Обновлено в феврале 2026 года

Miami перестал быть курортным направлением и стал мировой столицей капитала. То, что начиналось как «Wall Street South», переезд хедж-фондов и финансовых компаний, переросло в полномасштабную релокацию основателей технологических компаний, предпринимателей-миллиардеров и семей со сверхвысоким капиталом. Результат: рынок ультралюксовой недвижимости с ценами от $4 000 за квадратный фут на Miami Beach и от $2 800 в Brickell, при беспрецедентном спросе на трофейные объекты.

Что такое Wall Street South?

Термин Wall Street South описывает превращение Miami в один из крупнейших финансовых центров США, вызванное переездом хедж-фондов, фондов прямых инвестиций и компаний по управлению капиталом из New York, Chicago и других традиционных финансовых столиц.

Отсчёт можно вести с 2018 года, когда Barry Sternlicht перевёл Starwood Capital Group, свою инвестиционную компанию с активами $115 млрд, из Greenwich, штат Коннектикут, в Miami Beach. Тогда это выглядело ставкой против рынка. Но Sternlicht увидел то, что остальные откроют для себя чуть позже: нулевой подоходный налог штата во Флориде, дружественный бизнесу режим и растущий кадровый рынок делали её реальной альтернативой традиционным финансовым центрам.

Миграция ускорилась в пандемию COVID-19, когда Флорида в значительной мере оставалась открытой для бизнеса, а New York, Калифорния и Иллинойс ввели жёсткие ограничения. Специалисты из финансов, технологий и криптоиндустрии, переехавшие временно, обнаружили то, что Sternlicht знал уже давно, и многие так и не вернулись.

Сегодня более 500 управляющих компаний со штаб-квартирами во Флориде управляют активами примерно на $300 млрд. Miami входит в число 25 крупнейших финансовых центров мира.

Эффект Citadel: ставка Ken Griffin на Miami в $2,5 млрд

Переломный момент наступил в 2022 году, когда Ken Griffin объявил, что Citadel, его хедж-фонд с активами $65 млрд, переедет из Chicago в Miami. Griffin собрал в Brickell портфель недвижимости более чем на $670 млн и строит сейчас самый значимый коммерческий проект города: сверхвысокую башню в 1 049 футов на 1201 Brickell Bay Drive по проекту Foster + Partners. Проект стоимостью $2,5 млрд (против первоначальной оценки в $1 млрд) разместит глобальную штаб-квартиру Citadel на 1,3 млн кв. футов офисов класса А, а венчать башню будет отель на 212 номеров. Строительство начинается в начале 2026 года, последующие очереди предполагают дополнительные офисные площади и жилую башню на 100 резиденций. После завершения это будет самое высокое здание Miami и одно из самых высоких на Восточном побережье за пределами New York.

Приход Citadel запустил куда более широкое движение. Goldman Sachs расширил подразделение управления активами в West Palm Beach, разместив там более 100 трейдеров. Blackstone развернул операции в Miami. Carl Icahn перенёс штаб-квартиру Icahn Enterprises в Sunny Isles Beach. Thoma Bravo и Millennium Management открыли офисы в Brickell. Импульс оказался самоподдерживающимся: каждый крупный новый резидент подтверждает выбор Miami для следующего.

Big Tech идёт следом за Wall Street

Корпоративная миграция не ограничивается финансами. Microsoft арендовала 50 000 кв. футов в 830 Brickell под региональную штаб-квартиру для Латинской Америки в 2021 году. Amazon подписала в 2025 году крупнейшую в истории Wynwood офисную аренду, 75 000 кв. футов в Wynwood Plaza, и одновременно строит распределительный центр на 1 млн кв. футов в South Dade. Apple расширилась на 45 000 кв. футов в Coral Gables и открыла флагманский магазин в Miami Worldcenter.

Глобальные юридические фирмы закрепляются в городе

Где финансы, там и BigLaw. Крупнейшие юридические фирмы страны спешно открывали офисы в Miami, чтобы обслуживать переезжающих клиентов:

• Kirkland & Ellis, 115 000 кв. футов в 830 Brickell, крупнейшая в Miami аренда офиса новым для рынка арендатором в 2022 году
• Sidley Austin, открыла офис в Miami в 830 Brickell
• Winston & Strawn, расширилась в 830 Brickell
• Baker McKenzie, арендовала площади в 830 Brickell

830 Brickell, построенный OKO Group под управлением Vlad Doronin, стал де-факто головным зданием корпоративного Miami: здесь разместились временные офисы Citadel, Microsoft, Thoma Bravo и четыре ведущие юридические фирмы страны. При ставках $125-$150 за квадратный фут аренда здесь дороже средней запрашиваемой ставки в Manhattan.

Какие миллиардеры переехали в Miami?

Миграция капитала выходит далеко за пределы Wall Street. Основатели технологических компаний, венчурные инвесторы и миллиардеры со всего мира делают Miami основным или вторым местом жительства. Темп нарастает: обсуждаемые в Калифорнии налоги на богатство подталкивают технологических миллиардеров искать более мягкие налоговые юрисдикции.

Основатели технокомпаний и исход из Калифорнии

Jeff Bezos, переехал из Seattle в конце 2023 года и собирает за $237 млн комплекс на Indian Creek Island (Billionaire Bunker)

Larry Page, сооснователь Google, приобрёл на $188 млн+ прибрежной недвижимости в Coconut Grove (декабрь 2025 - январь 2026), включая три поместья, объединяемых в единый комплекс

Sergey Brin, сооснователь Google, по сообщениям, подыскивает на Miami Beach поместья.

Mark Zuckerberg - CEO Facebook/Meta, по состоянию на февраль 2026 года заключил контракт на покупку комплекса за $150 - $200 млн на Indian Creek Island 

Таким образом, 4 из 10 богатейших людей США имеют основное место жительства в Miami; и всё это за последние три года. 

Венчурный капитал и технологическая экосистема

Основатели привезли с собой и экосистему:

• Founders Fund (венчурная фирма Peter Thiel), открыла присутствие в Miami
• Keith Rabois (генеральный партнёр Khosla Ventures), один из самых заметных сторонников Miami в технологической среде, много вложил в местную недвижимость
• Atomic (венчурная студия Jack Abraham), перенесла штаб-квартиру из San Francisco
• David Vélez (основатель Nubank, самый богатый человек Бразилии), живёт в Miami
• Множество крипто-, финтех- и AI-стартапов теперь базируются в Miami

Другие заметные резиденты

Другие жители Indian Creek: Tom Brady, Ivanka Trump и Jared Kushner, Carl Icahn, Смотреть все районы миллиардеров

The Weeknd (Abel Tesfaye), недавняя покупка мега-особняка в Coconut Grove, по соседству с Larry Page

Калифорнийский канал

Темп миграции капитала нарастает. По имеющимся сведениям, как минимум трое неназванных калифорнийских миллиардеров работали в декабре 2025 года с брокерами Miami, оформляя резидентство во Флориде, ещё пятеро активно подбирают объекты в Южной Флориде. Число миллиардеров во Флориде выросло за последние годы с 6 до 119. При этом многие миллиардеры старшего поколения оседают в Palm Beach, где тише и больше старых денег, тогда как Miami-Dade притягивает более молодых основателей, технологических руководителей и тех, кому нужен городской ритм.

«Миграция капитала», стоящая за этими результатами, не показывает признаков замедления. В 2025 году население Флориды прирастало на 1 350 человек в день, это новый рекорд, а на юго-восток пришлось 1,7 млн из 3,3 млн общего прироста населения страны. ISG называет происходящее «пятым годом 20-летнего миграционного цикла».

Цифры подтверждают тренд: в 2025 году во Флориде прошло 17 ультралюксовых сделок дороже $50 млн, новый рекорд, против всего 12 в New York и 10 в Калифорнии. Miami обошёл New York как главное направление для покупателей второго жилья со сверхвысоким капиталом.

Источник: отчёт ISG за IV квартал 2025 года; Knight Frank Wealth Report 2025; итоговые годовые данные Christie's International Real Estate

Ультралюксовая недвижимость Miami: как устроены ценовые уровни

Впервые Miami видит настоящую ультралюксовую жилую застройку в масштабе. Само понятие «люкс» сместилось радикально: то, что десять лет назад начиналось с $600 000, сегодня стартует ближе к $2,5 млн, а ультралюкс начинается с $10-15 млн.

Пороги ультралюкса различаются по субрынкам:

• Miami Beach (Surfside, Bal Harbour, South Beach, Fisher Island): от $10 млн / от $4 000 за кв. фут
• Downtown Miami (Brickell, Coconut Grove, Coral Gables): от $10 млн / от $2 800 за кв. фут

Субрынки Miami Beach держат более высокую цену за квадратный фут из-за дефицита первой линии океана и премии брендированных резиденций, тогда как районы Downtown стартуют ниже, но растут быстро: Aston Martin Residences и Four Seasons Coconut Grove в последние годы поставили рекорды для материковой части.

Ультралюксовые сделки в Miami по годам

Источник: отчёт ISG за IV квартал 2025 года

Проекты с самой высокой ценой за квадратный фут

===>>> Смотреть доступные квартиры в Miami и Miami Beach дороже $10 млн

Рекордные сделки с домами и квартирами (2024-2026)

Jeff Bezos потратил более $237 млн на формирование своего комплекса на Indian Creek. Larry Page потратил более $188 млн (и продолжает) в Coconut Grove.

===>>> Смотреть доступные частные дома в Miami и Miami Beach дороже $10 млн

Почему ультралюксовые квартиры отвоёвывают позиции

Трофейные особняки продолжают ставить ценовые рекорды, но ограниченность предложения и практика владения всё чаще разворачивают сверхсостоятельных покупателей в сторону квартир высшего сегмента.

Дефицит участков на воде: в самых желанных анклавах Miami для частных домов, Indian Creek (41 участок), Star Island (34 участка) и Fisher Island, свободной земли практически нет. Покупателям уровня Bezos и Page приходится приобретать существующие поместья и нередко объединять несколько владений, чтобы получить нужный масштаб.

Скрытая стоимость владения особняком в Miami: влажный солёный воздух Южной Флориды безжалостен к прибрежным поместьям. Уход за фасадами и ландшафтом, подготовка к ураганам и управление персоналом обходятся от $500 000 до $1 млн и более в год, ещё до налога на недвижимость. Страхование добавляет отдельный слой: полисы для прибрежных особняков в Miami сегодня регулярно превышают $200 000-$500 000 в год, а по отдельным ультралюксовым поместьям годовая премия выходит за $1 млн после того, как недавние ураганы ужесточили рынок. Многим миллиардерам, привыкшим к нескольким резиденциям, такая нагрузка кажется операционно избыточной.

Подъём ультралюкса «без хлопот»: брендированные резиденции вроде Four Seasons, Aman и St. Regis предлагают альтернативу: пентхаусы по $4 000-$6 000 и более за квадратный фут с гостиничным сервисом, постоянным персоналом и обслуживанием под ключ. Для тех, кто делит год между Miami, New York и Aspen, квартира за $30-50 млн с консьерж-сервисом практичнее поместья за $100 млн, требующего полноценного домашнего штата.

Этим и объясняется, почему такие проекты, как Shore Club Private Collection и The Raleigh, выходят дороже $4 500 за квадратный фут и находят покупателя: сверхсостоятельным всё чаще нужен адрес без операционной головной боли.

Источник: 3D-карта Miami Downtown Development Authority

Трансформация Brickell: брендированные резиденции меняют силуэт города

Brickell, финансовый район Miami, переживает самую заметную перестройку за десятилетия. Причина понятна: принципиально изменился профиль покупателя.

Десятилетиями Miami Beach был выбором по умолчанию для покупателей люкса. Но это были прежде всего приобретатели второго жилья для отдыха. Миграция Wall Street South привела другого покупателя: руководителей, основателей и финансистов, переносящих сюда основное место жительства. Для того, кто ежедневно едет в офис в 830 Brickell или в новую штаб-квартиру Citadel, тридцатиминутная дорога с Miami Beach, растягивающаяся в час пик до часа, лишена смысла. Brickell даёт пешую доступность работы, Brickell City Centre с ретейлом и ресторанами, близость к Coconut Grove и Coral Gables, а также быстрый выезд к частной авиации в Opa-locka или Miami International.

Отсюда и взрывной рост пайплайна брендированных резиденций в Brickell. И сближение цен с пляжными рынками. Покупателю основного жилья нужна городская логистика, а не курортный формат.

Приобретение OKO Group за $520 млн

В декабре 2025 года Oak Row Equities и OKO Group под управлением Vlad Doronin закрыли крупнейшую сделку с землёй в истории Флориды: $520 млн ($122 млн за акр, новый рекорд) за 4,25 акра на 1001 и 1111 Brickell Bay Drive с 485 футами непрерывной береговой линии. Участок допускает застройку более 3 млн кв. футов, чего хватит на несколько сверхвысоких башен до 1 049 футов, что по плотности сопоставимо с одной башней Hudson Yards в Manhattan. Это последний в Brickell участок такого масштаба на воде.

Doronin, владелец и CEO Aman, судя по всему, запускает третий отельный бренд, Atma, для крупных городских проектов смешанного назначения. Заявки на товарные знаки и документы по финансированию упоминают «Atma Miami by Aman» (185 сьютов), что позволяет предположить дебют нового бренда именно на площадке Brickell Bay.

Брендированные резиденции Brickell на стадии проекта

Почему миллиардеры переезжают в Miami? (налоги, технологии, образ жизни)

Миграция начала ускоряться после того, как Tax Cuts and Jobs Act 2017 года ограничил вычет налогов штата и муниципалитетов (SALT) суммой $10 000. Эта норма непропорционально ударила по высоким доходам в New York, Калифорнии и других штатах с высокими налогами. Для лиц со сверхвысоким капиталом, платящих миллионы подоходного налога штата, потолок SALT снял федеральный вычет, прежде смягчавший удар, и нулевой подоходный налог во Флориде стал заметно привлекательнее.

Фундаментальные факторы подъёма Miami:

1. Нулевой подоходный налог штата. Во Флориде нет личного подоходного налога, что экономит высоким доходам 10-13% по сравнению с New York или Калифорнией
2. Обсуждаемые налоги на богатство, инициативы Калифорнии по налогу на миллиардеров ускоряют отъезд основателей технологических компаний
3. Революция удалённой работы, после пандемии технологические компании больше не требуют присутствия в SF/NYC
4. Дружественная бизнесу среда, регуляторный климат, благоприятный для создания капитала и для крипто- и финтех-инноваций
5. Глобальная связность, крупный международный аэропорт, близость к латиноамериканскому капиталу и технологическим рынкам
6. Образ жизни, круглогодичный климат, гастрономия мирового уровня, Art Basel, пляжи
7. Сетевые эффекты, как только переехали Bezos, Griffin и ведущие венчурные фонды, за ними пошла и экосистема

Международные покупатели и эффект Art Basel

Рынок люкса в Miami всегда был международным, но профиль покупателя изменился сильно. Латиноамериканский капитал, прежде всего из Бразилии, Аргентины, Колумбии, Мексики и Венесуэлы, давно служит опорой рынка: покупатели ищут политическую стабильность, активы в долларах и близость к дому.

Art Basel Miami Beach, проходящая каждый декабрь с 2002 года, изменила восприятие Miami в мире. То, что начиналось как ярмарка искусства, стало недельным пересечением миллиардеров, коллекционеров, моды и финансов. Событие открыло Miami для европейского и ближневосточного капитала и привело покупателей, которые иначе смотрели бы только на New York, London или Monaco.

Сегодня на международных покупателей приходится значительная доля ультралюксовых сделок в Miami. Такие здания, как Faena House, Surf Club Four Seasonsи Aman Miami Beach, спроектированы с расчётом на глобального покупателя: уровень сервиса, приватность и дизайн-код, понятные коллекционерам и семейным офисам от São Paulo до Geneva.

Результат: Miami конкурирует не только с New York и Los Angeles, но и с мировыми столицами капитала. Пентхаус за $20 млн в Miami даёт больше площади, лучший климат и меньшие расходы на содержание, чем сопоставимые объекты в London или Singapore, и всё это без подоходного налога штата.

Miami стал направлением №1 для покупателей второго жилья со сверхвысоким капиталом, чуть опережая New York.

Старые здания против новостроек: что стоит знать покупателю

Публикации о специальных сборах во флоридских кондоминиумах породили путаницу. Важный контекст:

Обрушение Champlain Towers South в Surfside в 2021 году (98 погибших, здание 1981 года постройки) привело к новому законодательству штата, которое требует структурных обследований и полного резервного фондирования для зданий старше 30 лет. Многие старые ассоциации сегодня сталкиваются со специальными сборами в $50 000-$100 000 и более на квартиру.

Это касается зданий 1970-1990-х годов, а не люксовых и ультралюксовых проектов. Такие объекты, как Surf Club Four Seasons, Aman, Una Residences и Shore Club, строились по современным инженерным стандартам, с надлежащим резервным фондированием и управлением институционального уровня. Цены на квартиры в зданиях моложе 30 лет выросли на 13% за 2023-2025 годы, по данным ISG.

Состояние рынка в 2026 году

Условия финансирования

Ипотечные ставки снизились с 7,25% в январе 2025 года примерно до 6,25% в январе 2026 года, а прогнозы указывают на ставки в середине диапазона 5% к середине 2026 года. На ультралюксовый сегмент это, впрочем, влияет мало: 70% сделок дороже $1 000 за кв. фут проходят полностью за наличные.

Строительный пайплайн

Текущий девелоперский пайплайн включает 153 здания и 16 400 резиденций, из которых 8 200 строятся. Примерно 60% резиденций продано на этапе предпродаж, что говорит о здоровом поглощении. По сравнению с прошлыми циклами пайплайн дисциплинирован. Девелоперы удерживают ценовую власть, ограничивая предложение.

Рекордный объём сделок

Совокупный долларовый объём по MLS достиг $62,2 млрд в 2025 году, это новый рекорд, против $52,6 млрд в 2024-м. Число закрытых сделок составило 66 700, тоже рекорд, что показывает силу рынка далеко за пределами ультралюксового сегмента.

Частые вопросы

Что означает «Wall Street South»?

Wall Street South описывает превращение Miami в крупный финансовый центр США после переезда хедж-фондов, фондов прямых инвестиций и компаний по управлению капиталом из New York и Chicago в Южную Флориду. Starwood Capital под руководством Barry Sternlicht открыла этот путь в 2018 году, переехав из Greenwich в Miami Beach. Миграция ускорилась в период COVID-19, когда Флорида оставалась открытой, а другие штаты закрывались, и была закреплена нулевым подоходным налогом штата и дружественной бизнесу средой.

Почему Ken Griffin перевёл Citadel в Miami?

Ken Griffin перевёл Citadel из Chicago в Miami в 2022 году, назвав причинами качество жизни, дружественную бизнесу среду и нулевой подоходный налог штата во Флориде. С тех пор он вложил более $670 млн в недвижимость Brickell и строит штаб-квартиру за $2,5 млрд, самую дорогую отдельную башню из когда-либо запланированных в Miami.

Сколько стоят ультралюксовые квартиры в Miami?

Ультралюксовые квартиры в Miami начинаются от $4 000 за квадратный фут на Miami Beach (Surfside, Bal Harbour, South Beach) и от $2 800 за квадратный фут в Downtown Miami (Brickell, Coconut Grove). Вход в ультралюкс обычно лежит в диапазоне $10-15 млн, а трофейные пентхаусы превышают $50 млн. Рекорд Miami-Dade для квартиры составляет $86 млн в Seaway в Surfside.

Разбор сегмента от $10 млн по отдельным зданиям (цена за квадратный фут, ключевые башни и профиль покупателя) смотрите в нашем гиде по ультралюксовым квартирам Miami.

Какие миллиардеры живут в Miami?

Среди миллиардеров, переехавших в Miami, Jeff Bezos (Amazon), Ken Griffin (Citadel), Larry Page (Google), Carl Icahn и Tom Brady. Многие живут на Indian Creek Island, известном как «Billionaire Bunker». Смотрите районы миллиардеров в Miami и Billionaires Beach.

Стоит ли вкладываться в недвижимость Miami в 2026 году?

Ультралюксовая недвижимость Miami достигла ценового паритета с New York, London и Singapore и продолжает притягивать беспрецедентный приток капитала. Рынок опирается на миграцию капитала (1 350 человек в день переезжают во Флориду, новый рекорд), ограниченное предложение земли на воде и налоговые преимущества Флориды. При этом покупателю следует проверять возраст здания и состояние резервного фонда.

Какой жилой комплекс в Miami самый дорогой?

Самая высокая зафиксированная цена за квадратный фут в Miami, $6 731, достигнута в Surf Club Four Seasons в Surfside. В проектах на стадии до строительства, таких как Shore Club Private Collection, закладывается $4 500-$11 000 за квадратный фут.

Прогноз на 2026 год: чемпионат мира FIFA и далее

Чемпионат мира FIFA 2026 года, который, как ожидается, привлечёт в Miami до миллиона гостей, усилит внимание к городу. Фундаментальные факторы рынка остаются сильными:

• Продолжающаяся миграция капитала из штатов с высокими налогами (1 350 человек в день, новый рекорд)
• Ограниченное предложение земли на воде
• Пайплайн новых проектов институционального качества (153 здания, 60% продано на предпродажах)
• Растущее присутствие международных финансов
• Снижение ипотечных ставок (прогноз: середина диапазона 5% к середине 2026 года)

Как заметил Ken Griffin: «Miami воплощает будущее Америки».

Вопрос уже не в том, стоит ли Miami в одном ряду с New York, London и Singapore. Вопрос в том, сможет ли Miami их превзойти.

Manhattan Miami Real Estate специализируется на люксовом и ультралюксовом рынках Miami, охватывая Brickell, Miami Beach, Coconut Grove и Coral Gables.

Контакт: Anthony Guerriero | aguerriero@manhattanmiami.com 

Больше о люксовой недвижимости

Другие подборки лучших объектов и закрытых районов Miami и New York City:

• 50 лучших пентхаусов Miami, лучшие поднебесные резиденции на Miami Beach
• Самые дорогие дома Miami, ультралюксовые поместья и особняки на воде в Южной Флориде
• 100 самых дорогих объектов Miami. Что сейчас возглавляет рынок Miami
• Брендированные резиденции Miami, жизнь под брендами отелей в Южной Флориде
• Знаковые жилые здания Miami, самые легендарные люксовые здания города
• 50 лучших пентхаусов NYC, самые закрытые пентхаусы Manhattan
• Квартиры на Billionaires Row, самый эксклюзивный ультралюксовый коридор Manhattan
• 100 самых дорогих объектов Manhattan, самые дорогие предложения в New York City
• Брендированные резиденции NYC, жизнь под брендами отелей в New York City
• Знаковые жилые здания NYC, самые именитые жилые адреса Manhattan
• Новостройки NYC, новейшие люксовые проекты Manhattan
• Брендированные резиденции, полный гид по жизни в брендированных резиденциях по всему миру