De gids voor buitenlandse kopers voor het kopen van onroerend goed in Miami

Miami is een van de meest actieve bestemmingen ter wereld geworden voor grensoverschrijdende vastgoedinvesteringen. Internationaal kapitaal uit Latijns-Amerika, Europa en Azië stroomt naar het zuiden Florida op een schaal die geen enkele andere Amerikaanse markt kan evenaren. Maar buitenlandse kopers worden geconfronteerd met een reeks specifieke fiscale, juridische en financiële overwegingen die aanzienlijk verschillen van binnenlandse kopers transacties, waaronder FIRPTA-inhouding, beslissingen over de structurering van entiteiten en beperkte beschikbaarheid van hypotheken. Deze gids behandelt wat u moet weten voordat u kapitaal investeert.

Laat vóór ondertekening een advocaat in Florida de kopersstatus en de ligging van het pand toetsen.

Lees onze pijlergids voor het bredere Amerikaanse raamwerk, eigendomsstructuren, financiering en afsluiting: Hoe internationale kopers luxe onroerend goed in de VS kopen →

BELANGRIJK: Florida SB 264-beperkingen

Florida Statutes 692.201–692.204 beperken bepaalde kopers en entiteiten met banden met de zeven wettelijk omschreven landen. Bij personen tellen domicilie en Amerikaans staatsburgerschap of rechtmatig permanent verblijf; nationaliteit alleen beslist niet over toelating. Afzonderlijke bepalingen gelden voor landbouwgrond, vastgoed op of binnen tien mijl van militaire installaties of kritieke infrastructuur en ruimere beperkingen met betrekking tot de Volksrepubliek China. Uitzonderingen, verklaringen en registraties vereisen individuele beoordeling. Laat vóór het contract een advocaat in Florida koper, eigendomsketen, perceel en toepasselijke rechterlijke bevelen controleren. Amerikaanse sancties vragen een aparte toets. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Waarom Miami werkt voor buitenlandse kopers

Kies de woning en onderzoek het gebouw

Regels voor eigendom en verhuur verschillen per gebouw. Controleer toestemming van de vereniging, eigendom via entiteiten, minimale huurtermijn, verhuurfrequentie en lokale regels voordat u zich bindt. Beschikbare middelen alleen geven geen koop- of verhuurrecht.

Florida heft geen staatsinkomstenbelasting van particulieren

Florida heft geen staatsinkomstenbelasting van particulieren. Federale belasting, onroerendgoedbelasting en aangifteplichten kunnen wel gelden. De belastingpositie van een entiteit in Florida moet apart worden beoordeeld.

Bescherming van de hoeve.

Bescherming van de eigen woning tegen schuldeisers en vrijstelling van onroerendgoedbelasting zijn verschillende voordelen met eigen voorwaarden. Geen van beide volgt automatisch uit buitenlands eigendom. De bescherming kent oppervlaktebeperkingen en uitzonderingen, waaronder bepaalde hypotheken, belastingen en heffingen. Raadpleeg de advocaat over eigendom en gebruik; de taxateur bepaalt de belastingvrijstelling. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Internationale infrastructuur.

Miami is een toegangspoortstad. Banken werken hier routinematig samen met buitenlanders. Advocaten zijn gespecialiseerd in grensoverschrijdende transacties. Makelaars in onroerend goed (waaronder wij) doen zaken in Spaans, Portugees, Frans en andere talen. Het hele ecosysteem is opgezet om internationale kopers te bedienen.

Waar buitenlandse kopers kopen

Brickell

Het financiële district van Miami trekt Latijns-Amerikaanse kopers aan die op zoek zijn naar stedelijk gemak en de nabijheid van internationale banken en bedrijven. Hoge appartementen, beloopbare straten, sterke huurvraag. Instappunten rond de $ 500.000 voor één slaapkamer, $ 1 miljoen + voor grotere eenheden in topgebouwen.

Miami Beach

Iconisch wonen aan de oceaan. Ten zuiden van Fifth (SoFi) ligt de ultraluxe enclave. Mid-Beach en North Beach bieden meer ruimte en een rustiger gevoel. Europese en Zuid-Amerikaanse kopers domineren hier. Eenheden aan de oceaan beginnen rond de $1 miljoen en stijgen naar $20 miljoen+ voor penthouses.

Sunny Isles Beach

Sterke Russische en Latijns-Amerikaanse kopersaanwezigheid. Moderne hoogbouwtorens, waarvan vele met merkwoningen (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, aankomende Bentley woningen). Direct uitzicht op de oceaan tegen prijzen onder Miami Beach.

Coconut Grove

Meer residentieel, gezinsgericht. Doet een beroep op kopers die op zoek zijn naar een buurtgevoel in plaats van naar een hoogbouwlevensstijl. Mix van appartementen en eengezinswoningen.

Coral Gables

Mediterrane architectuur, met bomen omzoomde straten, uitstekende scholen. Meer eengezinswoningen dan appartementen. Oproep aan gezinnen die een permanente verblijfsvergunning vestigen.

Due diligence na het surfen

Na de ineenstorting van de Champlain Towers in 2021 heeft Florida belangrijke wetgeving inzake condohervorming aangenomen. Als buitenlandse koper moet u begrijpen wat dit betekent:

Mijlpaalinspecties: Gebouwen van meer dan drie verdiepingen en ouder dan 30 jaar (25 jaar indien nabij de kust) moeten structurele inspecties ondergaan. Sommige oudere gebouwen zijn mislukt of worden geconfronteerd met dure saneringen.

Reservevereisten: Verenigingen kunnen niet langer afstand doen van reserves voor structurele onderdelen. Veel gebouwen verzamelen nu speciale aanslagen om reserves te financieren die ze voorheen negeerden.

Wat u moet vragen voordat u koopt:

• Heeft het gebouw de mijlpaalinspectie voltooid? Wat waren de resultaten?
• Wat is het huidige niveau van de reservefinanciering?
• Zijn er lopende of recente bijzondere beoordelingen?
• Wat is het nalevingsplan van het gebouw?

Uw kopersagent moet dit allemaal verifiëren voordat u een bod uitbrengt. Slecht onderhouden gebouwen met achterstallig onderhoud zijn momenteel risicovolle aankopen.

Financiering voor buitenlanders

Gespecialiseerde financiers kunnen aanvragers zonder Amerikaanse kredietgeschiedenis beoordelen. Goedkeuring hangt af van koper, documenten, gebruik, eigenaar-entiteit en gebouw. Bevestig eigen inbreng, reserves, rente, kosten en projectbeoordeling vóór de koopverplichting.

Bereid paspoort, adresbewijs, inkomens- of bedrijfsstukken, eventueel belastingaangiften, bank- en beleggingsafschriften, herkomst en overboekingsspoor van geld en eventuele entiteitsdocumenten voor. Vraag welke vertalingen nodig zijn. Voorafgaande goedkeuring is geen definitieve leningstoezegging.

Belastingoverwegingen

Afschrijving en aftrekbare kosten, waaronder hypotheekrente, kunnen huurinkomsten compenseren. Ongebruikte passieve verhuurverliezen worden doorgaans doorgeschoven totdat zij mogen worden benut, onder de regels voor passieve activiteiten, risicodragend kapitaal en overige beperkingen; er geldt geen algemene vervaltermijn van zeven jaar. Dit kan positieve kasstromen opleveren met weinig of geen lopende federale inkomstenbelasting, maar garandeert geen 15 belastingvrije jaren. De uitkomst hangt af van huur, kosten, financiering, fiscale basis en eigendomsstructuur. Een niet-ingezeten particulier heeft mogelijk een IRC 871(d)-keuze en Formulier 1040-NR nodig voor aftrek op nettobasis. Vastgoedbelasting en belasting bij verkoop kunnen blijven gelden. IRS Publication 527 IRS Publication 925

Amerikaanse huurinkomsten van een niet-ingezeten persoon zonder effectieve samenhang met een Amerikaanse onderneming worden doorgaans belast tegen 30% van het bruto, of een lager verdragstarief, zonder kostenaftrek. Een geldige IRC 871(d)-keuze kan nettobelasting tegen progressieve tarieven toestaan. IRS §871(d)

Laat voorwaarden, keuzeverklaring, fiscaal nummer, aangiften en termijnen bevestigen. Een LLC of verlies heft aangifteplichten niet automatisch op.

FIRPTA verplicht de koper doorgaans 15% van het gerealiseerde bedrag in te houden wanneer een buitenlandse verkoper Amerikaans vastgoed overdraagt. Uitzonderingen en IRS-verklaringen kunnen de inhouding verminderen of opheffen. Zij wordt verrekend met de belasting van de verkoper; alleen een te veel betaald bedrag is restitueerbaar. Indiening van formulier 8288-B geeft op zichzelf geen toestemming voor lagere inhouding. Closing- en belastingadviseurs moeten IRS-goedkeuring en de geldende inhoudings- en afdrachtregels regelen. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

De Amerikaanse erfbelasting hangt af van domicilie, eigendom en verdragsrechten. Voor iemand zonder Amerikaans staatsburgerschap of Amerikaans domicilie is doorgaans aangifte vereist wanneer Amerikaanse vermogensbestanddelen meer dan $60.000 bedragen, volgens de toepasselijke regels. Een LLC alleen neemt deze blootstelling niet automatisch weg. IRS Form 706-NA

Florida heft geen staatsinkomstenbelasting van particulieren. Federale belasting, onroerendgoedbelasting en aangifteplichten kunnen wel gelden. De belastingpositie van een entiteit in Florida moet apart worden beoordeeld. Florida DOR

Belastingen en kosten bij overdracht hangen af van locatie, prijs, financiering en contract. Eén percentage beschrijft Manhattan en Miami niet. Vraag een gespecificeerde raming, inclusief een eventuele aankoopmakelaarsvergoeding. Miami-Dade: $0,60 per $100, plus $0,45 toeslag tenzij de uitzondering voor een eengezinswoning geldt. Florida DOR

Het koopproces

1. Schakel een aankoopmakelaar in: iemand die Miami kent, met internationale kopers werkt en uw belangen behartigt (niet die van de verkoper)
2. Laat u vooraf goedkeuren: zorg bij financiering voor een voorafgaande goedkeuringsbrief van een geldverstrekker die met buitenlanders werkt
3. Definieer uw criteria: buurt, type gebouw, budget, investering vs. persoonlijk gebruik, verhuurpotentieel
4. Zoeken en rondreizen. We kunnen virtuele rondleidingen uitvoeren als u in het buitenland bent
5. Doe een bod. In Florida worden aanbiedingen schriftelijk gedaan met een aanbetaling
6. Due diligence: inspectieperiode (doorgaans 10-15 dagen) om condo-documenten, financiële gegevens en inspectierapporten te bekijken
7. Overdracht op afstand is vaak mogelijk, maar advocaat, financier en titel- of afwikkelingsbedrijf moeten de ondertekening vooraf goedkeuren. Bespreek volmacht, consulaire notariële afhandeling of een andere geaccepteerde methode. Plan afspraken, authenticatie en originelen.

Het hele proces duurt doorgaans 30-45 dagen voor contante aankopen, en 45-60 dagen voor financiering.

FIRPTA en fiscale overwegingen voor de exitstrategie

FIRPTA verplicht de koper doorgaans 15% van het gerealiseerde bedrag in te houden wanneer een buitenlandse verkoper Amerikaans vastgoed overdraagt. Uitzonderingen en IRS-verklaringen kunnen de inhouding verminderen of opheffen. Zij wordt verrekend met de belasting van de verkoper; alleen een te veel betaald bedrag is restitueerbaar. Indiening van formulier 8288-B geeft op zichzelf geen toestemming voor lagere inhouding. Closing- en belastingadviseurs moeten IRS-goedkeuring en de geldende inhoudings- en afdrachtregels regelen. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA kan bij uw aankoop én latere verkoop spelen. Laat bij een buitenlandse verkoper diens status en inhoudingsplicht vaststellen door advocaat of afwikkelaar. Begroot beschikbare opbrengsten na inhouding, niet de volledige bruto verkoopprijs.

Belasting bij verkoop hangt af van winst, bezitsduur en eigendom. Afschrijving verlaagt de fiscale basis en kan de verkoopbelasting beïnvloeden. Staatsbelastingen kunnen erbij komen; er bestaat geen universeel federaal maximum van 28% voor buitenlandse vastgoedverkopers.

Een kwalificerende Section 1031-ruil kan winst op zakelijk of beleggingsvastgoed uitstellen. Alleen ander vastgoed kopen volstaat niet; woningen voor persoonlijk gebruik kwalificeren doorgaans niet en strikte termijnen en voorwaarden gelden.

Kopen via een LLC : wat buitenlandse kopers moeten weten

Bij een woningtransactie kan een LLC als koper en eigenaar op de akte staan, wat een extra laag ondoorzichtigheid tussen de persoon en het vastgoed creëert. Dit kan ook privévermogen beschermen tegen verplichtingen van de LLC: Florida maakt leden of managers doorgaans niet persoonlijk aansprakelijk voor bedrijfsschulden uitsluitend vanwege die rol. Privacy en bescherming hangen af van structuur en feiten. Persoonlijke garanties of eigen handelen kunnen persoonlijke aansprakelijkheid veroorzaken. Verplichte identificatie van de eigenaar en belastingaangiften blijven nodig. Florida Statutes 605.0304

Bepaal eigendom vóór ondertekening. Amerikaanse en thuislandadviseurs vergelijken aansprakelijkheid, nalatenschap, rapportage, financiering en verkoop. Controleer acceptatie door bank en gebouw. Een entiteit garandeert geen anonimiteit of belastingvrijstelling.

De Amerikaanse erfbelasting hangt af van domicilie, eigendom en verdragsrechten. Voor iemand zonder Amerikaans staatsburgerschap of Amerikaans domicilie is doorgaans aangifte vereist wanneer Amerikaanse vermogensbestanddelen meer dan $60.000 bedragen, volgens de toepasselijke regels. Een LLC alleen neemt deze blootstelling niet automatisch weg. IRS LLC IRS Form 706-NA

Voordelen hangen af van het specifieke verdrag en persoonlijke voorwaarden. Een inkomstenbelastingverdrag biedt niet noodzakelijk erfbelastingverlichting; geen erfbelastingverdrag betekent geen tarief van 0%. Laat Amerikaanse en thuislandadviseurs de toepasselijke tekst beoordelen in plaats van een belastingtabel op basis van paspoort. IRS

Veelgestelde vragen van internationale kopers

Moet ik Miami bezoeken om te kopen?

Overdracht op afstand is vaak mogelijk, maar advocaat, financier en titel- of afwikkelingsbedrijf moeten de ondertekening vooraf goedkeuren. Bespreek volmacht, consulaire notariële afhandeling of een andere geaccepteerde methode. Plan afspraken, authenticatie en originelen.

Kan ik mijn unit verhuren?

Regels voor eigendom en verhuur verschillen per gebouw. Controleer toestemming van de vereniging, eigendom via entiteiten, minimale huurtermijn, verhuurfrequentie en lokale regels voordat u zich bindt. Beschikbare middelen alleen geven geen koop- of verhuurrecht.

Heb ik een Amerikaanse bankrekening nodig?

Handig maar niet verplicht. U moet geld overmaken voor de sluiting. Sommige kopers openen Amerikaanse rekeningen; anderen maken rechtstreeks geld over van buitenlandse banken.

Hoe zit het met vastgoedbeheer?

Wij bieden vastgoedbeheerdiensten aan voor buitenlandse eigenaren: plaatsing van huurders, huurbeheer, onderhoudscoördinatie. Veel van onze klanten bezoeken hun eigendommen nooit; Wij regel alles.

Waarom met ons samenwerken

We hebben internationale kopers uit Brazilië, Argentinië, Colombia, Mexico, Spanje, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk,  Hong Kong, China en tientallen andere landen kopen onroerend goed in Miami. Wij begrijpen de unieke overwegingen, van het structureren van entiteiten tot belastingplanning en het beheren van eigendommen in verschillende tijdzones.

Wij brengen u in contact met kredietverstrekkers, advocaten en belastingprofessionals die gespecialiseerd zijn in buitenlandse koperstransacties. En we begeleiden u door een markt die geïnformeerde kopers beloont en straft degenen die hun huiswerk niet maken.

Neem contact op →

Miami-kantoor 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

Gerelateerde bronnen:

• Volledige gids voor buitenlandse kopers voor Amerikaans onroerend goed →
• Kunnen buitenlanders kopen in de VS? Ja →
• Miami Home Koopgids →
• Miami's meest iconische woongebouwen →
• Zoek Miami luxe appartementen →
• Miami Pre-Construction Condos →
• Gids voor sluitingskosten in Miami →

Veelgestelde vragen: buitenlandse kopers in Miami