合。这项活动把迈阿密带进欧洲与中东财富的视野，吸引了原本只会看 New York、London 或 Monaco 的买家。

如今，国际买家在迈阿密的顶奢成交中占据相当比重。诸如 Faena House、 Surf Club Four Seasons以及 Aman Miami Beach 这样的楼盘，正是为这类全球买家而设，其服务水准、私密性与设计语言，能打动从 São Paulo 到 Geneva 的收藏家与家族办公室。

结果是：迈阿密的对手不只是 New York 和 Los Angeles，而是全球各大财富中心。一套 2,000 万美元的迈阿密顶层公寓，比 London 或 Singapore 的同类物业面积更大、气候更好、持有成本更低，而且没有州所得税。

在超高净值第二居所买家的目的地排序中，迈阿密已居第一，略胜 New York。

老楼与新盘：买家需要知道什么

媒体对 Florida 公寓特别摊派的报道造成了买家困惑。有几点背景值得厘清：

2021 年 Surfside 的 Champlain Towers South 倒塌事件（98 人罹难，建筑建于 1981 年）促成州级新法，要求楼龄超过 30 年的建筑进行结构检查并足额计提维修储备金。许多老楼的业主组织如今面临每户 5 万至 10 万美元以上的特别摊派。

这些问题出在 1970 年代至 1990 年代的建筑上，不涉及豪宅或顶奢项目。 Surf Club Four Seasons、Aman、Una Residences 与 Shore Club 等物业按现代工程标准建造，储备金充足，并由机构级团队管理。据 ISG，楼龄不足 30 年的公寓价格在 2023 至 2025 年间上涨了 13%。

2026 年的市场状况

融资环境

按揭利率已从 2025 年 1 月的 7.25% 回落至 2026 年 1 月的约 6.25%，预测认为 2026 年年中将降至 5% 区间中段。不过这对顶奢区间影响有限：单价 1,000 美元／平方英尺以上的成交中，70% 为全现金。

在建储备

当前开发储备包括 153 个项目、共 16,400 套住宅，其中 8,200 套在建。约 60% 的单位已预售，显示去化健康。与以往几轮周期相比，这是一份克制的储备。开发商靠限制供应守住了定价权。

成交额纪录

2025 年 MLS 总成交金额达 622 亿美元，创下新纪录，高于 2024 年的 526 亿美元。成交笔数 66,700 宗，同样创下新纪录，说明市场的强势并不只集中在顶奢一端。

常见问题

“Wall Street South”是什么意思？

Wall Street South 指的是迈阿密在对冲基金、私募股权机构与财富管理公司自 New York、Chicago 迁往南 Florida 之后，转型为美国主要金融中心。Barry Sternlicht 旗下的 Starwood Capital 于 2018 年率先行动，从 Greenwich 迁至 Miami Beach。COVID-19 期间 Florida 保持开放而其他州封锁，使迁移提速；Florida 的零州所得税与友好营商环境又进一步巩固了这一趋势。

Ken Griffin 为何把 Citadel 迁到迈阿密？

Ken Griffin 于 2022 年把 Citadel 从 Chicago 迁往迈阿密，理由是生活品质、友好的营商环境以及 Florida 的零州所得税。此后他在 Brickell 地产上投入超过 6.7 亿美元，并正在建设一座 25 亿美元的总部塔楼，这是迈阿密有史以来规划造价最高的单体塔楼。

迈阿密的顶奢公寓要多少钱？

迈阿密的顶奢公寓在 Miami Beach（Surfside、Bal Harbour、South Beach）自每平方英尺 4,000 美元起，在 Downtown Miami（Brickell、Coconut Grove）自每平方英尺 2,800 美元起。入门级顶奢通常自 1,000 万至 1,500 万美元起步，标志性顶层公寓超过 5,000 万美元。Miami-Dade 的公寓成交纪录为 Surfside 的 Seaway，8,600 万美元。

如果需要按楼盘拆解 1,000 万美元以上的区间（每平方英尺价格、代表性塔楼与买家画像），请参阅我们的 迈阿密顶奢公寓指南。

哪些亿万富豪住在迈阿密？

已迁入迈阿密的知名亿万富豪包括 Jeff Bezos（Amazon）、Ken Griffin（Citadel）、Larry Page（Google）、Carl Icahn 与 Tom Brady。许多人住在被称为“Billionaire Bunker”（亿万富豪堡垒）的 Indian Creek Island。可进一步了解 迈阿密的亿万富豪社区 与 Billionaires Beach。

2026 年买迈阿密的房产是好的投资吗？

迈阿密的顶奢地产在定价上已与 New York、London、Singapore 看齐，同时继续吸引前所未有的资金流入。支撑因素包括财富迁移（Florida 每天净增 1,350 人，创下新纪录）、滨水土地供应有限，以及 Florida 的税务优势。不过，买家仍应就楼龄与维修储备金做尽职调查。

迈阿密最贵的公寓楼是哪一座？

迈阿密有记录的最高单价是 Surfside 的 Surf Club Four Seasons，每平方英尺 6,731 美元。Shore Club Private Collection 等预售阶段项目的定价预期为每平方英尺 4,500 至 11,000 美元。

2026 年展望：FIFA World Cup 及其之后

2026 年 FIFA World Cup 预计将为迈阿密带来多达一百万访客，全球关注度会进一步升温。市场基本面依然稳固：

• 高税州的财富持续迁入（每天 1,350 人，创下新纪录）
• 滨水土地供应有限
• 机构品质的新开发储备（153 个项目，60% 已预售）
• 国际金融机构的存在感上升
• 按揭利率回落（预测 2026 年年中降至 5% 区间中段）

正如 Ken Griffin 所说： “迈阿密代表着美国的未来。”

问题已经不是迈阿密是否配得上与 New York、London、Singapore 并列，而是迈阿密能否 超过它们。

Manhattan Miami Real Estate 专注于迈阿密的豪宅与顶奢市场，业务覆盖 Brickell、Miami Beach、Coconut Grove 与 Coral Gables。

联系方式： Anthony Guerriero | aguerriero@manhattanmiami.com 

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