De gids voor buitenlandse kopers voor het kopen van onroerend goed in Miami

Miami is een van de meest actieve bestemmingen ter wereld geworden voor grensoverschrijdende vastgoedinvesteringen. Internationaal kapitaal uit Latijns-Amerika, Europa en Azië stroomt naar het zuiden Florida op een schaal die geen enkele andere Amerikaanse markt kan evenaren. Maar buitenlandse kopers worden geconfronteerd met een reeks specifieke fiscale, juridische en financiële overwegingen die aanzienlijk verschillen van binnenlandse kopers transacties, waaronder FIRPTA-inhouding, beslissingen over de structurering van entiteiten en beperkte beschikbaarheid van hypotheken. Deze gids behandelt wat u moet weten voordat u kapitaal investeert.

Miami is een van de meest buitenlandse kopervriendelijke vastgoedmarkten ter wereld, met één grote uitzondering. De wet van Florida beperkt nu bepaalde aankopen door kopers die woonachtig zijn in een van de zeven genoemde landen en zijn geen staatsburgers van de Verenigde Staten of wettige permanente inwoners. Woonplaats, niet nationaliteit, is de test die de wet gebruikt. Als dat mag beschrijven u, lees het volgende gedeelte aandachtig door voordat u verdergaat.

Lees onze pijlergids voor het bredere Amerikaanse raamwerk, eigendomsstructuren, financiering en afsluiting: Hoe internationale kopers luxe onroerend goed in de VS kopen →

BELANGRIJK: Florida SB 264-beperkingen

Met ingang van 1 juli 2023 beperkt Florida Senaatswet 264 de aankoop van onroerend goed door ‘buitenlandse opdrachtgevers’. Florida Statutes sectie 692.201(3) noemt zeven “buitenlandse landen van zorg": de Volksrepubliek China, de Russische Federatie, de Islamitische Republiek Iran, de Democratische Volksrepubliek Korea, de Republiek Cuba, de Venezolaanse regime van Nicolás Maduro en de Syrische Arabische Republiek. Voor een individu definieert sectie 692.201(4)(d) een buitenlandse opdrachtgever als een persoon die woonachtig is in een van die landen en geen Amerikaans staatsburger of wettig permanent ingezetene is. De operatieve test is woonplaats, niet nationaliteit of staatsburgerschap. Deze wet blijft van kracht ondanks voortdurende juridische procedures uitdagingen.

Als die wettelijke definitie u beschrijft, vraag dan een advocaat in Florida om uw status te bevestigen voordat u een contract afsluit. Deze beperkingen zijn van toepassing op een buitenlandse opdrachtgever:

China (meest restrictief): Op grond van artikel 692.204(1)(a) van de Florida Statutes mag een persoon die zijn woonplaats heeft in de Volksrepubliek China en geen Amerikaans staatsburger of wettig permanent ingezetene is, dit niet doen waar dan ook in Florida eigenaar zijn van of een belang verwerven in onroerend goed. Sectie 692.204(2) voorziet in één uitzondering:

• Kan EEN woning kopen
• Eigendom moet 2 hectare of minder zijn
• Mag zich NIET binnen een straal van 8 km van een militaire installatie bevinden
• Moet in het bezit zijn van een niet-toeristenvisum of asiel hebben gekregen

Rusland, Cuba, Venezuela, Iran, Syrië, Noord-Korea: Volgens sectie 692.203(1) van de Florida Statutes wordt een buitenlandse opdrachtgever, wat voor een individu een persoon betekent die woonachtig is in een van deze landen en die geen Amerikaans staatsburger is of wettig permanent ingezetene mag geen belang verwerven in onroerend goed op of binnen 16 km van een militaire installatie of kritieke infrastructuurvoorziening, aangezien deze voorwaarden gedefinieerd in sectie 692.203 van de statuten van Florida. Omdat dergelijke faciliteiten over de staat verspreid zijn, bereikt het beperkingsgebied een groot deel van het ontwikkelde land van Florida. Hebben een advocaat uit Florida bevestigt de status van het specifieke pakket voordat u een bod uitbrengt.

De straffen zijn streng:

• Verlies van eigendommen aan de staat
• Strafrechtelijke sancties, die per statuut verschillen: een aankoop die in strijd is met sectie 692.203 van de Florida Statuten, die betrekking heeft op buitenlandse opdrachtgevers van de zes landen van zorg, met uitzondering van China is een tweedegraads misdrijf, terwijl een aankoop die in strijd is met sectie 692.204, die van toepassing is op de Volksrepubliek China, een derdegraads misdrijf is
• Er gelden sancties voor kopers, verkopers EN vastgoedprofessionals

Alle kopers, ongeacht nationaliteit of woonplaats, moet bij het sluiten een beëdigde verklaring ondertekenen waarin wordt bevestigd dat wordt voldaan aan SB 264.

Huidige status, vanaf augustus 2026: De wet is van kracht en afdwingbaar. Op 4 november 2025 weigerde het Elfde Circuit, in Shen v. Simpson (nr. 23-12737), het te blokkeren, omdat de meeste uitdagers hadden geen aanzien omdat ze in Florida gevestigd zijn en niet in een land van zorg, en hun gelijke bescherming, eerlijk proces, Fair Housing Act en voorkooprecht verwerpen argumenten in de voorbereidende fase. De zaak is terugverwezen naar de rechtbank en de rechtszaken worden voortgezet, dus deze positie kan veranderen.

Als dit op u van toepassing is: Raadpleeg een Amerikaanse immigratieadvocaat voordat u probeert iets te kopen. Of denk eens aan New York. NYC kent geen vergelijkbare beperkingen en blijft open voor kopers van iedereen landen.

Waarom Miami werkt voor buitenlandse kopers

Geen co-op-/wooncoöperatiebeperkingen.

In tegenstelling tot New York, waar 70% van de markt bestaat uit coöperaties (coöperatieve appartementen) met besturen die buitenlandse kopers effectief uitsluiten, bestaat Miami bijna volledig uit condominiums. U koopt onroerend goed. Er is geen interview met het bestuur, geen vereiste dat uw inkomen uit de VS komt, geen beperkingen op onderverhuur. Als je het geld hebt, kun je kopen.

Geen staatsinkomstenbelasting.

Florida kent geen staatsinkomstenbelasting, een groot voordeel voor investeerders die huurinkomsten genereren en voor vermogende particulieren die er een verblijfsvergunning vestigen. Gecombineerd met federaal aftrekposten voor afschrijvingen en kosten betalen veel investeerders de eerste 10-15 jaar nul inkomstenbelasting over de huurinkomsten in Miami.

Bescherming van de hoeve.

De homesteadwetten van Florida bieden buitengewone bescherming van activa. Als u een ingezetene van Florida vestigt en uw hoofdverblijfplaats heeft, kunnen schuldeisers de verkoop doorgaans niet afdwingen van uw woning om schulden af ​​te betalen. Voor internationale kopers die zich zorgen maken over de bescherming van activa is dit aanzienlijk.

Internationale infrastructuur.

Miami is een toegangspoortstad. Banken werken hier routinematig samen met buitenlanders. Advocaten zijn gespecialiseerd in grensoverschrijdende transacties. Makelaars in onroerend goed (waaronder wij) doen zaken in Spaans, Portugees, Frans en andere talen. Het hele ecosysteem is opgezet om internationale kopers te bedienen.

Waar buitenlandse kopers kopen

Brickell

Het financiële district van Miami trekt Latijns-Amerikaanse kopers aan die op zoek zijn naar stedelijk gemak en de nabijheid van internationale banken en bedrijven. Hoge appartementen, beloopbare straten, sterke huurvraag. Instappunten rond de $ 500.000 voor één slaapkamer, $ 1 miljoen + voor grotere eenheden in topgebouwen.

Miami Beach

Iconisch wonen aan de oceaan. Ten zuiden van Fifth (SoFi) ligt de ultraluxe enclave. Mid-Beach en North Beach bieden meer ruimte en een rustiger gevoel. Europese en Zuid-Amerikaanse kopers domineren hier. Eenheden aan de oceaan beginnen rond de $1 miljoen en stijgen naar $20 miljoen+ voor penthouses.

Sunny Isles Beach

Sterke Russische en Latijns-Amerikaanse kopersaanwezigheid. Moderne hoogbouwtorens, waarvan vele met merkwoningen (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, aankomende Bentley woningen). Direct uitzicht op de oceaan tegen prijzen onder Miami Beach.

Coconut Grove

Meer residentieel, gezinsgericht. Doet een beroep op kopers die op zoek zijn naar een buurtgevoel in plaats van naar een hoogbouwlevensstijl. Mix van appartementen en eengezinswoningen.

Coral Gables

Mediterrane architectuur, met bomen omzoomde straten, uitstekende scholen. Meer eengezinswoningen dan appartementen. Oproep aan gezinnen die een permanente verblijfsvergunning vestigen.

Due diligence na het surfen

Na de ineenstorting van de Champlain Towers in 2021 heeft Florida belangrijke wetgeving inzake condohervorming aangenomen. Als buitenlandse koper moet u begrijpen wat dit betekent:

Mijlpaalinspecties: Gebouwen van meer dan drie verdiepingen en ouder dan 30 jaar (25 jaar indien nabij de kust) moeten structurele inspecties ondergaan. Sommige oudere gebouwen zijn mislukt of worden geconfronteerd met dure saneringen.

Reservevereisten: Verenigingen kunnen niet langer afstand doen van reserves voor structurele onderdelen. Veel gebouwen verzamelen nu speciale aanslagen om reserves te financieren die ze voorheen negeerden.

Wat u moet vragen voordat u koopt:

• Heeft het gebouw de mijlpaalinspectie voltooid? Wat waren de resultaten?
• Wat is het huidige niveau van de reservefinanciering?
• Zijn er lopende of recente bijzondere beoordelingen?
• Wat is het nalevingsplan van het gebouw?

Uw kopersagent moet dit allemaal verifiëren voordat u een bod uitbrengt. Slecht onderhouden gebouwen met achterstallig onderhoud zijn momenteel risicovolle aankopen.

Financiering voor buitenlanders

Kredietverstrekkers in Miami hebben ervaring met internationale kopers. Typische termen:

• Er wordt een aanzienlijk grotere aanbetaling gevraagd dan van een in de VS gevestigde kredietnemer, waarbij het exacte bedrag wordt vastgesteld door de individuele kredietverstrekker
• Een hogere rente dan een vergelijkbare Amerikaanse hypotheek, waarbij de premie wordt bepaald door de individuele kredietverstrekker
• Maximale leenbedragen van $3-5 miljoen+ bij particuliere banken
• 12 maanden reserve vereist

Kredietverstrekkers die met buitenlandse kopers werken:

• HSBC (uitgebreide programma's voor buitenlandse kopers)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

U heeft paspoortdocumentatie, een bewijs van inkomen, bankafschriften en een kredietreferentie van de bank in uw thuisland nodig.

Contante aankopen zijn gebruikelijk. Ongeveer 50% van de luxetransacties in Miami zijn volledig contant.

Belastingoverwegingen

Huurinkomsten: Volledig aftrekbare kosten plus afschrijvingen elimineren vaak jarenlang de belastingplicht. U moet Amerikaanse belastingaangiften indienen en ervoor kiezen om belast te worden op het netto-inkomen.

FIRPTA: Wanneer u verkoopt, moet de koper een deel van het bruto gerealiseerde bedrag inhouden, niet van uw winst, en dit aan de IRS afdragen. In sectie 1445 van de Internal Revenue Code wordt het tarief vastgesteld op 15%. Het daalt tot 10% wanneer de koper het onroerend goed verwerft voor gebruik als woning en het gerealiseerde bedrag meer dan $300.000 bedraagt, maar niet meer dan $1.000.000, en er is geen inhouding vereist wanneer de koper het als woning verwerft en het gerealiseerde bedrag $300.000 of minder bedraagt. Alles dat boven uw werkelijke belasting wordt ingehouden, wordt terugbetaald wanneer u het indient, en formulier 8288-B dat vóór sluiting wordt ingediend, kan de inhouding vooraf verminderen.

Successiebelasting: Dit is de grote. De activa van een niet-ingezeten vreemdeling in de VS zijn blootgesteld aan federale successierechten tegen tarieven die oplopen tot 40%, en de nalatenschap moet formulier 706-NA indienen zodra deze zijn In de VS gelegen activa overschrijden de $60.000. De IRS stelt dat deze indieningsdrempel van $ 60.000 niet is geïndexeerd voor inflatie, en dus niet elk jaar stijgt. Het is een apart en veel kleiner Dit bedrag is hoger dan het basisuitsluitingsbedrag dat beschikbaar is voor Amerikaanse burgers en domiciliebedrijven, dat de IRS vaststelt op $13.990.000 voor sterfgevallen in 2025 en $15.000.000 voor sterfgevallen in 2026. Waar het thuisland van de overledene een successiebelastingverdrag heeft met de Verenigde Staten, kan Internal Revenue Code sectie 2102(b)(3)(A) een uniform krediet vervangen, pro rata het aandeel van het wereldwijde landgoed dat zich in de Verenigde Staten bevindt, dat over het algemeen groter is dan het equivalent van $ 60.000, maar niet het volledige bedrag voor de Amerikaanse burger. Structureer uw aankoop via een buitenlandse onderneming of hedge met een levensverzekering. Raadpleeg een belastingadvocaat voordat u een aankoop doet.

Geen staatsinkomstenbelasting: Het gebrek aan staatsinkomstenbelasting in Florida maakt Miami aantrekkelijker dan New York of Californië voor inkomstengenererende investeringen.

Volledige details over belastingkwesties voor buitenlandse kopers →

Het koopproces

1. Schakel een aankoopmakelaar in: iemand die Miami kent, met internationale kopers werkt en uw belangen behartigt (niet die van de verkoper)
2. Laat u vooraf goedkeuren: zorg bij financiering voor een voorafgaande goedkeuringsbrief van een geldverstrekker die met buitenlanders werkt
3. Definieer uw criteria: buurt, type gebouw, budget, investering vs. persoonlijk gebruik, verhuurpotentieel
4. Zoeken en rondreizen. We kunnen virtuele rondleidingen uitvoeren als u in het buitenland bent
5. Doe een bod. In Florida worden aanbiedingen schriftelijk gedaan met een aanbetaling
6. Due diligence: inspectieperiode (doorgaans 10-15 dagen) om condo-documenten, financiële gegevens en inspectierapporten te bekijken
7. Dichtbij. Dit kan op afstand via een volmacht

Het hele proces duurt doorgaans 30-45 dagen voor contante aankopen, en 45-60 dagen voor financiering.

FIRPTA en fiscale overwegingen voor de exitstrategie

De Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) vereist een inhouding van 15% op de bruto verkoopprijs wanneer een buitenlander Amerikaans onroerend goed verkoopt. Dit is geen belasting. Het is een bij de afsluiting toegepaste inhouding en afgedragen aan de IRS. Na het indienen van een Amerikaanse belastingaangifte ontvangt de verkoper een terugbetaling van het ingehouden bedrag dat de werkelijke belastingschuld te boven gaat.

Waarom dit belangrijk is voor uw exitstrategie: De FIRPTA-inhouding is gebaseerd op de brutoverkoopprijs, niet op de winst. Bij een verkoop van €5 miljoen wordt bij sluiting €750.000 ingehouden, ongeacht uw winst of verlies. Kopers kopen van Buitenlandse verkopers kunnen ook aansprakelijk zijn als de inhouding niet op de juiste manier wordt afgehandeld, wat de onderhandelingen kan bemoeilijken.

De planning voor FIRPTA moet beginnen bij de acquisitie, niet bij de verkoop. De entiteitsstructuur die u kiest (persoonlijke naam, US LLC , buitenlandse onderneming) heeft rechtstreeks invloed op uw FIRPTA-blootstelling. successierechten en de mogelijkheid om winsten uit te stellen via mechanismen zoals verkoop op afbetaling.

Kopen via een LLC : wat buitenlandse kopers moeten weten

Veel internationale kopers kopen onroerend goed in Miami via een in de VS gevestigde LLC voor bescherming van privacy en aansprakelijkheid. De LLC is eigenaar van het onroerend goed en houdt de naam van de koper geheim openbare registers en het beschermen van persoonlijke bezittingen tegen claims met betrekking tot het onroerend goed.

Belangrijkste overwegingen:

• Privacy: Een LLC voorkomt dat uw naam verschijnt in openbare eigendomsregistraties, wat relevant is voor kopers die waarde hechten aan discretie
• Aansprakelijkheidsbescherming: Als een huurder of gast gewond raakt in het pand, zijn claims beperkt tot de activa van de LLC en niet tot uw persoonlijke bezittingen
• De fiscale gevolgen variëren per structuur: Een LLC met één lid die eigendom is van een buitenlands persoon, wordt voor Amerikaanse belastingdoeleinden behandeld als een buiten beschouwing gelaten entiteit, wat betekent dat FIRPTA en successierechten nog steeds van toepassing zijn alsof u rechtstreeks eigenaar bent. A Een buitenlandse onderneming als LLC -lid kan de blootstelling aan successierechten verminderen, maar heeft ook andere fiscale gevolgen
• Financieringscomplicaties: Sommige kredietverstrekkers lenen niet aan LLC 's of vereisen een persoonlijke garantie. Kopers van contant geld hebben met minder beperkingen te maken

De juiste entiteitsstructuur hangt af van uw woonland, de status van het belastingverdrag en of het onroerend goed voor persoonlijk gebruik of als investering is. Raadpleeg een Amerikaanse belastingadvocaat is gespecialiseerd in grensoverschrijdend vastgoed alvorens een structuur te kiezen.

Veelgestelde vragen van internationale kopers

Moet ik Miami bezoeken om te kopen?

Nee. We werken regelmatig met kopers die op afstand kopen: virtuele rondleidingen, elektronische handtekeningen, volmachtsluitingen. Dat gezegd hebbende, raden we aan om indien mogelijk een bezoek te brengen.

Kan ik mijn unit verhuren?

De meeste appartementen in Miami staan ​​verhuur toe met weinig beperkingen. Sommige gebouwen hebben een minimale huurtermijn (30 dagen, 6 maanden of 12 maanden). Controleer het huurbeleid voordat u een aankoop doet huurinkomsten zijn belangrijk voor u.

Heb ik een Amerikaanse bankrekening nodig?

Handig maar niet verplicht. U moet geld overmaken voor de sluiting. Sommige kopers openen Amerikaanse rekeningen; anderen maken rechtstreeks geld over van buitenlandse banken.

Hoe zit het met vastgoedbeheer?

Wij bieden vastgoedbeheerdiensten aan voor buitenlandse eigenaren: plaatsing van huurders, huurbeheer, onderhoudscoördinatie. Veel van onze klanten bezoeken hun eigendommen nooit; Wij regel alles.

Waarom met ons samenwerken

We hebben internationale kopers uit Brazilië, Argentinië, Colombia, Mexico, Spanje, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk,  Hong Kong, China en tientallen andere landen kopen onroerend goed in Miami. Wij begrijpen de unieke overwegingen, van het structureren van entiteiten tot belastingplanning en het beheren van eigendommen in verschillende tijdzones.

Wij brengen u in contact met kredietverstrekkers, advocaten en belastingprofessionals die gespecialiseerd zijn in buitenlandse koperstransacties. En we begeleiden u door een markt die geïnformeerde kopers beloont en straft degenen die hun huiswerk niet maken.

Neem contact op →

Miami-kantoor 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

Gerelateerde bronnen:

• Volledige gids voor buitenlandse kopers voor Amerikaans onroerend goed →
• Miami Home Koopgids →
• Miami's meest iconische woongebouwen →
• Zoek Miami luxe appartementen →
• Miami Pre-Construction Condos →
• Gids voor sluitingskosten in Miami →

Veelgestelde vragen: buitenlandse kopers in Miami