5 stappen om een foreclosed home in NYC te kopen

Stap 1, begrijp de drie soorten executie in NYC

Niet alle « foreclosed homes » worden op dezelfde manier verhandeld. Bepaal vóór u ergens op biedt in welke fase u zit, en lees de basis in onze gids voor het kopen van een appartement in NYC.

Pre-foreclosure (lis pendens ingediend)

De eigenaar heeft betalingen gemist en de geldverstrekker heeft een Notice of Pendency (lis pendens) ingediend bij de New York County Clerk. De eigenaar behoudt titel en kan rechtstreeks verkopen. Dit zijn short-sale-kansen, die meestal goedkeuring van de geldverstrekker vereisen met korting op de leningssaldo. Het beste voor kopers die met de eigenaar willen onderhandelen en 90-180 dagen wachten op short-sale-goedkeuring.

Gerechtelijke veiling (sheriff's sale)

Als de eigenaar het wanbetaling niet herstelt of verkoopt, gaat het object naar een door de rechtbank bevolen veiling bij het county-gerechtsgebouw. Veilingen in NYC zijn wekelijks. Die in Manhattan vinden plaats op 60 Centre Street. Het object gaat naar de hoogst biedende gekwalificeerde partij. De geldverstrekker opent meestal op het leningssaldo, waardoor veilingprijzen vaak boven marktwaarde uitkomen wanneer de lening actueel is met achterstanden. Het beste voor cash-kopers die comfortabel zijn met beperkte inspectietoegang.

REO (bankbezit, na veiling)

Wanneer geen gekwalificeerde bieder de reserve van de geldverstrekker haalt, keert het object terug naar de bank als REO (Real Estate Owned). De bank brengt het via een makelaar op de open markt, meestal met korting. REO-acquisities liggen het dichtst bij een traditionele aankoop: titel is schoner (de bank heeft de meeste zekerheden opgelost), inspecties zijn toegestaan en standaard hypotheekfinanciering werkt. Het beste voor kopers die executieprijzen zoeken zonder veilingrisico.

Stap 2, regel financiering vóór u biedt

Executiedeals mislukken vaker op financiering dan op prijs. Drie regels:

• Bieden op veiling vereist gecertificeerde middelen. Een borg van 10% (cashier's check of wire) is verschuldigd bij het gerechtsgebouw, met saldo binnen 30 dagen. Hypotheekcontingencies worden niet geaccepteerd.
• Renovatiereserves tellen mee. Foreclosed homes hebben vaak 5-15% van de koopprijs aan uitgesteld onderhoud nodig. Financieren op 80% LTV zonder reserves is de meest voorkomende reden dat nieuwe kopers onder water komen.
• Co-op-executies in NYC vereisen board-goedkeuring. Zelfs de winnende bieder moet de financiële review van het co-op board doorstaan. Bij afwijzing moet de geldverstrekker de unit opnieuw op de markt brengen.

Voor REO-aankopen verwerken FHA 203(k)- en Fannie Mae HomeStyle-leningen renovatiekosten in de hypotheek en worden vaak gebruikt door first-time foreclosure-kopers.

Stap 3, inspecteer het object en verifieer titel

De grootste bron van verlies na closing bij NYC-executies is titelsrisico. Vóór u zich commit:

• Laat een volledige titelsearch uitvoeren bij een NY title insurance company. Zoek naar junior mortgages, mechanics' liens, ConEd / National Grid utility liens, NYC water-and-sewer liens, HPD-violations en achterstallige HOA-assessments.
• Controleer het certificate of occupancy op de website van het NYC Department of Buildings. Foreclosed properties hebben vaak illegale SRO's, illegale kelderunits of open work-without-permit violations die de verkoop overleven.
• Voor condo's en co-ops, bekijk de financiën van het gebouw. Gebouwen in financiële nood kunnen special assessments hebben die de executieveiling overleven en de verantwoordelijkheid van de nieuwe eigenaar worden.
• Voor 1-4 family townhouses in Manhattan en Brooklyn, laat een structurele inspectie en een Phase 1 environmental review uitvoeren voor oudere objecten (lood, asbest, olietank).

Stap 4, bied op veiling of onderhandel over REO

De biedstrategie hangt af van welk executietype u nastreeft.

Op de gerechtsveiling: kom vroeg. Registreer bij de veilingmeester. Neem een borg van 10% mee in cashier's checks (opgesplitst in meerdere checks als u op meerdere objecten wilt bieden). De vertegenwoordiger van de geldverstrekker opent op het leningssaldo. Bieders die de reserve van de geldverstrekker overschrijden, winnen het object as-is, zonder inspectiecontingency.

Voor REO-aankopen: banken wijzen doorgaans offertes onder 90% van de list price af in de eerste 30 dagen. Na 60 dagen on market opent REO-korting naar 75-80% van list. Dien offertes in met proof of funds, zonder inspectiecontingency en met closing binnen 30 dagen.

Stap 5, sluit en behandel herroepingsrechten

Closing bij een NYC-executie verschilt op drie punten van een standaardaankoop, al moet u nog steeds budgetteren voor de gebruikelijke NYC closing costs die op elke deal van toepassing zijn:

• NYC kent geen wettelijk herroepingsrecht na een gerechtelijke executieveiling: zodra de veiling sluit, kan de vorige eigenaar het object niet terugkrijgen door de schuld af te lossen.
• Het ontruimen van achtergebleven bewoners is de verantwoordelijkheid van de koper. NYC's tenant-protection laws gelden voor foreclosed rental units. Bestaande leases moeten worden geëerd tot expiratie.
• Cash for keys -onderhandelingen zijn gebruikelijk wanneer de vorige eigenaar nog in bezit is. Reserveer $5.000-$15.000 om voormalige bewoners te verplaatsen zonder procederen.

Executie vs standaardaankoop NYC: naast elkaar

Veelgestelde vragen, foreclosed home kopen in NYC

Een executie in NYC kopen is een van de beste manieren om een home te kopen, omdat ze vaak tegen een sterke prijs verkopen. Een foreclosed home kopen heeft ook een paar extra lastige passages. Ten eerste koopt u in « as-is » conditie, wat kan betekenen dat u een huis krijgt met grote problemen die u moet oplossen voordat het bewoonbaar is. Over het geheel genomen lijkt veel van het proces op het kopen van een reguliere woning. Dit zijn de stappen die u zou moeten nemen.

1. Schakel uw makelaar in

Als u een huis wilt kopen, is een van de eerste stappen een makelaar inhuren om de frustraties en verwarring te vermijden die komen met zelf kopen. De juiste makelaar helpt u foreclosure properties te vinden die aan uw criteria voldoen, en u hoort er eerder van, wat helpt tegen investeerdersconcurrentie.

2. Vraag een pre-approval letter voor een lening

Net als bij een reguliere home vraagt u pre-approval op een lening om te tonen dat u deze aankoop kunt financieren. Pre-approval laat ook zien hoeveel u kunt lenen. Omdat uw executie waarschijnlijk werk nodig heeft, overweeg een FHA 203(K). Dit type lening past perfect wanneer veel reparaties nodig zijn, omdat u vaak tot $35.000 voor renovaties kunt reserveren.

3. Analyseer uw opties

U wilt de beste home voor uw budget en wat beschikbaar is in de buurt. Werk hiervoor met uw makelaar aan een comparative market analysis, die factoren bekijkt zoals square footage, locatie, volume van huidige home sales en belastinghistorie. Deze stap helpt u ook bepalen hoeveel u moet bieden, wat u beter positioneert tegen cash offers.

4. Doe een competitief bod

Wanneer andere executies snel verkopen, moet u hoger bieden, omdat banken met foreclosed properties weten dat ze hun asking price snel krijgen. Banken willen foreclosed properties niet lang vasthouden omdat dat kapitaal bindt; een iets hoger bod kan hen verleiden uw snelle, iets hogere bod te accepteren ook al kunt u geen cash betalen, omdat ze verder kunnen. Bovendien is laag bieden een slecht idee: de meeste executies zijn al sterk afgeprijsd t.o.v. fair market value.

5. U koopt in as-is conditie

Renovatiekosten in New York kunnen tienduizenden dollars bedragen. U weet nooit hoe slecht de conditie is, dus soms zijn executies het best voor ervaren kopers.

Als u zoekt naar homes for sale in NYC, vindt u sterke opties als u met de juiste makelaar spreekt. Executies in NYC kunnen lastig zijn om te kopen; iemand met ervaring aan uw zijde maakt het verschil tussen een home die u waardeert en een situatie die u meer schaadt dan helpt.