Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Waarom naar dit gebouw bij naam wordt gevraagd

De meeste oceaanfronttorens in Zuid-Florida verkopen op uitzicht, verdiepingsvloer en afwerkingsniveau. Deze verkoopt op auteurschap. De Armani/Casa Interior Design Studio ontwierp de interieurs en de gemeenschappelijke ruimten, volgens het eigen projectdossier van Dezer Development, en die vermelding veranderde de manier waarop het gebouw wordt verhandeld. Kopers komen al binnen met kennis van het merk. Zij komen met een verwachting van hoe een ruimte moet aanvoelen voordat zij ook maar een enkele plattegrond hebben gezien.

Herkenning van die orde is nuttig, en zij is ook een valkuil. Merkbekendheid comprimeert het onderzoek dat een koper bij een aankoop aan de oceaan op dit niveau normaal zou doen. Iemand valt voor de lobby, tekent snel, en werkt de reservepositie, de geschiedenis van bijzondere bijdragen, de verzekeringspost en de blootstelling van de specifieke kolom pas daarna door. Die punten bepalen wat het appartement kost om het komende decennium aan te houden. Een ontwerpvermelding verandert daar niets aan.

Deze pagina behandelt wat het gebouw fysiek is, hoe de woninglijnen verschillen, wat een koper zou moeten verifieren voordat hij een bod uitbrengt, en hoe de toren zich verhoudt tot het overige branded aanbod aan Collins Avenue. Wilt u eerst de bredere corridor, begin dan bij de hub Sunny Isles condos te koop en kom daarna terug.

Het gebouw zelf

De toren staat direct op het zand aan de oostzijde van Collins Avenue, richting het noordelijke uiteinde van het oceaanfront van Sunny Isles Beach. Kadastrale registers van de county tonen adressen aan Collins Avenue binnen de stad tot ongeveer het 19200-blok, ten noorden waarvan de gemeentegrens van Golden Beach het overneemt en de straatnaam aan het oceaanfront verandert.

Pelli Clarke & Partners, het bureau opgericht door Cesar Pelli, is de ontwerpend architect, en Sieger Suarez Architects is de architect of record, volgens de eigen projectpagina van de ontwerpend architect. Die pagina noteert de toren op 649 feet en ongeveer 784,000 square feet aan bouwoppervlak. Dezer Development beschrijft het gebouw als een oceaanfronttoren van 60 verdiepingen, en Pelli Clarke & Partners beschrijft de toren afzonderlijk als zestig verdiepingen hoog, dus de marketingtelling van verdiepingen is ten minste consistent tussen de ontwikkelaar en de ontwerpend architect. Unitregistraties van Miami-Dade County nummeren de woonverdiepingen drie tot en met vierenvijftig zonder dertiende verdieping, waardoor de marketingtelling en de geregistreerde unitnummering niet op elkaar aansluiten. Vraag welke conventie een aanbieding hanteert voordat u een hoge verdieping hier vergelijkt met een hoge verdieping ernaast.

De architecten beschrijven de bouwmassa als twee in elkaar verstrengelde zeilachtige vormen die zich verbreden naarmate zij stijgen. Die beschrijving is geen versiering. Zij verklaart een meetbaar kenmerk van de verdiepingsvloer: sommige woninglijnen worden fysiek groter naarmate u hoger komt, wat terugkomt in de oppervlakteregistraties van de county zelf en ongebruikelijk is in een toren in Miami.

Het zwembaddek en de beachclub liggen aan de oceaanzijde. De porte cochere en de aankomstroute zijn op Collins gericht.

Constructie, aantal woningen en oplevering

Folioregistraties van Miami-Dade County voor de 18975 Collins Condo vermelden 306 genummerde woningen, zes per verdieping, op de verdiepingen drie tot en met vierenvijftig, wat neerkomt op eenenvijftig units op elk van de zes lijnen. Twee verdere folio’s zijn geregistreerd als penthouse-units, PH-00 met 5,336 square feet en PH-04 met 4,821 square feet bij de county geregistreerd woonoppervlak. Dat geeft 308, het getal dat Dezer Development op zijn eigen projectdossier publiceert, hier afgestemd op de daadwerkelijk geregistreerde percelen. Een waarschuwing bij gepubliceerde aantallen: de projectpagina van de ontwerpend architect voor deze toren vermeldt 260 woningen, wat noch met de registratie van de county noch met het eigen cijfer van de ontwikkelaar te rijmen valt. Behandel elk afzonderlijk gepubliceerd unitaantal als een bewering die gecontroleerd moet worden in plaats van als een feit.

De registratie van de county beantwoordt ook een vraag die kopers stellen wanneer zij willen weten hoe diep de vergelijkingsset voor hun eigen kolom is. Wanneer de slaapkamers over alle folio’s worden geteld, telt het gebouw 102 woningen met twee slaapkamers op de lijnen 04 en 05, 102 woningen met drie slaapkamers op de lijnen 01 en 03, en 102 woningen met vier slaapkamers op de lijnen 00 en 02. De county registreert bij de twee penthousefolio’s in het geheel geen slaapkameraantal. Dezer Development adverteert indelingen van twee tot zes slaapkamers, dus elke configuratie groter dan vier slaapkamers zit in de penthouses en niet in het lijnenraster. Een concurrerende gebouwpagina verdeelt de mix als 102 met twee slaapkamers, 102 met drie slaapkamers en 104 met vier slaapkamers of meer, waarmee stilzwijgend wordt aangenomen dat de penthouses units met vier slaapkamers zijn. De registratie van de county zegt dat niet.

Veertien aanvullende folio’s vallen buiten het aantal woningen. Zij zijn in de registers van de county aangeduid als PS-1 tot en met PS-15, waarbij PS-13 ontbreekt, en elk is geregistreerd op 209 square feet. Dit zijn de cabana’s die Pelli Clarke & Partners omschrijft als prive-cabana’s aan de oceaan op het strand. Elke cabanafolio draagt een eigen onverdeeld aandeel van 0.0299 procent in de gemeenschappelijke delen, en dat maakt er een afzonderlijk in eigendom overgedragen unit van in plaats van een gebruiksrecht op andermans eigendom. Omdat zij hun eigen folio dragen, kunnen zij los van een appartement worden overgedragen. Pelli Clarke & Partners omschrijft de cabana’s ook als meerlaags, dus een verkoopdocument dat een oppervlak ver boven 209 square feet noemt, beschrijft iets anders dan het bij de county geregistreerde woonoppervlak. Bevestig schriftelijk of een cabana in een transactie die u bekijkt is inbegrepen, en bevestig dat aan de hand van de folio in plaats van het verkoopdocument.

Bij de oplevering lopen de registraties van de county uiteen. De verdiepingen drie tot en met vijftig zijn geregistreerd met bouwjaar 2019, met twee uitzonderingen op verdieping drie: de units 302 en 303 staan geregistreerd als 2020. De verdiepingen eenenvijftig tot en met vierenvijftig en de twee penthousefolio’s zijn geregistreerd als 2020. Pelli Clarke & Partners vermeldt het project als voltooid in 2020, en de vakpers berichtte dat de toren eind 2019 gereedkwam. Dat alles strookt met een toren die van onder naar boven rond die jaarwisseling is opgeleverd. Een pagina die voor dit gebouw een enkel plat bouwjaar afdrukt, in welke richting dan ook, rondt een registratie af die werkelijk uiteenloopt. De datum doet er om een praktische reden toe, hieronder behandeld: hij start de klok voor de milestone inspection.

Plafonds van ruim tien feet, glas van vloer tot plafond en diepe terrassen vormen de rode draad die de ontwikkelaar over de plattegronden heen heeft gemarket. Wij publiceren geen afgewerkte plafondhoogte per verdiepingsband, omdat het cijfer per band en per plattegrond verschilt en thuishoort in het specificatieblad van de ontwikkelaar en niet op een webpagina. Wij vragen dat blad voor clienten op voordat er een bod wordt uitgebracht.

Wat de vermelding van Armani/Casa omvat

Het projectdossier van Dezer Development vermeldt dat de Armani/Casa Interior Design Studio de woningen, de gemeenschappelijke ruimten en de voorzieningenruimten heeft ontworpen, en dat het werk van de studio zich uitstrekt tot het meubilair en de afwerkingen die in het gebouw te zien zijn. Wij beschrijven de vermelding precies zoals de ontwikkelaar haar heeft gepubliceerd. Wij karakteriseren de commerciele overeenkomst erachter niet, omdat de voorwaarden van die overeenkomst prive zijn en niemand buiten de partijen ze eerlijk kan beschrijven.

Wat een koper feitelijk ziet, is een ingetogen materialenpalet. Warme neutrale tinten, veel steen en hout, timmerwerk met weinig contrast, indirecte verlichting en bewust rustig beslag. Armani/Casa doet niet aan drama. Het doet aan rust. Wie een hoogglanzend Miami-interieur met veel contrast wil, zal het opgeleverde pakket teleurstellend vinden, en dat is een reeel segmentatiepunt in deze markt.

Verschillende doorverkochte units zijn sindsdien door hun eigenaren opnieuw afgewerkt, wat betekent dat twee appartementen op dezelfde lijn zich zeer verschillend kunnen presenteren. Vraag bij een bezichtiging rechtstreeks of u naar de oorspronkelijk opgeleverde afwerking kijkt of naar een verbouwing door de eigenaar. Dat verandert zowel de prijs die u zou moeten betalen als de vergunninghistorie die u moet opvragen. Wij publiceren niet de oorspronkelijke fabrikanten van apparatuur of kastwerk, omdat wij het specificatieblad van de ontwikkelaar voor deze pagina niet hebben verkregen en een verkeerd antwoord daar zou worden herhaald door elke koper die het las.

De voorzieningenverdiepingen

Dezer Development publiceert een voorzieningenprogramma van meer dan 35,000 square feet verdeeld over twee verdiepingen, met onder meer een bewonerslounge, een restaurant, een sigarenkamer, een wijnkelder, een spa over twee verdiepingen, een fitnessruimte gericht op de oceaan, een filmzaal en een clubruimte, met een verwarmd zwembaddek en ongeveer 300 feet privestrand. De ontwikkelaar schrijft het landschapsontwerp bovendien toe aan Enzo Enea. Behandel dat als het programma zoals opgeleverd, niet als het programma zoals het vandaag draait. Exploitanten en roosters van voorzieningen in de torens van Sunny Isles zijn sinds 2019 verschoven, en een gepubliceerde lijst is niet hetzelfde als een bemenste lijst.

Twee vragen doen meer ter zake dan de lijst. Ten eerste: welke voorzieningen zijn bemenst en volgens welk rooster, want een onbemenste spa is een kamer. Ten tweede: wat het voorzieningenprogramma kost om te draaien, want die kosten zitten in uw maandelijkse servicekosten en dat is de post die beweegt.

Woninglijnen en plattegronden

De verdiepingsvloer telt zes woningen per verdieping, genummerd per lijn van 00 tot en met 05. De onderstaande cijfers komen uit de folioregistraties van de Miami-Dade County Property Appraiser voor elke unit in het gebouw, en zijn dus geregistreerd woonoppervlak in plaats van het door de ontwikkelaar gemarkete binnenoppervlak. De twee metingen zijn niet hetzelfde en het plattegrondenboek van de ontwikkelaar leest doorgaans groter. Gebruik de cijfers van de county voor vergelijking tussen lijnen, en het plattegrondenboek voor alles wat u ondertekent.

• Lijn 00 is de grootste standaardplattegrond. Registraties van de county tonen vier slaapkamers met vijf volledige badkamers en een gastentoilet, en een woonoppervlak dat oploopt van 3,005 square feet op verdieping drie tot 3,504 square feet op verdieping vierenvijftig.
• Lijn 01 is een woning met drie slaapkamers, vijf volledige badkamers en een gastentoilet, geregistreerd op 2,468 square feet op elke verdieping van drie tot en met vierenvijftig.
• Lijn 02 is een woning met vier slaapkamers, vier volledige badkamers en een gastentoilet, geregistreerd op 2,682 square feet op elke verdieping.
• Lijn 03 is een woning met drie slaapkamers, drie volledige badkamers en een gastentoilet, geregistreerd op 2,271 square feet op elke verdieping.
• Lijn 04 is een woning met twee slaapkamers, twee volledige badkamers en een gastentoilet, die groeit van 1,506 square feet aan de voet van de toren tot 1,762 square feet aan de top.
• Lijn 05 is de kleinere woning met twee slaapkamers en twee badkamers, groeiend van 1,080 square feet tot 1,305 square feet.

Lees het patroon in plaats van de afzonderlijke getallen. Drie lijnen zijn van onder tot boven dimensioneel identiek, waardoor zij ongewoon eenvoudig op vergelijkbare transacties te prijzen zijn. Drie lijnen groeien met de hoogte, en dat is de zeilachtige bouwmassa die in de eigendomsregistraties opduikt. Op lijn 00 bedraagt het verschil tussen de laagste en de hoogste verdieping ruwweg 500 square feet geregistreerd woonoppervlak, en dat is nog voordat u het uitzicht prijst.

Een presentatieval is het benoemen waard, omdat zij voorkomt op de gebouwpagina’s die voor deze toren ranken. Die pagina’s zetten de plattegronden uiteen in drie verdiepingsbanden, doorgaans de verdiepingen 3 tot 20, 21 tot 40 en 41 tot 54, en geven een enkel oppervlak per band. De registratie van de county ondersteunt die structuur op de groeiende lijnen niet. Op lijn 04 is het geregistreerde woonoppervlak 1,506 square feet op verdieping drie, 1,584 op verdieping twintig, 1,634 op verdieping dertig, 1,693 op verdieping eenenveertig en 1,762 op verdieping vierenvijftig, en de tussenliggende verdiepingen liggen tussen die waarden in plaats van ze te herhalen. Een bandentabel overschat het appartement onderaan een band daarom en onderschat het bovenaan. Prijs de verdieping, niet de band.

Terrasoppervlakken worden niet door de county geregistreerd en wij publiceren ze niet. Wat wel op de registratie staat, van de twee partijen die de toren daadwerkelijk hebben gebouwd, is dat de terrassen een ontworpen ruimte zijn en geen richel. Dezer Development stelt dat de woningen ruime privebalkons hebben, uitgerust met buitenkeukens, en Pelli Clarke & Partners stelt dat alle woningen uitgestrekte priveterrassen met buitenkeukens hebben en dat de meeste over een eigen snelle lifttoegang beschikken. Geen van beide publiceert een terrasafmeting per lijn, en de county evenmin. De terrasdiepte varieert hier werkelijk per lijn en per band, en aan de oceaanzijde van Collins is een buitenruimte een functioneel onderdeel van het appartement en geen garnering. Wij verkrijgen de gemaatvoerde plattegrond voor de specifieke unit voordat wij over de prijs per foot adviseren, omdat een koper die alleen op binnenoppervlak prijst de lijnen verkeerd zal rangschikken.

De twee penthousefolio’s zijn afzonderlijk ingedeeld en volgen het lijnenraster niet.

Hoe u over de keuze van een kolom moet nadenken

Drie variabelen bepalen de waarde binnen dit gebouw, in deze volgorde.

Orientatie komt eerst. Woningen op het noorden houden open water en strand richting Golden Beach. Woningen op het zuiden kijken uit over de torenrij van Sunny Isles, wat spectaculair en drukker is. Pal oost is het zuivere oceaanbeeld. West is de Intracoastal Waterway, en Pelli Clarke & Partners beschrijft de woningen als woningen met zicht op het eiland, de oceaan en de Intracoastal, wat eraan herinnert dat op een zo smalle locatie op een barriere-eiland een enkele plattegrond meer dan een orientatie kan dragen. Vraag welke ramen welke kant op kijken in plaats van een enkel kompaslabel van een verkoopdocument aan te nemen.

De verdiepingsband komt als tweede, en die is niet lineair. De waardesprong is het scherpst waar een woning boven de omliggende daklijnen uitkomt. In deze toren wordt de plattegrond zelf op drie van de zes lijnen bovendien groter met de hoogte, dus op die kolommen koopt hoogte u ook oppervlak en niet alleen uitzicht.

Terrasdiepte komt als derde en wordt chronisch onderschat. Haal het getal uit de plattegrond, niet uit de aanbieding.

Hier bezitten: wat er op de afrekening en daarna verschijnt

Dit is het onderdeel dat de marketingpagina’s overslaan.

Maandelijkse servicekosten. Oceaanfronttorens in Sunny Isles met volledige voorzieningenprogramma’s dragen substantiele maandelijkse bijdragen, en dit gebouw vormt daarop geen uitzondering. Wij publiceren geen bedrag per square foot, omdat het met elke goedgekeurde begroting verandert en een verouderd getal erger is dan geen getal. Vraag het actuele bedrag schriftelijk op in plaats van op een portaal te vertrouwen, en vraag de laatste drie goedgekeurde begrotingen op zodat u de richting kunt zien.

Reserves en de Florida-regels voor constructieve reserves. Op grond van Florida Statute 718.112 moet een vereniging van eigenaars van een residentieel condominium ten minste elke tien jaar een structural integrity reserve study laten uitvoeren voor elk gebouw op het perceel van drie verdiepingen of hoger. Voor begrotingen die op of na 31 december 2024 worden vastgesteld, mag een door de eigenaars bestuurde vereniging die zo’n studie moet laten uitvoeren niet stemmen voor het aanhouden van geen reserves, of van minder dan de vereiste reserves, voor de posten die de studie behandelt. Een nieuwer gebouw staat er hierin doorgaans beter voor dan een toren uit de jaren 1980. Nieuwer betekent niet vrijgesteld. Vraag de studie en de actuele reservesaldi op.

Timing van de milestone inspection. Florida Statute 553.899 vereist een milestone inspection van een condominiumgebouw van drie verdiepingen of hoger voor 31 december van het jaar waarin het gebouw dertig jaar oud wordt, en daarna elke tien jaar. De wet staat de lokale handhavingsinstantie ook toe dat te vervroegen naar vijfentwintig jaar waar lokale omstandigheden, waaronder nabijheid van zout water, dat rechtvaardigen. Voor een gebouw dat is geregistreerd als gebouwd in 2019 en 2020 ligt de eerste mijlpaal nog ver weg. De vraag die er voor een koper toe doet, is niet of de inspectie heeft plaatsgevonden, maar of de vereniging begroot voor de inspectie die eraan komt.

Verzekering. Storm- en opstalverzekering aan de kust van Florida is de afgelopen jaren fors herprijsd, en dat loopt via de collectieve polis door in uw maandlasten. Vraag wat de premie van de vereniging bij elk van de laatste drie verlengingen deed. Vraag vervolgens hoe de HO-6-offerte voor uw specifieke unit eruitziet, want die is alleen van u.

Herwaardering van de onroerendezaakbelasting. Florida taxeert bij verkoop opnieuw. Een verkoper die sinds de oplevering eigenaar is, betaalt mogelijk wezenlijk minder dan u in uw eerste volledige jaar zult betalen. Onderbouw uw rekensom niet op de huidige aanslag van de verkoper. Het gecombineerde tarief wordt jaarlijks vastgesteld door de county, het schoolbestuur, de stad en de regionale belastingautoriteiten, en wij berekenen het bedrag op basis van uw koopprijs en het tarief dat bij de overdracht geldt.

Kosten koper. De Florida documentary stamp tax is van toepassing op de akte. Het Florida Department of Revenue stelt het tarief voor Miami-Dade County vast op 60 cent per $100 aan tegenprestatie, plus een surtax van 45 cent per $100. Het departement merkt op dat de surtax niet geldt voor een akte die uitsluitend een eengezinswoning overdraagt, wat betekent dat een condominiumunit hier aan beide componenten is blootgesteld. Titel- en financierskosten komen daarbovenop. Wij leveren een volledige specificatie per post voordat u naar contract gaat.

Verhuurbeperkingen. De verhuurfrequentie en de minimumtermijn bij dit gebouw worden bepaald door de splitsingsakte en door de reglementen van de vereniging, die beide te wijzigen zijn. Wij publiceren de actuele voorwaarden niet, omdat een verouderde regel op een webpagina het soort fout is dat iemand een aankoop kost. De splitsingsakte is echter geen geheim stuk. De juridische omschrijving van elke unit in de registratie van Miami-Dade County verwijst ernaar in Official Records Book 31715, Page 2560, zodat het bepalende instrument kan worden opgevraagd en gelezen in plaats van uit een portaal te worden afgeleid. Dat is hier van belang omdat de concurrerende pagina’s die voor deze toren een minimale huurtermijn publiceren elkaar tegenspreken, en ten minste een ervan zichzelf binnen dezelfde pagina tweemaal tegenspreekt. Wij verkrijgen de reglementen schriftelijk voordat u naar contract gaat. Als uw plan afhangt van kortdurende verhuur ergens in deze corridor, zeg dat dan vroeg en wij zeggen u onomwonden of het gebouw daarvoor werkt.

Hoe het gebouw in de markt van Sunny Isles staat

De oceaanfrontstrook van Collins Avenue kent inmiddels een dichte reeks torens die namen uit mode, hospitality en de auto-industrie dragen, ontwikkeld door een kleine groep sponsors. Dezer Development is een van de constanten in die transformatie geweest, met deze toren tussen de projecten op zijn eigen ontwikkelingsdossier.

Dichtheid is de kracht van de markt en haar risico. De kracht is diepte: een internationale koperspoule die juist deze strook oceaanfront als een erkende beleggingscategorie behandelt, met reele liquiditeit ook in tragere kwartalen. Het risico is substitutie. Als meerdere torens binnen een mile alle een branded woning met vier slaapkamers op een hoge verdieping met oceaanzicht bieden, wordt de prijszettingsmacht van een verkoper gedisciplineerd door de concurrentie, en onderhandelen kopers die de substitutieset begrijpen beter.

De positie van Armani/Casa binnen die set is specifiek. Het is een gebouw met een ontwerpmerk en niet met een hospitalitymerk, dus het draagt geen hotelservices en geen verhuurprogramma van een merkexploitant. Voor een koper die een private woontoren zonder hotelcomponent wil, is dat een pluspunt. Voor een koper die receptieservice van een hotel en een verhuurprogramma wil, is het een mismatch, en dan ligt de juiste vergelijkingsset elders aan Collins.

Voor hoe branded aanbod zich in heel Zuid-Florida prijst ten opzichte van niet-branded aanbod, zie onze analyse van branded residences in Miami. Voor waar de top van de markt afrekent, zie de duurste woningen in Miami.

Prijsvorming en marktomstandigheden

Wij publiceren geen statische prijscijfers op gebouwpagina’s. Zij verouderen, en een getal zonder kolom, verdieping en afwerkingsniveau erbij is vrijwel betekenisloos. Twee woningen met vier slaapkamers in deze toren kunnen alleen al op orientatie en afwerkingsstaat zeer verschillend geprijsd zijn. Het actuele aanbod en de vraagprijzen worden getoond door de live zoekmodule op deze pagina.

Wij publiceren hier ook geen uitspraak over de verkooptijd of een richtinggevend oordeel over het aanbod, omdat beide alleen het vermelden waard zijn met een gedateerde MLS-uitdraai erbij, en een pagina die een jaar lang live staat kan een gedateerde uitdraai niet eerlijk dragen. Wij geven u het actuele cijfer voor dit gebouw en de vergelijking met de county wanneer wij spreken, met de datum van de uitdraai.

Voor de actuele dynamiek in de hele county, zie onze Miami condo-marktanalyse.

Kopen van buiten de Verenigde Staten

De oceaanfrontcorridor van Sunny Isles trekt een internationale koperspoule. Wij publiceren voor dit gebouw geen uitsplitsing van het eigendom naar nationaliteit, omdat geen betrouwbare openbare bron er een produceert.

De mechaniek van een buitenlandse aankoop is routine, maar zij gaat niet vanzelf. FIRPTA is de post die het vaakst te laat wordt ontdekt. Volgens de regels van de Internal Revenue Service geldt de inhouding bij de vervreemding van een US real property interest door een buitenlandse persoon, niet bij de aankoop, is de koper gewoonlijk de inhoudingsplichtige, en bedraagt het standaardtarief 15 procent van het gerealiseerde bedrag. Houd er bij de verwerving rekening mee, ook al bijt het bij de uitstap.

Entiteitsstructuur doet ertoe, en de juiste structuur hangt af van de verdragspositie van uw eigen land en niet van een algemene regel. Financiering is voor buitenlandse kopers beschikbaar via portefeuillegeldverstrekkers, tegen andere loan-to-value-voorwaarden dan een binnenlandse koper zou zien. Goedkeuring door de vereniging is een reele stap met reele documentatievereisten, en die kost tijd. Wij doen dit voortdurend en lopen de volgorde voor uw eigen jurisdictie met u door voordat u een bod uitbrengt.

Due diligence-checklist voor dit gebouw

Voordat u hier een bod uitbrengt, vragen wij het volgende namens u op en lezen wij het:

• De ingeschreven splitsingsakte en alle wijzigingen daarvan, zodat wij weten wat u werkelijk bezit en wat de vereniging kan veranderen. Voor dit gebouw verwijzen de juridische omschrijvingen van de units bij de county naar de akte in Official Records Book 31715, Page 2560.
• De laatste drie goedgekeurde jaarbegrotingen, om de richting van de post servicekosten te zien.
• De meest recente structural integrity reserve study en de actuele reservesaldi.
• Het verzekeringsblad van de vereniging, inclusief de eigenrisicostructuur voor stormschade.
• De notulen van bestuursvergaderingen over de afgelopen vierentwintig maanden, want daar kondigen bijzondere bijdragen zich aan voordat erover wordt gestemd.
• Elk aanhangig of dreigend geschil waarbij de vereniging is betrokken.
• De vergunninghistorie voor de specifieke unit, die ons vertelt of een verbouwing door de eigenaar legaal was.
• De actuele reglementen, inclusief het verhuur- en huisdierenbeleid in gewijzigde vorm.
• De folioregistratie voor elke cabana of elk parkeerrecht dat met het appartement wordt overgedragen.

Als een verkoper of verkopend makelaar zich verzet tegen het overleggen van iets daarvan, behandel dat verzet dan als de informatie.

Veelgestelde vragen

Waar bevindt Residences by Armani/Casa zich?

Het gebouw staat aan 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, direct aan de Atlantische Oceaan aan de oostzijde van Collins Avenue. Kadastrale registers van Miami-Dade County vermelden het perceel onder de onderverdeling 18975 Collins Condo in de City of Sunny Isles Beach. Het staat richting het noordelijke uiteinde van het oceaanfront van de stad, met de gemeentegrens van Golden Beach een klein stuk verder naar het noorden.

Wie heeft het gebouw ontworpen en ontwikkeld?

Dezer Development en The Related Group hebben de toren ontwikkeld. Pelli Clarke & Partners, het bureau opgericht door Cesar Pelli, is de ontwerpend architect, met Sieger Suarez Architects als architect of record, volgens het projectdossier van de ontwerpend architect. Dezer Development schrijft de interieurs, gemeenschappelijke ruimten en voorzieningenruimten toe aan de Armani/Casa Interior Design Studio, en het landschapsontwerp aan Enzo Enea.

Hoeveel woningen telt het gebouw en wanneer is het opgeleverd?

Folioregistraties van Miami-Dade County vermelden 306 genummerde woningen op de verdiepingen drie tot en met vierenvijftig, zes per verdieping en eenenvijftig per lijn, plus twee penthouse-units, wat het cijfer 308 geeft dat Dezer Development publiceert. Naar slaapkameraantal tonen de folio’s 102 woningen met twee slaapkamers, 102 met drie slaapkamers en 102 met vier slaapkamers, zonder geregistreerd slaapkameraantal bij de twee penthouses. Registraties van de county tonen bouwjaar 2019 voor de verdiepingen drie tot en met vijftig, met uitzondering van de units 302 en 303 die als 2020 zijn geregistreerd, en 2020 voor de verdiepingen eenenvijftig tot en met vierenvijftig en de penthouses. Pelli Clarke & Partners noteert de toren op 649 feet en vermeldt oplevering in 2020.

Wat zijn de cabana’s bij Armani/Casa en horen zij bij een appartement?

Registraties van Miami-Dade County tonen veertien afzonderlijk gefolieerde units bij het gebouw, aangeduid als PS-1 tot en met PS-15 waarbij PS-13 ontbreekt, elk geregistreerd op 209 square feet. Omdat zij hun eigen folio dragen, kunnen zij los van een appartement worden overgedragen. Bevestig aan de hand van de folio, niet van het verkoopdocument, of er in een specifieke transactie een is inbegrepen.

Kunt u een woning bij Armani/Casa verhuren?

Verhuur bij dit gebouw wordt beheerst door de ingeschreven splitsingsakte en door de reglementen van de vereniging, die de vereniging beide kan wijzigen. Wij publiceren de actuele minimumtermijn of frequentielimiet niet, omdat een verouderde regel die online wordt geciteerd het soort fout is dat een koper een aankoop kost. Elke koper wiens plan afhangt van huurinkomsten zou de reglementen door ons schriftelijk moeten laten bevestigen voordat hij naar contract gaat.

Wat kost het bezit van een woning hier bovenop de koopprijs?

De maandelijkse servicekosten dekken de collectieve verzekering, personeel, exploitatie van de voorzieningen en reserves. Daarbovenop komen de Florida property taxes, die worden herzet op uw koopprijs in plaats van van de verkoper over te gaan, plus uw eigen HO-6-unitpolis. Stormverzekering aan de kust is de laatste jaren aanzienlijk herprijsd en loopt door via de collectieve polis. Wij bouwen voor elke client voor het bod een volledig model van de bezitskosten, op basis van de actueel goedgekeurde begroting van de vereniging in plaats van portaalschattingen.

Welke woninglijnen bieden de beste waarde?

Dat hangt af van waarop u optimaliseert. Registraties van de county tonen dat de lijnen 01, 02 en 03 op elke verdieping van drie tot en met vierenvijftig hetzelfde woonoppervlak hebben, waardoor zij ongewoon eenvoudig op vergelijkbare transacties te prijzen zijn. De lijnen 00, 04 en 05 groeien met de hoogte, dus op die kolommen koopt een hogere verdieping oppervlak naast uitzicht. Terrasoppervlak wordt niet door de county geregistreerd en moet uit de gemaatvoerde plattegrond komen, en daarom verkrijgen wij die voordat wij over de prijs per foot adviseren.

Is Armani/Casa een goede aankoop vergeleken met andere branded torens in Sunny Isles?

Het is een gebouw met een ontwerpmerk zonder hotelcomponent of branded verhuurprogramma, wat past bij een koper die een private woontoren wil en niet past bij een koper die receptieservice van een hotel wil. Binnen de branded corridor van Collins Avenue bestaat werkelijke substitutie tussen torens, en die substitutie is onderhandelingsruimte voor een koper die de vergelijkingsset begrijpt. Wij lopen dat eerlijk met u door, inclusief de gebouwen die wij niet in portefeuille hebben.

Hoe bezichtig ik een woning in het gebouw?

Via een aankoopmakelaar, prive. Sunny Isles kent in dit prijssegment geen noemenswaardige open huizen, en het betere aanbod wordt meestal op afspraak getoond met de verkopend makelaar erbij. Wij regelen de bezichtiging, verkrijgen de verenigingsdocumenten vooraf, en geven u een model van de bezitskosten en een vergelijkende analyse voordat u wordt gevraagd een beslissing te nemen.

Spreek een adviseur in Miami

Wij vertegenwoordigen kopers aan 18975 Collins Avenue en in de gehele oceaanfrontcorridor van Sunny Isles Beach. Voordat u bezichtigt, halen wij het actuele aanbod in het gebouw op, verkrijgen wij de verenigingsdocumenten en bouwen wij een model van de bezitskosten voor de specifieke kolom die u overweegt. Voordat u biedt, prijzen wij de woning tegen elke vergelijkbare transactie in de corridor, en niet alleen tegen die binnen deze toren.

Verkoopt u hier, dan is het gesprek anders en zouden wij het prive moeten voeren.

Vraag een privebezichtiging aan bij Residences by Armani/Casa

---