概覽
The Apthorp 是曼哈頓最具標誌性的住宅建築之一——一棟由 Clinton & Russell 於 1908 年為 Astor 家族所建、佔據整個街區的義大利文藝復興復興式宮邸，於 2010 年前後改建為共管公寓，並因其非凡的建築與文化意義獲指定為紐約市地標。此建築佔據由西78街與79街、百老匯與西區大道所圍成的整個街區，其著名的鍛鐵大門開向一座宏偉的中央庭院，庭院內設有噴泉與景觀花園。
163 戶宅邸皆配備 11 英尺挑高天花板、馬賽克瓷磚入口廊道、鑲玻璃法式門、裝飾壁爐與精緻的頂冠線板——這類建築細節在新建案中根本無法複製。石灰岩外牆、庭院的宏大規模，以及四座各自配有專人服務的大廳，共同營造出一種更近似歐洲私人宮殿、而非曼哈頓公寓大樓的居住體驗。
The Apthorp 的文化聲望在上西區無出其右。曾居住及現居於此的名人包括 Al Pacino、Nora Ephron 與 Lena Horne，此建築亦曾出現於眾多電影與電視作品中。對於尋求兼具真正建築血統、歷史底蘊，以及唯有一個世紀傑出住戶方能賦予之場所感的買家而言，The Apthorp 獨樹一格。
The Apthorp at a Glance
2211 Broadway, New York, NY 10024
William Waldorf Astor / Area Property Partners
Clinton & Russell
1908
163
12
共管公寓
Upper West Side
The Apthorp Condos for Sale
Why Buyers Choose The Apthorp
The Apthorp 吸引著重視建築遺產、文化意義，以及當今再也無法建造之住宅氣派的買家。
佔據整個街區的地標
The Apthorp 佔據整個街區——這種住宅開發規模在現代曼哈頓實質上已無法複製。義大利文藝復興復興式建築、鍛鐵大門與中央庭院，共同營造出任何新建築都無法媲美的入門體驗。
11 英尺挑高天花板與戰前建築細節
11 英尺挑高天花板、馬賽克瓷磚廊道、裝飾壁爐與頂冠線板，展現出 1908 年的工藝水準，這在新建案中根本不復存在。懂得欣賞真正建築細節的買家，始終將這些特色列為最終的決定因素。
文化淵源
Al Pacino、Nora Ephron、Lena Horne——The Apthorp 的住戶名冊宛如紐約文化界的名人錄。這份淵源為持有此處增添了一種無形卻真實的價值。
共管公寓的靈活性
與上西區的合作公寓（co-op，購買股份加專有租約）不同，The Apthorp 的共管公寓（condominium）結構在轉租、以 LLC 名義購置及外國買家方面更具靈活性——對現代豪宅買家而言，是一項顯著的實務優勢。
我們對 The Apthorp 的看法
The Apthorp 是我們會推薦給希望居住於紐約歷史之中的買家的建築。佔據整個街區的義大利文藝復興式宮邸、設有噴泉的庭院、四座專人服務大廳、11 英尺挑高天花板——這些都是再多金錢也無法在新建築中重現的元素。對於重視真實性、文化意義與建築氣派，更甚於現代設施與簡潔極簡風格的買家而言，The Apthorp 在上西區無與倫比。
共管公寓（condominium）結構是一項真正的優勢：與氣派的戰前合作公寓（co-op）不同，The Apthorp 允許以 LLC 名義購置、靈活轉租及外國人持有。6,500 平方英尺的設施空間設有水療、健身與娛樂區，在地標建築的環境中提供現代化的便利。而其地理位置——距中央公園與河濱公園僅數步之遙，鄰近林肯中心與美國自然史博物館——正是上西區的典範。
坦白而言，此建築的改建並非全無爭議，部分戶型的歲月痕跡也較為明顯。設施配置雖然扎實，卻無法與新建案相比。面向庭院的戶型可能較面向街道者更為陰暗。而戰前格局——儘管別具韻味——或許無法吸引偏好開放式空間的買家。但對於合適的買家而言，這些並非缺點，而是個性所在。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About The Apthorp
住宅系列
經典宅邸
1,800 - 3,000 SF
尊邸
3,000 - 5,000 SF
典藏宅邸
5,000+ SF
Residences from $3,000,000
World-Class Amenities
中央庭院
The Apthorp 宏偉的中央庭院設有噴泉與景觀花園，是紐約最負盛名的住宅戶外空間之一——一片透過建築標誌性鍛鐵大門即可望見的私人綠洲。
6,500 SF 設施空間
現代化的設施空間，包括水療中心、健身中心、瑜伽室、蒸氣室、桑拿房，以及設有吧台與廚房的娛樂空間。
四座專人服務大廳
四座各自配有專人服務的大廳提供多個出入口，以及卓越的安全與服務水準。
健康與健身
- 健身中心
- 瑜伽與運動室
- 蒸氣室
- 桑拿房
社交與娛樂
- 設有吧台的娛樂空間
- 宴會廚房
- 住戶交誼廳
- 中央庭院
兒童
- 兒童遊戲室
- 庭院遊樂區
- 適合家庭的建築
- 鄰近中央公園
服務
- 四座專人服務大廳
- 24 小時門房
- 包裹收發室
- 自行車存放區
廚房
- 改建戶型的翻新廚房
- 高端家電配置
- 石材檯面
- 訂製櫥櫃
衛浴
- 可享水療風格翻新
- 天然石材飾面
- 部分戶型保留原始瓷磚
- 現代衛浴設備
起居空間
- 11 英尺挑高天花板
- 馬賽克瓷磚入口廊道
- 裝飾壁爐
- 頂冠線板與法式門
建築遺產
- 紐約市指定地標
- 義大利文藝復興復興式建築
- 鍛鐵大門與庭院
- 佔據完整街區的基地
遠見創造者
Clinton & Russell
原始建築設計（1908 年）
Area Property Partners
改建開發商
上西區——豐厚的文化底蘊與住宅氣質
上西區提供曼哈頓最令人嚮往的住宅環境之一，兼具鄰近中央公園與河濱公園的優勢，以及世界級的文化機構、卓越的學校，還有一個世紀以來吸引知識分子、藝術家與家庭的社區氣質。
公園
中央公園與河濱公園分踞社區兩端。
文化
林肯中心、美國自然史博物館與比肯劇院。
餐飲
百老匯與 Amsterdam Avenue 的餐飲選擇。
交通
1/2/3 與 B/C 地鐵線。
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常見問題
The Apthorp 是什麼？
The Apthorp 是一棟建於 1908 年的紐約市指定地標，佔據上西區整個街區。最初由 Clinton & Russell 為 Astor 家族興建為出租公寓，並於 2010 年前後改建為 163 戶豪華共管公寓。此建築以其義大利文藝復興復興式建築、標誌性中央庭院與文化意義而備受讚譽。
這裡的公寓售價多少？
售價約自 300 萬美元至 2,350 萬美元不等，視面積、樓層、翻新狀況與景觀而定。每平方英尺（ft²）的平均價格約介於 1,776 美元至 2,212 美元之間。
曾有哪些人居住於 The Apthorp？
The Apthorp 曾是紐約多位最著名文化人物的居所，包括 Al Pacino、Nora Ephron 與 Lena Horne。此建築的文化聲望在上西區無出其右。
The Apthorp 是合作公寓（co-op）還是共管公寓（condo）？
The Apthorp 是一棟共管公寓（condominium），於 2010 年前後由出租公寓改建而成。這意味著相較於上西區的合作公寓（co-op），買家在轉租、以 LLC 名義購置及外國人持有方面享有更大的靈活性。
庭院是什麼樣子？
The Apthorp 的中央庭院是曼哈頓最負盛名的住宅戶外空間之一——一座設有噴泉的景觀花園，可經由建築位於百老匯側的標誌性鍛鐵大門進入。它在上西區的核心地帶提供了一處私密而宛如公園的環境。
天花板高度是多少？
各戶宅邸皆配備 11 英尺挑高天花板，並搭配馬賽克瓷磚入口廊道、鑲玻璃法式門、裝飾壁爐，以及展現建築 1908 年營造品質的精緻頂冠線板。
Private Availability at The Apthorp
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at The Apthorp, request a confidential review with our advisory team.
2211 Broadway, New York, NY 10024
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。