概覽
116 University Place 是格林威治村最為低調的住宅之一，這是一座僅有五戶整層住宅的精品共管公寓，由 Morris Adjmi Architects 設計。這座六層建築於 2018 年竣工，將街區深厚的建築傳統與當代工藝融為一體，其疊澀磚牆立面既呼應格林威治村的歷史街景，又昭示著全然一新的氣象。
每戶住宅獨佔一整層，兼具聯排別墅的空間氣度與私密性，以及共管公寓生活的便利。室內配置 Smallbone of Devizes 廚房，這家備受推崇的英國櫥櫃工坊在紐約住宅項目中極為罕見，並搭配 Calacatta 大理石檯面與牆面，將每一處表面提升至藝廊級的精緻。
對於重視專屬性而非張揚的識貨買家而言，116 University Place 提供了曼哈頓日益罕見的特質：真正的稀缺。整棟建築僅有五戶，住戶得以享有大型開發案無法複製的親密感與歸屬感。
116 University Place at a Glance
116 University Place, New York, NY 10003
Ranger Properties & Sagamore Capital
Morris Adjmi Architects
2018
5
6
共管公寓
Greenwich Village
116 University Place Condos for Sale
Why Buyers Choose 116 University Place
116 University Place 吸引的買家深知，真正的奢華在於稀缺與工藝，而非設施數量的堆疊。
無可比擬的專屬性
整棟建築僅有五戶住宅，116 University Place 提供了格林威治村新建案幾乎不可能覓得的私密與專屬。每層一戶意味著沒有共用走廊，享有完整的空間自主。
Smallbone 廚房：紐約的稀有之作
Smallbone of Devizes 廚房是全球頂級住宅的標誌。在曼哈頓共管公寓中覓得如此等級的英國訂製櫥櫃工藝實屬難得，也彰顯開發商對工藝而非慣例的堅持。
Morris Adjmi 的脈絡設計
Morris Adjmi 的疊澀磚牆立面並非單純的裝飾，而是與格林威治村的建築傳承對話。在此置產的買家，投資的是一座能優雅歷經歲月、並在曼哈頓最重視建築脈絡的街區之一中維持其地位的建築。
格林威治村的步行便利
距聯合廣場的交通樞紐、綠色市集與餐飲場景僅數步之遙，116 University Place 帶來的日常便利，是位於連結較弱街區的頂層豪宅高樓所無法複製的。這正是格林威治村生活最精緻的體現。
我們對 116 University Place 的看法
116 University Place 並非一座自我行銷的建築，而這正是其魅力的重要一環。全棟僅有五戶整層住宅，它低調運行於多數曼哈頓買家的視線之外，而這恰恰是其住戶所偏好的。對於尋覓兼具真正專屬性之格林威治村地址的客戶，這始終是我們的首選推薦之一。
Smallbone 廚房與 Calacatta 大理石飾面將室內牢牢定位於超豪華等級，而 Morris Adjmi 的建築則確保這座建築對格林威治村街景有著實質貢獻。不同於許多為求新意而犧牲地段的精品開發案，116 University Place 兩者兼備，步行一分鐘即達聯合廣場實屬非凡的便利。
從投資角度而言，本建築的極致稀缺性對業主極為有利。116 University Place 的轉售存量按其本質即屬罕見，而格林威治村歷久不衰的吸引力為長期增值提供了穩固的基礎。對於重視低調與品質而非張揚的買家，本建築值得認真考慮。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About 116 University Place
World-Class Amenities
Smallbone of Devizes 廚房
每戶住宅均配備手工打造的 Smallbone 廚房，這家傳奇英國櫥櫃工坊的訂製設計搭配 Calacatta 大理石與頂級嵌入式家電。
整層私密
每層僅一戶住宅，每個居所皆擁有私人電梯門廳，以及聯排別墅般的空間自由，無須共用牆面或走廊。
格林威治村地址
坐落於 University Place 第12街與第13街之間，住戶距聯合廣場、世界級餐飲以及格林威治村的豐富文化僅數步之遙。
廚房與衛浴
- Smallbone of Devizes 櫥櫃
- Calacatta 大理石檯面與牆面
- 嵌入式 Sub-Zero 與 Wolf 家電
- 浴室地板輻射式地暖
室內飾面
- 寬版歐洲白橡木地板
- 超過10英尺的天花板高度
- 超大平開窗
- 全屋訂製木作
建築服務
- 私人鑰匙電梯門禁
- 全天候虛擬門房系統
- 安全包裹室
- 自行車存放
空調與系統
- 獨立中央空調系統
- 戶內 Miele 洗衣機與烘乾機
- 多區域溫控
- 節能建築系統
私人戶外空間
- 共用屋頂露台
- 頂層住宅私人露台
- 景觀共用區域
- 戶外宴客選擇
科技
- 預先佈線以整合智慧家庭
- 高速光纖連線
- Lutron 照明控制系統
- USB 與整合式充電站
安全
- 24/7 虛擬門房
- 私人鑰匙電梯
- 視訊對講系統
- 感應扣安全門禁
儲藏
- 提供私人儲藏空間
- 安全自行車室
- 附冷藏的包裹室
- 每戶皆有步入式衣帽間
遠見創造者
Morris Adjmi
建築師
格林威治村：曼哈頓的文化心跳
116 University Place 讓您置身於格林威治村傳奇文化傳承與現代曼哈頓便利的交會處。距聯合廣場的綠色市集僅數步之遙，四周環繞著全城最出色的餐廳、藝廊與精品店，此地址帶來少有新建案能媲美的道地格林威治村生活。
餐飲與夜生活
格林威治村擁有曼哈頓最密集的知名餐廳之一，從溫馨的義大利小館到米其林星級名所應有盡有。
公園與綠地
聯合廣場公園以其標誌性的綠色市集、季節性活動與開放綠地成為街區的核心，是距家門僅數步之遙的日常設施。
購物與文化
從格林威治村的獨立書店到百老匯沿線的旗艦店，此地點提供全城無與倫比的購物與文化體驗。
交通
聯合廣場是曼哈頓連結最完善的交通樞紐之一，可搭乘 4/5/6、N/Q/R/W 與 L 地鐵線，數分鐘內幾乎可抵達城市的每個角落。
買家會比較哪些其他選擇
Buyers considering 116 University Place typically also evaluate these buildings
常見問題
116 University Place 有多少戶住宅？
116 University Place 由六層樓中的僅五戶整層住宅組成，是格林威治村最專屬的精品共管公寓之一。每戶住宅獨佔一整層，並設有私人電梯門廳。
116 University Place 由誰設計？
本建築由 Morris Adjmi Architects 設計，該事務所以尊重街區特色的脈絡設計聞名。疊澀磚牆立面呼應格林威治村的歷史建築語彙，同時引入鮮明的現代感。
什麼是 Smallbone of Devizes 廚房？
Smallbone of Devizes 是一家創立於 1976 年的知名英國櫥櫃工坊，以手工打造的訂製廚房設計著稱。在 116 University Place，每戶住宅均配備訂製的 Smallbone 廚房，這在紐約市住宅開發中極為罕見。
格林威治村街區是什麼樣子？
格林威治村是曼哈頓最受青睞的街區之一，以綠樹成蔭的街道、歷史悠久的聯排別墅、蓬勃的文化場景與世界級餐飲聞名。116 University Place 距聯合廣場僅數步之遙，兼具無與倫比的便利與格林威治村的魅力。
116 University Place 有戶外空間嗎？
本建築設有供所有住戶使用的共用屋頂露台，頂層住宅則附有私人露台，可將格林威治村的天際線及更遠的景致盡收眼底。
116 University Place 的價格範圍為何？
116 University Place 的住宅價格約自 675 萬美元起。定價反映本建築非凡的稀缺性，全棟僅有五戶，並配備包括 Smallbone 廚房與全屋 Calacatta 大理石在內的訂製飾面。
Private Availability at 116 University Place
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116 University Place, New York, NY 10003
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。