One Manhattan Square Condos for Sale Waterfront Lower East Side condominium at 252 South Street
An 80-story waterfront condominium with a major amenity program
One Manhattan Square is an Extell-developed waterfront condominium at 252 South Street, near the Lower East Side and Two Bridges. The 80-story glass tower is known for its large amenity package, East River views and scale.
Buyers should compare view, floor, exposure, unit condition, common charges, tax-abatement treatment and the practical lifestyle of the South Street location before comparing it with smaller downtown buildings.
One Manhattan Square at a Glance
252 South Street, New York, NY 10002
Extell Development Company
Adamson Associates Architects
2019
815
80
Condomínio
Lower East Side / Two Bridges
Why Buyers Choose One Manhattan Square
One Manhattan Square is a scale-and-amenity building. Buyers choose it for views, services and value relative to other newer Manhattan condo towers, but the best purchase depends on line and carrying-cost modeling.
East River Views
Many residences offer water, bridge, skyline or harbor views depending on floor and exposure.
Amenity Depth
The building is known for one of Manhattan's broadest indoor and outdoor amenity programs.
Downtown Value Profile
Pricing can compare favorably with smaller downtown buildings when buyers value services and views.
Tax-Abatement Diligence
Remaining abatement benefits and future step-ups should be modeled before bidding.
Our Take on One Manhattan Square
One Manhattan Square is most compelling for buyers who want downtown waterfront views, a very large amenity program and a newer full-service condominium. It should be compared differently from boutique Lower East Side inventory.
The key diligence points are line, exposure, remaining tax-abatement schedule, common charges, sponsor versus resale status, building finances and the real commute or walk pattern from South Street.
Compradores Internacionais São Bem-Vindos
Estrangeiros podem adquirir condomínios em Manhattan sem qualquer exigência de visto ou residência. Muitos compradores internacionais utilizam LLCs para privacidade e planejamento patrimonial. A Manhattan Miami é especializada em orientar compradores internacionais ao longo de todo o processo de aquisição, das opções de financiamento aos procedimentos de fechamento.
Leia Nosso Guia para o Comprador Internacional →About One Manhattan Square
One Manhattan Square Condos for Sale
One Manhattan Square is an 80-story condominium at 252 South Street on the Lower East Side / Two Bridges waterfront. Buyers searching for One Manhattan Square condos for sale are usually evaluating a newer full-service tower with extensive amenities, East River views and a different value profile from boutique downtown condos.
Current One Manhattan Square Listings
The Lofty search below is filtered to 252 South Street so buyers can review current public availability directly on the page. Inventory changes quickly, and sponsor, resale, private and recently expired opportunities should be compared before assuming the public list captures the full market.
Residences, Views and Carrying Costs
At One Manhattan Square, value depends on floor, line, exposure, view corridor, condition and the remaining tax-abatement schedule. The building's scale can create a wide spread between entry residences, view-driven homes and penthouse inventory.
How One Manhattan Square Compares
Buyers often compare One Manhattan Square with other Lower East Side and downtown new-development inventory, as well as larger full-service Manhattan condos. For a broader search, compare current Manhattan apartments for sale, NYC luxury condos and trophy buildings such as One57 or Central Park Tower.
Um Viver Incomparável
One Manhattan Square on the East River waterfront
Coleção de Residências
Entry Residences
Studios and one-bedrooms
Line-specific
Current market
- Lower entry point
- Full-service building
- Amenity access
View Residences
Two- and three-bedroom homes
Varies by line and floor
View premium
- East River views
- Bridge and skyline exposures
- Line-by-line pricing spread
Penthouses and Premium Lines
Larger homes and penthouses
Verify interior and outdoor space
By request
- Scarcer floor plans
- Best exposures
- Higher carrying-cost diligence
Amenities and services
Indoor amenities
- Fitness and wellness facilities
- Pool and spa areas
- Resident lounges
- Entertainment and recreation rooms
Outdoor amenities
- Landscaped outdoor areas
- Gardens and terraces
- Resident recreation space
- Waterfront neighborhood access
Os Visionários
Extell Development Company
Developer
Extell developed One Manhattan Square.
Adamson Associates Architects
Architecture
Adamson Associates designed the 80-story tower.
Meyer Davis
Interior design
Meyer Davis is associated with the interior design program.
West 8
Landscape design
West 8 designed the building's landscaped outdoor areas.
Lower East Side / Two Bridges
One Manhattan Square sits on the East River waterfront at the edge of the Lower East Side and Two Bridges, near Chinatown, the Manhattan Bridge and East River greenway access.
Compare One Manhattan Square to Nearby Buildings
Buyers considering One Manhattan Square typically also evaluate these buildings
One Madison
CetraRuddy
Flatiron
25 Columbus Circle
David Childs of Skidmore, Owings & Merrill and Ismael Leyva Architects
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Philip Johnson and Costas Kondylis
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Walker Tower
Ralph Walker; restoration by CetraRuddy Architecture
Chelsea
737 Park Avenue
Sylvan Bien
Upper East Side
The Sheffield
Emery Roth & Sons
Midtown West
Perguntas Frequentes
Where is One Manhattan Square located?
One Manhattan Square is located at 252 South Street in Lower Manhattan, near the Lower East Side and Two Bridges waterfront.
How many residences are at One Manhattan Square?
One Manhattan Square has 815 condominium residences in an 80-story tower.
Who developed One Manhattan Square?
One Manhattan Square was developed by Extell Development Company.
What should buyers compare before purchasing at One Manhattan Square?
Buyers should compare floor, line, view, exposure, condition, common charges, remaining tax-abatement schedule, sponsor or resale status and recent closed sales.
Private Availability at One Manhattan Square
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at One Manhattan Square, request a confidential review with our advisory team.
252 South Street, New York, NY 10002
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Inteligência de mercado imobiliário de Manhattan
Contexto de mercado: Os preços dos condomínios de luxo de Manhattan são segmentados por submercado. O corredor da Billionaires’ Row (Rua 57, entre a Park Avenue e o Columbus Circle) concentra o preço por pé quadrado mais alto dos Estados Unidos, com residências troféu negociadas a $4,000-$10,000+ por SF. O Downtown de Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) tem seu próprio segmento ultraluxo, impulsionado pela oferta limitada de novos empreendimentos. As medianas dos condomínios do Upper East Side e do Upper West Side ficam bem abaixo dos níveis troféu do Downtown, mas oferecem plantas maiores e acesso ao Central Park. Os preços em Manhattan são sensíveis às taxas de juros, às faixas do Mansion Tax e ao estágio do plano de oferta de cada edifício.
Panorama dos empreendimentos: Os empreendimentos novos vendidos diretamente pelo sponsor em 2026 incluem 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) e Mandarin Oriental Fifth Avenue. Entre os edifícios concluídos com estoque do incorporador remanescente estão Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th e 50 West 66th. Cada um carrega um histórico de sponsor, um banco financiador da obra, um ritmo de emendas ao plano de oferta e um status de 421-a ou de outra redução fiscal próprios, que devem ser objeto de diligência individual.
Sinal para o comprador: Os fundamentos estruturais de Manhattan incluem o processo de plano de oferta supervisionado pelo Procurador-Geral de Nova York (que oferece proteção procedimental ao comprador, indisponível em mercados menos regulados), a profundidade do mercado de revenda (alta liquidez na saída) e a oferta restrita no curto prazo (capacidade de zoneamento limitada nos submercados centrais). Riscos a subscrever no contrato: a progressão das faixas do Mansion Tax acima de $2M, a assunção do imposto de transferência pelo comprador nas vendas do sponsor, a exposição a limites de lote e eixos de vista em terrenos específicos, as políticas do conselho do condomínio quanto a sublocação e revenda e o cronograma de extinção do 421-a onde aplicável. O status de cada projeto, o nível de estoque do incorporador, as emendas ao plano de oferta junto ao Procurador-Geral, os preços e o percentual de vendas devem ser verificados no momento da consulta.
Fatos essenciais
- Faixa de $/SF dos condomínios troféu de Manhattan: $1,500-$10,000+
- Média de $/SF na Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF troféu no Downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% acima de $1M, faixas progressivas acima de $2M para o comprador
- Sinal contratual típico junto ao sponsor: 10%-20% na assinatura
- Prazo padrão de análise pelo advogado do comprador: 1-3 dias úteis a partir da entrega do contrato
- Comissão nas vendas do sponsor: o incorporador paga o agente do comprador
- Programas de redução fiscal (quando aplicáveis): 421-a, J-51, status verificado edifício a edifício
- Propriedade via LLC por estrangeiros: prática comum, estruturada no contrato
Procedimento do comprador
Procedimento nas vendas do sponsor em Manhattan: formulário de reserva → entrega do plano de oferta → análise pelo advogado do comprador → assinatura do contrato e sinal inicial → compromisso de financiamento (se financiado) → fechamento na entrega. Os procedimentos de estoque do incorporador e de revenda diferem; recomenda-se o planejamento consultivo antes das visitas.
Perguntas frequentes sobre o mercado imobiliário de Manhattan
O que é o plano de oferta do Procurador-Geral de Nova York?
O plano de oferta é o documento legal protocolado junto ao Procurador-Geral de Nova York que rege a venda de todo condomínio em Manhattan. Ele define o tratamento dos sinais, as especificações das unidades, os encargos comuns, os impostos imobiliários, as obrigações do sponsor e as proteções do comprador. Nenhuma venda de condomínio em Manhattan é fechada fora do arcabouço de um plano de oferta aceito; emendas são protocoladas periodicamente e analisadas pelos advogados dos compradores no contrato.
O que é sponsor inventory?
Sponsor inventory designa as unidades não vendidas que permanecem em poder do incorporador do edifício (o "sponsor"). As unidades do sponsor são novas, nunca habitadas, e podem incluir preços negociáveis, créditos de custos de fechamento e acesso a programas de redução fiscal quando o edifício os possui. As transações com o sponsor seguem o plano de oferta, e não o contrato padrão de revenda.
Quais reduções fiscais se aplicam em Manhattan?
O 421-a é a redução fiscal mais comum para condomínios em Manhattan, oferecendo carga reduzida de imposto imobiliário por 10 a 25 anos em empreendimentos novos qualificados. O J-51 aplica-se a edifícios reabilitados específicos. Cada redução fiscal tem um cronograma de extinção e um status de qualificação próprio de cada edifício, que devem ser verificados no plano de oferta e no certificado fiscal mais recente.
Quais custos de fechamento se aplicam a um condomínio em Manhattan?
Os custos de fechamento típicos do comprador ficam entre 2% e 4% do preço e incluem os impostos de transferência da cidade e do estado de Nova York (com frequência assumidos pelo comprador nas vendas do sponsor), o Mansion Tax (1% acima de $1M, com faixas progressivas acima de $2M), o title insurance, os honorários do advogado do comprador, o imposto de registro de hipoteca se houver financiamento e os encargos comuns e impostos imobiliários rateados.
Encargos comuns são o mesmo que taxas de HOA?
Não. Os condomínios de Manhattan usam o termo "common charges" (encargos comuns), e não taxas de HOA. Os encargos comuns financiam a operação do edifício, o pessoal, as comodidades e as reservas. Os impostos imobiliários são cobrados separadamente pela cidade de Nova York e não integram os encargos comuns.
Como a Manhattan Miami é remunerada nas transações em Manhattan?
Nas compras de empreendimentos novos junto ao sponsor, o incorporador paga a comissão de agente do comprador da Manhattan Miami. A representação do comprador não gera nenhum desembolso direto para ele. Nas transações de revenda, os arranjos de comissão são informados no início do trabalho.