Waar kan ik het beste kopen, in New York of Miami?

De keuze tussen Manhattan en Miami gaat zelden over welke markt „beter” is. Zij gaat over welke markt past bij de structuur van de residentie, de fiscale positie en het tijdpad van een specifieke koper. Beide markten hebben een eigen strategische waarde, en de meeste UHNW-allocaties komen uiteindelijk in allebei terecht. De vraag is de verdeling, niet de tweedeling.

De juiste markt hangt af van welke factoren in uw situatie doorslaggevend zijn:

• Vermogensbehoud, het structureel beperkte aanbod van New York, de wereldwijde liquiditeit en het karakter van een asset in reservevaluta ondersteunen vermogensbehoud door de cycli heen.
• Waardegroei, de actieve ontwikkelingspijplijn van Miami, de instroom van kapitaal door binnenlandse migratie en de dynamiek van een groeimarkt ondersteunen posities gericht op waardegroei.
• Verhuizing om fiscale redenen, het ontbreken van inkomstenbelasting op staatsniveau in Florida is gunstig voor hoge inkomens die uit zwaarbelaste jurisdicties vertrekken. New York kent geen equivalent.
• Prestige van het hoofdadres, New York geniet wereldwijd diepere erkenning als hoofdadres; Miami beweegt op een ander prestigeniveau, maar loopt snel in.
• Toegang voor internationale kopers, de markt voor luxe condominiums in Miami staat internationale kopers meer open dan de door co-ops gedomineerde markt in New York. Ook condominiums in New York zijn toegankelijk, met meer structurele wrijving.
• Levensstijl, culturele infrastructuur, scholen, klimaat, vervoer en voorzieningen voor het gezin bepalen samen of de markt bij het gebruiksdoel past.

Voor kopers met hoge inkomens bepaalt de structuur van residentie en fiscale woonplaats het nettoresultaat sterker dan de keuze van het object. Het ontbreken van staatsinkomstenbelasting in Florida heeft de afgelopen jaren een gestage migratie uit zwaarbelaste staten op gang gebracht. Het vestigen van een werkelijke Florida-residentie vraagt meer dan het kopen van vastgoed. Het vraagt om het verplaatsen van het middelpunt van uw leven: rijbewijs, kiezersregistratie en de belangrijkste sociale, familiaire en professionele banden.

Voor kopers uit New York die Miami overwegen als fiscale migratie is de structurele beslissing er een van volgorde: wanneer u het domicilie in Florida vestigt, wanneer u het hoofdverblijf in New York afstoot (of terugbrengt tot een pied-à-terre) en wanneer u het middelpunt van uw leven fysiek verplaatst. Die volgorde bepaalt in belangrijke mate het fiscale resultaat. Zie fiscale verhuizing van New York naar Miami.

Dezelfde koper kan per gebruiksdoel een andere optimale markt hebben:

• Hoofdverblijf, afhankelijk van gezin, werk en fiscale positie. Als uitgangspunt de markt waar het professionele en familiale zwaartepunt ligt.
• Pied-à-terre, meestal New York voor cultureel en zakelijk gebruik; Miami voor seizoensgebonden gebruik.
• Beleggingspositie. Miami biedt op het huidige punt in de cyclus de betere rekensom voor waardegroei; New York het betere behoud over een lange cyclus.
• Family office en vermogen over generaties, beide markten beschikken over family-office-infrastructuur voor UHNW-vermogens. Miami kent minder wrijving bij grensoverschrijdende erfstructuren; New York een diepere professionele infrastructuur.
• Internationale basis in de VS Miami is doorgaans het startpunt voor internationale UHNW-kopers die een basis in de VS opbouwen, met New York als uitbreiding.

Bij een vergelijkbaar product (luxe condominium, vergelijkbare oppervlakte, vergelijkbaar afwerkingsniveau) verlopen de prijzen zo:

• Aankoop, de prijs per vierkante voet voor een luxe condominium ligt in New York doorgaans boven die in Miami; in het trophy-segment naderen beide markten elkaar.
• Kosten koper. De stapeling van transactiekosten in New York weegt aanzienlijk zwaarder dan in Florida (mansion tax, mortgage recording tax en meer). Zie kosten koper in New York en Miami.
• Doorlopende lasten, de opzet van de onroerendezaakbelasting in Florida verschilt van die in New York; de servicekosten verschillen per gebouw; ook verzekering volgt een andere logica (in Florida speelt het orkaanrisico mee, in New York niet).
• Blootstelling aan inkomstenbelasting. Florida heft geen inkomstenbelasting op staatsniveau; in New York betaalt een inwoner zowel staats- als stadsbelasting.

Het volledige beeld, aankoop plus transactiekosten, doorlopende lasten, inkomstenbelasting en uiteindelijke verkoopkosten, verschilt wezenlijk tussen de markten. Voer de analyse na belasting, na lasten en na verkoop.

Naast de financiële structuur telt het dagelijks leven mee:

• New York, culturele diepgang, dichte intellectuele en zakelijke omgeving, wandelbare wijken, sterk openbaar vervoer, vier seizoenen, gevestigd stelsel van privéscholen.
• Miami, kustklimaat, ruimere woonoppervlakte voor hetzelfde bedrag, groeiende culturele infrastructuur, sterke internationale gemeenschap, groeiend aanbod aan privéscholen, het hele jaar buitenleven.

Geen van beide is in absolute zin „beter”: de match hangt af van de fase van het gezin, professionele ankers en persoonlijke voorkeur.