Afzien van een koopcontract in New York: de les van de aanbetaling van $8,5 miljoen van de Moreno's

In oktober 2017 kwamen Arte en Carole Moreno, de voormalige eigenaren van de Los Angeles Angels, overeen een penthouse aan 520 Park Avenue te kopen voor $34 miljoen en stortten zij $8,5 miljoen, een aanbetaling van 25%. De overdracht kwam er nooit. Hun bezwaar was geluid uit een technische ruimte naast het appartement. Ruim zeven jaar nadat de overdrachtsdatum was verstreken, oordeelde een federale rechter in Manhattan dat het geluid "niet onredelijk" was, stelde vast dat de ontwikkelaars "alle redelijke maatregelen" hadden genomen en kende de Zeckendorfs de volledige $8,5 miljoen toe, vermeerderd met rente en advocaatkosten (The Real Deal, 29 september 2026).

De krantenkoppen rondden het af op $9 miljoen. De regel achter de uitspraak is in New York meer dan een eeuw oud: een koper die zonder rechtmatige grond afziet van een getekend contract, verliest doorgaans de aanbetaling. Zo werkt dat in Manhattan, en zo beschermen kopers zich voordat zij tekenen.

Dit artikel licht algemene regels en openbare zaken toe. Het is geen juridisch advies. Elk contract is anders, en uw vastgoedadvocaat hoort het uwe te beoordelen.

In het kort

• Een federale rechter kende de Zeckendorfs de aanbetaling van $8,5 miljoen van de Moreno's toe op een penthousecontract van $34 miljoen, vermeerderd met rente en advocaatkosten, na te hebben vastgesteld dat de kopers geen geldige reden hadden om de overdracht te weigeren.
• Het hoogste gerecht van New York oordeelde in Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) dat een koper die "zonder rechtmatige grond" in gebreke blijft, "de aanbetaling niet kan terugvorderen", en beschouwde de gebruikelijke aanbetaling van 10% als een redelijke maatstaf voor de schade.
• Bij luxe nieuwbouw zijn aanbetalingen van 20% tot 25% gangbaar, en in 2004 liet een hof van beroep in New York een ontwikkelaar een volledige aanbetaling van 25% op penthouses in de Trump World Tower behouden.
• Uw werkelijke bescherming zit in het contract en de tijdlijn: inspecties en bezwaren vóór de ondertekening, tijdige schriftelijke kennisgevingen en een advocaat die weet wanneer een vertraging of een wijziging u een rechtmatige uitweg biedt.

Wat er gebeurde in de zaak-Moreno

De feiten, zoals gemeld door The Real Deal en Law360:

• De transactie. In oktober 2017 tekenden de Moreno's voor penthouse 58 aan 520 Park Avenue voor $34 miljoen en betaalden zij bij ondertekening $8,5 miljoen. The Real Deal meldde op basis van processtukken dat de transactie was gestructureerd als optieovereenkomst.
• Het geschil. Het contract verplichtte de ontwikkelaar "alle redelijke maatregelen" te nemen zodat een technische installatie het "rustig genot" van de kopers niet zou aantasten. De overdracht stond gepland op 4 januari 2019. De Moreno's voerden aan dat de geluidsmeting van de ontwikkelaar was uitgevoerd met de installatie uitgeschakeld, en weigerden de overdracht.
• De wanprestatie. In februari 2019 werd een ingebrekestelling verstuurd, en op 1 maart 2019 werd de overeenkomst ontbonden.
• De procedures. De Zeckendorfs stapten in 2022 naar een rechtbank van de staat. De Moreno's stelden een tegenvordering in bij een federale rechtbank om hun $8,5 miljoen terug te krijgen. Na een eendaagse zitting zonder jury in oktober 2025 oordeelde rechter Lorna G. Schofield van het Southern District of New York in het voordeel van de ontwikkelaars.

De advocaten van de verkoper bij Oved & Oved vatten de uitkomst in één zin samen: "een contract is een verbintenis, geen optie, en voorgewende geschillen om aan bindende afspraken te ontsnappen worden niet getolereerd." De advocaat van de Moreno's gaf geen commentaar. De juridische motivering van de schriftelijke uitspraak was ten tijde van de berichtgeving nog niet gepubliceerd, dus wij duiden niet op welk leerstuk de rechter zich baseerde.

De zaak hangt duidelijk samen met een ander risico dat kopers onderschatten. Wij behandelen het in onze gids voor geluidsonderzoek vóór de aankoop van een appartement in Manhattan.

De regel: wanprestatie zonder grond kost de aanbetaling

Het New Yorkse recht is op dit punt oud en stabiel. In Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), oordeelde de Court of Appeals dat "een koper die zonder rechtmatige grond tekortschiet in een vastgoedcontract, de aanbetaling niet kan terugvorderen", een regel die het hof terugvoerde tot 1881. Het hof paste die toe hoewel de verkoper het pand later voor dezelfde prijs had doorverkocht, en noemde de traditionele aanbetaling van 10% een algemeen aanvaard, redelijk bedrag. Zijn advies aan ontevreden kopers was onomwonden: "het moment om dat te zeggen is aan de onderhandelingstafel."

Standaardcontracten in Manhattan leggen hetzelfde resultaat vast. Het modelcontract voor condominiums van de New York City Bar bepaalt dat bij wanprestatie van de koper het enige rechtsmiddel van de verkoper is de aanbetaling te behouden als gefixeerde schadevergoeding. Schiet de verkoper tekort, dan behoudt de koper ruimere rechtsmiddelen, waaronder een vordering tot nakoming van de verkoop.

Hogere aanbetalingen, dezelfde regel

Contracten voor bestaande co-ops en condo's in Manhattan vragen doorgaans 10% aanbetaling. Nieuwbouw is anders. Brick Underground beschrijft een gangbare structuur van 10% bij het contract en nog eens 10% wanneer het offering plan van kracht wordt verklaard, en CityRealty meldt dat buitenlandse kopers vaak aanzienlijk meer wordt gevraagd.

Hogere aanbetalingen hebben standgehouden bij de rechter. In Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) betaalden de kopers van vier penthouses in de Trump World Tower voor ongeveer $32 miljoen een aanbetaling van 25%, ongeveer $8 miljoen, en probeerden zij vervolgens te annuleren met een beroep op angst voor terrorisme na 11 september. De Appellate Division liet de ontwikkelaar alles behouden en merkte op dat het contract op zakelijke basis was onderhandeld, met advocaten aan beide zijden, en dat "een aanbetaling van 25% gebruikelijk is in de markt voor luxe nieuwbouwcondominiums in New York City."

De 25% van de Moreno's paste volledig binnen die traditie.

Hoe uw aanbetaling beschermd is terwijl u wacht

Bij een aankoop van een ontwikkelaar in New York geniet uw geld echte bescherming, ook al loopt het risico als u zelf tekortschiet. Op grond van section 352-h van de General Business Law en de regels van de Attorney General in 13 NYCRR Part 20:

• De aanbetaling blijft geld van de koper dat in trust wordt aangehouden en mag vóór de overdracht niet worden vermengd met de middelen van de ontwikkelaar.
• Zij moet worden beheerd door een escrow agent die advocaat in New York is en niet de ontwikkelaar, binnen vijf werkdagen worden gestort, met schriftelijke kennisgeving aan de koper binnen tien werkdagen.
• Rente komt in de regel toe aan de koper.
• Vrijgave van betwiste gelden vereist een overdracht, een gezamenlijke schriftelijke instructie, een definitieve rechterlijke beslissing of een procedure van kennisgeving en bezwaar.
• Stijgt het gewijzigde budget van een offering plan met 25% of meer boven de oorspronkelijke prognoses, dan krijgen kopers een recht op ontbinding.

Vergelijk dat met Florida, waar de wet van de staat ontwikkelaars toestaat aanbetalingen op projecten in voorverkoop boven 10% te gebruiken voor werkelijke bouwkosten zodra de bouw begint, mits het contract dat in een opvallende vermelding aangeeft. New York houdt het geld in escrow tot de overdracht. Koopt u in beide steden, dan behandelt onze vergelijking van de transactiekosten in Miami en Manhattan de overige verschillen.

Wanneer een koper rechtmatig kan afzien

Kopers krijgen hun aanbetaling wel degelijk terug wanneer het contract of de wet hun een uitweg biedt. Gangbare routes zijn:

• Een opschortende voorwaarde die tijdig niet wordt vervuld. Een financieringsvoorbehoud bijvoorbeeld beschermt u alleen als u de kennisgevingsvereisten exact naleeft. In Maxton verloren de kopers mede omdat hun schriftelijke annulering niet binnen de contractuele termijn was ontvangen.
• Een wezenlijke wijziging door de ontwikkelaar. In een zaak uit 2012 over een penthouse van $31 miljoen in het Plaza liet een hof van beroep de vorderingen van een koper tot ontbinding en terugbetaling van de aanbetaling doorgaan, op grond van vermeende wezenlijke wijzigingen in de ingediende plannen zonder de vereiste kennisgeving. Dat was een uitspraak dat de zaak kon doorgaan, geen definitieve overwinning.
• Wanprestatie van de verkoper. Kan de verkoper niet leveren wat het contract belooft, dan zijn de rechtsmiddelen van de koper ruimer dan die van de verkoper.
• Een correct verklaarde "time of the essence"-overdracht. Een overdrachtsdatum in een contract is meestal niet strikt. Om haar strikt te maken, moet een partij een duidelijke kennisgeving sturen met een redelijke nieuwe datum. Een fout in deze stap kan de partij die de termijn wil afdwingen zelf in gebreke brengen.

Wat u doet voordat u tekent

1. Doe eerst het onderzoek. Geluid, uitzicht, licht, technische ruimtes, de financiën van het gebouw: alles wat u ervan zou kunnen weerhouden de overdracht te voltooien, moet vóór het contract worden getoetst, wanneer afhaken niets kost.
2. Onderhandel over de rechtsmiddelen. Belooft een verkoper iets te herstellen, laat uw advocaat dan de norm, de testmethode en de gevolgen bij niet-nakoming vastleggen. "Alle redelijke maatregelen" was de formulering waarom de zaak-Moreno draaide.
3. Ken uw betalingsschema. Weet bij nieuwbouw precies wanneer elke tranche verschuldigd is, wie haar beheert en onder welke voorwaarden zij wordt vrijgegeven.
4. Zet elke termijn in de agenda. Termijnen voor voorwaarden en kennisgevingen lopen vanaf het contract, en een kennisgeving die een dag te laat binnenkomt, telt mogelijk niet.
5. Denk vroeg na over de eigendomsstructuur. Wie koopt via een LLC of een trust, en buitenlandse kopers in het bijzonder, hoort de structuur vóór de ondertekening vast te leggen. Onze gids over de Amerikaanse erfbelasting voor buitenlandse kopers legt uit waarom.

Staat u op het punt te tekenen voor een appartement in Manhattan? Onze makelaars werken dagelijks samen met ervaren vastgoedadvocaten. Stuur ons een bericht via WhatsApp voor een vertrouwelijk, vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er met mijn aanbetaling als ik afzie van de aankoop van een appartement in New York?

Ziet u af zonder rechtmatige grond volgens het contract, dan mag de verkoper de aanbetaling doorgaans houden. De Court of Appeals van New York oordeelde in Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) dat een koper die zonder rechtmatige grond in gebreke blijft de aanbetaling niet kan terugvorderen, en de standaardcontracten in New York maken de aanbetaling tot het rechtsmiddel van de verkoper bij wanprestatie van de koper.

Hoe hoog is de aanbetaling voor een appartement in Manhattan?

Contracten voor bestaande co-ops en condo's vereisen doorgaans 10% van de prijs bij ondertekening. Ontwikkelaars van nieuwbouw vragen vaak meer, meestal 20% in twee termijnen, en aan luxe- en buitenlandse kopers kan 25% of meer worden gevraagd.

Mag een verkoper in New York een aanbetaling van 25% houden?

Rechters hebben dat toegestaan. In Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) liet een hof van beroep de ontwikkelaar van de Trump World Tower een aanbetaling van 25% op penthouses behouden en noemde 25% gebruikelijk in de luxe nieuwbouwmarkt van de stad. In september 2026 kende een federale rechtbank de Zeckendorfs de aanbetaling van $8,5 miljoen van Arte Moreno toe, 25% van een contract van $34 miljoen.

Wie beheert mijn aanbetaling bij de aankoop van nieuwbouw in New York?

Een escrow agent die advocaat in New York moet zijn en niet de ontwikkelaar mag zijn. Het geld blijft op een trustrekening die niet mag worden vermengd met de middelen van de ontwikkelaar, rente komt in de regel toe aan de koper en de vrijgave wordt geregeld door de voorschriften van de Attorney General.

Waarom verloor Arte Moreno zijn aanbetaling?

De Moreno's weigerden de aankoop van een penthouse van $34 miljoen aan 520 Park Avenue af te ronden vanwege geluid uit een aangrenzende technische ruimte. Na een zitting zonder jury oordeelde de rechter dat het geluid "niet onredelijk" was en dat de ontwikkelaars "alle redelijke maatregelen" hadden genomen, en kende zij de ontwikkelaars de aanbetaling van $8,5 miljoen toe, vermeerderd met rente en advocaatkosten.

Breng elk bezwaar ter sprake, en toets het, voordat u het contract tekent.

Gerelateerde analyses

• Een appartement kopen in New York
• Co-op of condo in New York
• Kopers van trofeevastgoed die contant betalen in 2026

Bronnen: The Real Deal (29 september 2026; 19 november 2024; 14 oktober 2022); Law360 (oktober 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, sections 352-e en 352-h; 13 NYCRR 20.3; modelcontract voor condominiums van de New York City Bar; Fla. Stat., section 718.202; Brick Underground; CityRealty.